Должен ли застройщик строить школу
Обновлено: 03.07.2024
Областная столица строится и строится, но во многих новых микрорайонах, в отличие от растущих домов, нет ни одного государственного детского сада, школы или больницы.
Если вам обещали больницу или детский сад и ничего не построили, достаточно изучить разрешение на строительство и проектную декларацию (либо в вашем договоре долевого участия, либо на официальном сайте застройщике). Если соцобъекты не указаны в документации, обещание их построить могло быть лишь рекламным ходом. С жалобой на застройщика всегда можно обратиться в прокуратуру, Госжилинспекцию, региональный департамент строительства и даже Роспотребнадзор.
Возникающий целый новый микрорайон требует определенной социальной инфраструктуры в виде наличия школ, больниц, детских садов и других социально значимых учреждений. Понятно, что если такой социальной инфраструктуры здесь не будет, то ни один нормальный человек туда не заселится.
Застройщику придётся либо снижать цену до демпинговой, чтобы привлечь людей, либо вообще отказаться от стройки. Поэтому вопрос о том обязан ли застройщик построить школы и детские сады на застраиваемой территории, относится к стратегии бизнеса. Любой девелопер на этапе проектирования застройки прорабатывает этот вопрос и определяет те или иные параметры будущего проекта.
Если вы строите в чистом поле совершенно новый микрорайон, обойтись без этой инфраструктуры просто невозможно. Если этой инфраструктуры не будет, туда просто никто не поедет жить. Поэтому девелопер находится в определенных ограниченных условиях.
Второй момент, это органы местного самоуправления. Девелопер получает земельные участки от органов местного самоуправления, которые заинтересованы в том, чтобы на их земле такая инфраструктура была. Чтобы потом они не имели проблем с целым выстроенным новым микрорайоном с многотысячным населением, нагрузка от которого ляжет на существующую инфраструктуру, которая, скорее всего, на этот объем не рассчитана.
Этот вопрос очень сложный, он носит как экономический характер, так и административный. Если мы берем простого человека, то как ему понять какие отношения существуют в конкретном случае. Мы предлагаем обращать внимание на проектную документацию застройщика, которая размещена на его официальном сайте и которая призвана обеспечить предоставление информации по всем вопросам строительства и в том числе о наличии социальной инфраструктуры в данном новом микрорайоне.
Кроме этого, существуют договор на застройку, в котором органы местного самоуправления предоставляют земельный участок под застройку и определяются условия такого предоставления. Если там определено наличие определенной инфраструктуры к окончанию строительства, значит такая инфраструктура должна быть.
Самый сложный случай, это если земельный участок находится в полной собственности застройщика. Застройщик может выкупить целый земельный участок и после этого волен строить там все, что угодно. Однако застройщики тоже понимают, что им деваться некуда и если они не обеспечат наличие социальной инфраструктуры в данном месте, во-первых, упадут цены, о чём мы говорили ранее, а во-вторых, в следующий раз им уже не удастся выкупить земельный участок, т.к. органы местного самоуправления пресекут все поползновения. Поэтому они находятся в достаточно жестких условиях и социальная инфраструктура строится везде, где мы это видели.
Во всех новых микрорайонах по определенной схеме выстраиваются детские сады, школы и больничные учреждения. Естественно, расходы на постройку всех этих объектов ложится в целом на строительство, распределяется по жилищным квартирам и в целом удорожает строительство. Но в то же время, наличие этой инфраструктуры повышает привлекательность этих квартир и их стоимость. Поэтому девелоперы ничего не теряют, а иногда и приобретают.
Важным моментом является дальнейшая передача объектов социальной инфраструктуры на баланс местных муниципальных образований.
Как правило, это решается на этапе застройки. Потому что если девелопер не имеет таких твёрдых гарантий, то зачем он будет строить детский сад, чтобы потом его обеспечивать многие годы, это ему ни к чему. Он даже готов его построить, но обслуживать его не хочет. Он его готов построить, передать совершенно безвозмездно органам местного самоуправления, лишь бы потом не нести никаких расходов.
Он один раз выполнил свою работу. После этого от этого хочет отойти и, в принципе, это его законное право и в большинстве случает так оно и происходит.
Органы местного самоуправления заранее дают гарантии о том, что они примут все объекты в свою собственность и делают это таким образом, что вопрос решается. На всех стройках, где мы были, так это и происходит, там есть детские сады и инфраструктура, без этого сейчас ни одно большое жилищное строительство не обходится.
Можно сказать, что в целом обязанность застройщика по строительству общественной социальной инфраструктуры сейчас соблюдается достаточно строго, например, в пределах Москвы и Московской области это уже норма жизни. Там нет ни одного застроенного микрорайона, в котором не было определенной инфраструктуры, без этого люди просто туда не поедут и ничего там не купят. Застройщики это прекрасно понимают и поэтому делают это без всяких вопросов.
Можно предположить, что могут быть случаи, когда инфраструктура не будет построена. В основном это касалось прошлых лет, сейчас с этим более-менее всё стало достаточно строго. Однако в предыдущие годы это могло быть, когда возводились объекты и застройщики становились банкротами, у них банально не было денег не то, чтобы социальную инфраструктуру возвести, а само здание построить.
С другой стороны участники ДДУ, которые купили свою долю в этом строительстве, им было просто не до того, чтобы думать о каких-то садах, если есть возможность взять хотя бы своё собственное жилое помещение. Те времена прошли, и сейчас с этим стало намного проще, а с другой стороны строже.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
LIVING разбирается, все ли застройщики обязаны возводить детские сады и школы для жильцов своих проектов?
Не секрет, что приобретение нового жилья зачастую связана с пополнением в семействе. Поэтому наличие социальной инфраструктуры у жилого комплекса является принципиально важным фактором при выборе объекта для многих покупателей. Строить не просто бетонные коробки, а самодостаточную территорию со всем необходимым – требование рынка. Но обязывает ли застройщик возводить социальную инфраструктуру закон – вопрос другой.
Должна ли по закону стройкомпания возводить детсады и школы при жилом комплексе?
Решение о строительстве детского сада или о его отсутствии принимается ещё на этапе проектирования. Здесь девелопер определяет потребности своего ЖК в объектах социальной инфраструктуры.
Как отмечают эксперты, на данный момент, вопрос об обязанности застройщика возводить социальные объекты, с правовых позиций, не урегулирован. Сам факт строительства жилья не влечет за собой обязательств строить школы, детские сады и поликлиники, особенно, если земля находится в частной собственности девелопера.
«Когда строительство идёт на государственных или муниципальных участках, между властями и девелопером заключается договор о развитии застроенных территорий. Одним из его пунктов предусматривается финансирование строительства или реконструкция объектов инженерной, социальной или коммунально-бытовой инфраструктуры
Может ли застройщик отказаться от возведения социальной инфраструктуры для своего проекта?
По словам экспертов, ДДУ не предусматривает направление денежных средств, полученных от дольщиков, на строительство детских садов и школ. Деньги на возведения подобных объектов находятся в государственных или муниципальных бюджетах, следовательно, обязать застройщика к постройке может только договор с органами власти.
Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:
Гарантирует ли реклама ЖК с детсадом и школой их реальное строительство?
Имеют ли право застройщики возводить детские сады и школы на деньги дольщиков (214-ФЗ ограничивает возможности расходования средств не на возведение дома)?
С 1 января 2017 года 214-й федеральный закон дополняется новой статьей 18.1, которая позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков для возмещения затрат, понесенных на строительство объектов социальной инфраструктуры. Эта возможность обременена условием передачи объекта после введения в эксплуатацию в общую долевую собственность дольщиков или безвозмездной передачи государству.
Однако специалисты не уверены в эффективности такой меры для решения проблем с нехваткой образовательных учрждений в Петербурге и Ленинградской области.
Обязан ли застройщик строить что-то кроме жилья?
2020 год, как и предыдущие годы, отметился масштабным вводом жилья в России. Но, наряду с уже законченными проектами застройщики начали большое количество новых – в этом им помогла льготная ипотека, резко поднявшая спрос на жилье. Россияне ринулись скупать еще не построенные квартиры, только чтобы успеть воспользоваться льготной программой. Но при этом все хотят, чтобы возле будущего дома были и школы, и детские сады, и поликлиники. Чего зачастую, увы, не происходит.
На самом деле это очень сложный вопрос – с одной стороны, застройщик принимает на себя некоторые обязательства по развитию территории, а с другой – за социальные объекты должны отвечать местные власти (потому что те же школы и детские сады в итоге переходят к ним на баланс).
И законодательно обязанность застройщика обеспечивать построенные микрорайоны социальный инфраструктурой на данный момент не урегулирована. По факту это обычно работает так:
Другими словами, обязанность застройщика обеспечить будущих жильцов социальной инфраструктурой прописывается в соглашении, по которому он получает право на строительство.
Это можно оценивать с двух сторон:
Но факт остается фактом – если в договоре о школах и детских садах ничего не сказано, то застройщик может их не строить. Даже если в рекламном проспекте обещал совсем другое – здесь важно, чтобы обязательства были вписаны именно в проектную декларацию, или хотя бы в договор долевого участия. Что интересно, с 2017 года застройщики вполне официально могут использовать деньги дольщиков на социальное строительство
Сколько всего нужно построить?
Все хотят жить в удобных районах со всей сопутствующей инфраструктурой. Но не все задумываются над тем, сколько это все стоит, и кто за это платит. Как показало недавнее исследование журналистов, в Москве и области строительство школы обходится примерно в 1 миллион рублей на одного ученика. Учитывая, что один ученик обычно есть на каждые 2-3 квартиры, а сами квартиры стоят по 4-6 миллиона рублей (для Москвы бывает и больше), становится ясно – вписать даже школы в бюджет очень непросто.
Вне зависимости от того, будет строить социальные объекты девелопер или местные власти, нормативы по их количеству едины. Как рассказал нам Виталий Волохин из Проектного института ПИ2, нормативы достаточно жесткие – хоть и не настолько, как это было в СССР:
В России городская застройка регулируется довольно жестко. Обеспеченность социальными объектами регламентируется федеральными и территориальными нормами. Более того, есть соответствующие нормативные документы и методика, по которой расчёт ведется исходя из того, сколько на 1000 жителей должно быть предусмотрено мест в школе, детском саду и на сколько посещений в смену должна быть предусмотрена поликлиника.
Эти нормы соблюдаются, и застройщикам никак не обойти строительство социальных объектов. Дело в том, что между застройщиком жилого комплекса и администрацией населенного пункта заключается инвестиционный контракт, в котором предусматривается обеспечение района застройки соцобъектами в соответствии с проведенными расчетами.
Важно не количество социальных объектов, а их общая вместимость. Количество зависит непосредственно от проекта и возможностей локации.
Согласно РНГП (Региональные нормы градостроительного проектирования) на 10 000 жителей минимальные показатели следующие: детские сады – 650 мест, школы – 1350 мест, поликлиника – 180 посещений в смену, из них 150 взрослых и 30 детских.
В СССР эти требования были более жесткими.
Эти цифры касаются Московской области, тогда как в целом по России они чуть ниже – 540 мест в детских садах и 1240 мест в школах на каждые 10 тысяч человек населения.
То есть, в отдельных регионах утверждаются собственные нормативы, и они могут учитывать не только места в школах, детских садах и поликлиниках, но даже предусматривать минимальное количество посещений разных учреждений.
Например, в Московской области существуют такие региональные нормативы градостроительного проектирования:
- расчет числа жителей – исходя из 28 квадратных метров на человека;
- на каждую тысячу жителей – 17,75 посещений поликлиник в смену, минимум 6 койко-мест в стационарах;
- на тысячу жителей должно приходиться 43 места во внешкольных учреждениях (то есть, около 20% всех детей, как предполагается, где-то должны заниматься кроме школы, причем в пределах своего района).
От этих нормативов иногда можно отходить – например, если строится социальное жилье (более дешевое).
Но отдельный вопрос – то, как именно застройщики выполняют свои обязательства. Конечно, в рекламных проектах это комфортные и современные школы, но по факту это будет типовой проект на 1000 учеников (чтобы не строить 2 школы на ЖК), а из-за не лучшего проектирования самого района туда еще и неудобно добираться (в отличие от советских проектов школ и детских садов, которые лучше встроены в городскую среду).
Еще важный момент: после возведения объекта застройщик, как правило, должен передать его на баланс муниципального образования. Будет это безвозмездная передача или выкуп городом – оговаривается отдельно. Город заранее должен подготовить все остальное – найти учителей, воспитателей и врачей, обеспечить построенные объекты всем необходимым, на это у него есть примерно 3 года (средний срок реализации проектов).
При этом бывает так, что построенный девелопером детский сад не передается в собственность города по каким-то причинам, и остается коммерческим (платным и более дорогим, чем муниципальные учреждения). Этот момент лучше уточнить заранее – будущая передача социальных объектов всегда прописывается в договоре застройщика с городом.
Насколько обеспечены жители городов социальными объектами
Законодательство нормирует количество мест в детских садах, школах и число пациентов, которые могут обратиться в поликлиники. Но почти везде нормативы не выполняются, хоть и отследить это достаточно сложно. Например, все дети школьного возраста обеспечены местами в школах – но некоторым приходится долго добираться на учебу, а многие вынуждены учиться в две смены. Из-за нехватки поликлиник и врачей в них получить помощь в плановом порядке сложно, как и экстренную помощь.
Что касается школ, то в 2019 году 22,8 тысячи школьников учились в третью смену – это 145 школ по всей России, еще 2,1 миллиона учеников ходили в школу во вторую смену. При этом в одну мену работают только 73,7% школ. Сложно представить, насколько качественное образование можно получить в третью смену, но даже наличие вторых смен – это уже серьезная проблема для образования.
И формально все это так и есть: в целом по региону дефицита мест в детских садах нет. Но в реальности внутри регионов есть явный дисбаланс: если в сельской местности дефицита нет (и даже есть свободные места), то в крупных городах есть и очереди, и переполненные группы. Так, в целом по крупным городам группы в детских садах заполнены на 108%, в некоторых – на 130-160%.
- Санкт-Петербург – не хватает 33,6 тысяч мест;
- Башкортостан – не хватает 31,1 тысячи мест;
- Московская область – не хватает 30,3 тысяч мест;
- Татарстан – не хватает 24,8 тысячи мести;
- Тюменская область – не хватает 23,4 тысячи мест, и т.д.
То есть, только в 5 регионах дефицит мест в детских садах достигает практически 150 тысяч – это население среднего по величине города. По сути, только в них не хватает 5 тысяч групп, или сотен детских садов.
При этом по официальным данным на начало 2021 года в очереди на детские сады состоят 153 тысячи детей в целом по России, а в течение года власти обещают построить 767 детских садов общей вместимостью в 112 тысяч детей.
Откуда такие расхождения? Все дело в особенностях подсчета. Так, детские сады посещают лишь около 65% детей, имеющих на это право по возрасту. Соответственно, часть из остальных 35% ждет места в очереди, а другие родители решают даже не ввязываться в это из-за нехватки мест. В итоге чиновники учитывают только тех, кто официально подал заявление на прием, но сотни тысяч семей, которые решили даже не пытаться, в статистику не попадают.
В любом случае, даже по официальным данным в России огромный дефицит мест как в школах, так и в дошкольных образовательных учреждениях, и эту проблему нужно как-то решать.
Что делать, если не досталось места?
Если застройщик сдал жилой комплекс в эксплуатацию, но не предусмотрел школ и детских садов, нужно смотреть на проектную декларацию. В случае, если объекты социальной инфраструктуры были предусмотрены проектом, застройщика будет легко привлечь к ответственности. Справедливости ради отметим, что таких ситуаций на практике бывает немного – например, если компания столкнулась с финансовыми проблемами при реализации проекта.
Но что делать, если в проектной декларации и не было социальных объектов? Лучше всего, конечно, было не покупать квартиру в таком доме. Однако если менять решение уже поздно, нужно обозначить проблему перед местными властями. Закон не обязывает застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры, не предусмотренные проектом. Максимум, что девелопер предусмотрит – это места для их строительства (но уже за счет бюджета).
А затем в дело вступают власти города. Есть немало примеров, даже за последний год: например, в Краснодарском крае после резкого прироста населения и застройки окраин городов властям пришлось экстренно ремонтировать старые детские сады и строить новые. Как всегда, оказалось, что застройщики не предусмотрели социальные объекты, поэтому финансировать все пришлось из бюджета.
Другой пример – застройщики возводят помещения под детские сады, но потом меняют их целевое предназначение и просто сдают в аренду как коммерческую недвижимость. И если в договоре с городом и ДДУ нет ни слова про детский сад – это вполне законно.
Что же делать, если нужны детский сад, школа или поликлиника возле дома? Увы, проблема будет решаться долго. В случае с детским садом нужно подать заявление в местный отдел образования, выбрав ближайший к дому детский сад. Если в нем не окажется мест, ребенка поставят в очередь. А если очередь будет слишком большой, власти запланируют строительство нового детского сада. Но учитывая сроки проектирования, согласования, тендера и строительства, к моменту завершения работ детский сад для этого ребенка, скорее всего, уже будет неактуальным.
Примерно тот же алгоритм действует и в отношении школ – все дети, прописанные в конкретном районе, имеют первоочередное право на прием в школу в этом районе. Но если свободных мест уже нет, ребенку могут отказать в приеме (и это будет законно), а отдел образования подберет место в другой школе.
Читайте также: