Залог и ипотека муниципального имущества реферат

Обновлено: 03.05.2024

Для учеников 1-11 классов и дошкольников
Бесплатные сертификаты учителям и участникам

Профессиональное образовательное учреждение

Обучающийся гр. Б-334 Анастасовой Виолетты Руслановны

Оценка за выполнение и защиту

. 2019 Позднякова Жанна Сергеевна

1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ 4

2 Договор ипотеки, права и обязанности 9

граждан и банков в ипотечном кредитовании

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 14

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий, Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретения жилья.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существует разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений жилищной политики, Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, её становление – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства и становлении и развитии данной сферы.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют поставленные задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ

Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от стоимости квартиры (хотя сейчас на рынке появляются и варианты с нулевым первоначальным взносом). Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Таким образом, вы приобретаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире. При этом купленная квартира остается в залоге у банка, до тех пор, пока вы не выплатите банку всю сумму кредита.

В России самый распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит, на первоначальном и вторичном рынке недвижимости. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса, как и у любого другого, есть свои плюсы и минусы, К очевидным плюсам можно отнести то, что вы вселяетесь в собственную квартиру, ещё и не выплатив всю её стоимость. Ещё одним приятным бонусом при получении ипотечного кредита является имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что вы не будете платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Минус же ипотеки, как и любого другого кредитования, заключается в увеличении конечной суммы выплат за квартиру, потому что вместе с погашением кредита вам ещё придется выплачивать проценты по нему.

Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотя кредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенному направлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемой квартиры. Таким залогом может стать как уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость (квартира, дом, земля), так и квартира, дом и земельный участок, который вы приобретает при помощи ипотечного кредита. Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от пяти лет и больше). Ипотечный кредит предоставляется исключительно на приобретения жилья. При этом обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого жилья.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться, т.е. прописаться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств, ведь цены на недвижимость стабильно растут на 15 – 30% в год;

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах одного миллиона рублей в виде налогового вычета, а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;

сумма кредита составляет до 95% от стоимости приобретаемого жилья;

процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально банком в зависимости от принятой ипотечной программы);

предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30 – 50% среднего ежемесячного дохода заемщика;

при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виду процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющуюся недвижимости и др. за последние 2 года;

предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справка о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта, и т.д.).

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных видов ипотеки. В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли. Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента: приобретение на первичном рынке недвижимости; покупка на вторичном рынке недвижимости. Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже:

а) Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе. Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

б) Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной. Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них: продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт; юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

в) Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки: предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии; кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов. В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

г) Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы. В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет. Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании

В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;

оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого основания

Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственной регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совестного заявления залогодателя и залогодержателя.

При этом должны быть предоставлены:

договор ипотеки и его копия;

документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в орган, осуществляющий регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сторонами по договору ипотеки являются:

физическое лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество;

банк, кредитная организация - залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

5. При отчуждении имущества заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанный ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того‚ кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе обратить взыскание, на имущество, заложенное по договору об ипотеке‚ для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.

Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна. Сегодня в России в полной мере не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Ипотека (залог) недвижимого имущества

Закладная как элемент ипотеки

Доказано, что ипотека - это универсальное правовое средство для удовлетворения интересов и защиты прав сразу двух сторон: залогодателя и залогодержателя. Одной стороне ипотека позволяет, приобрести недвижимость благодаря полученному банковскому кредиту, а другой стороне - банку - предоставить денежные средства и сделать это практически "безболезненно", поскольку недвижимость остается в залоге. Оформлением такого обеспечения является договор об ипотеке и закладная.

Закладная - это достаточно новое правовое явление, как для ипотечного правоотношения, так и для института обеспечения исполнения обязательств в целом. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление.

Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке). В развитие данного закона приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества. В целях оказания заявителям правовой помощи Управлением Росреестра по Курской области разработаны перечни документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки с выдачей закладной, соглашения об изменении содержания закладной, регистрации владельцев закладной.

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной:

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Уже здесь проявляются особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, - право кредитора, т.е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т.е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита.

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 Закона об ипотеке;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

Документ, в котором отсутствуют какие-либо из указанных выше данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя. Так, например, в 2010 году Управлением Росреестра по Курской области выдано более 800 закладных.

Закладная не заменяет договор об ипотеке, а лишь является оборотным документом, облегчающим передачу прав залогодержателя по договору залога недвижимости, а также права требования из обеспеченного ипотекой обязательства. Поэтому уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Передача прав по закладной другому лицу совершается путем заключения сделки в простой письменной форме и означает передачу этому лицу всех удостоверяемых ею прав.

При этом Закон об ипотеке устанавливает, что при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны данные лица, которому переданы права. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Таким образом, для внесения изменений в закладную достаточно лишь соглашения сторон залогового правоотношения.

В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной:

путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Немаловажным является тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, без уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть совершена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной.

В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что, например, закладная ранее была похищена у предыдущего владельца.

Таким образом, суть закладной заключается в ее практической направленности.

Во-первых, закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях, так как может являться самостоятельным объектом гражданского оборота.

Во-вторых, закладывая или продавая закладную можно не изменять договор об ипотеке.

В-третьих, при определенных условиях приоритет в ипотечных отношениях отдается не договору об ипотеке, а закладной.

В-четвертых, Закон об ипотеке допускает возможность изменения содержания закладной либо аннулирование закладной с получением новой закладной.

И, наконец, в-пятых, если закладная утрачена, правомочное лицо вправе получить ее дубликат.

Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством Российской Федерации Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Цель – формирование представления об особенностях ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Задачи:

ознакомить студентов с:

правовыми основами, отражающими особенность ипотеки различных видов имущества.

навыкам заключения договоров ипотеки, учитывая их особенности в зависимости от вида недвижимого имущества, принимаемого в залог.

9.1. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила, установленные для жилых домов и квартир.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. При этом не должны затрагиваться права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Целью кредитования может быть:

приобретение или строительство жилого дома или квартиры;
капитальный ремонт жилого дома или квартиры;
иное неотделимое улучшение;
погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В случае, если заемщик не исполняет взятые на себя обязательства, на заложенные по договору ипотеки жилой дом или квартиру может быть обращено взыскание в установленном законодательством порядке. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя. 6 Это положение касается и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что данное жилое помещение было заложено по договору об ипотеке. Освобождение в данном случае жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. 7 Предполагается, что граждане будут переселены в дома временного проживания.

Следует отметить, что до декабря 2004 г. согласно Гражданско-процессуальному кодексу РФ жилые помещения (или их части), являвшиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, входили в перечень имущества, на которое не могло быть обращено взыскание.

Залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя и если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

9.2. Особенности ипотеки земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Ипотека земельных участков

1. Земельный участок, передаваемый в залог, должен быть оборотоспособным. Только в этом случае он может выступать в качестве залога.

Залог – это способ обеспечения обязательств, в силу которого залогодержатель имеет преимущественное право перед остальными кредиторами залогодателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. 10 Не допускается залог имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. 11

Таким образом, предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или его часть), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством.

Законом может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. 12 Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 13

В соответствии с нормами законодательства ограниченными в обороте являются:

участки лесного фонда;
земли сельскохозяйственного назначения;
земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;
иные земли, подвергшиеся деградации и т. д.

Следует отметить, что с февраля 2004 г. разрешена ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

3. Земельный участок, как и любое другое недвижимое имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя.

Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Договор об ипотеке зданий и сооружений помимо общих для любого договора о залоге условий должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения

1. Здания или сооружения принадлежат залогодателю

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Согласно законодательству, залогодатель и залогодержатель могут указать в договоре ипотеки, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке и не может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.

2. Здания или сооружения принадлежат третьим лицам

Ипотека на право аренды земельного участка

Ипотека на земельные участки, находящиеся общей долевой или совместной собственности

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. При совместной собственности требуется согласие всех собственников.

Оценка земельного участка при его ипотеке 20

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализация

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования об использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации и в установленном этим законодательством порядке. Существуют определенные ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Одной из форм договора залога признается выдача закладной. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) передачи закладной этому лицу.

Проблемы, связанные с ипотекой земельных участков

В настоящее время вопросы, затрагивающие ипотеку земельных участков, детально не урегулированы и вызывают большое количество споров.

Существует проблема определения рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки и соответственно его реализации без потерь в случае необходимости.

Отсутствует отлаженный механизм страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств и т. п.

Сегодня оформить земельный участок в собственность достаточно сложно и дорого.

9.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Предприятие как единое целое представляет собой особый вид недвижимого имущества и может быть предметом различных сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки и др.

Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Для определения реальной стоимости предприятия большое значение имеет оценка его деловой репутации, дальнейших перспектив развития коммерческой деятельности, территориального расположения, вида деятельности, спроса потребителей на продукцию предприятия и других нематериальных элементов, ценность которых часто выше балансовой оценки предприятия. Стороны должны определить в договоре и оценить такие нематериальные блага и получить подтверждение на это независимого аудитора, что позволит более правильно определить оценку передаваемого в ипотеку предприятия.

В настоящее время правовым основанием для включения оценки этих элементов в стоимость закладываемого объекта является Закон об оценочной деятельности, в котором под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки должен быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. 31 Но и в этом случае могут возникать конфликты в связи с тем, что лицо, подписавшее договор ипотеки, не имело достаточных полномочий на его заключение. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен. Существуют особые правила для заключения акционерными обществами некоторых сделок. Заключение обществом крупных сделок, предметом которых является значительная часть его имущества более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение должно быть принято большинством в три четверти голосов акционеров, присутствующих на собрании, 32 если в уставе не предусмотрен иной порядок внесения этих вопросов на рассмотрение общего собрания.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации.

Выводы

Существуют определенные особенности заключения договоров ипотеки в зависимости от вида недвижимого имущества, принимаемого в залог. Эти особенности касаются в основном предмета ипотеки, прав собственности на недвижимость, различных ограничений на залог того или иного имущества.

При ипотеки жилых домов и квартир, помимо всего прочего, важное значение имеют социальный и психологические факторы. Это связано с необходимостью выселения граждан из заселяемых квартир в случае обращения на них взыскания.

До декабря 2004 г. обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являлись основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и членами его семьи, в случае, если данные жилые помещения являлись единственным пригодным местом постоянного проживания.

В декабре 2004 г. жилые помещения (или их части) были выведены из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Что касается ипотеки земельных участков, то при заключении договора ипотеки важно иметь ввиду, является ли предмет залога оборотоспособным. Если на земельный участок не может быть обращено взыскание, то он не может быть и предметом залога. Существуют определенные требования, связанные с невозможностью изменения назначения земельного участка.

Особенность ипотеки предприятия состоит в том, что оно может быть заложено не иначе как единый имущественный комплекс. Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.

В последние годы ипотека стала популярной услугой для россиян, поскольку многие граждане остро нуждаются в собственном жилище, но не располагают при этом необходимыми средствами. Это особая форма залога недвижимости, которая на весь период погашения долга остается в собственности должника.

Внедряя в жизнь программу ипотечного кредитования, государство преследовало две ключевые задачи: повысить доступность жилья для собственных граждан и разработать грамотное нормативное регулирование процесса для минимизации финансовых рисков его участников.

Ипотека как форма залога в современном законодательстве

Ипотека представляет собой одну из форм залога недвижимости, при которой закладываемый объект остается в собственности заемщика. Но при этом в случае систематического невыполнения кредитных обязательств со стороны должника кредитор вправе получить деньги путем продажи залоговой квартиры.

Виды ипотечного кредитования

Сегодня банковский сектор предлагает различные виды ипотеки. Классификация происходит по различным признакам:

по целям кредитования (покупка квартиры или дома, строительство или реконструкция, разработка земельного участка);
по объекту недвижимости (земельные участки, коммерческая недвижимость, квартиры, жилые дома, дачи);
по виду заемщика (застройщикам, физическим лицам) и степени аффилированности заемщика (клиенты агентств недвижимости, сотрудники банков, лицам, проживающим в конкретном регионе);
по типу процентной ставки (фиксированная, переменная);
по степени обеспеченности (сумме первоначального платежа).

Суть и форма договора залога недвижимости

Договор об ипотеке фиксирует сделку, дееспособные участники которой указывают:

предмет ипотеки;
отчет о проведении квалифицированной оценки;
размер обязательств и срок исполнения;
существенные сведения (место и дата заключения сделки, ФИО и реквизиты сторон, их права и обязанности, страхование предмета ипотеки, наименование государственного органа, зарегистрировавшего право залогодателя на недвижимость в залоге, форма обращения взыскания).

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество — эта процедура, проще говоря, означает его арест, изъятие либо принудительную продажу. Если банк инициировал продажу с торгов, владельцу ипотечной квартиры, как правило, не приходится ждать ничего хорошего.Банки заинтересованы лишь в том, чтобы вернуть выданные средства и проценты, поэтому могут назначить цену, равную остатку задолженности. В этом случае ипотечник теряет все, поэтому зачастую единственным выходом для должника является срочная продажа квартиры через агентство недвижимости.
Алексей Пономарев
Эксперт по недвижимости Центра Недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ

Разница между залоговым договором и ипотечным

Сегодня банки предлагают гражданам оформлять кредиты под залог имущества. Для клиента выгода состоит в ом, ставка по займу под залог квартиры или дома будет меньше, чем при оформлении обычного потребительского кредита. Кредитор также уменьшает риск невыплаты.

И ипотечный, и залоговый кредиты основаны на принципах предоставления в залог недвижимости с обязательным страхованием до полного погашения. Разница между ними в следующем:

Сумма в случае с залоговым займом может быть любой в пределах рыночной цены залоговой недвижимости. При ипотеке как форме залога предоставляется в пользование четко обозначенная сумма.
Залоговый займ выдается на срок 5-7 лет. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25-30 лет.

В наш Центр обратился клиент с запросом на сопровождение покупки квартиры с привлечением кредитных средств. Мы заключили договор на риэлторское обслуживание под ключ. В течение нескольких дней подобрали подходящий вариант из нашей внутренней базы, согласовали операцию с кредитным отделом банка-партнера. Личный агент сопровождал сделку на всех этапах.

Гарантия одобрения (мы оценим шансы уже на первой консультации и подадим заявку в несколько партнерских организаций);
Низкая ставка (партнеры агентства предлагают более лояльные условия кредитования).
Юридические гарантии (мы проверим чистоту покупаемого объекта).
Подберем недвижимость (у нас обширная база, которая обновляется каждый день).
Короткие сроки (оформление займет гораздо меньше времени, чем в обычной практике).
Полное сопровождение (агентство сопровождает сделку под ключ — с момента обращения до регистрации договора).

Возможно, вас заинтересует:

Читайте также: