Ипотека что это такое простыми словами кратко и ясно

Обновлено: 04.07.2024

Тема ипотеки постоянно на слуху. Но не все понимают, что такое ипотека, а без этих знаний можно лишиться не только жилья в перспективе, но и остаться без имеющегося в собственности объекта недвижимости.

Ипотека: что это такое и как ее взять

На вопрос что это такое, ответ таков: ипотека — форма залога, когда должник закладывает, находящееся в его собственности, недвижимое имущество. Это гарантия возврата задолженности для кредитора. В этом суть и точное определение ипотеки. Зная, что такое ипотека на квартиру, вы должны понимать, что в случае ухудшения финансового положения или полной потери платежеспособности, можете потерять свою недвижимость.

Выразить простыми словами, что это такое ипотека, можно следующим образом: вы подписываете договор ипотечного залога, получаете деньги, ежемесячно выплачиваете кредитору сумму, обозначенную в договоре. Недвижимое имущество, которое вы отдали в залог, попадает под ипотеку. В качестве залога банку можно предоставить:

жилой дом;
участок земли;
дачу;
квартиру;
другие объекты.

Основные характеристики ипотечного кредита:

выдача на длительный срок (5-50 лет);
назначение;
относительно низкие процентные ставки;
оформляется в строгом соответствии с ипотечным законодательством.

Сам предмет залога принадлежит заемщику, но права распоряжаться им самостоятельно он не имеет. Кредитная организация имеет полномочия использовать его по своему усмотрению в случае возникновения проблем с погашением долга.

Виды ипотечных программ

Из того, что нужно знать про ипотеку, важными являются сведения о видах ипотечных программ:

Виды стандартной ипотеки

Банки, конкурируя между собой, предлагают множество программ под самыми разными названиями, отражающими способ получения ипотеки или цель. Часто то, что понимают под ипотекой в обиходе — это деньги, предоставленные под залог, и их необходимо возвращать, иначе банк лишит вас предмета залога. Наиболее востребованными являются следующие виды ипотеки (ипотечных займов):

На покупку жилья на вторичном рынке. Привлекает этот вид оптимальными процентами, относительно небольшим сроком оформления, приемлемыми для большинства условиями. Отличается от других видов требованием обязательного титульного страхования.
На недвижимость, находящуюся в процессе строительства. Жилье можно купить на этапе строительства, но застройщика должен одобрить банк. Процентная ставка здесь самая высокая, но само жилье оценивается несколько ниже.
На приобретение участка земли. Заемщик отдает банку в залог равноценную по стоимости недвижимость, а на приобретенном участке может начать новое строительство. Пока ипотека не будет погашена, у финучреждения находится в залоге все, что застройщик возвел на приобретенном участке.
На строительство дома. Можно получить деньги под залог, если у человека имеется собственный участок под застройку. При рассмотрении заявления принимают во внимание принадлежность земли к конкретной категории. В залог идет участок, возводимое жилье и другие сооружения, находящиеся на земле.
На недвижимость за пределами города. Программа предусматривает приобретение загородного дома, таунхауса или коттеджа. Обычно такое жилье находится в экологически чистой зоне, а предложения разрабатывают кредитные организации совместно с застройщиками.

Социальная ипотека

На этот вид ипотеки могут рассчитывать малоимущие слои населения, числящиеся в очереди на получение жилплощади:

молодые семьи с двумя и более детьми;
семьи, где живет инвалид, поставленный на учет до 1 января 2015 г.;
работники культуры, спорта, соцзащиты;
ветераны;
работники научных центров с государственным статусом;
сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Социальная ипотека значит, что государством осуществляется финансовая поддержка заемщиков по выполнению обязательств перед банком.

Субсидируется социальный заем несколькими способами:

государственное жилье продается по заниженной цене;
дотируются проценты по кредиту;
предоставляется субсидия на часть ипотеки.

Решение о применении той или иной формы социальной ипотеки принимают региональные власти.

Ипотека для молодой семьи

Ответим на вопрос: что такое ипотека для молодой семьи на жилье в России? Фактически это та же социальная ипотека, но предназначена на обеспечение собственной жилплощадью молодых семей. Предельный возраст, позволяющей отнести молодоженов к этой категории— до 35 лет. Здесь сами условия ипотеки не являются льготными, а помощь выражается в предоставлении государственной субсидии и возможности использовать материнский капитал.

Молодожены могут воспользоваться даже стандартным видом ипотечного жилищного кредитования. Если жилплощадь, где прописана семья, не соответствует минимально допустимым нормам в расчете на 1 человека, то может иметь место государственная субсидия. Размер, выдаваемой суммы варьирует в пределах от 30 до 35% от нормативной стоимости приобретаемых квадратных метров.

Военная ипотека

Оформляется ипотека на 25 лет максимум. К окончанию этого срока армейцу должно исполниться не более 45 лет. Средний процент — около 12,5, наибольшая сумма 2 400 000 р.

Часть долга можно погасить материнским капиталом или за счет льготного потребительского кредита, полученного дополнительно.

5 советов, как взять ипотечный заем

Взять столь большие средства в долг — это не тот вопрос, который можно решать спонтанно. Необходим взвешенный подход, максимальная ответственность и четкое представление, что это такое ипотека и как ее взять с минимальными рисками:

Если вы выбрали кредитную организацию, то соберите о ней информацию.
Внимательно ознакомьтесь со всеми документами.
Делайте ксерокопии или снимайте документы на камеру мобильника.
На ознакомление с договором приходите если не с юристом, то хотя бы с рассудительным помощником.
Попросите сразу представить все документы, которые подлежат подписанию. Так вы сможете сопоставить их и внимательно прочитать.

Не всегда следует доверять цифрам, напечатанным в рекламных буклетах, лучше лично узнайте о реальных условиях предоставления займа:

сравните процентные ставки, рассчитайте, во что обойдется заем, воспользовавшись ипотечным калькулятором;
узнайте, есть ли возможность досрочного погашения и не возьмут ли за это дополнительную комиссию;
выясните, какие комиссионные берут за банковские транзакции;
изучите все нюансы условий, на которых осуществляется страхование, не увеличится ли процентная ставка, если вы откажетесь страховаться на добровольных условиях;
прочитайте, на каких условиях финансовая организация применяет радикальные меры к заемщику из-за просроченных платежей.

5 основных условий для получения ипотечного кредита

Получить заем в банке непросто. Кредитные компании выдвигают много требований. Вот основные из них:

Возраст — начиная с 21 года на день получения кредита и 65 лет на время полного погашения.
Стабильная работа — на последнем месте не менее полугода.
Уровень дохода — месячный его размер должен быть большим в 2,5 раза, чем регулярный месячный взнос. Учитывается не только заработок заемщика, но и его семьи.
Подтверждение наличия суммы, необходимой для начального взноса. Обычно это от 10 до 30%.
Созаемщики — нужны, когда размер дохода самого заемщика не удовлетворяет банк.

Что нужно знать, беря ипотеку

Намереваясь заключить договор на покупку жилья в долг, нужно знать о преимуществах и недостатках. Основными для вас являются 3 ключевых фактора — размер, срок, ставка. Преимущества выражаются в следующем:

Вопрос жилья или другой покупки решается оперативно.
Льготные ипотечные договоры экономически выгодны.
Надежное вложение средств, т. к. если приобретена недвижимость, то она имеет тенденцию дорожать.

Отрицательные стороны ипотеки:

Собственник ограничен в правах. Пока долг не погашен, он ничего не может сделать без разрешения кредитора.
Большая переплата, первоначальная стоимость жилья или другого объекта возрастает почти в 2 раза на момент погашения долга.
Выплата ежемесячных взносов на протяжении длительного срока.
Невыполнимые, для некоторых потенциальных заемщиков, требования со стороны финучреждений.
Постоянная угроза форс-мажорных обстоятельств, при которых недвижимость можно потерять.

Расплатившись полностью с долгом, не забудьте проконтролировать, чтобы банк вернул вам предмет залога официально в соответствии с договором.

Легко ли получить одобрение

Банки не одобряют ипотеку для покупки квартиры каждому обратившемуся. Тщательно проверяется жилье, которое покупается при помощи банковского учреждения клиентом и кредитная история человека.

Не получит одобрения тот, кто имел несвоевременно погашенные займы в любом кредитном учреждении. Отрицательно скажется и наличие у обратившегося непогашенных штрафов или задолженностей перед бюджетом. Сложно получить одобрение при маленьких доходах. Зная, что такое ипотека на жилье, необходимо иметь официальный источник дохода. Еще одним обязательным требованием станет страховка квартиры.

Как получить одобрение на выгодных условиях: 3 нюанса

Нюансы оформления ипотеки на жилье в различных банках неодинаковы. Условия предоставления ипотечного кредита тоже:

некоторые банки предоставляют на выгодных условиях кредиты для покупки жилья определенных застройщиков;
значительно меньшим станет процент по ипотеке при большом первоначальном взносе;
более выгодными будут условия кредитования и для клиентов банка (получающих зарплату на карточку).

Какие документы понадобятся?

Оформляя ипотеку, что это – знать важно, но ничуть не менее важно понимать, какие документы понадобятся. Базовый список документов для получения ипотечного кредита выглядит так:

Заявление. Его можно заполнить как на месте в отделении банка, так и заранее, скачав с официального сайта кредитного учреждения.
Анкета банка — у разных банков она будет выглядеть по-своему.
Копия паспорта заявителя (для сверки надо будет предъявить оригинал).
Копия свидетельства ИНН.
Ксерокопия СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании в виде зеленой ламинированной карточки).
Для мужчин призывного возраста — копия военного билета.
Если заявитель состоит в браке — подтверждающие это документы, а также брачный контракт при его наличии.
Свидетельства о рождении детей, если таковые есть.
Документы об образовании заявителя — дипломы, сертификаты и так далее.
Бумаги, подтверждающие уровень доходов по месту работы и из других источников — алименты, средства от сдачи недвижимости, финансовая помощь и прочее.

Редкий банк ограничивается таким скромным перечнем. Как правило, к нему добавляется что-то еще, нужное для ипотеки, что значит, что дополнительные бумаги повысят шансы на оформление кредита.

Паспорта всех ближайших членов семьи, свидетельства о смерти на уже ушедших в мир иной.
Копии пенсионных удостоверений и справки о размере пенсионных выплат на нетрудоспособных пожилых родственников (родители, бабушки и дедушки).
Справка из паспортного стола о регистрации по месту жительства.

Наличие какого-либо ценного имущества (другой недвижимости, автомобиля или другого транспортного средства и так далее) будет большим преимуществом, повышающим вероятность одобрения ипотеки на нужную сумму. Так что в и без того уже обширный перечень бумаг следует включить документы, подтверждающие право владения таким имуществом — свидетельство о собственности, договор купли-продажи, выписки из соответствующих реестров и прочее. При наличии счетов в других банках надо будет предоставить выписки движения средств по ним.

Отдельные кредитные организации могут запросить чеки об оплате коммунальных услуг по текущему месту жительства для оценки платежеспособности и благонадежности клиента. Для предпринимателей к перечню добавляются уставные документы их предприятий, бухгалтерские выписки и иные бумаги, подтверждающие, что бизнес доходен и достаточно устойчиво развивается.

Если для первого взноса или оплаты части кредита будут использоваться средства материнского капитала, то к списку документов добавится сертификат на него. Помимо этого, потребуется получить в отделении Пенсионного Фонда справку, где будет указан остаток средств этого капитала.

Сроки, проценты и прочие нюансы

Оформляя ипотеку на квартиру, важно помнить, что для ее получения существует возрастной ценз. Однозначно не дадут кредит на жилье тому, кто не достиг 21 года. Предельный возраст тех, кому одобрят ипотеку, варьирует. Ипотечный кредит для приобретения дома или квартиры является долгосрочным и может выплачиваться в течение 30 лет. Банк учитывает обеспечение клиента средствами для погашения обязательств.

Чем выше первоначальный взнос, тем более выгодными будут условия погашения. Важно при составлении договора обращать внимание на очередность погашения платежей и возможность выплатить сумму долга досрочно. Сразу оговариваются возможность воспользоваться отсрочкой платежа и условия ее предоставления.

Частично обязательства перед банком могут быть погашены за счет средств материнского капитала. Особые условия предоставления займа и у военнослужащих.

Благодаря государственной поддержке проценты на приобретение квартиры в новостройках ниже, чем на жилье вторичного рынка. Это также стоит учитывать. Такая ипотека в простых словах будет иметь более выгодные и привлекательные условия.

Всегда следует помнить, что отказ на одобрение в одном из банков не означает, что получение займа в другом невозможно. Обратиться за получением одобрения можно в несколько банков, выбрав для себя в итоге оптимальный вариант. Желание иметь собственный угол может стать реальностью. Главное, подойти к выбору разумно, вооружившись всей необходимой информацией, понимая, что это такое – ипотека – и как грамотно с ней работать.

Кандидат экономических наук. 20 лет преподаю финансы и инвестиции в университете. Инвестирую на фондовом рынке.

Начну с интересных цифр. За последние 17 лет более 7 млн. семей приобрели жилье за счет ипотечного кредита. Но при этом 45 % населения по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому смело можно предсказать, что ипотека в нашей стране будет только набирать обороты в долгосрочной перспективе. Тем более что это практически единственный инструмент, которым могут воспользоваться граждане, не имеющие возможности сразу приобрести квартиру за свои деньги.

И еще одна интересная цифра, которая 5 лет назад заставила меня заняться интересной темой и получить государственный грант на ее развитие. Доля жилья, находящегося в собственности россиян, в 1,5 раза превышает эту долю в развитых странах. Другими словами, главная цель для большинства наших граждан – это приобретение собственного жилья.

Почему такой перекос? Дело в том, что в большинстве зарубежных стран, помимо ипотеки, развиты и другие механизмы улучшения жилищных условий. Одним из самых эффективных является долгосрочная аренда. Может быть, для нас понятнее название “доходные дома”. Они были широко распространены у нас в дореволюционный период. Но, к сожалению, пока этот механизм остается на бумаге и в научных работах экономистов.

Все это я привела к тому, чтобы показать, что кроме ипотеки у нас нет инструментов приобретения жилья. Либо выкладываем за него сразу (или частями при долевом строительстве) несколько миллионов рублей, либо оформляем ипотеку.

По данным опроса 12 млн. семей в ближайшие 5 лет собираются купить жилье с помощью ипотеки. А все ли семьи понимают, что это такое и чем грозит? Давайте разберем определение ипотеки простыми словами и ключевые моменты, которые должен знать любой ипотечный заемщик.

Ипотека и ипотечное кредитование: в чем разница?

Для начала определим, чем ипотека отличается от ипотечного кредитования.

Ипотека – это разновидность залога (с греческого так и переводится), в качестве которого выступает недвижимость. Под недвижимостью понимают не только квартиры, но и земельные участки, дома, гаражи, машино-места и т. д.

Ипотечное кредитование – это процесс получения денег в долг под залог недвижимости. В настоящее время основным кредитором выступают банки, для которых такой вид кредитования является просто золотой жилой. Далее вы поймете, почему.

Основные признаки ипотечного кредита:

Целевой характер. Ипотечный кредит выдается на приобретение недвижимости. Вы не можете потратить заемные деньги на другие цели.
Наличие предмета залога. Это может быть недвижимость, которую вы собираетесь купить на кредитные деньги, а также объекты, уже находящиеся у вас в собственности.
Длительность погашения. Срок кредитования составляет до 30 лет.
Обязательность страхования. По закону вы обязаны застраховать предмет залога.
Более низкая процентная ставка, чем по потребительским кредитам.
Более жесткие требования к заемщику, чем по потребительскому кредиту. Вы должны иметь устойчивое финансовое положение для получения займа. О том, как оформить ипотеку, читайте в отдельной статье.
Право собственности на приобретаемое жилье оформляется сразу после покупки. Но имеет обременение, т. е. до полного погашения кредита вы можете совершать какие-либо действия с объектом только по согласованию с банком. Соответственно, банк имеет право изъять предмет залога и продать его, если вы нарушаете взятые на себя обязательства.

Ипотечное кредитование – выгодная услуга для банка. Он является залогодержателем, поэтому застрахован от вашей несостоятельности. В случае чего банк забирает у вас жилье. Проданный объект недвижимости возместит ему понесенные убытки. А при вашем финансовом благополучии банк обеспечен прибылью в виде процентов на ближайшую пару десятков лет.

Виды ипотеки

Прежде всего надо четко обозначить 2 вида ипотеки в зависимости от объекта залога:

В залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика. В этом случае банк может выдать и нецелевой кредит, но на более длительный срок и под меньшие проценты, чем стандартный потребительский.
В залог передается приобретаемая с помощью кредита недвижимость, и полные права на нее вы получаете после полного погашения долга.

Кроме того, различают виды ипотечных займов в зависимости от предмета залога:

квартира и ее часть;
земельный участок;
жилой дом и его часть;
объекты недвижимости, которые используются для предпринимательской деятельности;
гараж;
дача;
машино-места;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В общем, все, что Гражданским кодексом РФ относится к недвижимости.

Еще одной классификацией будет деление объектов ипотеки по признаку их готовности:

новостройки (незавершенное строительство или первичный рынок);
вторичный рынок – жилье, бывшее в употреблении;
строительство загородных домов.

В зависимости от категорий заемщиков ипотечный кредит бывает:

для обычных граждан;
для военнослужащих;
для многодетных, молодых семей, для семей с детьми;
для людей особых профессий;
для молодых специалистов и т. д.

Список можно продолжать и дальше. Об ипотеке с господдержкой мы еще поговорим.

И последнюю классификацию я дам в зависимости от способа погашения кредита:

аннуитетными платежами, когда каждый месяц вы вносите одинаковую сумму;
дифференцированными, когда сумма платежа уменьшается с каждым месяцем.

Плюсы и минусы

Принято обращать внимание читателей в первую очередь на минусы. И это правильно. Так мы пытаемся предостеречь любителей жить в долг от непродуманных действий, которые могут привести к тяжелой финансовой ситуации не только заемщика, но и членов его семьи.

Ипотечный кредит – это особый кредит. Здесь внимание надо обратить и на плюсы, и на минусы. Начнем с очевидных плюсов:

Ипотека дает возможность приобрести жилье тем, кто никогда не сможет его себе позволить. Особенно это касается молодых семей, которые только начинают совместную жизнь. Не имеют миллионов на банковских счетах, недвижимости в собственности, но имеют желание и возможность работать и идти вверх по карьерной лестнице.
Некоторые люди используют жилье, взятое в ипотеку, как вариант инвестирования. Но хочу предостеречь. Финансовые эксперты считают, что вложения в недвижимость – это достаточно рискованная операция, которая может принести хороший доход только при определенных условиях. Например, квартира в крупном, промышленно развитом городе, деловом районе, в местах расположения высших учебных заведений и т. д.
Возможность оформить налоговый вычет: один – на приобретение жилья, другой – на уплату процентов по ипотечному кредиту.
Возможность получения кредита на льготных условиях, если вы попадаете в соответствующую категорию граждан. А таких категорий немало.

Главный плюс – это приобрести жилье в собственность здесь и сейчас, а не ждать десятилетиями такой возможности. На этом чисто российском стремлении иметь квартиру или дом в собственности банки сегодня делают огромные деньги. Помните цифру в начале статьи? В развитых странах в 1,5 раза меньше людей имеют свое жилье. А мы готовы 20 – 30 лет жизни отдать на достижение этой главной цели.

Психологический момент. Вы много лет будете жить под гнетом долга. Не все это выдерживают.
Ваше финансовое состояние должно на долгие годы оставаться достаточно стабильным, чтобы погашать кредит в срок. Не многие могут гарантировать это на 20 – 30 лет вперед.
4. Необходимость первоначального взноса (от 10 %), на который не все могут накопить.
До выплаты вами кредита на операции с жильем наложены ограничения: нельзя продать, подарить и т. д.
Банк имеет полное право лишить вас купленной квартиры, в случае нарушения вами условий договора.
Наличие дополнительных расходов по получению ипотечного кредита: страхование, услуги оценщика и др.
Серьезная переплата. Лучше посмотреть ее на конкретных цифрах. Возьмем ипотечный кредит в размере 1 500 000 руб. под 10 % годовых сначала на 10 лет, а потом на 30 лет.

Разница огромная. За 10 лет мы переплатим на 58,6 %. А уже через 30 лет переплата составит 216 %.

Что перевесило, плюсы или минусы? 7 млн. семей за последние 17 лет ответили, что плюсы. А что думаете вы? Может быть, вы не знаете, что вам положена льготная ипотека? Представляю небольшой обзор наиболее распространенных социальных программ.

Ипотека с господдержкой: кто имеет право на льготы?

С 1 января 2018 года начинает действовать социальная программа, по которой семьи с двумя и более детьми имеют право на льготную ипотеку под 6 %. Я подробно буду освещать условия семейной ипотеки с господдержкой в одной из своих будущих статей, поэтому только вкратце остановлюсь на основных моментах:

На льготную ипотеку имеют право только семьи, у которых с 1 января 2018 г. до 31 декабря 2022 года родится 2-й или последующий ребенок. За этот же период должны успеть оформить кредитный договор.

Если ребенок родится в период с 31 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года, кредитный договор должен быть оформлен по 1 марта 2023 года. Если в семье один ребенок, льгота не положена. Если 2-й и т. д. ребенок родился 31 декабря 2017 года, то льготной ипотеки, увы, не будет.

Ипотечный кредит под 6 % выдается только на приобретение квартиры или дома с земельным участком на первичном рынке у юридического лица.
Можно купить жилье в новостройке по договору долевого участия или готовое у застройщика.
Льгота распространяется и на рефинансирование. Например, вы взяли кредит до 2018 года, а потом у вас родился 2-й ребенок. В этом случае вы можете подать заявление на рефинансирование по льготной ставке. Но жилье должно быть куплено на первичном рынке.
В программе получили право участвовать не все банки.
Льготная ставка распространяется на 3 года, если родился 2-й ребенок, и на 5 лет, если родился последующий ребенок. Кредит при этом может быть взят и на 30 лет.
Имеются ограничения по максимальной сумме: до 6 млн. руб. для регионов и до 12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО.

Эту ипотеку можно назвать субсидированной, потому что государство выделяет субсидии банкам на возмещение недополученных доходов от предоставления займа по льготной ставке.

Военная ипотека

Для военнослужащих разработана специальная программа, по которой за время службы по контракту ипотечные платежи за них платит государство. Для получения права на льготу военнослужащий должен:

отслужить по контракту не менее 3 лет,
быть участником накопительно-ипотечной системы (НИС) в течение 3 лет.

Фактически через 6 лет после начала службы военнослужащий может приобрести жилье до окончания действия контракта: квартиру на первичном и вторичном рынках, по договору долевого участия, дом с земельным участком, таунхаус и дом по собственному проекту.

Механизм действия военной ипотеки:

Льготные региональные программы

Регионы РФ разрабатывают собственные социальные программы ипотечного кредитования, участниками которых могут стать молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы и др., нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Например, в Московской области действует программа для учителей, молодых ученых, врачей и молодых специалистов оборонно-промышленного комплекса. По ней заемщик оплачивает только проценты по займу. До 50 % от стоимости жилья и платежи по кредиту выплачиваются за счет правительства МО.

максимальный срок – 10 лет,
ставка – 8,75 % на новостройку и 9 % на готовое жилье.

В Ивановской области обязательным условием участия в социальной программе является признание вас нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также регистрация на территории области. Кроме того, для молодых учителей в возрасте до 35 лет действуют специальные условия.

Инфраструктурная ипотека

Что значит этот новый термин? Инфраструктурная ипотека – это возможность получить кредит из нескольких источников, в т. ч. и банка, под залог недвижимости на реализацию какого-либо проекта. При этом право распоряжаться объектом залога остается у заемщика. А кредиторы получают госгарантии.

Инициатива по внедрению такого механизма находится на стадии проработки и организации. Занимается этим Внешэкономбанк.

Если вы думаете, что это новый институт получения кредита на жилье, то ошибаетесь. К квартирной ипотеке инфраструктурная – не имеет никакого отношения. Термин “ипотека” в названии принят, потому что предметом залога выступает недвижимость.

По словам экспертов, введение такого механизма позволит в регионах реализовывать крупные проекты на сотни миллиардов рублей, по которым сегодня банки отказывают в кредитовании.

Заключение

Ипотека – это один из возможных механизмов приобретения жилья в рассрочку. Кроме него в развитых странах действуют и другие, которые в нашей стране пока не нашли применения по разным причинам. Очень хочу, чтобы правительство и депутаты обратили все-таки внимание на развитие других форм приобретения жилья гражданами. Например, жилищные облигационные займы, доходные дома, система строительных сбережений.

А пока их нет, мы по-прежнему будем слышать страшные истории о непогашенных кредитах, сломанных судьбах и анекдоты со слезами на глазах о постепенном введении полноценного питания после погашения ипотеки.

В моей финансовой жизни кредитов, в том числе и ипотечных, нет. Поэтому очень бы хотела прочитать реальные комментарии людей, кто воспользовался механизмом ипотеки. В отличие от потребительских кредитов, по моему субъективному мнению, ипотечный – имеет право на существование. Но только в случае взвешенного и ответственного подхода к его получению.

Самым оптимальным вариантом для приобретения жилья в подобных условиях становится оформление ипотеки. Оно и понятно, ведь получить жильё можно сейчас, а платить за него потом. Но, если вы всерьез задумались о покупке, будет полезно заранее узнать о том, что такое ипотека простыми словами, чтобы исключить возможные риски.

Особенности ипотеки

Под ипотекой подразумевается одна из форм кредитования, при которой в качестве залога выступает недвижимое имущество. При этом заёмщик вправе пользоваться недвижимостью, так как является её собственником. Кредитор же имеет право конфисковать данное имущество с целью дальнейшей перепродажи в случае нарушения заёмщиком условий договора.

Вообще ипотеку можно описать так: стороны заключают соглашение на ипотечный кредит, после чего кредитор перечисляет заёмщику определенную сумму денежных средств, на которую приобретается жилая недвижимость. Далее заёмщик выплачивает в банк долг и проценты за пользование деньгами, а сам объект недвижимости становится ипотекой.

Кстати, в качестве ипотеки может выступать не только та недвижимость, которую покупает человек, но и любой другой объект, имеющийся у него в собственности. Например: квартира, загородный дом, земельный участок или гараж.

Основные отличия ипотеки от потребительского кредита:

Залог (в качестве залога выступает покупаемое или имеющееся в собственности имущество).
Целевое назначение (заёмщик обязан указать цель получения кредита).
Ипотечный займ действует 15, 20, 25 лет, кредит оформляется максимум на 5 или 10 лет.
Проценты по ипотеке гораздо ниже, чем по потребительскому займу.
Обязательный первый взнос (первоначальный взнос по ипотеке – это часть стоимости жилья которую необходимо выплатить сразу).

Оформить ипотеку можно не только на покупку жилья, но и на обучение или бизнес. К сожалению, в России такие банковские программы встречаются крайне редко, поэтому все привыкли, что суть ипотеки — именно приобретение недвижимости.

Виды ипотеки

Банковские организации предлагают три вида ипотечных программ:

Базовая или стандартная – выдаётся всем заёмщикам, отвечающим требованиям банка.
Социальная ипотека – действует только для определённых категорий граждан.
Нестандартная – позволяет получить деньги тем, кто не подходит под первые два вида.

А теперь давайте рассмотрим каждую из них подробнее.

Стандартные

Стандартные ипотечные программы работают в большинстве банков РФ. Согласно условиям таких программ заёмщик получает кредит по сниженной процентной ставке предоставляя в качестве залога приобретаемую недвижимость. При этом человек не имеет права сдавать или продавать жильё пока не будет погашен долг.

Стандартные программы оформляются на:

вторичный рынок (обязательна оценка недвижимости экспертами);
квартиры в новостройках (только у предложенных банком застройщиков);
дом (должен быть расположен в населённом пункте);
земельный участок под строительство (в документах не должно быть указано, что земля предназначена только для сельскохозяйственных работ).

Процентная ставка по стандартной ипотеке зависит от суммы первоначального взноса и срока кредитования. В среднем, это от 6% до 14% годовых.

Социальные

Помимо стандартных предложений некоторые категории граждан могут получить ипотеку на специальных условиях. Такие программы разрабатываются на государственном уровне.

Кредиты с господдержкой предполагают несколько вариантов развития событий: покупка по меньшей цене, снижение процентов или выдача субсидий на погашение долга. Социальные ипотечные программы в РФ:

Нестандартные

Нестандартные ипотечные программы:

без первоначального взноса (заёмщик не выплачивает первый взнос, но должен предоставить залог);
для граждан с плохой кредитной историей (ипотека оформляется по повышенной процентной ставке с привлечением поручителей);
для иностранных граждан (человек должен иметь вид на жительство, состоять в законном браке с гражданином РФ);
без подтверждения дохода (повышается размер первоначального взноса);
на покупку гаража (необходимы документы, что он является отдельным объектом недвижимости);
на ремонт (в качестве залога выступает жильё, подлежащее ремонту);
для индивидуальных предпринимателей (банки неохотно дают кредит ИП, так как сложно спрогнозировать доходы предпринимательской деятельности. Но ИП может оформить ипотеку, если предоставит документы подтверждающие стабильную работу за последние полгода);
для пенсионеров (требуются созаёмщики и поручители).

Как вы можете видеть, банки идут навстречу клиентам и предлагают различные программы кредитования.

Риски ипотечного кредитования и как их уменьшить

Оформляя ипотечный кредит заёмщик берёт на себя обязательства, которые необходимо выполнять. Если всё было продумано заранее, а человек имеет финансовую подушку безопасности, любых рисков получится избежать.

Однако, не стоит забывать об экономической нестабильности. Чтобы проценты по ипотеке со временем не повысились на несколько пунктов, лучше выбирать кредит с фиксированной процентной ставкой. В случае резкого понижения цен на жильё – следует задуматься о рефинансировании.

Кроме этого следует опасаться:

проблем со здоровьем, утраты дееспособности;
потери работы или снижения финансовых доходов;
повреждения залогового имущества.

Избежать этих рисков поможет страхование.

Ипотечное страхование

Оформление страховки позволяет свести возможные риски к минимуму. Всего различают три вида страхования:

Залоговой недвижимости.
Жизни и здоровья заёмщика.

Любой из выбранных вариантов подразумевает повышение суммы основного долга, так как в неё будет включена плата за страховку.

В случае ипотечного кредитования страховка на недвижимость оформляется обязательно. От двух других клиент может отказаться, в соответствии с законом РФ. Но, в случае наступления непредвиденной ситуации именно страховка решит проблемы.

Как получить ипотеку и кому её дают

Главная цель банковской организации не просто вернуть деньги обратно, а получить прибыль. Поэтому подход к заёмщикам у банков крайне требовательный.

Итак, кто может оформить сделку по ипотеке:

Считается, что получить ипотеку на жильё могут граждане достигшие совершеннолетия (18 лет). На практике банки редко одобряют такие заявки. Чаще всего заёмщик должен быть не моложе 21 года, а в редких случаях и 23 лет.

Максимальный возраст для оформления кредита – 55 лет. При этом, к моменту окончания договора заёмщику должно быть не больше 75 лет. То есть взять займ в 55 лет можно только на 20 лет.

Банки предпочитают работать с лицами имеющими гражданство и прописку в РФ, так как иностранные лица – это всегда риск не получить деньги обратно. Тем не менее, всё чаще в кредитных учреждениях стали появляться нестандартные программы, которые разрешают взять ипотеку иностранным гражданам при соблюдении определённых условий получения.

Финансовая стабильность – это главное требование для получения кредита. Если человек долго не задерживается на одном месте работы, его доход нестабилен – в ипотеке могут отказать. Также учитывается размер дохода

Действующие кредиты, если по ним нет и не было просрочек, не будут поводом для отказа в ипотеке. Но если у человека плохая КИ, есть не выплаченные задолженности – скорее всего заявку отклонят. Чтобы улучшить кредитную историю следует воспользоваться специальными предложениями банков.

Таким образом, чтобы получить ипотеку на жильё необходимо соответствовать требованиям банка: иметь постоянное место работы, высокий доход, регистрацию. А также по возможности оплатить все долги и штрафы.

Что нужно выяснить перед оформлением

Чтобы в дальнейшем не столкнуться с трудностями, перед подписанием ипотечного договора следует тщательно с ним ознакомиться. Внимание обращайте на:

Размер первоначального взноса. Если имеются дополнительные средства лучше их потратить на первый взнос, так как это позволит снизить процентную ставку по ипотеке. Да и переплата по кредиту будет меньше.
Сумма кредита. Нередко банк предлагает заёмщику сумму, которая превышает цену жилья. Эти деньги можно потратить на покупки или ремонт. Но, если доход не высок, от этих денег лучше отказаться.
Способы погашения. Ежемесячный платёж списывается с лицевого счёта клиента. Но, если нужно переводить деньги через сторонний банк следует учитывать сроки зачисления, которые длятся 10 дней. Если деньги не поступят вовремя, банк начислит штраф, поэтому нужно выбирать быстрый способ погашения.
Дополнительные комиссии. Кроме обязательных процентов в договоре могут быть указаны различные дополнительные расходы. Например, комиссия за выдачу денег или СМС–информирование. Клиент вправе отказаться от услуг, если они ему не нужны.
Возможность расторжения договора. Нередко в соглашении указывается пункт, который подразумевает одностороннее расторжение договора. Например, если человек несколько месяцев не платит, то договор считается не действительным, а банк забирает и реализует недвижимость.

Кроме этого в договоре всегда отмечается информация о страховке. Если заёмщик отказался от страхования жизни и здоровья, следует проверить документ, чтобы убедиться, что эта услуга не включена.

Как заключается договор по ипотеке и какие документы нужны

Заключение договора по ипотеке может затянуться на несколько месяцев. Всё зависит от того, как быстро банк примет решение, а заёмщик соберёт пакет документов. В целом весь процесс проходит в следующем порядке:

Клиент знакомится с предложениями кредитных организаций, выбирает подходящее.
Обращается в банк с пакетом документов и оставляет заявку.
Кредитор выносит решение и передаёт список необходимых для оформления договора бумаг.
Заёмщик выбирает объект недвижимости и собирает документы по нему.
Заключается соглашение. Сведения о жилье вносятся в Росреестр. Клиент оплачивает первоначальный взнос.
Оформляются документы на собственность, а банк перечисляет деньги на счёт продавца.

Когда все будет улажено, заёмщику выдаётся подписанный договор и график обязательных платежей. Теперь остаётся своевременно оплачивать долг, чтобы вовремя погасить займ.

Каждый банк требует определённый пакет документов, который может отличаться от выбранной ипотечной программы. Список обязательных документов:

анкета-заявка;
паспорт;
ИНН или СНИЛС;
военный билет;
справки, подтверждающие доход;
копия трудовой книжки или трудового договора;
документы, подтверждающие участие в социальной программе;
свидетельства о браке, рождении детей;
согласие супруга(и) на ипотеку.

Что касается недвижимости, то здесь список будет зависеть от самого объекта:

оценка эксперта;
паспорт продавца;
свидетельство на право собственности;
выписка из ЕГРП;
кадастровый паспорт.

Мой вам совет, лучше всего узнать, как получить ипотеку и какой пакет документов потребуется, непосредственно у кредитного специалиста в выбранном банке. Так вы сэкономите свое время и нервы.

Что будет, если не платить пол ипотеке

При выявлении просрочки банковское учреждение начинает начислять штрафы и пени, размер которых зависит от условий программы ипотечного кредитования. Кроме этого, по истечении определенного промежутка времени банк может забрать недвижимость и пустить её в продажу с торгов. Поэтому, если заёмщик понимает, что не может дальше выплачивать кредит, следует сразу обратиться в банк. Если человек начнёт прятаться и скрываться, это только ухудшит его положение.

Банк старается идти навстречу своим клиентам и предлагает следующие пути решения проблемы:

Отсрочка платежа. Дата ежемесячного платежа будет перенесена на удобный для заёмщика срок.
Кредитные каникулы. Некоторое время клиент не будет платить займ, чтобы стабилизировать финансовое положение.
Рефинансирование или реструктуризация. В этом случае изменяются условия действующего договора. Например, уменьшается размер ежемесячных выплат за счёт увеличения срока кредитования.

Кроме этого не стоит забывать о сдаче ипотечной квартиры в найм. Не все банки разрешают передавать жильё в аренду, но, в случае наступления тяжелой жизненной ситуации всегда можно договориться. Ну, или хотя бы попробовать договориться.

Заключение

Итак, что такое ипотека, если говорить простыми словами? Это кредит под залог приобретаемой недвижимости. Собственником при этом становится заёмщик, но банк имеет право конфисковать жильё и продать, если были нарушены условия договора. Поэтому, чтобы избежать рисков, лучше оформить страховку. Ну а если же возможности платить нет, следует немедленно обратиться за помощью в банк.

Надеюсь, статья была вам полезна. Подписывайтесь и до встречи в следующих статья! Удачи!

Банк, подписывая договор с заемщиком, позволяет тому пользоваться жилой недвижимостью, пока тот выплачивает кредит. Если по каким-то причинам заемщик перестает платить, банк будет иметь право распоряжаться квартирой или домом, который был приобретен в ипотеку, на свое усмотрение.

Чем ипотека отличается от кредита?

По сути, ипотека является разновидностью кредита, но имеет вполне определенные цели — покупку жилой недвижимости. Если вам нужен автомобиль или коммерческая недвижимость, то это уже не ипотека.
Также отдельно банки предлагают потребительские кредиты — их особенность в том, что банк не спросит у вас, на что именно вы хотите потратить деньги. К жилой недвижимости, помимо квартир, относятся дома, коттеджи, таунхаусы, также может быть приобретена часть квартиры или часть дома. Еще в ипотеку можно приобрести земельный участок под строительство дома и даже гараж (хотя жить в нем, пожалуй, не стоит).
Процентная ставка по ипотеке, как правило, ниже, чем по автокредиту или по другим видам кредита.
Ипотека предназначена для физических лиц. Если организация хочет одолжить деньги у банка под покупку недвижимости, это будет уже другой вид кредитования.
Срок, на который выдается ипотечный кредит, может составлять до 30 лет. На машину или на потребительский кредит ни один банк таких условий не предоставит.

Еще 20 лет назад в России мало кто мог себе позволить ипотеку — проблема была в низких зарплатах и в больших процентных ставках. Сейчас банки уже не так строги с размером официальной зарплаты, да и ставки существенно снижены.

Виды ипотеки

В каждом банке есть свои ипотечные программы, но есть виды ипотеки, представленные в большинстве банков, так как эти программы поддерживаются государством:

Военная ипотека (для военнослужащих)
Ипотека для молодой семьи (до 35 лет)
Ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми
Сельская ипотека (для приобретения жилья в сельской местности)

Что же нужно для оформления ипотеки?

Ипотека предоставляется только совершеннолетним гражданам. Некоторые банки готовы подписать с вами договор, только если вам не меньше 21 года. Есть и верхняя граница возраста — не старше 75 лет.

Есть достаточно стандартный список документов, который запросит почти каждый банк, его мы и приведем тут. Но список каждый год немного меняется, и банки имеют право запросить и другие документы, поэтому перед поездкой к ипотечному менеджеру конкретный список документов лучше будет уточнить.

Итак, вам понадобятся:

Если же сразу несколько банков одобрили вам жилищный кредит, выбирайте, где лучше. У разных банков могут отличаться процентные ставки, сумма первого взноса, список документов, а некоторым важна и близость банковского филиала к дому.

Финансовые условия получения ипотеки

Второй важный вопрос — срок ипотечного кредита. Банки охотнее дают свои деньги на 25 лет, нежели на 5, тем самым они облегчают ежемесячное финансовое бремя для заемщика и зарабатывают больше процентов, но есть такой чудесный инструмент — досрочное погашение, и при желании можно потом сократить срок выплаты жилищного кредита или снизить размер ежемесячной выплаты.

И последний, но не самый малозначимый вопрос, это процентная ставка. Сейчас она колеблется от 4,65 (та самая ипотека с господдержкой для семей с двумя и более детьми) до 12 %. В среднем ставка на 2020 год составляет 8,7 %, что ниже, чем в 2019, и тем более в ранних годах. С каждым годом процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются, что не может не радовать, но до Европы и США нам еще далеко: у них жилье можно купить под 3-5 % годовых. В некоторых случаях ставка доходит и до 1 % — лишь бы жилье купили, лишь бы в нем жили и оно не рушилось и не ветшало со временем от невостребованности.

Вот, пожалуй, и все, что вам нужно знать об ипотеке, прежде чем решиться на ее оформление. Если у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях, и мы обязательно подготовим для вас развернутые ответы в наших следующих материалах. Финтолк расскажет нескучно о финансах!

Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!

Читайте также: