Залог государственной собственности реферат

Обновлено: 30.06.2024

Целью написания данной работы является изучение залога государственной собственности и особенностей проведения залоговых аукционов в России.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
рассмотреть залог государственной собственности как схему перераспределения государственных активов;
проанализировать проблемы проведения залоговых аукционов в России;
выявить перспективы развития залоговых аукционов в России.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Содержание

Введение 3
1. Залог государственной собственности как схема перераспределения государственных активов 5
2. Проблемы проведения залоговых аукционов в России 9
3. Перспективы развития залоговых аукционов в России 11
Заключение 14
Список использованных источников 16

Работа содержит 1 файл

Залог гос собственности и залоговые аукционы.docx

Содержание

1. Залог государственной собственности как схема перераспределения государственных активов 5

2. Проблемы проведения залоговых аукционов в России 9

3. Перспективы развития залоговых аукционов в России 11

Список использованных источников 16

Введение

Залоговые аукционы – аукционы на право кредитования правительства России под залог находящихся в государственной собственности акций. Проводились во исполнение президентского указа от 31 августа 1995 года "О порядке передачи в 1995 году в залог акций, находящихся в федеральной собственности".

Организатором аукционов являлся Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Победителем аукциона становилась компания, предложившая максимальный размер кредита.

По схеме залоговых аукционов правительство получало кредит у нескольких коммерческих банков, передавая им взамен во временную собственность пакеты акций. С 4 ноября по 28 декабря 1995 года Министерство финансов России заключило 12 договоров кредита под залог акций с победителями аукционов на право заключения договоров. Через установленное время правительство должно было возвратить кредиты, в случае невозврата государственные пакеты акций переходили в собственность банков. Для реализации этой схемы были организованы аукционы, в которых приняли участие несколько банков. Правительство не возвратило кредиты, таким образом, пакеты акций перешли в собственность банков.

Целью написания данной работы является изучение залога государственной собственности и особенностей проведения залоговых аукционов в России.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

  • рассмотреть залог государственной собственности как схему перераспределения государственных активов;
  • проанализировать проблемы проведения залоговых аукционов в России;
  • выявить перспективы развития залоговых аукционов в России.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

1. Залог государственной собственности как схема перераспределения государственных активов

Залоговые аукционы — мошенническая, по сути, схема перераспределения огромных государственных активов в пользу нескольких частных лиц.

Выглядели как способ привлечения средств в федеральный бюджет путем передачи в залог акций, находящихся в федеральной собственности, с их последующим отчуждением в соответствии с действующим законодательством о приватизации.

В 1995 г. на заседании кабинета министров РФ 34-летний банкир В. Потанин от имени банковского консорциума (ОНЭКСИМ Банк, "МЕНАТЕП", АКБ "МФК", Столичный банк сбережений, Альфа-банк, "Российский кредит", АвтоВАЗбанк, Инкомбанк) предложил правительству схему кредитования под залог принадлежащих государству пакетов акций. Кабинет министров под руководством А. Чубайса и премьер-министра В. Черномырдина план принял [3, c.34].

Залоговые аукционы проводились на основании Указа Президента РФ. Предполагалось, что к 1 сентября 1996 г. правительство погасит кредит и вернет заложенные у банков акции приватизированных предприятий. Но заложенные акции правительство выкупать не собиралось, деньги на это даже не были предусмотрены в бюджете следующего года. Поэтому в долгосрочной перспективе речь шла не о залоге, а о приватизации под видом получения залога.

Список предприятий, выставляемых на залоговые аукционы, был определен Госкомимуществом в конце сентября 1995 г. Право контролировать организацию и проведение залоговых аукционов получил неофициальный лидер консорциума — ОНЭКСИМ-банк.

Кроме того В. Потанин добился от правительства Черномырдина льгот по налогам и списания части долгов, в финансовом отношении сопоставимых с той суммой, что была получена бюджетом в качестве кредита от ОНЭКСИМ-банка.

Проведение залоговых аукционов сопровождалось серией громких скандалов, в ходе которых проигравшие банки обвиняли победителей и Госкомимущество в нарушении правил добросовестной конкуренции. Отмечалось, что стоимость на рынке переданных под залог акций компаний как минимум в 20, а нередко и в сотни раз превышала сумму залогов.

Очевидно, однако, что правительство Ельцина не стремилось продать государственное имущество по максимально возможной цене. Об этом говорит, в частности, тот факт, что к участию в аукционах не были допущены иностранные компании. Государственные активы фактически передавались в руки лояльных предпринимателей в обмен на поддержку непопулярных политических лидеров на парламентских выборах 1995 г. и президентских выборах 1996 г. Гарантией лояльности было проведение аукционов в два этапа: официально их победители должны были получить предприятия в свою собственность лишь после второго раунда аукционов в 1997 г.

Получившие свои крупнейшие активы предприниматели стали своего рода заложниками, поскольку залоговые аукционы проводились на фактически нелегитимной основе. Их основанием были лишь указы Президента и ведомственный нормативный акт, при их проведении не была обеспечена конкуренция, для выдачи кредита правительству были использованы государственные деньги, находившиеся на счетах банков-победителей. Таким образом, практически все полученные активы могли в перспективе быть по суду отданы обратно государству.

До сих пор, спустя более чем десятилетие, и народ, и государство, и сами владельцы полученных таким образом активов считают сделки нелегитимными, а значит, не могут всерьез строить отношения друг с другом на моральной и правовой основе. Всевозможные гонения на олигархов, в т. ч. и известное дело ЮКОСА, — последствие эпохи залоговых аукционов.

2. Проблемы проведения залоговых аукционов в России

Правительство, передавая акции в залог, получило в виде кредита свои же собственные деньги. Ведь все упомянутые банки - участники залоговых аукционов были в той или иной степени уполномоченными агентами Правительства и держателями разнообразных счетов министерств и ведомств. Это означало, что, держа на счетах бюджетные средства госструктур, для приобретения пакетов акций банки использовали средства этих счетов. Другими словами, деньги просто перекладывались из одного кармана в другой.

Между тем начиная еще с 1995 года эксперты предупреждали Правительство, что указанные сделки в судебном порядке можно признать ничтожными по целому ряду причин. Во-первых, Указ Президента не предусматривал никакого механизма возврата кредитов, кроме как продажи заложенных акций, а также не устанавливал конкретные сроки возврата средств, которые неоднократно переносились. При этом, правда, упоминалось, что Правительство получает этот кредит сроком на полгода. Во-вторых, банки - участники аукционов практически моментально получили фактические права собственников на акции, хотя российское законодательство предусматривает переход права собственности только после сделки купли-продажи или после неисполнения залогового обязательства. Кроме того, участниками аукционов выступали одни и те же юрлица, что приводило к координации действий между ними и приобретению пакетов акций по заниженной цене. Но, пожалуй, самое главное возражение заключалось в том, что согласно Гражданскому кодексу реализация заложенного имущества возможна только лишь по решению суда, а не по заключению договора-комиссии, как это предусматривалось в президентском Указе. Счетная палата и Генпрокуратура также неоднократно выявляли факты нарушения законодательства.

А в одном из своих последних постановлений депутаты Госдумы вообще настаивают на отмене Указов Президента "О порядке передачи в 1995 году в залог акций, находящихся в федеральной собственности" и "О сроках реализации акций, находящихся в федеральной собственности и передаваемых в залог в 1995 году". Вместе с этим они предлагают Правительству инициировать в судебном порядке наложение ареста на это имущество [5, c.74].

Вопрос инициирования исков о признании залоговых аукционов недействительными встал с новой остротой на повестке дня после прошлогоднего финансового кризиса, в результате которого банки, владеющие "залоговыми" акциями, оказались неплатежеспособными.

Первый сигнал к тому, что акции пора "уводить", прозвучал в ноябре 1998 года, когда истек срок действия моратория на выплаты страховых платежей по кредитам, обеспеченных залогом ценных бумаг, по срочным валютным контрактам и по возврату полученных от нерезидентов кредитов. В результате возникла реальная угроза, что зарубежные кредиторы станут требовать возмещения убытков за счет ликвидных активов российских коммерческих банков. У ОНЭКСИМ Банка, "МЕНАТЕПа", СБС-АГРО и других находились акции стратегически важных для национальной безопасности предприятий. Среди них РАО "Норильский никель", АО "СИДАНКО", АО "ЮКОС", АО "Тюменская нефтяная компания", АО "Сибнефть" и другие. Результатом обращения взыскания иностранцев на эти активы могло стать установление полного контроля нерезидентов за деятельностью этих предприятий. С 1992 по 1998 год было приватизировано более 70 процентов госпредприятий. При этом от всех продаж было получено лишь 20 млрд. долларов, которые тут же ушли на Запад за долги. А в самом начале приватизации, когда к торгам были допущены инобанки, 500 крупнейших предприятий страны стоимостью не менее 200 млрд. долларов были проданы всего за семь миллиардов. Так, только один "Норильский никель" (стоимостью в десятки миллиардов долларов и дававший в недавние времена до трех миллиардов долларов прибыли в год) был продан всего за 170 млн. долларов.

3. Перспективы развития залоговых аукционов в России

Естественно, что наученную печальным опытом 1990-х гг. общественность уверяют, что теперь-то все будет по-честному. Однако появившиеся в российских СМИ подробности планов правительства по пополнению бюджета за счет распродажи акций госкомпаний заставляют достаточно скептически относиться к подобным благим посулам и заверениям.

Гост

ГОСТ

Ипотека – это залог объектов недвижимости, которые остаются в собственности должника, лишаемого права свободного распоряжения этими объектами.

Назначение залога имущества

Порядок залога различных объектов недвижимого имущества (к примеру, зданий, земельных участков, сооружений и так далее) определяется законодательством, регулирующим ипотечное кредитование.

В состав имущества, подлежащего залогу, могут быть включены:

  • во-первых, земельные участки;
  • во-вторых, сооружения, здания, другие объекты недвижимого имущества, которые используются для осуществления предпринимательской деятельности;
  • в-третьих, морские и воздушные суда, суда для внутреннего плавания и космические объекты.

Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, могут выступать предметом залога в договоре по ипотеке в том случае, если они предназначаются для осуществления жилищного строительства или комплексного освоения под жилищное строительство, передаются в обеспечении кредита, который предоставлен кредитной организацией на обустройство земельного участка путем строительства инженерной инфраструктуры.

Готовые работы на аналогичную тему

Договор залога государственного и муниципального имущества

Договор о залоге должен включать в себя такие элементы, как:

  • во-первых, предмет залога, то есть описание того объекта имущества, который подлежит залогу;
  • во-вторых, стоимость предмета залога, его оценка;
  • в-третьих, существо, срок исполнение и размер залогового обязательства;
  • в-четвертых, местонахождение объекта недвижимости, передаваемого в залог.

Заключение договора залога осуществляется в письменной форме.

В обязанности залогодержателя или залогодателя (в зависимости от того, у кого находится объект залога) входит:

  • осуществление страхования рисков повреждения и утраты залогового имущества;
  • обеспечение сохранности имущества, находящегося в залоге;
  • уведомление иной стороны договора о возможности повреждения или утраты объекта недвижимости, находящегося в залоге.

Договор залога (ипотеки) выступает в качестве объекта государственной регистрации. Данный процесс осуществляется в соответствии с совместным заявлением залогодателя и залогодержателя.

Осуществление государственной регистрации ипотеки имущества требует предоставления следующий документации:

  • договора залога (ипотеки);
  • документов, перечисленных договором ипотеки в виде приложений;
  • документа, подтверждающего уплату государственной пошлины;
  • других документов, которые необходимы для осуществления государственной регистрации ипотечного договора.

Проблемы залога государственного и муниципального имущества

Одной из основных проблем залога государственного и муниципального имущества является несовершенство нормативной базы, регулирующей данный процесс. Залог государственного и муниципального имущества зачастую рассматривается в качестве разновидности государственных и муниципальных гарантий. При этом государственная гарантия Бюджетным кодексом России включается в состав государственного долга, не рассматривая залог государственного или муниципального имущества в качестве его формы.

Наличие указанных правовых коллизий является основанием для признания договора залога недействительным. Суды зачастую становятся на сторону государственных и муниципальных властей, признавая необоснованным передачу недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности в качестве предмета залога.

Решение этой проблемы требует устранения недоработок и пробелов, имеющихся в Гражданском и Бюджетном кодексах Российской Федерации.

Залог государственного и муниципального имущества выступает в качестве института гражданского права. В связи с этим нерационально включении этого института в систему публичного права за счет отнесения в состав государственной гарантии.

Одновременно институт залога выходит за пределы гражданского права, составляя часть финансового права за счет того, что предметом интереса кредитора выступает не имущество, которое выступает средством обеспечения долга, а возможность получения денежных средств в большем объеме, чем при осуществлении кредитования.

Таким образом, залог государственного и муниципального имущества может выступать как предметом частного, то есть гражданского права, так и предметом публичного, то есть финансового права. Это создает возможности для возникновения правовых коллизий, ведет к судебным спорам по заключенным сделкам.

Кроме того, залог государственного и муниципального имущества при невозможности выполнения кредитных обязательств может стать причиной утраты государством и муниципальными образованиями значимых объектов инфраструктуры. Осуществление сделок по залогу государственного и муниципального имущества требует жесткого контроля за их целесообразностью и обоснованностью. Законодательство должно пресекать возможность злоупотреблений в данной сфере, при которых имеет место манипуляция государственным или муниципальным имуществом.

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя — лица, которому принадлежит это имущество (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Залог недвижимости – ипотека.

Правительство РФ имеет право привлекать заемные средства, предоставляя в качестве залога государственное имущество, включая предприятия, здания, сооружения, строения потребитель­ского назначения, ценные бумаги (акции предприятий) и иные активы, а также имущественные права, за исключением имущества, изъятого из гражданского оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательством.

Залогодателем от имени Правительства РФ при использовании в качест­ве предмета залога имущества, находящегося в государственной собственно­сти, выступает Минимущество.

Залогодержателем является кредитор по обеспеченному залогом обяза­тельству. Размер и характер государственного имущества и имущественных прав, из которых формируется предмет залога, зависят от требований и усло­вий, выдвигаемых кредитором, и согласовываются в ходе переговоров с ним. Залог должен обеспечивать удовлетворение требований залогодержателя в объеме, достаточном для погашения основного долга, выплаты процентов по кредиту, а также иметь ресурс для уплаты неустойки, возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, и расходов по взысканию.

Объекты залога, находящиеся в государственной собственности, не пе­редаются залогодержателю (кредитору). Заложенное государственное имущество подлежит обязательному государственному страхованию за счет за­логодателя в размере обеспеченного залогом требования.

Минимущество совместно с заинтересованными лицами проводит рабо­ту по выбору и подготовке объектов залога:

- отбор имущественных объектов и прав для формирования предмета залога по каждому отобранному для кредитования проекту;

- сбор, проверку и оформление необходимой документации по объектам залога;

- проведение оценки объекта залога;

- подготовку предложений по вопросам страхования объекта залога, управления заложенным имуществом и его реализации в случае невозврата кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора залога. Договор залога должен содержать:

- перечень имущества, являющегося предметом залога;

- стоимость имущества, переданного в залог;

- порядок пользования предметом залога;

- существо, размеры и сроки исполнения обязательств, обеспечиваемых залогом;

- объем требований залогодержателя, обеспечиваемых залогом;

- другие нормы, установленные действующим законодательством.

Для залогового обеспечения кредитных сделок, для финансирования инве­стиционных проектов Правительство РФ может создавать залоговый фонд -обновляемый и дополняемый по мере необходимости перечень имуществен­ных объектов, используемых в качестве предмета залога. Залоговый фонд формируется из имущественных объектов, находящихся в государственной собственности. По каждому инвестиционному проекту готовится и оформля­ется отдельный предмет залога. Его стоимость определяется необходимой для залогового обеспечения кредита суммой. Имущественные объекты вклю­чаются в залоговый фонд постановлением Правительства РФ на основании предложений Минимущества. Операции с объектами, внесенными в залого­вый фонд, а также с правами на них не допускаются.

Если залогодателем является государственное унитарное предприятие, оформление и заключение договора о залоге согласовывается с соответст­вующим министерством (ведомством) и Минимуществом и его территори­альными органами. Гарантии по кредитному договору предоставляются в виде поручительства Правительства РФ. Поручитель обязуется перед креди­тором отвечать за полное или частичное исполнение заемщиком своих обяза­тельств в пределах, предусмотренных поручительством. Залоговый фонд Правительства РФ при этом не используется.

Отбор инвестиционных проектов для залогового кредитования осуществ­ляется на конкурсной основе. Заявки на реализацию инвестиционных проектов на условиях залогового кредитования с использованием залогового фонда или поручительства Правительства РФ готовят отраслевые министерства и ведом­ства. Минимущество проводит проверку материалов заявки, касающихся зало­гового обеспечения кредитования проекта: документов, подтверждающих пра­ва заемщика на имущество; данных по оценке стоимости объекта залога. Реше­ние о возможности реализации проектов на условиях залогового кредитования принимает Правительство РФ или уполномоченный им орган, определяя при этом вид залогового кредитования, схему финансирования и конкретный объ­ект (объекты) залога для каждого отобранного проекта.

В целях гарантированного поступления в федеральный бюджет средств от использования принадлежащего государству имущества передача в залог нахо­дящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации и подлежащих продаже, производится по итогам про­ведения залоговых аукционов. Перечень пакетов акций, выставляемых на зало­говые аукционы, определяется Минимуществом. Сумма, вырученная от прода­жи акций, подлежит перечислению в федеральный бюджет за вычетом суммар­ного объема требований залогодержателя по соответствующему договору зало­га и суммы комиссионного вознаграждения. Заложенное государственное имущество подлежит обязательному государственному страхованию за счет залогодателя в размере обеспеченного залогом требования. Договор залога подлежит учету в реестре договоров Минимущества.

Цель – формирование представления об особенностях ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Задачи:

ознакомить студентов с:

  • правовыми основами, отражающими особенность ипотеки различных видов имущества.
  • навыкам заключения договоров ипотеки, учитывая их особенности в зависимости от вида недвижимого имущества, принимаемого в залог.

Оглавление

9.1. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила, установленные для жилых домов и квартир.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. При этом не должны затрагиваться права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Целью кредитования может быть:

  • приобретение или строительство жилого дома или квартиры;
  • капитальный ремонт жилого дома или квартиры;
  • иное неотделимое улучшение;
  • погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В случае, если заемщик не исполняет взятые на себя обязательства, на заложенные по договору ипотеки жилой дом или квартиру может быть обращено взыскание в установленном законодательством порядке. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя. 6 Это положение касается и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что данное жилое помещение было заложено по договору об ипотеке. Освобождение в данном случае жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. 7 Предполагается, что граждане будут переселены в дома временного проживания.

Следует отметить, что до декабря 2004 г. согласно Гражданско-процессуальному кодексу РФ жилые помещения (или их части), являвшиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, входили в перечень имущества, на которое не могло быть обращено взыскание.

Залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя и если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

9.2. Особенности ипотеки земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Ипотека земельных участков

1. Земельный участок, передаваемый в залог, должен быть оборотоспособным. Только в этом случае он может выступать в качестве залога.

Залог – это способ обеспечения обязательств, в силу которого залогодержатель имеет преимущественное право перед остальными кредиторами залогодателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. 10 Не допускается залог имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. 11

Таким образом, предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или его часть), находящийся в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный для сдачи в залог законодательством.

Законом может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. 12 Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 13

В соответствии с нормами законодательства ограниченными в обороте являются:

  • участки лесного фонда;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;
  • иные земли, подвергшиеся деградации и т. д.

Следует отметить, что с февраля 2004 г. разрешена ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

3. Земельный участок, как и любое другое недвижимое имущество, составляющее предмет залога, должно быть обозначено и выделено из остального имущества залогодателя.

Это означает, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Договор об ипотеке зданий и сооружений помимо общих для любого договора о залоге условий должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка.

Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения

1. Здания или сооружения принадлежат залогодателю

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Согласно законодательству, залогодатель и залогодержатель могут указать в договоре ипотеки, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке и не может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.

2. Здания или сооружения принадлежат третьим лицам

Ипотека на право аренды земельного участка

Ипотека на земельные участки, находящиеся общей долевой или совместной собственности

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. При совместной собственности требуется согласие всех собственников.

Оценка земельного участка при его ипотеке 20

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализация

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования об использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации и в установленном этим законодательством порядке. Существуют определенные ограничения в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Одной из форм договора залога признается выдача закладной. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) передачи закладной этому лицу.

Проблемы, связанные с ипотекой земельных участков

В настоящее время вопросы, затрагивающие ипотеку земельных участков, детально не урегулированы и вызывают большое количество споров.

Существует проблема определения рыночной стоимости земельного участка для целей ипотеки и соответственно его реализации без потерь в случае необходимости.

Отсутствует отлаженный механизм страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств и т. п.

Сегодня оформить земельный участок в собственность достаточно сложно и дорого.

9.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Предприятие как единое целое представляет собой особый вид недвижимого имущества и может быть предметом различных сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки и др.

Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Для определения реальной стоимости предприятия большое значение имеет оценка его деловой репутации, дальнейших перспектив развития коммерческой деятельности, территориального расположения, вида деятельности, спроса потребителей на продукцию предприятия и других нематериальных элементов, ценность которых часто выше балансовой оценки предприятия. Стороны должны определить в договоре и оценить такие нематериальные блага и получить подтверждение на это независимого аудитора, что позволит более правильно определить оценку передаваемого в ипотеку предприятия.

В настоящее время правовым основанием для включения оценки этих элементов в стоимость закладываемого объекта является Закон об оценочной деятельности, в котором под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки должен быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. 31 Но и в этом случае могут возникать конфликты в связи с тем, что лицо, подписавшее договор ипотеки, не имело достаточных полномочий на его заключение. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен. Существуют особые правила для заключения акционерными обществами некоторых сделок. Заключение обществом крупных сделок, предметом которых является значительная часть его имущества более 50 % балансовой стоимости активов общества, решение должно быть принято большинством в три четверти голосов акционеров, присутствующих на собрании, 32 если в уставе не предусмотрен иной порядок внесения этих вопросов на рассмотрение общего собрания.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации.

Выводы

Существуют определенные особенности заключения договоров ипотеки в зависимости от вида недвижимого имущества, принимаемого в залог. Эти особенности касаются в основном предмета ипотеки, прав собственности на недвижимость, различных ограничений на залог того или иного имущества.

При ипотеки жилых домов и квартир, помимо всего прочего, важное значение имеют социальный и психологические факторы. Это связано с необходимостью выселения граждан из заселяемых квартир в случае обращения на них взыскания.

До декабря 2004 г. обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являлись основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и членами его семьи, в случае, если данные жилые помещения являлись единственным пригодным местом постоянного проживания.

В декабре 2004 г. жилые помещения (или их части) были выведены из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание.

Что касается ипотеки земельных участков, то при заключении договора ипотеки важно иметь ввиду, является ли предмет залога оборотоспособным. Если на земельный участок не может быть обращено взыскание, то он не может быть и предметом залога. Существуют определенные требования, связанные с невозможностью изменения назначения земельного участка.

Особенность ипотеки предприятия состоит в том, что оно может быть заложено не иначе как единый имущественный комплекс. Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.

Читайте также: