Развитие застроенных территорий реферат

Обновлено: 05.07.2024

ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Согласно Федеральному закону от 18 декабря 2006 г. №232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон 232-ФЗ) в Градостроительный кодекс (ГСК) включены три статьи, которые регулируют правоотношения по развитию застроенных территорий: статьи 46.1 - 46.3.

Закон 232-ФЗ также вносит изменения в статью 30 Земельного кодекса, п. 2.1 которой регулирует правоотношения по бесплатному представлению без аукциона земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения городских территорий в рамках процедуры развития застроенных территорий.

принятие решения о развитии застроенной территории;
проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;
заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории.

в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент. Градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки;
в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;
на застроенной территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.

виды разрешенного использования земельных участков, входящих в границы соответствующей территориальной зоны, равно как и всего того, что находится над и под поверхностью таких участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков в границах территориальной зоны;
предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне.

Местные нормативы градостроительного проектирования утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.

не менее двух многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащих;
не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.

В пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты. К ним относятся те объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту, или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.

Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения (см. ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).

Определяется генеральный инвестор-застройщик, на которого будут оформляться земельные участки в пределах застраиваемого элемента планировочной структуры и который будет обязан реализовать инвестиционный проект по развитию застроенной территории.

Порядок организации и проведения этого аукциона определен в статье 46.3 ГСК. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.

Решение о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее.

Следует обратить внимание на информационную открытость аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории: организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.

Однако при этом порядок оплаты цены аукциона победителем аукциона в законе четко не определен.

Заключение договора о развитии застроенной территории

Предметом договора о развитии застроенной территории, с одной стороны, является исполнение инвестором в установленный договором срок своими или привлеченными силами и средствами определенных обязательств, связанных с развитием застроенной территории, перед местной администрацией. С другой стороны, по такому договору местная администрация обязана создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя инвестором.

Взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории, признаваемые существенными условиями такого договора, установлены в п. 3 статьи 46.2 ГСК.

Законом установлен запрет на включение в договор о развитии застроенных территорий условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, не предусмотренных в пп. 4 п. 3 статьи 46.2 ГСК, а также на установление иных условий, влекущих дополнительные расходы инвестора.

Пунктом 8 статьи 46.2 ГСК предусмотрен вопрос о возможности одностороннего прекращения договора о развитии застроенной территории по инициативе администрации по ряду установленных законом оснований. Введение правил, позволяющих в одностороннем порядке прекращать договор о развитии застроенной территории без возбуждения судебного процесса, существенно снижает защищенность капитальных вложений по инвестиционным проектам этой категории.

основы организации и управления в строительстве

Развитие застроенных территорий ( реферат , курсовая , диплом , контрольная )

Как упомянуто ранее, развитие застроенных территорий является одним из видов организации жилищного строительства. Этот способ был законодательно закреплен в ЗК РФ и ГрК РФ в 2006 г.

Под застроенной территорией понимается квартал, микрорайон или их часть, на которой размещены только многоквартирные дома, подлежащие сносу, либо объекты, не соответствующие градостроительному регламенту. Таким образом, все существующие на такой территории строения должны быть снесены или реконструированы. При этом территория находится в государственной или муниципальной собственности. Орган местного самоуправления принимает решение о развитии застроенной территории. При наличии инвестора, желающего вложить средства в застройку этой территории, с ним заключается договор о развитии застроенной территории (ст. 46.1−46.3 ГрК РФ).

Необходимо предварительно разработать ППТ. Затем уполномоченный орган определяет ТУ подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и принимает решение о предоставлении земельных участков, после чего производится государственный кадастровый учет таких участков.

Образование земельных участков в границах данной территории производится на основании заявления землепользователя, причем ранее существовавшие участки могут быть объединены или разделены, т. е. в этом случае допускается перераспределение земельных участков. Для этого необходимо представить правоустанавливающие документы на исходные земельные участки и завести кадастровые планы образуемых земельных участков.

Земельные участки предоставляются инвестору без проведения торгов, бесплатно в собственность или в аренду, размер которой соответствует размеру земельного налога. Однако предварительно инвестор должен выиграть открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории [16, "https://referat.bookap.info"].

Решение о проведении аукциона принимает глава местной администрации. Организуется аукцион органом местного самоуправления, на официальном сайте которого размещается извещение о проведении конкурса. В извещении указываются начальная цена и сумма задатка, вносимого участниками аукциона. Если заявлен только один участник, аукцион признается несостоявшимся и договор заключается с единственным участником по начальной цене.

В соответствии с договором инвестор обязуется подготовить ППТ и ПМТ. Он обязан также построить или приобрести благоустроенные жилые помещения для выселяемых граждан, которые жили на данной территории на условиях найма. Эти здания передаются в государственную или муниципальную собственность. За жилые дома, помещения и земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, инвестор должен уплатить выкупную цену. После освобождения территории инвестор должен выполнить проектирование и строительство (реконструкцию) зданий и инженерных сетей в соответствии с ППТ. Эти здания остаются в собственности инвестора.

Орган местного самоуправления утверждает ППТ и ПМТ, принимает решение об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, предоставляет инвестору земельные участки.

Устойчивое развитие территорий предусматривает обеспечение безопасности и благоприятных условий для жизнедеятельности человека, снижение негативного воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду, обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов, в том числе в интересах будущих поколений. Обеспечение устойчивого развития территорий является одним из важнейших принципов градостроительной деятельности, территориального планирования и землепользования 1 .

В работе были выявлены некоторые нарушения прав граждан в процессе развития застроенной территории и предложены возможные пути их устранения. Особое внимание уделено нарушению прав граждан, связанных с принудительным изменением места жительства. Достаточно остро встает вопрос о включении в программу развития застроенной территории тех домов, которые не признанны аварийными или ветхими, но их снос и реконструкция планируются на основании муниципальных адресных программ. Также нарушаются права граждан, в связи с занижением выкупной цены. Как правило, вышеуказанные нарушения прав граждан связаны с ненадлежащим исполнением органами власти своих обязанностей. Сделан вывод, что многочисленные судебные споры граждан с органами власти в процессе развития застроенной территории свидетельствуют об отсутствии реального правового механизма обеспечения их прав.

Ключевые слова

Текст научной работы

Институт развития застроенных территорий является важной частью государственного и муниципального управления территориями. В России институт развития застроенной территории приобретает все больший интерес, поскольку количество ветхих и аварийных зданий значительно увеличивается. Вместе с этим существенно расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанных с нарушением прав граждан при развитии застроенных территорий.

Конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду является основополагающим при осуществлении градостроительной деятельности. Создание благоприятной окружающей среды в населенных пунктах является одной из главных целей института развития застроенной территории. Проанализировав действующее законодательство и проведя анализ правоприменительной практики можно выявить некоторые проблемы соблюдения конституционных и иных прав граждан при развитии застроенных территорий. Многочисленные судебные разбирательства граждан с органами власти в процессе развития застроенной территории свидетельствуют об отсутствии реального правового механизма обеспечения их прав. Нормы Градостроительного кодекса РФ не всегда учитывают интересы граждан.

Следует отметить, что недовольство граждан зачастую связано с необходимостью изменения места жительства. При этом, действительно, жилищные условия улучшаются, поскольку граждане переезжают из аварийных жилых помещений. Однако указанная процедура происходит принудительно. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что жилые помещения взамен изымаемых должны быть предоставлены в границах этого же населенного пункта, но этого недостаточно для соблюдения прав граждан [1].

Также, за гражданами следует закрепить право требовать вновь проживать на этой же территории после ее развития, а на органы власти необходимо возложить обязанность это предложить. С этой целью следует создать наиболее совершенный механизм обеспечения жилищных прав граждан на период развития застроенной территории, например путем предоставления временного жилья.

В соответствии с ч. 3, ч. 4 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, в отношении территории, на которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. А также объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование вышеуказанных многоквартирных домов, объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах [2].

Достаточно остро встает вопрос о включении в программу развития застроенной территории тех домов, которые не признанны аварийными или ветхими, но их снос и реконструкция планируются на основании муниципальных адресных программ, в связи с чем жители не понимают причины включения их домов в эту программу, что зачастую служит поводом для обращения в суд.

В качестве примера можно привести Решению Арбитражного суда Белгородской области, по которому жители оспаривали, включение их улицы в муниципальную адресную программу, поскольку их дома не были признаны аварийными. Суд решил, оспариваемое решение принято с целью формирования представительского центра города и укрупнения застройки центральной общественно-деловой зоны, и не подпадает под действие Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [3]. То есть, включение их домов в муниципальную адресную программу произошло не, потому что их дома были признаны аварийными или ветхими, а потому что попали в зону по развитию застроенной территории.

В данном случае, происходит принудительное переселение граждан, что также в какой-то мере нарушает их конституционные права. Таким образом, в регламентации нуждается вопрос об утверждение муниципальных адресных программ.

Также, наблюдается и следующая ситуация, при которой орган местного самоуправления оказывает воздействие на кого-либо из собственников жилого помещения в многоквартирном доме с целью обращения в соответствующие органы для признания многоквартирного дома аварийным. Следовательно, после признания дома аварийным, его можно включить в муниципальную адресную программу по развитию застроенной территории и после сноса на данном земельном участке осуществлять застройку. Зачастую это происходит, если земельный участок экономически привлекаем для инвесторов.

Необходимо помнить, что при осуществлении градостроительной деятельности, например в рамках реализации договора о развитии застроенной территории, все участники таких отношений должны учитывать экологические, экономические, социальные и иные факторы. В этих целях федеральными законами устанавливаются требования о соблюдении технических регламентов, которые содержат положения, направленные на минимизацию негативного воздействия на окружающую среду в процессе осуществления строительства, в том числе на земли. Если будет установлено, что использование объектов капитального строительства, существующих на развиваемой территории, опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, то в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. На практике такая ситуация нередко является причиной незапланированного увеличения сроков освоения развиваемой территории.

Также зачастую нарушается право граждан право на достоверную информацию о проводимых мероприятий при развитии застроенной территории, о состоянии окружающей среды. При развитии застроенной территории данное право должно реализовываться путем публичности и открытости информации о проводимых мероприятиях. Следует отметить, что в Градостроительном кодексе РФ отсутствует норма, которая бы устанавливала обязанность органов власти уведомлять граждан, которые проживают на подлежащей развитию территории, о принятом решении, а также об иных действиях. Это не только ограничивает их право на достоверную информацию, но и лишает возможности влиять на ситуацию. В действующем законодательстве закреплена обязанность органов местного самоуправления в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным, принято решение о развитии застроенной территории, предъявить собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. Данное требование служит также цели реализации права граждан на достоверную информацию, поскольку граждане узнают об одном из этапов развития застроенной территории из официального источника.

Исходя из правоприменительной практики, эта обязанность органами власти не соблюдается. Так можно привести следующий пример, в решении Ленинского районного суда города Перми от 13.10.2014 по делу № 2-5801/2014 установлено, что после принятия решения о развитии застроенной территории требование к собственникам помещений в многоквартирном доме о его сносе или реконструкции не предъявлялось. Верховный Суд РФ указал, что при развитии застроенной территории жилое помещение может быть изъято только при условии соблюдения предварительной процедуры по направлению такого требования [4]. Несоблюдение этого условия влечет восстановление нарушенных прав в судебном порядке. С целью соблюдения прав граждан в муниципальные правовые акты, устанавливающие порядок принятия решения о развитии застроенной территории, следует ввести обязанность по предъявлению требования к собственникам о сносе аварийного дома либо его реконструкции.

Также в правовых актах муниципальных образований могут быть установлены иные положения и требования, которые будут обязывать органы местного самоуправления предоставлять наиболее полною информацию собственникам помещений, подлежащих сносу.

К примеру, в Положении о порядке принятия решений о развитии застроенных территорий города Искитима Новосибирской области установлено, что если на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, решение о проведении аукциона может быть принято по истечении шести месяцев с момента предъявления требования администрацией города Искитима к собственникам помещений в указанном доме о его сносе или реконструкции. Указанная норма позволяет контролировать действия органов местного самоуправления в отношении граждан, которые проживают на подлежащей развитию территории.

Следует обратить внимание на то, что одной из актуальных проблем, возникающей при реализации проекта развития застроенной территории, является установление размера выкупной цены в связи с изъятием земельного участка. А также отсутствие механизмов определения выкупной цены жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Как правило, выкупная цена, которая предложена гражданам, не устраивает их, так как является заниженной.

Выкупная цена жилого помещения в многоквартирном доме, который признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции, определяется соглашением сторон либо решением суда, в случае, если такое соглашение не достигнуто. На сегодняшний день, споры, возникающие при определении выкупной цены, становятся в правоприменительной практике довольно частыми.

В судебной практике имеются случаи занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Большую огласку получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. В решение Зюзинского суда г. Москвы говорилось о том, что гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб. за снесенный жилой дом, семья же этой гражданки настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб. Установленная судом компенсация в размере 5,1 млн. руб. была явно занижена, поскольку данной компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве.

Также в качестве примера, можно привести следующую судебную практику. С исковым заявление в суд обратилась администрация муниципального образования Х. к Ивановой Т.А., Ивановой И.С., Иванову С.В. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также прекращении права собственности и выселении. Свои требования администрация мотивировала тем, что данный земельный участок необходим для строительства автомобильной дороги. В судебном заседании ответчик Иванова Т.А. пояснил следующее, что выкупная цена занижена.

После назначения судебной экспертизы, судом было принято решение о присуждении компенсации ответчику вдвое больше, чем ранее было предложено администрацией (изначально была предложена сумма 5 538 700 руб., суд принял решение о выплате суммы 11 320 826 руб.) [5].

Подводя итоги вышесказанному, следует заметить, что институт развития застроенных территорий играет важную роль в экономике и жизни общества. Тем не менее, споры, возникающие по поводу развития застроенных территорий, часто выступают предметом судебных разбирательств. Так, при реализации правового механизма развития застроенной территории выявлены недостатки правового регулирования, которые непосредственно влияют на соблюдение прав граждан и которые необходимо устранить. Зачастую нарушения связаны с ненадлежащим исполнением органами власти своих обязанностей. Использование наработанного правоприменительного опыта позволит повысить степень ответственности государства перед гражданами и снизить количество нарушений их прав.

ПОНЯТИЕ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Принятые на основании Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗО о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (с изм. на 4 декабря 2007 г.)1 поправки в Градостроительный кодекс РФ призваны урегулировать правоотношения, связанные с развитием застроенных территорий.

Также определение термина застроенная территория дано в Постановлении Прави-

1 СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5498.

тельства Москвы от 20 мая 2008 г. № 417-ПП «О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строи-

Поэтому, по нашему мнению, под застроенной территорией, подлежащей развитию, следует понимать территорию в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей, на которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, либо снос и реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утверждённых представительным органом местного самоуправления, а также иные объекты капитального строительства, вид разрешённого использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

В целом, положения ст. 46.1-46.3 ГрК РФ предусматривают особый порядок предоста-

вления и использования земельных участков для строительства. При этом, имеется в виду особый случай освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. 30-30.2, 3838.2 ЗК РФ, однако торги всё же проводятся на основании ст. 46.3. ГрК РФ - торги на право заключения договора о развитии территорий.1

Для того чтобы определить правовую природу и понятие развития застроенных территорий необходимо первоначально установить, каковы же цели и задачи данного правового института. Кроме того, в теории и законодательстве отсутствует чёткая картина того, какие именно мероприятия должны быть включены в программу развития застроенной территории.

Анализируя положения ст. 46.1 ГрК РФ, можно сказать, что основной целью развития застроенных территорий является снос и реконструкция ветхих жилых домов, расселение жителей, проживающих в ветхом жилищном фонде, за счёт использования средств частных инвесторов, средств городского и областного бюджетов.

В рамках реализации программы по развитию застроенной территории должны быть решены следующие основные задачи: комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию застроенных территорий города; создание условий для приведения жилого фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания; создание условий для обеспечения застройки территорий, занятых ветхим жилым фондом, благоустроенными жилыми помещениями, объектами социального и коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры.

Развитие застроенных территорий предусматривает выполнение комплекса мероприятий, которые проводятся поэтапно. В течение первого этапа должны быть созданы необходимые организационные, нормативно-мето-

ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2009. № 5(53)

дические и правовые условия для обеспечения реализации основных задач программы, в том числе: определение нормативов градостроительного проектирования; принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукционов и заключение договоров о развитии застроенной территории. На основе имеющейся нормативно-методической базы должны быть проведены обследование и уточнение объёма ветхого жилья и, соответственно, численности проживающих в нём семей и граждан.

Второй этап развития застроенных территорий направлен на реализацию задач по переселению граждан и ликвидации ветхого жилого фонда, непригодного для постоянного проживания, и созданию основы для дальнейшего повышения потребительских качеств и благоустройства муниципального жилого фонда города. Для этого проводится поэтапное планомерное переселение граждан на основе обеспечения права выбора варианта улучшения их жилищных условий и дальнейший снос или полная реконструкция ветхого жилого фонда; привлечение и аккумулирование финансовых ресурсов для реализации программы развития застроенной территории; подготовка освобождённых земельных участков для новой застройки и их продажа в соответствии законодательством.

Кроме того, на данном этапе должен быть осуществлён целый пакет предусмотренных законодательством мероприятий, таких как: утверждение администрацией города проектов планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии путём выкупа жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; получение обязательства органов местного самоуправления предоставить земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; определение возможных условий и объёмов участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории.

В установленные договором о развитии застроенных территорий сроки производится полное и комплексное расселение жителей вет-

- на застроенных территориях, планируемых к развитию, - инвесторами, с которыми заключён договор о развитии застроенной территории;

- на ранее предоставленных з

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Читайте также: