Правовая экспертиза в строительстве реферат

Обновлено: 08.07.2024

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

- отвод земли и сбор финансовых средств;

- поставки (материально-техническое снабжение);

- строительство жилого здания;

- регистрация прав собственности;

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизывходит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используютпри проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешенийна их проведение, относятся:

- новое (капитальное и некапитальное) строительство;

- установка нестационарных объектов;

- использование территорий (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);

- капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

- перепланировка и переоборудование помещений;

Оформление разрешенийна строительство не требуется (при условии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) для проведения следующих видов работ:

- замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

- чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков);

- замена внутренних столярных изделий.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

Некоторые задачи правовой экспертизы

В задачи правовой экспертизывходят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещаетсяразработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материаловкомплексных инженерных изысканий.

Важной задачей правовой экспертизыобъектов жилищного строительства является проверка правильности проведения тендеров (конкурсов) и заключения договоров подрядов.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политикидля всех видов строительной деятельности.

13. Система заявительных и разрешительных процедур,
связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости

Получение прав на частные объекты недвижимости

Получение прав на объект недвижимости - важная составляющая процедура жизненного цикла. Следует учесть, что этот процесс принципиально различен для объектов, находящихся в государственной и в частной собственности.

Наиболее распространенными вариантами поучения прав на объекты недвижимости являются следующие схемы:

1. приобретение недвижимого имущества - помещения, отдельно стоящего здания или имущественного комплекса, включающего в себя здания и сооружения, земельный участок и внутриплощадочные сети с распределительными устройствами;

2. приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего недвижимым имуществом;

3. переуступка права аренды недвижимого имущества.

Возможны более сложные варианты, связанные, например, с созданием совместного предприятия, в уставный капитал которого одна сторона вносит недвижимость, а другая - денежные средства, необходимые для строительства или реконструкции. Этот вариант хорош для бизнеса, в основе которого лежит развитие данного объекта. Другой вариант - переход права собственности по договору залога.

Юридическая экспертиза должна ответить на ряд вопросов:

- каковы права продавца на предлагаемый объект;

- каковы права продавца на земельный участок под объектом;

- каковы существующие и возможные обременения по использованию объекта;

- существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания третьих лиц на объект;

- каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

- требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного органа на проведение сделки;

- каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объекта.

При юридической экспертизе тщательно изучаются:

- документы, на основании которых у продавца возникло право собственности на объект (план приватизации, договор купли-продажи и платежные документы к нему и т. д.);

- высотные ограничения по строительству, обязательства по сохранению профиля объекта и т. д.);

- документы, связанные с притязаниями третьих лиц (решения арбитражных судов, вся переписка, касающаяся оспаривания прав продавца);

- прописанные в Уставе предприятия-продавца полномочия органа управления, принявшего решение о продаже (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров).

Стратегии инвестирования в недвижимость

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В зависимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

- приобретение первичного объекта недвижимости;

- приобретение вторичного объекта недвижимости;

- приобретение долей в общедолевой собственности на объект недвижимости;

- приобретение имущественного комплекса;

- приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании;

- приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышающего контрольный (более 75%).

Купля-продажа первичного объекта недвижимости. Наиболее простой и распространенный вид сделки. В этом случае приобретаются права собственности на отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ, одновременно к покупателю должны перейти и права на соответствующий земельный участок.

И в первом, и во втором случаях говорят о купле-продаже так называемых кадастров, т.е. обособленных объектов недвижимости, обладающих самостоятельными кадастровыми номерами (у первичного объекта 4 группы цифр в кадастровом номере, у вторичного - 5).

Купля-продажа имущественного комплекса. В основном схожа со сделкой купли-продажи первичных объектов недвижимости, однако имеет и свои отличия. Они касаются, в первую очередь, необходимости передачи покупателю внутриплощадочных инженерных сетей и распределительных устройств. Сейчас принято рассматривать внутриплощадочные сети как оборудование и, соответственно, передавать их по отдельному договору купли-продажи оборудования. Однако такая точка зрения небесспорна и не является единственно возможной. Допустимо рассматривать сети как объекты недвижимости. В таком случае переход прав на них должен регистрироваться в органах Росрегистрации, либо их можно рассматривать как обременения на использование земельного участка. Это может оказаться актуальным при разбивке имущественного комплекса на лоты и продаже их нескольким покупателям. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об обслуживании внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным устройствам.

Приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышающего контрольный (более 50%). Несомненным плюсом такого рода сделки является отсутствие необходимости перезаключать договоры с поставщиками коммунальных услуг. Минус - необходимость погружаться в хозяйственную деятельность приобретаемой компании, разбираться с кредиторской и дебиторской задолженностями; вникать в иные направления деятельности, не связанные непосредственно с данным объектом недвижимости. Кроме того, существуют риски наличия неучтенных в балансе денежных обязательств, которые, по крайней мере, теоретически могут быть предъявлены новому владельцу.

Особенности купли-продажи земельных участков

Если покупатель найден и с ним достигнуты предварительные договоренности, то начинается подготовка сделки купли-продажи. Здесь основная роль отводится юристам и финансовым консультантам.Сделка может длиться до нескольких месяцев, и очень полезным является подписание так называемого предварительного договора или договора о намерениях. В его рамках обе стороны описывают последовательность своих действий по купле-продаже объекта, взаимные обязательства и схему проведения самой сделки, а также сумму и порядок проведения расчетов. Такой договор не несет в себе жестких юридических обязательств по купле-продаже, однако накладывает некие моральные обязательства и структурирует отношения сторон на разных этапах подготовки. После подписания предварительного договора и в соответствии с ним начинается подготовка сделки, которая завершается подписанием договора купли-продажи и его государственной регистрацией. Очень важно помнить, что обязательства продавца считаются выполненными только после регистрации перехода прав на объект к покупателю, а обязательства покупателя - после полной оплаты всей суммы договора. Из-за того, что от подписания договора до его регистрации проходит месяц, в течение которого теоретически могут произойти различные непредвиденные события, а также в силу того, что расчеты по договору могут производиться в рассрочку, в некоторых случаях сразу же после подписания договора на объект накладывается обременение в виде залога в пользу продавца. Основанием прекращения залога является окончание расчетов по договору. Органы регистрации автоматически снимают такое обременение при предъявлении им всех необходимых по договору платежных документов.

Строительная экспертиза, как предмет правового регулирования, объединяет два основных направления деятельности:
1) экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий и
2) конфликтную строительно-техническую экспертизу, включая судебную, которые сопоставимы по объему и равнозначны с точки зрения защиты публичных интересов. В то же время, регулирование отношений в каждом из указанных сегментов строительной экспертизы полярно различается и характеризуется, с одной стороны государственной монополией на экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, а с другой, фактической анархией в сфере конфликтной строительно-технической экспертизы.

Иная ситуация сложилась на рынке услуг конфликтной экспертизы в строительстве. За исключением судебной строительно-технической экспертизы, государственное регулирование в этом секторе строительной экспертизы практически отсутствует. Вследствие этого, массированная, а нередко и агрессивная самореклама различных ООО, ЗАО и прочих коммерческих и некоммерческих организаций, расплодившихся на ниве конфликтной строительной экспертизы, создает немалые трудности как судьям, так и участникам строительного процесса в ориентации среди многообразия юридических лиц, позиционирующих себя в качестве экспертов, и оценке их профессиональной состоятельности. В связи с этим актуальным становится вопрос установления признаков (критериев) состоятельности экспертной организации в сфере конфликтной строительной экспертизы, поскольку ее проведение в той или иной степени связанно с обследованием строящихся и эксплуатируемых зданий и сооружений (состояния их оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и т.д.), то есть с одной из форм оценки соответствия.

Актуальность проблематики обусловлена необходимостью защиты публичных интересов при оценке соответствия. В практике современного экономического реформирования в качестве организационно-правовых механизмов защиты публичных интересов наиболее активно задействованы либо институт саморегулирования (с обязательным членством) либо институт аккредитации, которые позволяют регулировать допуск лиц к соответствующей предпринимательской или профессиональной деятельности.

С учетом наработанного в строительной сфере опыта саморегулирования использование его по аналогии для построения системы негосударственной экспертизы проектов, в принципе возможно. В отношении реалий и перспектив саморегулирования в сфере негосударственной экспертизы проектов мы уже высказывались на страницах Строительной газеты (№14 от 8 апреля 2011 года), выразив предпочтение механизмам государственного регулирования в виде аккредитации экспертных организаций и аттестации экспертов.

Следует отметить, что Общие правила по проведению аккредитации в Российской Федерации в виде ведомственного акта - Постановления Госстандарта РФ от 30 декабря 1999 г. № 72, уже существуют, но не универсальны, так как распространяются только на Систему сертификации ГОСТ Р. Минэкономразвития России вновь продемонстрировал системный подход, на этот раз применив его к государственной аккредитации.

Абсолютная унификация механизма аккредитации недопустима, но именно такую задачу пытались разрешить разработчики законопроекта Минэкономразвития России. В этом плане весьма уместны и полезны аналогии с правовым институтом саморегулирования.

Отраслевая модель аккредитации организаций на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий реализована в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. № 1070. В соответствии с этой процедурой уже аккредитовано порядка 350 организаций. К аккредитуемым организациям в рамках действующей процедуры предъявляются требования в зависимости от направления деятельности в рамках предметной области.

Для аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации, во-первых, наличие специалистов в количестве, соответствующем разделам проектной документации, а именно: специалист в области строительства, архитектор, специалист в области теплогазоснабжения и вентиляции, специалист в области водоснабжения и канализации, специалист в области автоматизированных систем управления, специалист в области пожарной безопасности, специалист в области экологии, специалист в области электрики. Во-вторых, требование по уровню и профилю образования указанных специалистов – высшее образование с соответствующей специализацией. В-третьих, необходимый стаж работы по специальности – не менее 5 лет в области проектирования зданий и сооружений либо не менее 3 лет в области государственной экспертизы проектной документации, или в области строительного контроля, или в области государственного строительного надзора. Для аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий, во-первых, наличие специалистов по инженерным изысканиям, а именно специалиста в области геодезии и специалиста в области геологии. Во-вторых, требование по уровню и профилю образования указанных специалистов – высшее образование с соответствующей специализацией. В-третьих, необходимый стаж работы по специальности – не менее 5 лет в области инженерных изысканий для строительства или не менее 3 лет в области государственной экспертизы результатов инженерных изысканий.

Упомянутый выше законопроект № 417505-4 не только расширяет перечень минимальных требований к организациям, аккредитуемым на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, но и дополнительно распространяет на них процедуру аттестации специалистов, применяемую в настоящее время только в отношении государственных экспертов. В соответствии с законопроектом № 417505-4 критериями аккредитации будут являться: наличие в штате организации не менее восьми аттестованных Минрегионом России экспертов, функционирование сайта организации в сети Интернет, наличие регламента проведения экспертизы соответствующего вида, утвержденного руководителем организации и размещенного на ее Интернет-сайте. По законопроекту определять уровень профессиональной подготовки и аттестовать экспертов будут экспертно-квалификационные комиссии в порядке, установленном Минрегионом России.

Есть еще один немаловажный аспект рассматриваемой проблематики. Государственные экспертные учреждения либо подведомственны либо подконтрольны Минрегиону России. Последние административные и законодательные инициативы направлены на интеграцию экспертных учреждений и организаций в рамках единой системы экспертизы проектной документации. Очень важно, что единая система экспертизы проектной документации, являясь в не меньшей степени национальной, имеет предметно-функциональное наполнение, в то время как национальная система аккредитации – только административно-правовое. Государственные учреждения и негосударственные экспертные организации должны быть солидарны в генерировании стандартов и правил в сфере экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Свою системно-интегративную роль сыграет и единая процедура аттестации экспертов в области экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Но чтобы это структурно-функциональное преобразование экспертизы проектной документации действительно состоялось, все субъекты экспертизы проектов должны остаться под юрисдикцией одного федерального органа исполнительной власти. Создание единой системы экспертизы проектной документации не исключает инкорпорирование организаций негосударственной экспертизы проектов в национальную систему аккредитации, например, по схеме, реализованной для операторов технического осмотра автомобилей, о которой речь шла выше.

Кроме того, считаем предлагаемые Минэкономразвития изменения в статью 50 Градкодекса РФ неосновательными по следующей причине. Дело в том, что Указом Президента РФ от 24 января 2011 г. № 86 (п. 2 Указа) на Минэкономразвития России были возложены выработка единой политики, принципов и правил аккредитации: органов по сертификации и испытательных лабораторий (центров), выполняющих работы по оценке (подтверждению) соответствия (с учетом установленных законопроектом изъятий); граждан и организаций, привлекаемых органами государственного контроля (надзора) к проведению мероприятий по контролю; экспертов и экспертных организаций, привлекаемых федеральными органами исполнительной власти при осуществлении отдельных полномочий.

Возникает вопрос: к какой категории, из перечисленных выше, разработчики законопроекта Минэкономразвития отнесли экспертные организации, аккредитованные Минрегионом России при подготовке изменений в статью 50 Градкодекса РФ? Если полагать, что к последней, то в таком случае, отдельными полномочиями, применительно к Минрегиону России как федеральному органу исполнительной власти, являются полномочия в области государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (пункт 5.3.20 Положения о Министерстве регионального развития РФ). Возможность привлечения на договорной основе экспертов и экспертных организаций к проведению государственной экспертизы предусмотрена пунктом 32 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145. Причем такое участие не обусловлено наличием аккредитации.

В рамках действующего законодательства экспертные организации, аккредитованные Минрегионом России в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1070, могут осуществлять только негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий и, вообще говоря, не относятся к числу привлекаемых федеральными органами исполнительной власти при осуществлении отдельных полномочий. Более того, Распоряжение Правительства РФ от 15.06.2010 № 982-р предполагало наделение организаций негосударственной экспертизы статусом, равным государственной.

Указом Президента РФ от 24 января 2011 г. № 86 установлено, что Федеральная служба по аккредитации (в терминологии законопроекта Минэкономразвития – Национальный орган по аккредитации) осуществляет полномочия по аккредитации только тех органов по сертификации, испытательных лабораторий (центров), граждан и организаций, экспертов и экспертных организаций, которые названы выше в пунктах а), б), в).

Правовая (юридическая) экспертиза - это исследование документов на соответствие букве закона. Такая экспертиза необходима для установления легитимности документов, обнаружения юридических ошибок, предотвращения рисков и разрешения спорных моментов при заключении договоров. Объектами правовой экспертизы может стать любой документ (например, договор, устав, приказ).

Когда необходима правовая экспертиза

Обратиться к экспертам можно при любом оформлении бумаг и документов правового характера. Любая из сторон, подписывающих документ, может выступить инициатором. Правовая экспертиза позволяет избежать юридических ошибок в документах и последующих судебных разбирательств. Также необходимость проведения юридической экспертизы может быть вызвана судебным процессом.
Правовая экспертиза проводится:
В ходе суда при выяснении соблюдения сторонами ранее подписанных договорных обязательств.
Перед заключением коммерческих сделок. Юридическая экспертиза поможет уменьшить риски потери капитала и обезопасить сделку.
Перед подписанием крупного кредитного или ипотечного договора. Исследованию стоит подвергнуть законность документа и финансовые нюансы. Эксперт также проверит законность планируемой процентной ставки, возможность преждевременного погашения долга.
Перед подготовкой дарственной или договора ренты, а также при проверке подлинности завещания.
Также обратиться к эксперту можно для проверки законности поведения юрлица в соответствии с уставными документами компании и даже при оформлении брачного договора.

Есть вопросы? Задайте их прямо сейчас!

На какие вопросы ответит эксперт?

Правильно ли составлен документ, не противоречит ли он требованиям действующего законодательства?
Есть ли риск признания документа недействительным в суде и существуют ли риски от применения данного договора?
Требуется ли дополнительная детализация частей исследуемого документа, однозначно ли прочтение отдельных пунктов, есть ли необходимость изменения их формулировок, замены или исключения?
Уполномочено ли лицо, завизировавшее документ, правом подписи?
Соблюдены ли интересы сторон, требуются ли внести коррективы в документ или подготовить дополнительные документы? Не содержит ли исследуемый документ положений, ухудшающих или ущемляющих положение одной из сторон по отношению к другой стороне?
Не повлечет ли подписание договора незапланированные расходы для заказчика услуги (например, непредвиденные налоговые отчисления)?

Что необходимо для проведения экспертизы?

Так как эксперт проводит анализ непосредственно документа, то необходим сам документ или его копия в бумажной или электронной форме.
Также важно обозначить четкий список вопросов, на которые должен дать ответ эксперт.

Итог экспертизы

Экспертное заключение может быть представлено заказчику в устной или письменной форме. В устном заключении эксперт озвучит свое мнение и рекомендации по внесению правок в документ.

Письменное заключение (по запросу заказчика) специалиста будет содержать выводы, копии проанализированных документов с описанием проведенных исследований, а также ссылки на законы и нормативно-правовые акты, которыми пользовался эксперт при анализе документа (-ов).

Заключения Центра экспертиз соответствуют законодательству РФ и принимаются судами и правоохранительными органами. Деятельность Центра экспертиз застрахована.

Офисы компании продолжают в 2022 году соблюдать необходимые меры безопасности для предотвращения угрозы заражения Covid-19. Мы используем антисептики и масочно-перчаточный режим.

Читайте также: