Оценка зданий и сооружений реферат

Обновлено: 02.07.2024

Оценка стоимости объекта строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта. От неё в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционного проекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами.

Основной частью инвестиционного проекта является расчёт эффективности инвестиций, который выполняется в соответствии с указаниями [1, стр. 5, п. 4.1.11], и [2] на основе ряда показателей. Расчёт ведётся по следующей схеме:

Оценка рыночной стоимости здания является первым пунктом в прогнозе доходов, что и будет рассматриваться в работе далее.

Один из методов оценки рыночной стоимости жилого здания

При оценке стоимости объектов строительства, как правило, сначала оценивается составляющая часть объекта. Эта часть для каждого вида объектов строительства имеет определённое значение.

Для жилых зданий составляющими его частями являются квартиры. Оценка рыночной стоимости жилого здания как правило начинается с определения стоимости 1 м 2 площади квартиры.

В зависимости от планировочного решения здания, оцениваются либо каждый вид квартиры, либо одна квартира, эквивалентная всем остальным.

Таким образом, квартиры могут быть сформулированы как объекты оценки, для которых необходимо определить основные характеризующие их показатели, такие как:

Объект оценки сравнивается с несколькими другими, так называемыми объектами сравнения. Данный способ носит название метод рыночной экстракции для разнородных объектов. При использовании этого метода составляется ряд матриц для определения стоимости 1 м 2 площади объекта оценки.

Оценка составляющей части объекта строительства обычно производится на основании стоимости аналогичных объектов. Для этого необходимо наличие информации об их стоимости на текущий момент.

Это отражает матрица состояния, которая включает значения показателей объекта оценки и объекта сравнения. Для примера матрица сравнения представлена в табл. 2.1.

Т а б л и ц а 2.1.

Объект сравнения 1

Объект сравнения 2

Объект сравнения 3

Объект сравнения 4

Также имеют место показатели:

расстояния от исторического центра города;

расстояние от ближайшей станции метро;

После получения данных о текущем состоянии цен на объекты сравнения, необходимо произвести сравнение показателей объекта оценки и объектов сравнения.

Для этого составляется матрица сравнения, которая содержит разницу значений показателей объектов сравнения (ОС) и объекта оценки (ОО). Пример матрицы сравнения представлена в табл. 3.1.

Т а б л и ц а 3.1.

Объект оценки (ОО)

Объект сравнения 1 ( OC 1 )

Объект сравнения 2 ( OC 2 )

Объект сравнения 3 ( OC 3 )

Объект сравнения 4 ( OC 4 )

Сумма квадратов отклонения s ’ определяется по формуле .

Расчёт стоимости объекта оценки

На основании данных полученных матриц, производится следующий расчёт для определения стоимости объекта оценки.

Нормативная матрица сравнения содержит отношение показателей объектов сравнения к сумме квадратов отклонения, и представлена в табл. 4.1.

Т а б л и ц а 4.1.

В результате по каждому признаку необходимо получить безразмерные коэффициенты сравнения. Пример расчёта коэффициентов представлен в табл. 4.2.

Т а б л и ц а 4.2.

В результате расчёта определяются веса коэффициентов W , сумма которых равна единице (100 % стоимости).

На основании этих данных, можно определить стоимость 1 м 2 площади S 1м 2 рассчитываемого объекта оценки (квартиры), по формуле:

Общая сумма доходов от продаж, как правило, включает в себя доходы от продажи всех квартир (полной реализации здания). Для её определения необходимо произвести вычисления по следующим формулам.

Стоимость одной квартиры можно определить по формуле

S 1кв = S 1м 2 *общая площадь.

Общая сумма доходов от продаж может быть определена по формуле

S = S 1кв *количество квартир.

Как показано выше, данным методом можно рассчитать стоимость жилого здания, однако эта стоимость будет являться общей суммой доходов от продаж, которая должна будет покрыть все накладные расходы, стоимость строительства, материалов и т. п.

На основании полученных результатов производится оценка экономической эффективности проекта, при которой подсчитывается прибыль с учётом затрат материалов и времени.

Эта прибыль носит название чистый дисконтируемый доход, и его значение определяет эффективность инвестиционного проекта.

Разумеется, метод рыночной экстракции для разнородных объектов может быть применён только при условии наличия существующих аналогичных построенных объектов, при не соблюдении этого условия необходимо использовать методы, основывающиеся на сметную стоимость и статьи расходов.

СНиП 11-1-95. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. – 14 с.

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования., Госстрой России, Минэкономики России, Госкомпром России.: №7 – 12/47 от 31.03.94.

Один из методов оценки рыночной стоимости жилого здания

Матрица состояния

Т а б л и ц а 2.1.

Площадь			Этаж, балл	Санузел	Стоимость
Общая	Жилая	Кухонная	Этаж, балл	Санузел	Стоимость
Объект оценки	84,33	34,67	33,89	2	Р	S₁ _м 2 =?
Объект сравнения 1	83	42	13	2	1	270
Объект сравнения 2	83,36	47,07	13,48	3	1	260
Объект сравнения 3	85,4	47,8	12,5	3	1	295
Объект сравнения 4	103	56,25	16,8	3	1	340

Также имеют место показатели:

расстояния от исторического центра города;

расстояние от ближайшей станции метро;

Т а б л и ц а 3.1.

Площади			Этаж (П₄)
Общая (П₁)	Жилая (П₂)	Кухонная (П₃)	Этаж (П₄)
Объект оценки (ОО)	0	0	0	0
Объект сравнения 1 (OC₁)	-1,33	7,33	-20,89	0
Объект сравнения 2 (OC₂)	-0,97	12,4	-20,41	1
Объект сравнения 3 (OC₃)	1,07	13,13	-21,39	1
Объект сравнения 4 (OC₄)	18,67	21,58	-17,09	1
s’	18,77	29,08	40,03	1,73

Сумма квадратов отклонения s’ определяется по формуле .

Расчёт стоимости объекта оценки

Т а б л и ц а 4.1.

П₁	П₂	П₃	П₄
ОО	-0,071	0,252	-0,522	0,000	0,584
ОС₁	-0,052	0,426	-0,510	0,577	0,882
ОС₂	0,057	0,452	-0,534	0,577	0,909
ОС₃	0,995	0,742	-0,427	0,577	1,434
ОС₄	-0,071	0,252	-0,522	0,000	0,584

Т а б л и ц а 4.2.

ОС₁	ОС₂	ОС₃	ОС₄
s	0,584	0,882	0,909	1,434
1,713	1,134	1,100	0,698
0,704	0,466	0,452	0,287
0,496	0,217	0,205	0,082

В результате расчёта определяются веса коэффициентов W, сумма которых равна единице (100 % стоимости).

На основании этих данных, можно определить стоимость 1 м 2 площади S_1м 2 рассчитываемого объекта оценки (квартиры), по формуле:

Стоимость одной квартиры можно определить по формуле

Общая сумма доходов от продаж может быть определена по формуле

Список литературы

Все окружающие нас здания имеют разные характеристики по основным показателям. Критерием оценки состояния здания является физический и моральный износ.

Физический износ здания заключается в ухудшении технических качеств или состояния конструктивных элементов (потеря несущей способности, изолирующей способности, ухудшение внешнего вида).

Физический износ выражается в процентах или рублях. Процент износа определяется двумя способами. Для приближенных оценок используют сопоставление фактической продолжительности эксплуатации с нормативным сроком службы:

где И _ф — физический износ конструктивного элемента или здания, %;

Т _э — период эксплуатации элемента или здания, лет;

Т _э.н — нормативный срок эксплуатации элемента или здания, устанавливаемый группой капитальности и степенью долговечности, годы.

Для точного определения физического износа производят обследование фактического состояния здания, его конструктивных частей и инженерных систем. В таблице 4.1 приведены конкретные признаки состояния элементов здания, ориентировочный физический износ и примерная стоимость ремонта. Предельный физический износ здания составляет 70%.

Таблица 4.1 — Ориентировочная оценка фактического износа зданий.

Состояние несменяемых конструкций зданий.

Состояние внутренних конструктивных элементов.

Примерная стоимость ремонта, % от восстано;

Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов.

Полы и потолки ровные, горизонталь-ные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке.

Повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.

Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.

Полы в отдельных местах зыбкие с отклонением от гори-зонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появив-шихся вновь. Отдель-ные отставания покры-тия пола. Большое количество поврежде-нных ступеней.

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перезагрузки кладки поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали.

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутс-твие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штука-туркой. Много переко-шенныхокон и дверей. Большое количество поврежденных ступе-ней, перекосы маршей, щели между ступенями.

Здание в опасном состоянии. Участки стен разрешены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивания стен.

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

По данной таблице выявлена ориентировочная оценка фактического износа жилого здания по адресу улица Мельникайте 55. В этом здании отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов; полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке. Следовательно, физический износ составляет 0 — 20%, а оценка технического состояния является хорошей.

Различают стоимость здания восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).

Восстановительная стоимость определяется как первоначальная (сметная) стоимость здания без учета его износа, но определенная в ценах времени обследования.

Действительная стоимость — стоимость восстановительная, за вычетом процента износа элементов здания или всего здания.

Моральный износ здания — его обесценивание за счет морального старения. Установлены две формы морального износа.

Моральный износ второй формы отражает несоответствие объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования современным требованиям [2].

Ориентировочные показатели морального износа зданий приведены в таблице 4.2.

Таблица 4.2 — Ориентировочные показатели степени морального износа.

Краткая характеристика жилого здания.

Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи); перекрытия и перегородки негорючие; средняя жилая площадь квартир до 45 м 2

Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; перекрытия и перегородки деревянные; отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт; при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более.

Планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м 2 ; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытие и перегородки частично или полностью деревянные.

Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 85 м 2 ; местами темные или проходные кухни; отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки деревянные.

Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали; посемейное заселение невозможно; многокомнатные коммунальные квартиры; местами санузлы расположены над жилыми комнатами и кухнями; отсутствуют все виды благоустройства; перекрытия и перегородки деревянные.

По таблице 4.2 определена степень морального износа жилого здания расположенного по адресу улица Мельникайте 55. В результате обследования определено, что в данном здании планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения; дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам; перекрытия и перегородки негорючие. Отсюда следует, что моральный износ здания составляет 0 — 15%.

Качество здания оценивают путём проведения инженерных изысканий, т. е. обследованием , которое включает поиск архивных материалов (ситуационный план, технические паспорта с инвентаризационными поэтажными планами, исторические документы), натуральное обследование и камеральную обработку. Все здания необходимо оценивать по определённым критериям, разбивая их на уровни (таблица 4.3):

Таблица 4.3 — Критерии, характеризующие здание и его сооружение.

Индекс уровня оценки.

Наименование критерия (фактора).

Индекс критерия и его физический смысл.

Архитектурно — историческая ценность здания по экспертной оценке Госинспекции охраны памятников архитектуры и истории.

А ₁ — памятник архитектуры или здание, предложенное к охране как памятник; А₂ — здание является элементом архитектурно — исторической среды города, имеет важное градостроительное значение; А₃ — рядовое здание, не являющееся элементом архитектурно — исторической среды города.

Группы домов по первоначальному назначению.

Б — Б _п — категория памятников архитектуры и истории: Б₁ — жилые дома, построенные в 1956 — 1980 гг.;

Б ₂ — то же, в 1935 — 1955 гг.;

Б ₃ — то же, в 1920 — 1934 гг.;

Б ₄ — доходные квартирные дома постройки конца XIX — начала XX в.;

Б ₅ — бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами; Б₆ — бывшие особняки и одноквартирные дома.

Первый уровень градостроительной характеристики — расположение здания по отношению к красным линиям застройки и месту расположения сооружений общегородского значения по проекту реконструкции города.

Взаимоотношение красных линий и жилого здания, представляющего архитектурно — историческую ценность, так же, как многоэтажного, построенного после 1930 г., устанавливают на уровне генерального плана реконструкции города, т.о. вопрос о реконструктивных мероприятиях решают до разработки проекта реконструкции межрегиональной территории. Остальные здания оценивают, принимая: В ₁₁ — здание, стоящее перед красной линией или на месте, выделенном для последующего размещения сооружения общегородского значения;

В ₁₂ — здание на красной линии или за ней, но на месте, выделенном для сооружения общегородского значения.

Критические значения показателя Г принимают на основании градостроительной концепции генплана реконструкции города и оценки практик проектирования ремонта.

Критические значения показателя Д принимают на основе анализа эффективности технической эксплуатации здания.

Общая приведенная площадь здания.

Критические значения показателя Д принимают на основе анализа проектов реконструкции застройки, капитального ремонта зданий и эффективности их технической эксплуатации.

Физический износ здания.

Виды планировки квартир в здании.

З ₁ — регулярная, близкая к современной, отвечающей действующим требованиям комфорта;

З ₂ — то же, но без некоторых элементов благоустройства, её возможно приспособить к современным комфортным требованиям;

З ₃ — планировка многокомнатными квартирами, недостаточно регулярная или хаотическая, трудно приспосабливаемая к современным требованиям комфорта к современным жилищам.

Конфигурация здания и ширина корпуса.

Критические значения И задают, анализируя проекты капитально ремонта с перепланировкой, например, принимают: И ₁ — до 14 м, конфигурация здания несложная; И_у — более 14 м, конфигурация сложная.

Инсоляционный режим в здании.

К ₁ — благоприятный; К₂ — наличие затемняющего объёма в строительстве рассматриваемого здания, который следует снести; К₃ — в нижних этажах здание затемнёно объёмом, который нельзя снести; К₄ — комбинация условий К₂ и К₃ ; К₅ — здание затемнено по всей высоте объёма, который нельзя снести.

Второй уровень градостроительной характеристики здания — соответствие этажности архитектурной композиции застройки.

Показатель Л — критерии возможности надстройки (зависит от факторов А, В, Г, Д, Ж) — определяют после экспертной оценке таких параметров градостроительной ситуации, как этажность прилегающей застройки, разрыв между строениями, архитектурной и физической ценности здания, а также исследования прочности его существующих конструкций.

Ленинского АО, Ленинского АО

Оценка фактического износа зданий рассматриваемой территории приведена на рисунке 4.2.

Главным объектом исследования является жилой дом (общежитие), который находится по адресу: ул. Мельникайте, 61б.

Была дана ориентировочная оценка фактического износа жилого здания:

1. Физический износ данного сооружения составляет 21 — 40%.
2. Оценка технического состояния — удовлетворительное.
3. Состояние несменяемых конструкций зданий — повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
4. Состояние внутренних конструктивных элементов — полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
5. Примерная стоимость ремонта от восстановительной стоимости — 12- 36%.

Была определена степень морального износа здания по ориентировочным показателям.

1. Износ 26- 35%.
2. Краткая характеристика жилого здания: планировка в основном регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя жилая площадь квартир до 65 м 2 ; отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефонная связь, возможно отсутствие ванных комнат); перекрытие и перегородки частично или полностью деревянные.

Все здания необходимо оценивать по определённым критериям, разбивая их на уровни. В таблице 4.4 приведён такой пример оценки исследуемого здания (сооружения).

Таблица 4.4 — Критерии, характеризующие здание и его сооружение.

Индекс уровня оценки.

Наименование критерия (фактора).

Индекс критерия и его физический смысл.

Общая приведенная площадь здания.

Виды планировки квартир в здании.

Примеры похожих учебных работ

Оценка стоимости машин и оборудования

. случай относится к оценке машин и оборудования, находящихся на длительном . учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки. Скорректированная по нескольким параметрам . характеризующие расширение режима автоматической работы машины с применением .

Оценка стоимости зданий и сооружений

Современные системы застройки больниц, расположение и планировка, и гигиеническая оценка

. этим промышленным центрам. Вершиной развития современного больничного строительства является организация медицинских центров: онкологических, . созданию крупных специализированных центров. При разработке гигиенических требований к размещению, планировке и .

. началах в рамках целевых программ поддержки развития отраслей машиностроения. 3.1. Финансово- экономический анализ деятельности ОАО « . изучении исходных условий функционирования предприятия и оценке его финансовой устойчивости. Состояние и изменение .

Продолжительность эксплуатации зданий и сооружений

. — 1—2-этажные дома и другие здания, к которым предъявляются минимальные требования. Деление зданий на классы имеет целью выявить для них экономически целесообразные решения. Долговечность здания и сооружения определяется их способностью сохранять .

1. Введение.
2. Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.
3. Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.
4. Методы оценки зданий.
5. Заключение
6. Список литературы

Файлы: 1 файл

теория оценочной деятельности.docx

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Институт экономики и управления

Выполнил Студент группы: Вт-312 САУ

Введение.
Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.
Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.
Методы оценки зданий.
Заключение
Список литературы

Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.

Основной целевой функцией теории и методологии управления недвижимостью, а в частности управления стоимостью недвижимости, является определение и обоснование управленческих решений, максимизирующих рыночную стоимость объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости представляет собой обязательный предварительный этап в системе мониторинга и управления стоимостью недвижимостью. Сущность мониторинга и управления стоимостью объекта недвижимости заключается в периодическом проведении расчетов рыночной стоимости объектов недвижимости, а также ее компонент с учетом планируемых и осуществленных воспроизводственных, инвестиционных, инновационных, управленческих и других мероприятий.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, в соответствии со стандартами оценочной деятельности, осуществляется с использованием трех базовых подходов к оценке, различных по смысловому назначению и методике затратного, сравнительного и доходного большой зарубежный опыт в оценке всех видов собственности, включая и недвижимость. Разработаны международные стандарты и требования, регулирующие оценочную деятельность. В настоящее время накоплен и отечественный опыт оценки. При разработке российских стандартов оценки использовался зарубежный опыт, методология американских и европейских оценщиков.

Современная ситуация на российском рынке недвижимости, а в частности на региональном рынке недвижимости Приморского края, показывает следующее. Определенную часть регионального рынка недвижимости можно отнести к так называемому пассивному (или малоактивному) рынку недвижимости, характеризуемому такими факторами как: узкие территориальные границы, минимальное количество и сложный характер сделок, ограниченная доступность и низкая достоверность информации, низкая степень осведомленности продавцов и покупателей, нестабильность цен и, наконец, высокая роль нерациональных факторов в принятии решений.

Как показала современная практика оценивания, зарубежные методики по оценке хорошо работают при определении рыночной стоимости объектов недвижимости на активных и развитых рынках (например, рынки жилья) и слабо - (применение их затруднительно) на пассивных (малоактивных) рынках. Кроме того, существующая российская специфика (слабо развитая информационная инфраструктура, плохо работающее законодательство, налоговая специфика, российский менталитет) ставит определенные ограничения на применение общепринятых мировых методик в России.

Все эти факторы накладывают определенные ограничения на применения классических (в том числе и зарубежных) методик оценки. Следовательно, естественно встает вопрос об адаптации известных методик и разработки новых (с доведением их до научно-обоснованной методологии и нормативных документов).

Экспертиза и оценка рыночной стоимости объекта недвижимости присутствует на всех этапах его жизненного цикла и является критерием эффективности управления объектами недвижимости. Факторы, определяющие пассивные ( малоактивные) рынки, накладывают определенные ограничения на применения классических (в том числе и зарубежных) методик оценки, основанных на сравнительном и доходном подходе. В этой ситуации, определяющим подходом к оценке объектов недвижимости на малоактивных рынках, является затратные подход. Данный подход является универсальным инструментом в текущих условиях и его главное преимущество состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки на малоактивных рынках, когда недостаточность информации ограничивает применение других подходов к оценке.

Основная формула определения рыночной стоимости при затратном подходе следующая: Рыночная стоимость недвижимости по затратному подходу = стоимость полного воспроизводства или замещения оцениваемого здания (сооружения) - сумма накопленного износа + стоимость участка земли как свободного.

Большое внимание при исследовании составляющих основной формулы затратного подхода уделено износу объектов недвижимости, как наиболее проблематичной составляющей.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей рыночной стоимости на конкретную дату. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей рыночной стоимости оцениваемого объекта. В современной методологии определения износа объектов недвижимости выделяют три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Для определения стоимостного (или процентного) выражения физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долгоживущие и короткоживущие. В практике оценивания, физический износ принято рассчитывать на основе следующих методов: нормативный метод; стоимостной метод; метод срока жизни.

При анализе приведенных выше методов определения физического износа объектов недвижимости, а также исследуя полученные практические результаты по расчету физического износа на объектах представителях (зданиях различного функционального назначения типовых серий) можно сделать определенные выводы:

- влияние физического износа (устранимого) по-разному сказывается на рыночной стоимости зданий различного функционального назначения (степень влияния);

- большое влияние на величину физического износа оказывает регулярность и полнота проведения ремонтно- мероприятий;

- характер и динамика развития физического износа и его влияние на рыночную стоимость здания имеет нелинейный характер (линейно-квадратичная аппроксимация). Функциональное устаревание ( или функциональный износ объекта) заключается в том, что

объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновленными элементами и стоимостью здания на ту же дату оценки без обновленных элементов. Причинами устранимого функционального износа являются: недостатки, требующие добавления элементов: недостатки. требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качеет венных характеристик здания. Он вызывается устаревшими объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение тих недостатков. Данный вид износа может быть определен следующими способами: капитализацией потерь в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Исследуя факторы, вызывающие возникновение функционального износа можно определить следующее: существует устойчивая взаимосвязь и взаимное влияние физического и функционального износа; функциональный износ имеет сложный характер своего возникновения и в большой мере связан с понятием полезности, а также сегментацией и типичными представлениями рынка.

Внешний износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения. Для определения величины внешнего (или экономического) износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате; сравнительных продаж (парных продаж); срока экономической жизни.

В настоящее время модели возникновения и стоимостного определения внешнего (экономического) износа требует дальнейшего углубленного изучения, в том числе и совместного влиянии на рыночную стоимость объектов недвижимости всех трех типов износов.

Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.

Список объектов относящихся к категории зданий и сооружений велик и разнообразен, в этом списке коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др. Кредитование под залог объекта, взнос имущества в уставный капитал, страхование, оформление наследства, раздел имущества, принятие управленческих решений (слияние, поглощение), выкуп госсобственности, переоценка стоимости основных средств, оценка ущерба и страхового возмещения – вот неполный список причин, по которым требуется независимая оценка объектов различного назначения объединенных под общими названиями - здания и сооружения.Их оценка включает в себя полный комплекс мероприятий по сбору информации, как о самом объекте недвижимости, так и о рынке в целом. Особое внимание уделяется сравнительному анализу цен предложений аналогичного типа зданий, расположению объекта недвижимости, наличию инфраструктуры, сложившейся вокруг оцениваемого объекта, транспортным подъездам и путям, а также состоянию объекта и его износу.

Читайте также: