Функции и операции ипотечных банков реферат

Обновлено: 04.07.2024

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в Россиисистемы ипотечного кредитования.Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов —банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения.Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Организационная структура и функции ипотечных банков

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).

Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. Во Франкфурте.

В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные

ипотечные банки, предоставлявшие кредиты судостроительным компаниям под

строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать

ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства.

Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой

ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до

30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

2.1. Основная деятельность ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.Чистая выручка=курс продажи — бонификация.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления, и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а, например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

1.3 Развитие ипотеки в России

Правительство Российской Федерации в своем постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей стране, в соответствии с которой открываются не использованные ранее возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе жилищного финансирования.

В первую очередь обращает на себя внимание то обстоятельство, что не указываются сроки, когда ипотечное кредитование сможет быть задействовано на всей территории РФ. Не оговорен также и такой существенный момент законодательного характера, как принятие соответствующего закона об ипотечных банках. Дело в том, что в банковском законодательстве прямо не предусмотрено существование ипотечных банков, без чего, разумеется, трудно формировать систему ипотечного кредитования.

Но, пожалуй, самый важный момент состоит в том, что ипотечные кредиты доступны очень немногим гражданам РФ из-за чрезвычайной дороговизны жилья.

Взятый курс в России на проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом которой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма существенно и негативно повлияет на саму доступность ипотечного кредитования.

За годы реформ российские граждане после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обесценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет продолжаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения. Указанные выше обстоятельства, помноженные на общую экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, в совокупности негативно оказывают влияние на развитие ипотеки в стране.

Изначально в Российской Федерации недостаточно была продумана сама модель ипотечного кредитования — либо американская, либо немецкая, которые в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

В первом случае схема ипотечного кредитования предполагала выдачу кредитов сроком на 10 лет из расчета 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости самой квартиры. Максимальный размер кредита допускался в объеме 120 тыс. долл. США. Однако после валютно-финансового кризиса 17 августа 1998 г. и фактически исчезновения значительного слоя так называемого среднего класса стало очевидно, что Россия просто не в состоянии пойти по американскому пути, лишь используя его отдельные элементы.

Вторая модель — немецкая схема — предполагала предоставление ипотеки через механизм строительных ссудосберегательных касс. Существенный недостаток данной системы состоял в том, что здесь, как и в американской модели, все расчеты по ипотечному кредитованию необходимо было произвести в иностранной валюте, т.е. опять-таки в долларах США, а не в национальной валюте — в российских рублях. В этой связи для широкого продвижения ипотечного кредитования по всей территории страны требуются рублевые кредитные инструменты, которых, к сожалению, в Российской Федерации пока не создано.
Выводы и предложения

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.
Содержание

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется кредитный капитал, полученный взаймы, и обязательства по возврату которого обеспечены залогом недвижимости, является рынком ипотечного капитала.

Долги на рынке ипотечного капитала оформлены ценными бумагами, основными из них выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении обязательств заемщиков за счет реализации объекта залога. Рынок ипотечного капитала делиться на первичный и вторичный, в зависимости от типа закладной недвижимости существуют ипотечные рынки жилья, арендной недвижимости, промышленной недвижимости и др.

Кредиторами первичного рынка ипотечного капитала выступают коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы. Важную роль на данном первичном рынке играют федеральные агентства, выполняя регулирующие функции путем реализации различных правительственных программ.

Особые функции на рынке ипотечного капитала исполняют ипотечные банки. Эти банки предоставляют кредиты под залог недвижимости (дом, строения, квартиры, земельные участки и др.) В экономически развитых странах ипотечные банки играют заметную роль в банковской системе, нередко выдают кредиты под залог недвижимости государству. Ипотека, как специфическое кредитно-залоговое отношение, существенно трансформировалось в связи с экономическим развитием общества.

Итак, ипотечные банки выдают долгосрочные кредиты, гарантируемые ипотеками на землевладение и строения, под залог которых и предоставляется кредит. В силу долгосрочности (20 и более лет) ипотечные ссуды удобны для кредитования в тех случаях, когда выплаты процентов и суммы на возврат кредита поступают только из текущих, обычно не высоких доходов. Например, при кредитовании строительства жилых домов под аренду возврат ипотечных ссуд возможен только из сумм арендной платы. Это распространяется на кредитование сельского хозяйства для расширения земельных угодий (приобретение дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, поскольку доходы в сельскохозяйственном производстве относительны и имеют сезонный характер.

Финансовые ресурсы для кредитования ипотечный банк получает от реализации ипотечных облигаций. Это надежные, приносящие фиксированные процентные доходы долговые обязательства кредитных организаций. Эмитируемые облигации покрываются вложениями банка в кредиты, обеспеченные залогом недвижимости. Однако не любой земельный участок или строение могут быть объектом ипотеки, потому что безопасность вложений банка в кредит обусловлена стоимостью заложенного объекта.

Ипотечные кредитные организации имеют в экономике двойное значение: как социально-экономические учреждения, выдающие долгосрочные кредиты, в основном населению, и как эмитенты ипотечных облигаций – одного из наиболее защищенных финансовых инструментов для вложений капитала, приносящего стабильные проценты. Такие банки являются посредниками между накопленным капиталом и реальным кредитом. Инвестиции владельца ипотечных облигаций гарантируются не единственным объектом недвижимости, а совокупностью всех объектов недвижимости, заложенных банка, так происходит рассеивание риска.

Ипотечные кредитные учреждения устанавливают невысокие проценты, поскольку для кредитования используются денежные средства, привлекаемые от многочисленных держателей ипотечных облигаций, по которым выплачивается также невысокий доход в силу их надежности.

Некоторые ипотечные банки кредитуют различные коммунальные учреждения. В таких операциях кредит гарантируется не ипотеками, а средствами, поступающими в виде налогов и сборов. Источник финансовых ресурсов для коммунальных займов – это эмитируемые кредитной организацией коммунальные ипотечные облигации, которые отличаются от обычных закладных листов только способом покрытия.

Свою деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. В связи с этим необходимо кратко остановиться на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству такая запись требует лишь письменного распоряжения землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки требуют, чтобы собственник брал на себя обязательство подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, поскольку оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности списка.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права имеют особое положение — они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, не нужно наличие требования. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

Ипотечному банку не рекомендуется побочная инвестиционная деятельность с высоким риском. Например, такая кредитная организация имеет право приобретать землю у своих заёмщиков только во избежание убытков и для строительства собственных административных зданий или жилья для сотрудников. Земельные спекуляции данному кредитному учреждению запрещены. Поэтому в виду имеющихся законодательных ограничений в интересах кредиторов – держателей ипотечных облигаций ипотечные банки относят к специальным, а не универсальным кредитным учреждениям.

Операции ипотечных банков

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают ещё и вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Страновый подход к деятельности ипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 1).

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель)

Коммунальные облигации и закладные
Долгосрочные займы.
Переходящие кредиты.
Собственные средства

Наличность и счета в кредитных учреждениях.
Долгосрочные кредиты.
Ценные бумаги.
Переходящие кредиты.

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ - 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.

В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных.

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.

Деятельность ипотечных банков в России

Отечественные кредитные учреждения, учитывая банковскую практику царской России, опыт иных стран, пытаются создать кредитные продукты, способные эффективно работать в сложных экономических условиях. Очень немногие банки являются специализированными ипотечными кредитными организациями и могут предложить долгосрочное – от 20 лет и более – кредитование строительства жилья.

В 2009 году Московский Банк Реконструкции и Развития подписал декларацию о присоединении к новому всероссийскому проекту в области ипотеки – Межрегиональной антикризисной системе сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ). В соответствии с подписанной Декларацией, Московский Банк Реконструкции и Развития поддерживает идею создания разветвленной сети региональных консультационных центров на базе наиболее авторитетных и технологичных риэлтерских компаний на местах. Данные центры предназначаются для работы с ипотечными заемщиками, которые испытывают финансовые трудности по обслуживанию взятых ими кредитов, но при этом не подпадают под стандарты государственной реструктуризации кредитов, реализуемых через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

По данным Центрального банка РФ российские банки выдали в 1-м квартале 2009 года ипотечных кредитов на сумму 24,438 млрд. руб. Это в 4,3 раза меньше, чем было выдано в 4-м квартале 2008 года. (105,056 млрд. руб.) и в 6,2 раза меньше по сравнению с 1-м кварталом 2008 года (150,759 млрд. руб.). Объем рублевых ипотечных кредитов в 1-м квартале 2009 года составил 22,969 млрд. рублей, что в 3,7 раза меньше, чем в 4-м квартале 2008 года. (85,962 млрд. руб.) и в 5,6 раза меньше, чем в 1-м квартале 2008 года (129,206 млрд. руб.). Ещё более значительно уменьшился объём предоставленных ипотечных кредитов в валюте. В рублёвом выражении их сумма составила 1,469 млрд. руб. Даже несмотря на произведённую в зимние месяцы девальвацию рубля, это меньше, чем в 4-м квартале 2008 года, в 13,4 раза (19,094 млрд. руб.), а по сравнению с 1 кварталом 2008 года – в 14,7 раза (21,553 млрд. руб.)

В результате снижения объёма выданных кредитов снизилась сумма задолженности по ипотеке из-за того, что объём погашения ранее выданных кредитов превысил сумму вновь выдаваемых. Так, задолженность по рублёвым кредитам уменьшилась за первые 3 месяца 2009 года на 3,7 % - до 789,754 млрд. рублей с 820,521 млрд. рублей.

В 1-м квартале 2009 года ставки по рублёвым кредитам увеличились с 14,1 % годовых в январе до 17,6 % в марте (по сравнению с 12,9 % по кредитам, выданным в среднем по 2008 году). Сложившийся уровень ставок соответствует ставкам трехлетней давности, когда в 1-м квартале 2006 года средняя ставка составляла 14,3 % годовых. Ставки по валютным кредитам, выданным в марте 2009 года, составили 13,5 % годовых против 10,8 % в 2008 году. Валютные кредиты в марте выдавались на срок, который на 2,5 года короче, чем в 2008 году (142,7 месяца против 207,2 месяца).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) во 2 квартале 2009 года приступило к отбору банков для софинансирования строительства жилья эконом-класса после того как АИЖК совместно с Фондом содействию развития ЖКХ отобрали в нескольких регионах земельные участки, где возможно строительство такого недорогого жилья. Правительством РФ принято решение о расширении способов рефинансирования. Банкам предоставлены целевые займы, которые кредитные организации должны направлять в строительство, а после его завершения погасить эти займы закладными, так увязываются спрос и ипотека с финансированием строительных работ.

В 2009 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию получило от государства дополнительную капитализацию в размере 20 млрд. руб. и кредит на сумму 40 млрд. руб. из средств, предусмотренных на поддержание банковского сектора. Всего за счет федерального и региональных бюджетов, средств Фонда содействия развитию ЖКХ и АИЖК на стимулирование строительства и других жилищных программ израсходовано 440 млрд. рублей. Эта сумма эквивалентна стоимости одной трети жилищного рынка страны.

Ипотечные кредитные учреждения являются важнейшими организационно-финансовыми звеньями в решении жилищной проблемы страны. Несмотря на многочисленные трудности, ипотечное кредитование постепенно укрепляется отечественном кредитном рынке. Однако, в настоящее время, по нашим оценкам, ипотечные кредиты, выданные всеми вместе российскими банками, составляют доли процента от совокупной стоимости всей недвижимости страны.

Список использованной литературы

Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы

Компания, которая оказывает финансовые услуги: например, открывает вклады, выдает кредиты, помогает бизнесу выпускать ценные бумаги

Банк — это компания, которая занимается операциями с деньгами, ценными бумагами и драгоценными металлами. Он оказывает финансовые услуги государству, физическим и юридическим лицам.

Рассказываем, какие банки бывают, чем они занимаются и на чем зарабатывают.

Что делают банки

Банки делают три вещи: хранят деньги, дают их в долг и проводят платежи. Они зарабатывают на комиссиях, процентах и обслуживании.

Вклады. Организации, предприниматели и физлица могут сдать деньги в банк на хранение. Вклад помогает обеспечить безопасность денег и заработать проценты, которые могут частично или полностью покрыть обесценивание средств — инфляцию.

Когда вкладчик приносит деньги, банк переводит определенный процент на специальный счет в Центральном банке: там деньги хранят до тех пор, пока клиент не решит их забрать. Остальную сумму банк пускает в оборот и зарабатывает на ней. Например, выдает кредит другому клиенту. Отсюда берутся проценты по вкладу: банк делится с вкладчиком частью прибыли, которую получил за то время, пока использовал его деньги.

Деньги со вклада можно забрать в любой момент, если в договоре не прописаны другие условия. Но банку это невыгодно: он успел заработать меньше, чем рассчитывал. Поэтому процент, который получит клиент, будет маленьким.

Кредиты. У банка можно взять деньги в долг под проценты и постепенно возвращать. Это может сделать даже государство, но не у любого банка. Если деньги не вернуть, назначат штрафы и запретят выезд за границу.

Виды банков

В России двухуровневая банковская система: первый уровень — Центральный банк, второй — коммерческие банки. У каждого свои функции.

Центральный банк. Банк России — главная кредитная структура государства. Он помогает власти разрабатывать меры сдерживания инфляции, но остается независимым: правительство не отвечает по обязательствам Центробанка, а Центробанк — по обязательствам правительства.

Банк России может выдавать кредиты другим государствам, а населению — нет. Вот что он делает внутри страны:

Принимает решение об эмиссии, то есть выпуске денег, определяет вид банкнот и номинал.
Контролирует уровень инфляции: удерживает курс рубля стабильным и устанавливает ключевую ставку.
Контролирует кредитные организации. ЦБ проверяет, чтобы все участники финансового рынка соблюдали закон. Он выдает лицензии и выпускает нормативно-правовые акты, которые регулируют финансовые отношения. Например, составляет инструкции и положения о порядке работы банков.

В кризисной ситуации Центробанк может кредитовать коммерческие банки.

Коммерческий банк. Это частный банк, который оказывает услуги физическим и юридическим лицам: размещает денежные средства на вклады, выдает кредиты, обслуживает счета, обменивает валюту и консультирует по финансовым вопросам.

Коммерческие банки бывают государственными, муниципальными и частными — форма собственности зависит от того, кто создал организацию и владеет ее акциями.

Чтобы банк мог работать, он должен получить лицензию Центробанка. Есть два вида лицензии: базовая и универсальная.

В базовой лицензии есть ограничения: например, нельзя обслуживать иностранных клиентов и открывать филиалы за рубежом. Минимальный уставный капитал при базовой лицензии — 300 млн рублей.

Универсальная лицензия позволяет совершать все виды банковских операций, в том числе и международные. Минимальный уставный капитал при такой лицензии — 1 млрд рублей.

Банки могут быть специализированными и универсальными. Специализированные банки выбирают одно направление. Выделяют три вида таких банков:

Сберегательные. Сберегательные банки предлагают самые выгодные условия по вкладам. Чтобы получить прибыль, они используют полученные деньги для оформления кредитов другим клиентам.
Инвестиционные. Это кредитные организации, которые специализируются на фондовых операциях. Они не выдают кредиты и не предлагают вклады. Инвестиционные банки помогают бизнесу выпускать акции и облигации.
Ипотечные. Ипотечные банки предлагают бизнесу и физлицам крупные кредиты для покупки недвижимости.

Иногда выделяют еще один вид — банк потребительского кредита. Такие банки берут кредит в другой организации и из этой суммы предлагают клиентам-физлицам рассрочку на короткий или средний срок. Например, на покупку кофемашины для дома.

Универсальные банки работают со всеми направлениями.

Операции коммерческих банков

Коммерческие банки могут выполнять несколько видов операций.

Депозитные. Банки размещают вклады, обслуживают счета клиентов, начисляют проценты и обеспечивают возврат средств.

Кредитные. Банки предоставляют кредиты, зачисляют заемные средства на счет, принимают платежи по договору, реструктуризируют кредиты.

Обслуживание счетов. Банки обслуживают клиентские счета, проводят безналичные и наличные расчеты, выводят, зачисляют, переводят средства, исполняют платежные поручения.

Обслуживание карт. Банки проводят операции, связанные с использованием банковской карты: выпускают и перевыпускают карту, проводят платежи и зачисления.

Валютные операции. Банки продают и покупают иностранную валюту, конвертируют ее по запросу клиентов.

Денежные переводы. По поручению клиентов банки переводят деньги на счета других граждан или юридических лиц.

Правовые формы банков

Есть два вида банков по правовой форме: общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО). Учредителями таких банков могут быть компании и физлица. Количество участников общества ограничено: их не может быть больше 50.

Чтобы открыть ООО, участники делают вклад в уставный капитал — деньгами, ценными бумагами или имуществом. Чем больше вклад, тем больше доля участника в компании и тем большую часть прибыли он получит. Минимальный размер доли — 10 000 ₽. Если участник захочет выйти из состава держателей капитала, он может потребовать выплатить сумму доли согласно уставу банка.

Акционерное общество (АО). Выделяют НАО (АО) и ПАО — непубличные и публичные акционерные общества. Капитал таких банков делят между собой акционеры: чем больше акций у держателя, тем больше у него прав.

Основные различия между непубличным и публичным акционерным обществом:

Акции и ценные бумаги акционерного общества можно продавать и дарить.

Что такое веб-банкинг

Это форма дистанционного обслуживания клиентов. Чтобы получить услугу, физлицу или юрлицу достаточно установить официальное мобильное приложение и зарегистрироваться в личном кабинете.

Обычно в приложении или личном кабинете есть дополнительные услуги:

открыть или продлить карту;
оформить заем;
открыть вклад;
проанализировать финансы;
установить автоматические платежи
совершить покупки и оформить доставку на дом;
уплатить налог.

Веб-банкинг нужен, чтобы клиент мог видеть состояние счетов, легко управлять ими и получать услуги без похода в отделение или звонка оператору.

Банковская тайна

Закон и профессиональная этика обязывают сотрудников соблюдать банковскую тайну — не разглашать персональную информацию о клиентах, счетах, вкладах и операциях.

Раскрыть банковскую тайну можно по запросу суда, антимонопольного комитета, арбитражного управляющего, налоговых или следственных органов, страховых компаний при наступлении страхового случая. Еще банки обязаны информировать Росфинмониторинг обо всех переводах частных лиц на разовую сумму более 100 000 ₽, компаний — от 600 000 ₽.

В других случаях за разглашение конфиденциальных сведений закон предусматривает административную, гражданскую и уголовную ответственность.

ГОСТ

Российская экономика на сегодняшний день все больше интегрируется в мировую. Это, в свою очередь, требует применения новых финансовых инструментов, которые используются в странах с развитой промышленностью.

Переход рыночной экономики из кризисной фазы в фазу развития начинается со стимулирования жилищного строительства. Данный сектор нуждается в долгосрочном инвестировании, которое отражает уверенность населения в стабильности доходов.

История зарождения ипотеки

Еще в середине XVIII столетия в Пруссии был зарождении процесс ипотечного кредитования. В то время земля считалась гарантийным залогом, который даже после множества опустошительных войн не мог быть уничтожен. Предоставленный капитал подтверждался определенными документами, в которых точно определялся земельный участок. Если деньги по кредиту землевладения не возвращались в оговоренные сроки, то земля переходила в собственность государственной кредитной кассы в качестве компенсации. Первая кредитная ассоциация, которая находилась на территории Пруссии, стала рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, созданная в 1790 году. Благодаря данной организации ипотечное рефинансирование сделало шаг вперед – появилась возможность осуществлять мгновенные выплаты из специальных фондов, в отличие от предыдущих ипотечных компаний.

Следующим важным этапом в развитии ипотечного кредитования стала организация Credit Fonder de France, основанная в 1852 году. Благодаря этому институту получить средства на ведение сельского хозяйства стало значительно проще. В основе данного направления была идея централизации ипотечного кредитования на всей французской территории. В данном документе уже не было указано конкретное имущество, обладатель данного ценного листа имел право выдвигать требования только к эмитенту.

Первый ипотечный банк был организован в Бельгии в 1831 году. В XIX—XX столетии такие организации занимали третье место по значимости кредитных организаций после частных и сберегательных коммерческих банков. Однако ипотечному кредитования был нанесен серьезный урон в 1930 году после инфляции, войны и мирового экономического кризиса. После этого была Вторая мировая война, которая спровоцировала валютную реформу в 1948 году. После этого ипотека начала новый этап в своем развитии, после которого последовало значительное увеличение сроков кредитования.

Готовые работы на аналогичную тему

Понятие и особенности ипотечных операций

Ипотека – это залог недвижимого имущества, недвижимости, основных фондов, земли, жилья строений с целью приобретения ссуды.

Ссудодатель становился собственником имущества в том случае, если ссуды не были возвращены заемщиков в оговоренные в договоре сроки. Ссудодателем могут выступать коммерческие банки и другие финансово-кредитные институты, которые имеют право выдавать ссуды.

Основными функциями, которые должны выполняться ипотечным кредитованием, являются:

становление финансового механизма привлечения денежных средств и инвестиций в сферу материального производства;
обеспечение своевременного возврата заемных средств и инвестиций;
стимулирование перераспределения и оборота недвижимого имущества в том случае, когда другие методы юридически невозможны или нецелесообразны с экономической точки зрения;
формирование многоуровневого фиктивного капитала в форме производных, закладных и ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный кредит имеет ряд отличительных особенностей, которые присущи только ему:

Обязательное обеспечение залоговым имуществом. В качестве залога может выступать та недвижимость, для приобретения которой берется кредит. В случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств производится взыскание на жилое имущество с дальнейшей реализацией с целью погашения задолженности заемщика перед кредиторами. Сумма кредита, которая останется после погашения за исключением тех расходов, что связаны с процедурой взыскания, возвращаются заемщику. В свою очередь, заемщик и все члены семьи, что достигли совершеннолетия, дают нотариально заверенное согласие на освобождение жилого помещения, что передано в ипотеку, в том случае, если по нему обращено взыскание. Жилье, которое передается в ипотеку, должно быть свободным от ограничений и не должно быть заложено для исполнения другого обязательства.
Срок предоставления кредита. Ипотечные кредиты с длительным сроком выдается на период от 3 лет и более (оптимальным сроком ипотечного кредитования является срок 20-25 лет). Длительный срок погашения приводит к уменьшению процентов и ежемесячных выплат заемщика.
Многие ипотечные ссуды имеют целевой характер.
Ипотечный кредит можно считать низко-рисковой банковской операцией.

К основным требования, которые предъявляются к ипотечному кредитованию, можно отнести то, что величина ежемесячного платежа не должна превышать 30 % общего дохода заемщика за определенный расчетный период. Сумма кредита должна составлять не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения. Во время процедуры вероятности погашения кредитной задолженности кредитор применяет официально подтвержденную информацию об основных доходах заемщика и его партнеров.

Все вышеперечисленные требования и стандарты направлены на снижение кредитных рисков, как для заемщика, так и для кредитора. Соблюдение требований и четких стандартов по обслуживанию ипотечных кредитов является основой для стабильного функционирования вторичного рынка ипотечных операций и привлечения средств инвесторов в данный сектор с помощью облигаций и ипотечных ценных бумаг.

Виды ипотечных банковских операций

Ипотечный кредит – это долгосрочное кредитное обязательство, которое выдается под залог недвижимости. Кредит может выдаваться на приобретение, постройку, ремонт и реконструкция жилых и производственных помещений, а также освоение земельных участков.

Ипотека – это основной способ обеспечения обязательств, в котором в случае неисполнения обязанностей залогодержателя, залогодатель имеет право получить средства от реализации заложенного имущества.

Предметом ипотечного кредитования могут быть земельные участки, здания, предприятия, жилые помещения, сооружения, садовые дома и участки, дачи, гаражи и иное недвижимое имущество. Ипотечное кредитование включает в себя несколько направлений: выдача ипотечных кредитов субъектам хозяйствования и продажа обязательства по ипотеке на вторичном рынке. Благодаря этому обеспечиваются условия для привлечения дополнительных ресурсов кредитования. Ипотечные банки занимаются первым направлением, а фонды и финансовые компании, которые скупают активы ипотечных банков – занимаются вторым направлением.

Ипотечные облигации – это долгосрочные ценные бумаги, которые выпускаются под обеспечение недвижимости и приносят стабильный доход.

Ипотечный кредит можно классифицировать: по целям применения (на приобретение и строительство жилья), по субъектам кредитования (предоставляется будущему владельцу и подрядчикам).

Особенностями ипотечного кредита являются:

ссуда выдается под строго определенный залог;
он выдается на определенные цели;
залогом может являться недвижимость, на которую и выдается ссуда;
жилищная ипотечная ссуда по сравнению с ипотечным кредитом представлена в виде значительной суммы;
кредит выдается на длительный срок;
ипотечные ссуды могут погашаться только в рассрочку.

Предмет ипотечного кредитования должен принадлежать залогодателю на правах хозяйственного владения или собственности. Имущество, на которое устанавливается ипотека, остается в пользовании залогодателя. Ипотека должна обеспечить сумму основного долга и проценты за пользование заемными средствами.

Для получения ипотечного кредита клиент должен предоставить в банк стандартный пакет документов: свидетельство о государственной регистрации, справка из земельного комитета, договор об ипотеке, кредитный договор. В ипотечном договоре обязательно должен быть указан предмет ипотеки, его размер и оценка, срок исполнения обязательств. Договор подлежит государственной регистрации и обязательно должен быть заверен нотариально.

Рисунок 1. Ипотечные операции банков. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Читайте также: