История возникновения ипотеки кратко
Обновлено: 05.07.2024
Для Древней Греции возникновение ипотеки имело очень большое значение, так как появление этого института способствовало выработке нескольких форм вещевых обеспечений, ставших впоследствии фундаментальными при развитии института залога. Прежде всего, речь идет о фидуции, которая стала первоначальной формой залога в Древнем Риме и заключалась в том, что для обеспечения своего долга должником могло передаваться во владение или в собственность кредитору любое имущество, которое должно было обязательно быть возвращено кредитором должнику после погашения последним своего долга. Далее появился пигнус, при котором должник передавал свое имущество во временное владение кредитору до выплаты долга.
Во времена возникновения ипотеки кредитор мог самостоятельно продать предмет залога только в том случае, если должник допускал просрочку в исполнении своего обязательства. Римским правом ипотека, выработанная в Греции, была воспринята как форма залога, которая не предполагала передачу заложенного имущества во владение залогодержателю.
На нашем сайте можно получить об институте ипотеки самую полную информацию, а также узнать, какие банки предлагают ипотечные программы, изучить их условия и отзывы пользователей.
Настоящее Согласие дается на обработку следующих персональных данных:
- персональные данные, не являющиеся специальными или биометрическими (фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес места жительства, семейное положение, социальное положение, имущественное положение, образование, профессия, размер дохода, номера контактных телефонов; адреса электронной почты); место работы и занимаемая должность;
- пользовательские данные (сведения о местоположении; тип и версия ОС; тип и версия браузера; тип устройства и разрешение его экрана);
- источник откуда пришел на сайт пользователь (с какого сайта или по какой рекламе);
- язык ОС и Браузера (какие страницы открывает и на какие кнопки нажимает пользователь);
- ip-адрес.
Персональные данные не являются общедоступными. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг Компании, определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам Компании, проведения рекламных и новостных рассылок, а также предоставления Компанией и ее партнерами своих услуг и продуктов.
Я выражаю свое согласие Компании обращаться в одно или несколько бюро кредитных историй для получения данных, содержащих информацию, входящую в состав моей кредитной истории в любом или в каждом из бюро кредитных историй, в которых сформирована и хранится моя кредитная история.
Настоящее Согласие действует с момента его предоставления пользователем сайта и в течение всего периода использования сайта. В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.
Ипотека… Слово, которое настолько плотно вошло в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные мнения и нарекания, но при этом ставшее неотъемлемой частью жизни очень многих россиян, еще большего числа европейцев и подавляющего большинства американцев.
Бейшеев Кемель. На чёрный день. 2011
Между тем, столь актуальная и современная ипотека возникла как вид кредитования очень давно — еще в Древней Греции, и за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее время является важной частью экономики практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической политики.
Древнейшая история
Геррит ван Хонтхорст. Солон и Крез. 1624
Солон же предложил использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда.
В Римской империи уже в 1 веке нашей эры были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры была разработана система законодательных актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.
Интересно, что первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время льготная ставка составляла 5% годовых.
Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840
Одновременно с развитием ипотеки появились и первые мошенники — некоторые владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка.
После падения Римской империи ипотеку ждал период некоторого забвения, до появления достаточно развитых государств Средневековой Европы. Однако сделки, в которых залогом кредита служило недвижимое и особо ценное имущество заемщика совершались во все века, без какого-либо вмешательства государственных властей.
Ипотека в Средневековье
Новый виток развития ипотеки наступил в средние века, когда рабовладельческий строй стал сдавать свои позиции, и все большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально наиболее частым предметом залога выступали орудия труда, а затем и недвижимое имущество.
Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.
Во Франции ипотечные кредиты получили распространение несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.
На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, государство в то время также никак не регулировало условия сделок.
Именно из-за невмешательства в кредитные отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку раз.
Илья Репин. Бурлаки на Волге. 1870-1873
Новейшая история — золотой век ипотеки
Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.
В России первые дворянские банки, которые предоставляли кредиты под залог имений и особняков, открылись во время правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк.
Александр Григорьевич Варник. Граф Михаил Михайлович Сперанский. 1824
Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.
К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные государственные банки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких учреждений в истории нашей страны никак нельзя.
До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.
Американский опыт
Интерес к ипотечной системе Соединенных Штатов Америки резко вырос после финансового кризиса 2008 года, ведь, как известно, охвативший практически весь мир спад экономики начался именно с кризиса ипотеки в США.
Между тем, столь масштабная и влиятельная система начала формироваться не так давно, до Великой депрессии правительство Соединенных Штатов не слишком интересовалось кредитной залоговой системой, и ипотека в Америке выдавалась в основном небольшими частными банками, а сама система была не слишком эффективной и часто переживала периоды кризиса.
В 1934 году правительство Теодора Рузвельта наконец-то пришло к пониманию, насколько эффективно можно использовать ипотечное кредитование для возрождения экономики страны. Была создана Федеральная Жилищная Администрация, которая стандартизировала условия предоставления кредитов, под ее влиянием начал формироваться вторичный рынок кредитования. Сами ипотечные кредиты были отнесены к категории инвестиций с малой степенью риска, что способствовало увеличению их популярности среди разных слоев населения.
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903
Массовое распространение ипотечных кредитов в США было вызвано их доступностью, но в итоге, когда Федеральная резервная система была вынуждена повысить ставки и ипотека начала дорожать, очень многие американцы не смогли своевременно выплачивать кредитные взносы, что в итоге и привело к финансовому кризису.
Современный рынок ипотеки
На сегодняшний день Россия относится к странам с достаточно слабой ипотечной системой. Для сравнения: только 10% россиян обращалось в банковские учреждения, чтобы получить кредит под залог недвижимости, в государствах Европы этот показатель достигает 40-50%, а в США свыше 90% граждан имеют опыт получения ипотечного кредита.
Что касается средних ставок по ипотеке, то в Японии можно приобрести квартиру или дом всего под 2% годовых, в Германии и Франции процент по кредитам, залогом которых служит недвижимое имущество, составляет 4-5%, на родине ипотеки, в Греции средняя процентная ставка установилась на уровне 6% годовых, а в Соединенных Штатах — 3,2-3,5%.
Что касается первоначального взноса, то США общепризнанной практикой до кризиса было предоставление ипотеки вовсе без первоначального платежа, в Японии и государствах Евросоюза чаще всего заемщику приходится выплатить 10% от стоимости недвижимости первым платежом, российские банки чаще всего предоставляют ипотечные кредиты при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости объекта кредитования.
Как видим, российские ипотечные ставки пока в несколько раз превышают проценты по кредитам в других развитых странах, а первоначальный взнос довольно велик, именно такое положении и обуславливает пока не слишком большую популярность ипотечных кредитов среди населения нашей страны.
Ипотека представляет собой популярный как в России, так и во всем мире вид кредитования на длительные сроки под залог недвижимости. Под ипотекой не обязательно понимают кредит на покупку жилья. За границей заемщик может потратить взятые в банке средства на приобретение автомобиля, оплату образования или лечения. Основной признак ипотеки — использование недвижимости в качестве залога. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то банк становится собственником заложенной недвижимости (в России подобные ссуды называют кредитами под залог жилья).
Описанная схема гарантирует банку возврат долга, что позволяет предоставлять кредиты по низким процентным ставкам — в отличие от стандартного потребительского кредитования, при котором гарантом платежей выступает доход заемщика. Поскольку при ипотеке выплаты осуществляются в течение десятилетий, здесь используемый при потребительском кредитовании подход не работает. Никто не может гарантировать сохранение своего источника дохода на столь длительный период.
Обычно в массовом представлении ипотека понимается как целевой кредит на квартиру (либо иную недвижимость), которая выступает в качестве залога. Для получения подобного займа не обязательно нужно быть владельцем собственности — достаточно оплатить стартовый взнос и подтвердить требуемый уровень ежемесячного дохода. В роли залога может выступать квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость. До погашения кредита владелец заложенного объекта не может в полной мере распоряжаться им.
Если ситуация развивается благоприятно для покупателя недвижимости, он рассчитывается с банком, возвращая стоимость залога и проценты за пользование кредитом. При этом он становится полноправным собственником приобретенного объекта. Если же заемщик не может погасить долг, банк покрывает задолженности за счет залога. Если вырученных средств не хватает, клиент остается должен банку эту разницу.
На величину процентной ставки влияют условия по определенным продуктам, наличие созаемщиков или поручителей. Существует возможность рефинансирования ипотеки. Для этого в другом банке заемщик берет кредит с более выгодными условиями, за счет которого погашает прежний долг.
История ипотеки. Солон и ипотечный столб
Понятие ипотеки возникло еще во времена античности, в Древней Греции. Первые сведения о ней относятся к VI веку до н.э., когда правивший в Афинах Солон затеял известные реформы законодательства. Ранее в роли обеспечения по кредиту выступал сам должник. Поэтому человек, не имеющий возможности выплатить взятый долг, становился рабом.
Солон изменил это положение. Вместо личной ответственности заемщика он ввел имущественную. На земле должника устанавливался специальный столб с надписью, которая сообщала о нахождении данной недвижимости в залоге. Вот этот столб и получил название ипотеки, от древнегреческого слова hypotheka — подставка. В дальнейшем этот термин стал обозначать вообще любой залог недвижимости.
На Западе ипотека применяется уже много веков, что привело к созданию развитого банковского сектора кредитования, характеризующегося давно наработанными условиями. В развитых странах ипотека является относительно недорогим продуктом. К примеру, в Европе средняя ипотечная ставка составляет порядка 3—5% (а в России достигает, а то и превышает 10%). Ставка может также быть плавающей. Ее значение устанавливается ниже фиксированной, однако у банка остается право несколько раз повышать ее за период выплаты.
Впрочем, проблемы случаются и на Западе. Так, в 2000-х годах в США выдавалось слишком много займов высокорисковой ипотеки (subprime). В результате накопления большой массы высокорискованных кредитов потерпели крах два ипотечных гиганта — Freddie Mac и Fannie Mae, что стало спусковым крючком общемирового экономического кризиса.
Ипотека в России
Массовой ипотека стала только начиная со второй половины 2000-х годов, после смягчения банковских условий и начала активной раздачи жилищных кредитов. В тот период наблюдался рост стоимости недвижимости, поэтому ипотечные сделки были довольно выгодными для покупателей.
После кризиса 2008 г. банки потеряли доступ к длинным деньгам. Из-за этого доля ипотеки сократилась. А самый тяжелый удар по российским ипотечникам был нанесен в 2014 г. Тогда в результате обвала рубля примерно в 2 раза увеличились размеры платежей по валютной ипотеке. Многие банки тогда выдавали кредиты в валюте. Из-за катастрофической девальвации рубля сотни тысяч заемщиков потеряли возможность обслуживать ипотечные кредиты по новому курсу. Эта ситуация не нашла своего разрешения до сих пор. Валютная ипотека в РФ де факто прекратила существование.
Сегодня в России размер первоначального взноса стартует от 10% стоимости приобретаемого жилья. Этот взнос выступает фактически в роли подтверждения наличия у заемщика регулярного дохода и его возможности самостоятельно накопить определенную сумму. С повышением первого взноса снижаются размеры ежемесячных платежей, и наоборот.
Для подтверждения дохода обычно используются справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ (для наемных сотрудников и индивидуальных предпринимателей соответственно). Возможно также применение схожих по форме справок банка либо работодателя. Существуют и справки о заявленном доходе. В этом случае сумма дохода вписывается самим заемщиком. Однако в такой ситуации банк затребует другие подтверждения. Это могут быть выписки с банковских счетов, документы о собственности, заверенные копии трудовой книжки и пр.
Это интересно
В некоторых странах за долгое время существования ипотеки сложились любопытные традиции. Например, в Шотландии полностью рассчитавшиеся по кредиту хозяева дома красят входные двери в красный цвет. В США в аналогичных ситуациях над дверями размещают изображение крылатого орла.
Среди европейских стран наиболее выгодна ипотека во Франции. Размер ставки здесь начинается от 2,1% годовых. А кредит могут дать даже больше, чем на 100% цены жилья. Банком кредитуются все сопутствующие расходы клиенты — страховые, юридические, и даже стоимость ремонта в новой квартире.
Зачастую считается, что советской властью было нивелировано само понятие ипотеки — ведь собственностью граждане СССР не обладали, а значит и не могли ничего оставить в залог банку. Однако в 1946 г. власти выдавали кредиты желающим переехать в Сибирь или на Дальний Восток трудящимся 10-летние кредиты всего под 1%. По этой программе можно было приобрести дом за 8—12 тыс. руб. Это составляло тогда зарплату инженера за 1 год.
Хотя большинство наших граждан пользуется ипотекой недавно, ее история тянется еще со времен античности (а именно из Древней Греции). О том, как развивалась ипотека, нам расскажет ипотечный брокер Анна из АН Владис.
Древний мир
Ипотечные отношения в Средневековье
Как появились ипотечные банки
Появление первого государственного банка, кредитующего крупных помещиков, произошло в 1770 году в той же Силезии. Несколько позже его услугами начали пользоваться и мелкие помещики, и даже крестьянские хозяйства. На землях Франции с 1852 года ипотечным кредитованием пришлось заниматься Земельному кредиту (Credit Foncier de France). Благодаря проведенной централизации капиталами стал пользоваться не только Париж, а и провинция. Благодаря П.И. Шувалову с 1754 кредитные учреждения начали появляться и в России. Речь идет о дворянских банках, предоставляющих умеренные условия дворянам-землевладельцам. Поскольку действенного механизма возврата средств создано не было, то государство оказалось основным кредитором большей части дворянских хозяйств.
Толчком для развития ипотечного кредитования стало освобождение крепостного крестьянства. Свыше 20 млн хозяйств стали получателями различных ссуд. Их выдачей занимались и кредитные сообщества, и земельные банки.
Что стало с ипотекой в 20 веке
С 1924 года услугами жилищным накопительных кооперативов (стройсберкасс) стали массово пользоваться в Германии. Живучесть этой системы была образцовой – она смогла пережить обе Мировые войны. Число земельных банков росло и в царской России. К 1917 году на территории громадной империи насчитывалось уже 21 учреждение. Дальнейшее совершенствование системы прервала Октябрьская революция. С приходом 20-го века к долгосрочному кредитованию обратилась и Америка. Этим вопросом пришлось заниматься Федеральной жилищной администрации. Кроме уменьшения первоначального взноса она увеличила и полномочия банков. Ипотечными облигациями стали успешно торговать на биржах. Вскоре начало практиковаться и страхование ипотеки, по которому на страховую компанию перекладывались риски вероятного невозврата займа.
Наше время
Возврат ипотеки в Россию начался с законов № 122-ФЗ и № 102-ФЗ. После их принятия процесс кредитования граждан существенно активизировался. Еще более успешно система начала развиваться с 01.01.2005 года, когда в действие вступили положения Жилищного кодекса. Процентную ставку сначала снизили до 14%, а всего через 3 года довели до 10-12%. Появилась масса программ, благодаря которым заемщики могут воспользоваться улучшенными условиями. К 2007 года величина выданных гражданам кредитов составляла уже 556,5 млрд руб.
Ситуацию ухудшилась в кризисный 2008 год, когда банки начали приостанавливать свои программы. Лишь единицы стали брать валютные займы. Для выхода из затяжного кризиса рынку понадобились целых 3 года. С марта 2012 года ипотечные ставки вновь начали уверенно снижаться.
Анна Дидук
Руководитель направления ипотеки и страхования АН "Владис" Нижний Новгород
Читайте также: