Содержание арендованного имущества доклад

Обновлено: 02.07.2024

Как правило, арендаторы зданий и помещений не могут избежать несения расходов на проведение ремонта (текущего или капитального). Какие суммы можно списать в налоговые расходы единовременно и в каких случаях возникают неотделимые улучшения? Разберемся с этим.

Суть проблемы

В Налоговом кодексе есть аналогичная норма, однако звучит она немного по-другому: амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Что такое капитальные вложения и неотделимые улучшения, НК РФ тоже не раскрывает. Однако согласно ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в Налоговом кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Тем не менее и в ГК РФ нет определений тому, что следует считать капитальными вложениями и неотделимыми улучшениями. Единственно, что в ст. 623 ГК РФ сказано: отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, а также что неотделимые улучшения – это улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Кроме того, согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Из этого следует, что неотделимые улучшения де-юре изначально являются собственностью арендодателя. Тем не менее в бухгалтерском и налоговом учете у арендатора их следует отражать во время аренды в качестве отдельных объектов ОС аналогично собственным. Суды объясняют это тем, что собственность арендатора на капитальные вложения следует понимать в экономическом смысле, что характеризует данные вложения как произведенные арендатором за счет собственных средств, а не за счет средств, предоставленных арендодателем (Постановление ФАС МО от 30.07.2012 по делу № А40-112052/11-140-458, Решение ВАС РФ от 27.01.2012 № 16291/11).

В письмах Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46 разъяснено, что капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, как возмещаемые, так и не возмещаемые арендодателем, следует учитывать у арендатора в составе ОС и облагать налогом на имущество до момента их выбытия в рамках договора аренды. Под выбытием можно понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных улучшений, за исключением случая возмещения посредством установления величины арендной платы.

Напомним также, что передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений после завершения арендных отношений признается реализацией в целях применения гл. 21 НК РФ и составляет самостоятельный объект обложения НДС. Это подтверждено определениями ВС РФ от 12.09.2017 № 304-КГ17-12092 по делу № А27-13190/2016 и от 15.07.2015 № 306-КГ15-7133 по делу № А65-13722/2014. Причем во втором из них также указано, что до передачи арендодателю произведенных неотделимых улучшений, учтенных в составе ОС, арендатор обязан уплачивать налог на имущество со стоимости этих капитальных вложений.

В связи с тем, что бухгалтерское и налоговое законодательство не регулирует разграничение работ на текущие и капитальные, вопрос о том, какие работы относить к отделимым либо неотделимым улучшениям арендованного имущества, в большинстве случаев является спорным, о чем свидетельствуют многочисленные судебные разбирательства.

Что же считать капитальными вложениями (затратами капитального характера) в виде неотделимых улучшений в арендованные основные средства?

Мнение Минфина

Финансовое ведомство в своих многочисленных письмах разъясняет, что к таким затратам следует причислять результаты работ, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же расходы осуществляются с целью текущего поддержания ОС в рабочем состоянии, затраты следует единовременно учитывать в составе прочих расходов как расходы на ремонт (письма от 23.09.2016 № 03-03-06/1/55715, от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480 и др.).

На основании этих и более ранних подобных писем многие налогоплательщики учитывали затраты на капитальный ремонт арендованных ОС не в качестве отдельного объекта ОС, а как текущие расходы. Посмотрим, что думают по этому поводу налоговые органы на местах и арбитражные суды.

Судебная практика

Поскольку в п. 1 ст. 256 НК РФ говорится о капитальных вложениях в виде неотделимых улучшений, логично будет посмотреть, что думают суды о неотделимых улучшениях в чисто юридическом смысле (по ГК РФ). В этом отношении интересно Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2017 по делу № А40-110569/15-40-885 (гражданский спор). В нем написано: исходя из сложившейся судебной практики к неотделимым улучшениям, в частности, относятся:

перепланировка, прокладка проводки и коммуникаций;

результат капитального ремонта помещения;

монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации, монтаж кабельной линии, изготовление и установка оконных блоков, изготовление и установка дверных блоков;

реконструкция чердака в мансардный этаж;

работы по приведению помещения в соответствие установленным санитарно-эпидемиологическим требованиям (капитальный ремонт и переоборудование).

И далее следует вывод: улучшения к отделимым или неотделимым следует относить на основании объективных критериев. То, как стороны по договору квалифицируют те или иные результаты работ, не имеет значения.

Вывод, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением, также содержат решения Арбитражного суда г. Москвы от 26.07.2017 по делу № А40-66686/17-133-625 и от 18.12.2017 по делу № А40-66814/17-133-624.

Как мы видим, судьи признают результат капитального ремонта в качестве неотделимых улучшений. Но это в рамках гражданских судебных дел. Посмотрим, что в отношении неотделимых улучшений решают судьи в налоговых спорах.

Постановление АС ЗСО от 04.10.2016 по делу № А27-24463/2015

Общество взяло в аренду автозаправочные станции (АЗС) и произвело их ремонт, изменив в том числе внешний вид АЗС в соответствии с единым фирменным стилем с целью увеличения продаж. После проведения ремонтно-строительных работ на АЗС изменилась стела, установили дополнительную подсветку, стены операторской обшили сайдингом, изменилась форма крыши (стала плоской), колонны обшили сайдингом, добавилось освещение, над колонками добавили новые элементы и логотипы.

Инспекция доначислила налог на прибыль, пени и штрафы, поскольку общество неправомерно списало в текущие расходы затраты, связанные с капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в арендованные объекты ОС.

Проанализировав характер работ и установив, что общество произвело полное изменение наружного оформления арендованных АЗС с использованием новых материалов и конструктивных решений в рамках единой рекламной системы, а также учитывая отсутствие доказательств, что спорные работы представляли собой текущий ремонт, суды согласились с тем, что работы носили капитальный характер в форме неотделимых улучшений и поэтому не могли быть единовременно учтены в налоговых расходах.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2016 № 09АП-49439/2016 по делу № А40-243303/15

Налоговый орган установил, что организация произвела работы по замене напольного покрытия и стеклянного фасада в арендованном под автосалон помещении. Инспекция решила, что выполненные работы являлись для общества неотделимыми улучшениями в арендованное имущество. Суды согласились с инспекцией.

Постановление АС МО от 08.06.2017 по делу № А40-167541/2016

Контролеры установили, что в арендуемых офисах были созданы неотделимые улучшения – объекты ОС (установлены окна, кондиционеры и др.). Данные ОС были списаны обществом при прекращении действия договоров аренды и безвозмездно переданы арендодателям. Суды всех инстанций пришли к выводу, что такая безвозмездная реализация подлежит обложению НДС.

Однако нам важны выводы суда первой инстанции по данному делу. Признав, в частности, кондиционеры (сплит-системы) неотделимыми улучшениями, суд привел следующие аргументы.

Кондиционер (сплит-система) состоит из двух частей (блоков), одна из которых крепится к наружной части здания, другая устанавливается внутри помещения. Таким образом, использование кондиционера невозможно без монтажа и установки его блоков.

Для соединения внешнего и внутреннего блоков необходимо провести коммуникации в стене здания, для чего требуется просверлить сквозное отверстие диаметром 45 – 65 мм и проштробить дренажную магистраль, что осуществляется штроблением как внутренней стены помещения, так и наружной стены здания (работы осуществляются в соответствии со СНиП 3.05.06-85).

Данные работы необходимы для прокладки электрики, укладки медных соединительных труб и дренажного шланга, обеспечивающих работу наружного и внутреннего блока кондиционера, в связи с чем изменяется первоначальный внешний вид стен помещения и здания и их целостность.

Следовательно, демонтаж кондиционера (сплит-системы) в целом существенным образом ухудшит не только внешний вид (облик) здания и помещения, но и его эксплуатационные характеристики и повлечет за собой необходимость несения дополнительных расходов со стороны собственника недвижимости на восстановление поврежденного имущества.

Таким образом, осуществленные работы по установлению системы кондиционирования арендуемого помещения следует признать его неотделимым улучшением.

Далее в решении отмечено: вывод о том, что установка кондиционеров относится к неотделимым улучшениям, подтверждается судебной практикой (постановления ФАС МО от 26.07.2010 по делу № А40-99943/09-155-717, от 03.03.2014 по делу № А41-25488/13, от 25.03.2013 по делу № А40-25842/12-53-233, ФАС ВСО от 07.07.2008 по делу № А74-2398/07).

Отметим, что Определением ВС РФ от 15.09.2017 № 305-КГ17-12274 отказано в передаче дела на пересмотр.

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2017 по делу № А46-11135/2017

В ходе выездной налоговой проверки налоговый орган пришел к выводу, что общество неправомерно включило в состав косвенных расходов при исчислении налога на прибыть затраты на проведение капитального ремонта арендованного здания – кровли и световых фонарей.

Судьи двух инстанций согласились с инспекцией, что выполненные работы по капитальному ремонту кровли и двух световых фонарей являются неотделимыми улучшениями арендованного здания. При этом экспертным заключением было подтверждено, что произведенные работы в соответствии с нормами ГрК РФ являются капитальным ремонтом кровли корпуса, капитальным ремонтом двух световых фонарей.

Обратите внимание: Квалифицируя работы в качестве капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованные помещения, судьи отмечают: выделять стоимость отдельных работ, например, по ремонту стен, потолка и полов в отдельные объекты ОС, а остальные работы – в качестве прочих расходов неправомерно, так как строительно-ремонтные работы проводятся в целом по помещению в соответствии с проектом (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.11.2016 по делу № А40-247975/15-20-2088).

Отметим также, что судебная практика по данной проблеме не является единообразной. Имеются судебные акты, в которых судьи придерживались иного мнения. Например, из Постановления АС СЗО от 16.03.2016 по делу № А05-4469/2015 видно, что, по мнению налоговой инспекции, расходы на монтаж системы вентиляции не относятся к расходам на ремонт арендованного помещения, поскольку являются капитальными вложениями, увеличивающими стоимость ОС. Однако суд не согласился с инспекцией и указал:

расходы на монтаж системы вентиляции не влекут изменения первоначальной стоимости объекта ОС;

капитальный ремонт не является улучшением имущества, достройкой, реконструкцией, техническим перевооружением, модернизацией, расходы на капремонт не изменяют стоимость ОС;

Что же делать бухгалтеру?

Первое, что следует из приведенных судебных актов, – это то, что налоговые органы на местах, невзирая на мнение Минфина, упорно расценивают капитальный ремонт арендованных помещений в качестве капитальных вложений в виде неотделимых улучшений, и суды зачастую признают это правомерным. Поэтому, скорее всего, учесть расходы на капитальный ремонт единовременно не получится.

Чтобы понять, какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту, рекомендуется посмотреть их примерный перечень. Определение текущего и капитального ремонта содержится в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000. Примерный перечень работ по текущему и капитальному ремонту приведен в приложениях 3 и 8 к указанному документу.

Ранее в Письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10 Минфин подчеркнул, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и т. п.) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительного ремонта. А в Письме Минфина России от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 было рекомендовано обращаться по вопросам об отнесении тех или иных работ к ремонту или реконструкции в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ныне это Минстрой). Следовательно, квалификация произведенных работ возлагается непосредственно на саму организацию, а именно на технических специалистов, обладающих соответствующими инженерно-техническими знаниями в данной области.

То есть бухгалтеру не нужно пытаться самому классифицировать работы, а следует затребовать у технических специалистов соответствующее заключение и на его основании производить бухгалтерские записи.

Кроме того, в целях определения характера выполненных работ (неотделимые улучшения или ремонт) можно привлечь независимого эксперта (Письмо УФНС по г. Москве от 12.04.2006 № 20-12/29000@). Это не дает полной гарантии, что суд согласится с такой экспертизой, зато исключит возможные обвинения в недобросовестности.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарии к ст. 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит обязанности сторон по содержанию имущества, сданного в аренду. Обязанность арендатора производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества проистекает из того, что договор аренды обычно заключают в целях осуществления коммерческой деятельности. Лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, производят амортизационные отчисления, которые идут на восстановление имущества. Впрочем, договором, законом или иными правовыми актами может быть установлено иное правило. Однако имеются императивные нормы, согласно которым капитальный ремонт имущества производит арендатор. Так, статья 644 ГК РФ обязывает арендатора в случае заключения договора аренды транспортного средства без экипажа поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, который предусмотрен договором аренды или в разумный срок.

Нарушение арендатором своей обязанности проводить капитальный ремонт может привести к существенному ухудшению арендованного имущества. Поэтому арендодатель при таких обстоятельствах вправе на свой выбор совершить одно из действий:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность проводить также и текущий ремонт арендованного имущества, нести расходы на его содержание, поддерживать его в исправном состоянии. Иное может быть установлено законом или договором. Таким образом, перечисленные обязанности не являются жестко установленными. К примеру, согласно статье 631 ГК капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

При вступлении в арендные правоотношения на стороны договора ложатся некоторые обязанности по содержанию арендованного имущества. Что входит в понятие “содержание арендованного имущества”, какие обязанности ложатся на арендатора и арендодателя и какие расходы они понесут, рассмотрим далее.

Что такое содержание арендованного имущества?

Содержание арендованного имущества – это поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.

То есть данное понятие включает в себя следующее:

осуществление капитального ремонта;
осуществление текущего ремонта;
поддержание помещения в исправном состоянии;
соблюдение условий пользования;
техническое обслуживание.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

По умолчанию статья 616 ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанность за свой счет проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения, а за арендатором – поддерживать его в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт, а так же нести связанные с этим расходы.

Содержание имущества в исправном состоянии – действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды.

Вышеуказанная норма права применяется тогда, когда стороны не установили иные условия по содержанию арендованного имущества в своем договоре аренды.

О том, какие варианты включения условия о проведении капитального ремонта можно предусмотреть договоре и выбрать наиболее подходящие, читайте в этой статье.

Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:

по осуществлению капитального ремонта;
по проведению текущего ремонта;
по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
по уплате расходов на содержание арендованного имущества.

Расходы на содержание арендованного имущества

Расходы по содержанию арендованного недвижимого имущества включают в себя:

расходы на капитальный ремонт арендованного имущества (подробнее об этом см. в рубрике “Капитальный ремонт арендованного имущества”);
затраты на текущий ремонт арендованного имущества (подробнее об этом см. в рубрике “Текущий ремонт арендованного имущества”);

Договором может быть установлено, что к расходам по содержанию относятся затраты на поддержание противопожарной безопасности объекта аренды.

По общему правилу расходы на содержание имущества в части его капитального ремонта несет арендодатель, а все остальные – арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Однако стороны вправе распределить указанные расходы иным образом. Для этого в договоре необходимо прописать определенные условия. Определить какая из сторон договора будет нести те или иные расходы на содержание арендованного имущества.

Пример условия:

“Арендодатель несет расходы на содержание объекта аренды в части капитального ремонта и его транспортировки в место нахождения арендатора.

Арендатор несет расходы на содержание объекта аренды в части текущего ремонта, поддержания объекта аренды в исправном состоянии, поддержания противопожарной безопасности объекта аренды, охраны объекта аренды, монтажа и демонтажа объекта аренды, транспортировки при возврате объекта аренды арендодателю”.

Если в Вашем договоре условие о расходах на содержание арендованного имущества не согласовано.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ расходы на капитальный ремонт объекта аренды несет арендодатель. А иные расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Иные расходы: текущий ремонт, поддержание имущества в исправном состоянии, поддержание противопожарной безопасности, охрана объекта аренды и др..

А какие условия о расходах включали в договор Вы? С какими трудностями сталкивались при определении расходов между сторонами договора?

Весной 2020 г. государство для борьбы с пандемией ввело режим самоизоляции. Офисы и производственные помещения опустели. Между тысячами арендаторов и арендодателей разгорелись споры о том, кто должен платить за вынужденный простой.

Проблемы действующих договоров аренды

Практические решения для новых договоров аренды

1. Распределение бремени выполнения санитарно-гигиенических мероприятий

В большинстве регионов России компании уже с конца мая получили возможность вернуть сотрудников в офисы при условии выполнения санитарно-гигиенических требований – в первую очередь при соблюдении на рабочем месте правил социального дистанцирования или сооружении прозрачных перегородок между сотрудниками.

Научное сообщество еще только ищет способы предотвратить распространение вирусов в закрытых помещениях. Не исключено, что, получив новые данные, государство может возложить на бизнес и другие обязанности, например установить приборы рециркуляции воздуха или бактерицидные лампы. Кто должен выполнять эти требования и нести соответствующие расходы?

Если иное не установлено в договоре, действуют нормы закона о содержании имущества, его текущем и капитальном ремонте (ст. 616 ГК РФ). Установку перегородок или переносных фильтров для воздуха вряд ли можно отнести к капитальному ремонту – речь идет об отделимых улучшениях. Поэтому перечисленные расходы, как расходы на содержание арендованного имущества, по умолчанию несет арендатор.

Но всегда ли это справедливо? Выполнение обязательных требований может быть дорогостоящим. Возложение этого бремени исключительно на арендатора может существенно сместить оптимальный баланс интересов контрагентов. В такой ситуации при согласовании условий договора целесообразно отойти от модели, заложенной в законе. Рассмотрим три варианта урегулирования этого вопроса.

Арендатору выгодно возложить расходы на выполнение непредвиденных санитарно-гигиенических требований на арендодателя. Например, можно включить в договор следующее условие:

Сбалансированный вариант

Если стороны согласовали, что арендодатель может переложить новые расходы на арендатора, то для поддержания баланса интересов допустимо предусмотреть право арендатора отказаться от договора в случае одностороннего увеличения арендной платы.

2. Последствия вынужденного простоя арендуемых помещений

Наиболее актуальным вопросом права аренды в этом году стал вопрос о последствиях вынужденного простоя арендуемых помещений, вызванного актами публичной власти, за которые ни одна из сторон договора не отвечает. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока он не пользуется объектом, – именно это волновало компании в условиях локдауна. Чтобы избежать новых споров, следует раз и навсегда урегулировать этот вопрос в договоре аренды.

2.1. Целевое назначение арендованного имущества

Арендатору выгодно конкретнее сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Кроме того, в интересах арендатора согласовать схему расположения рабочих мест сотрудников в качестве приложения к договору.

Арендодателю выгодно как можно более абстрактно сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Сбалансированный вариант

2.2. Арендная плата в период вынужденного простоя

Камнем преткновения для контрагентов также стал вопрос о том, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, т.е. когда возникает вынужденный простой. Чаще речь шла о временной или частичной невозможности использования, но такие случаи не урегулированы законом (ст. 416 ГК РФ). Поэтому в отсутствие договорных положений нельзя было сделать вывод, что является, а что не является вынужденным простоем имущества.

Неотделима от этого вопроса проблема последствий невозможности использования имущества. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока не может пользоваться объектом? Рассмотрим три варианта урегулирования данных вопросов.

Арендатор заинтересован в том, чтобы закрепить вынужденный простой имущества как самостоятельную категорию и привязать к ней особые правовые последствия. Например:

Арендодатель должен стремиться к тому, чтобы заблокировать возможность снижения арендной платы в случае вынужденного простоя. Например:

Сбалансированный вариант

Стороны могут выбрать любой из крайних вариантов и компенсировать его жесткость особыми правами для другой стороны. Например, возможно:

возложить риск вынужденного простоя на арендатора, но после определенной продолжительности простоя дать ему право на отказ от договора;
возложить риск простоя на арендодателя, но установить не освобождение от арендной платы, а скидку на случай вынужденного простоя (например, снижение арендной платы на 20, 30 или 50%);
возложить риск простоя на арендодателя, но ограничить период, когда арендатор вправе не платить, например двумя или тремя месяцами;
учесть экономический эффект распределения рисков при определении арендной платы, установив ее выше или ниже рынка соответственно.

Таким образом, риск вынужденного простоя будет более или менее равномерно распределен между сторонами.

2.3. Расторжение договора в связи с вынужденным простоем имущества

Столкнувшись с вынужденным простоем арендованного имущества, многие арендаторы задумались о досрочном расторжении договоров. Разберем, как этот вопрос урегулировать в будущих договорах.

В дополнение к праву на снижение арендной платы или освобождение от нее арендатор может закрепить за собой право на односторонний отказ от договора. Например:

Такое же право можно закрепить за арендатором, если по умолчанию риск вынужденного простоя лежит на нем.

Право на расторжение договора или на односторонний отказ от него должно быть закреплено в договоре или законе (ст. 310, 450 ГК РФ). В связи с этим арендодатель должен быть заинтересован в том, чтобы исключить применение ст. 451 ГК РФ, дающей арендатору право на расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств. Если риск вынужденного простоя возложен на арендатора, то ст. 451 ГК РФ не применяется в силу закона (подп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Возможно ли отдельно исключить применение ст. 451 ГК РФ, например, если риск вынужденного простоя распределен между сторонами? Право исключить применение нормы, которая является диспозитивной, установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ. Такое правомочие сторон является частью свободы договора.

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что положения этой статьи являются диспозитивными, – он содержит оговорку о том, что существенное изменение обстоятельств будет являться основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми. Например, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 2 июня 2016 г. по делу № А41-3415/2016 оставил в силе решение, которым отказано в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды:

«Из материалов дела усматривается, что в ст. 18.6 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не является основанием для изменения или расторжения договора любой из сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных самим договором аренды.

Также в практике встречаются примеры договоров, где стороны выделяют обстоятельства, которые не могут стать основанием для изменения или расторжения договора. В таких случаях суды расценивают это условие как исключение применения положений ст. 451 ГК РФ к оговоренным сторонами обстоятельствам. Например, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. по делу № А51-13909/2016 указано:

Следовательно, стороны при формулировке положений договора о его расторжении могут не только полностью исключить применение ст. 451 ГК РФ, но и предусмотреть более гибкие условия, отражающие обстоятельства, изменение которых не будет считаться существенным. Используя такую переговорную возможность, арендодатель может исключить применение ст. 451 ГК РФ к вынужденному простою.

Сбалансированный вариант

Когда из-за непредвиденных обстоятельств одна из сторон не получает от договора то, на что она рассчитывала, принуждение к договорным отношениям обычно нарушает баланс интересов контрагентов. В ситуации длительного вынужденного простоя необходимо дать этой стороне право выхода. В особенности это актуально, если на стороне лежит риск вынужденного простоя и она обязана платить арендную плату (арендатор) или, наоборот, мириться с отсутствием ожидаемого дохода от сдачи имущества в аренду (арендодатель).

Тем не менее стороны могут попытаться согласовать, что они предусмотрели необходимые инструменты в целях реагирования на непредвиденные ситуации, и исключить применение новых законов. Например:

Дополнительно контрагенты могут предусмотреть право каждого из них отказаться от договора, в случае если новые законы все-таки будут применены к нему.

Превентивные меры помогут избежать споров с контрагентом

Описанные договорные пробелы и варианты их заполнения не являются однозначными и исчерпывающими. Но поскольку чрезвычайные обстоятельства вновь выявили фундаментальные теоретические проблемы российского права аренды, следует позаботиться о разрешении рассмотренных вопросов в договоре, что позволит избежать споров в будущем.

Читайте также: