Нотариальное оформление сделок с жилыми помещениями доклад

Обновлено: 19.05.2024

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Плюс, расходы на нотариуса ощутимо бьют по карману. Только официально размер нотариального тарифа составит:

Тариф для сделок между несвязанными лицами

Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)

3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья

3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья

7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.

свыше 10 млн руб.

25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб.

23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Резюме

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества. Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ). Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества. При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются с помощью договора. Но в некоторых случаях без подписи и печати нотариуса договор купли-продажи не будет принят Росреестром на регистрацию права собственности.

Нотариус — это специалист, у которого есть особые полномочия по заверению сделок. Он должен подтвердить, что ничьи права в сделке не ущемляются.

Разберем случаи, когда требуется заверение сделки нотариусом.

1. Продается недвижимость, разделенная между несколькими собственниками на доли

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

2. Недвижимость в долевую собственность покупают супруги

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний продавец

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

4. Сделки с договором ипотеки

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

Как проходит нотариальная сделка?

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

На этот вопрос ответила главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Ирина Троицкая.

Действующее законодательство определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделки представляет собой проверку законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, которая осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право на совершение нотариальных действий, и, собственно, нотариальное удостоверение сделки в порядке, установленном «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 26.07.2019 с изм. от 01.09.2019).

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законодательством не предусмотрена.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соответствующем соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении. Как показывает практика, чаще всего это происходит при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон. Следует отметить, что нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то следует иметь в виду, что последствием несоблюдения нотариальной формы будет являться ничтожность совершенной сделки, а именно отсутствие правовых последствий ее заключения.

Принимая во внимание тот факт, что законом установлена обязательность нотариального удостоверения для многих видов сделок, остановим внимание на тех видах сделок, которые имеют отношение к государственной регистрации недвижимости.

2. Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, а также сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ).

3. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

4. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

-сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,

-сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,

-сделок по отчуждению земельных долей,

5. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не предусмотрена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", в котором указано, что договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной сделки влечет за собой ее недействительность. Залог доли или части доли в уставном капитале общества подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, и возникает с момента такой государственной регистрации.

6. Договор залога в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению.

7. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). А договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, также подлежит процедуре обязательной государственной регистрации.

При заключении нотариальной сделки важно понимать, что нотариус по сути своей деятельности действует от имени государства. Он может выступать гарантом того, что стороны сделки не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.

Сделки с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации и (или) нотариальному удостоверению

План курсовой работы

1.1. Купля-продажа жилых помещений.
1.2. Мена жилых помещений.
1.3. Дарение жилого помещения.
1.4. Договор участия в долевом строительстве жилья.

2.1. Рентный договор.
2.2. Наследование жилых помещений.

3.1. Эволюция нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с жилыми помещениями.
3.2. Проблемы, возникающие при государственной регистрации сделок с жилыми помещениями и способы решения (анализ судебной практики).

Список использованных источников и литературы.

Введение

Нотариальное удостоверение сделки и государственная регистрация имеют общую цель - обеспечение законности оборота недвижимости. Государственная регистрация обладает своей процедурой и правовыми последствиями, она не тождественная нотариальному удостоверению. Деятельность государственного регистратора в основном, сводится к работе с поступившими документами, за рамками процесса государственной регистрации остается проверка дееспособности и правоспособности сторон сделки, разъяснения им значения действий, а также смысла и содержания сделки. Данные действия принадлежат нотариату.

Актуальность данной темы заключается в том, что с той или иной сделкой с жилым помещением сталкивается почти каждый гражданин нашей страны. Одни сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации, другие подлежат нотариальному удостоверению, существует и тип сделок, которые подлежат, как государственной регистрации, так и нотариальному удостоверению. Обладание знаний в сфере данного вопроса, поможет избежать неблагоприятных последствий в дальнейшем.

Цель работы: изучить виды сделок, подлежащих государственной регистрации и (или) нотариальному удостоверению.

Объект исследования: сделки с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации и (или) нотариальному удостоверению.

Предмет исследования: порядок заключения сделок и особенности сделок, подлежащих государственной регистрации и (или) нотариальному удостоверению.

1. Изучить и проанализировать актуальную информацию о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению.
2. Выявить теоретические основы о сделках, подлежащих государственной регистрации и/или нотариальному удостоверению, а именно о следующих видах сделок: купля-продажа жилых помещений, мена жилых помещений, дарение жилого помещения, договор участия в долевом строительстве жилья, рентный договор, наследование жилых помещений.
3. Изучить эволюцию нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями и сделок с жилыми помещениями, подлежащими государственной регистрации.
4. Определить проблемы, возникающие при государственной регистрации сделок с жилыми помещениями и способы решения (анализ судебной практики).

В теоретико-методологической основе исследования лежит диалектический метод анализа, а также метод правового анализа.

Эмпирическая база исследования основана на изучении российского законодательства в области правового регулирования сделок, с жилыми помещениями, подлежащих государственной регистрации и (или) нотариальному удостоверению, а также материалов судебной практики применения нормативных правовых актов в данной области.

Теоретическую основу исследования составили научные статьи из журналов, учебные пособия, диссертации.

В научной статье Бахитовой Д.Ф. приводится соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых помещений.

Структура работы определена характером исследуемых в ней проблем и следует логике их изложения. Работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы и источников.

Читайте также: