Почему не строят школы
Обновлено: 04.07.2024
Восполнить нехватку школ, детских садов и поликлиник у новостроек помогут механизмы инфраструктурных облигаций и комплексного развития территорий, считают в Минстрое. Проблему обсудили на круглом столе в Совете Федерации.
По программе "Стимул" между Минстроем и регионами заключены соглашения о строительстве 624 инфраструктурных объектов, включая 54 объекта социальной инфраструктуры, рассказала директор Департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко. Это будет стимулировать ввод 32,9 млн кв.м жилья к 2025 году, в том числе 4,5 млн кв.м в нынешнем году.
Однако 2021 год станет последним годом, когда в рамках этой программы будет поддерживаться строительство социальной инфраструктуры, сообщила Корниенко. С 2022 года софинансирование ее строительства будет идти по другим отраслевым госпрограммам, направленным на развитие образования, здравоохранения и др.
Недавним постановлением правительства предусмотрено предоставление субсидий из федерального бюджета (так называемых "демографических субсидий") на софинансирование строительства школ. За счет бюджетов всех уровней планируется ввод школ в ближайшие годы не менее чем на 1,4 млн учеников. ДОМ. РФ предлагает аналогичным образом финансировать строительство детских садов и поликлиник.
Этих субсидий на строительство школ будет недостаточно, подчеркнула Корниенко: "Потому что прежде всего эта мера направлена на погашение накопленного дефицита в уже застроенных и давно заселенных районах. И не будет достаточна для обеспечения социальной инфраструктурой новых микрорайонов жилищного строительства". Помочь с обеспечением новостроек социальными учреждениями должны, по мнению Минстроя, механизмы инфраструктурных облигаций, а также закон о комплексном развитии территорий, которым подразумевается, что новые районы будут строиться сразу со всей необходимой инфраструктурой. По оценке Минстроя, в целом по стране под комплексное развитие территорий могут попасть около 700 земельных участков.
Сейчас детскими садами обеспечены 78% строящихся жилых комплексов, еще 12% планируется обеспечить в ближайшее время, 10% - вообще не обеспечены, привел данные председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты Ефим Басин. В некоторых регионах дефицит детсадов выше - например, в Адыгее их нет более чем у 40% новостроек.
Школами не обеспечено 18% нового жилья. Самая большая их нехватка - опять же в Адыгее (более 50% новостроек), Севастополь (более 30%), Калининградская, Ленинградская области, Краснодарский край. Еще ощутимее нехватка поликлиник - ими не обеспечены 59% новостроек.
Две базовые проблемы, из-за которых возникает дефицит социальной инфраструктуры - нехватка земельных участков и недостаток средств, отметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Когда возведение социальной инфраструктуры напрямую перекладывается на застройщика, это увеличивает себестоимость строительства примерно на 25%, сказал он.
Владимир Владимирович уже лично сообщил, что никакого массового перехода на дистанционное обучение в обязательном порядке не планируется. Думаете, убедил? Ничего подобного!
Как вам это фото? Смотрите внимательно, думайте.
Очень многие школы (по крайней мере в нашем регионе) построены в 1960-е годы, то есть на пике рождаемости. Были годы, когда полная загруженность была в две смены и в классах по 40 человек. Учителей не хватало, работали в две смены.
А потом случились тяжелые 1990-е годы, та самая демографическая яма, которую сейчас расхлебывают люди, которым повысили пенсионный возраст. А в принципе, все мы расхлебываем. Как говорится, не мы такие – жизнь такая. В эти годы, школы пустовали. Устроиться на работу учителем было невозможно, конкуренция была огромная. Садики закрывали, продавали, чтобы просто хоть что-то за них получить.
Ситуация начала улучшаться к 2010 году (!). Пик рождаемости пришелся на 2014, 2015, 2016 годы. В следующем году эти дети начнут приходить в школы. Хватит ли им места? Да, хватит. До загруженности 1970-х нам еще далеко. Лишь некоторые классы учатся во вторую смену. Почти во всех классах не более 30 человек (у нас в школе).
Нужна ли новая школа? Нужна, однозначно. Но посмотрите, пожалуйста, на рождаемость. Когда ее построят, учиться там будет некому. Рождаемость падает, поскольку рожать-то должны те самые, из демографической ямы. А их мало, катастрофически мало. То есть построй сейчас школу, вложи деньги… А потом опять продай ее кому-нибудь, только чтобы огромные коммунальные платежи не платить. А теперь, попробуйте предположить, где наша рождаемость будет в связи с коронавирусом и резко ухудшившимся материальным положением многих россиян. Хорошо представили?
Еще раз для тех, кто слабо грамоте разумеет. Я не считаю, что вторая смена – это хорошо. Я не считаю, что в классе должно быть 40 и даже 30 человек. Это было бы здорово, если бы было 25 человек, как по норме. А еще лучше, 15–20 детей. (В идеале, еще меньше, читайте мои мечты об этом ). Но на данный момент наш регион не может позволить себе такой роскоши, как это ни печально. Так что школы не строятся по одной простой причине: скоро они снова будут пустыми. Страшилка про всеобщее дистанционное обучение никакого отношения к этому не имеет.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации. На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства. То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание. Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности. И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей. А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья. Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Новый закон о комплексном развитии территорий
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Обязан ли застройщик строить что-то кроме жилья?
2020 год, как и предыдущие годы, отметился масштабным вводом жилья в России. Но, наряду с уже законченными проектами застройщики начали большое количество новых – в этом им помогла льготная ипотека, резко поднявшая спрос на жилье. Россияне ринулись скупать еще не построенные квартиры, только чтобы успеть воспользоваться льготной программой. Но при этом все хотят, чтобы возле будущего дома были и школы, и детские сады, и поликлиники. Чего зачастую, увы, не происходит.
На самом деле это очень сложный вопрос – с одной стороны, застройщик принимает на себя некоторые обязательства по развитию территории, а с другой – за социальные объекты должны отвечать местные власти (потому что те же школы и детские сады в итоге переходят к ним на баланс).
И законодательно обязанность застройщика обеспечивать построенные микрорайоны социальный инфраструктурой на данный момент не урегулирована. По факту это обычно работает так:
Другими словами, обязанность застройщика обеспечить будущих жильцов социальной инфраструктурой прописывается в соглашении, по которому он получает право на строительство.
Это можно оценивать с двух сторон:
Но факт остается фактом – если в договоре о школах и детских садах ничего не сказано, то застройщик может их не строить. Даже если в рекламном проспекте обещал совсем другое – здесь важно, чтобы обязательства были вписаны именно в проектную декларацию, или хотя бы в договор долевого участия. Что интересно, с 2017 года застройщики вполне официально могут использовать деньги дольщиков на социальное строительство
Сколько всего нужно построить?
Все хотят жить в удобных районах со всей сопутствующей инфраструктурой. Но не все задумываются над тем, сколько это все стоит, и кто за это платит. Как показало недавнее исследование журналистов, в Москве и области строительство школы обходится примерно в 1 миллион рублей на одного ученика. Учитывая, что один ученик обычно есть на каждые 2-3 квартиры, а сами квартиры стоят по 4-6 миллиона рублей (для Москвы бывает и больше), становится ясно – вписать даже школы в бюджет очень непросто.
Вне зависимости от того, будет строить социальные объекты девелопер или местные власти, нормативы по их количеству едины. Как рассказал нам Виталий Волохин из Проектного института ПИ2, нормативы достаточно жесткие – хоть и не настолько, как это было в СССР:
В России городская застройка регулируется довольно жестко. Обеспеченность социальными объектами регламентируется федеральными и территориальными нормами. Более того, есть соответствующие нормативные документы и методика, по которой расчёт ведется исходя из того, сколько на 1000 жителей должно быть предусмотрено мест в школе, детском саду и на сколько посещений в смену должна быть предусмотрена поликлиника.
Эти нормы соблюдаются, и застройщикам никак не обойти строительство социальных объектов. Дело в том, что между застройщиком жилого комплекса и администрацией населенного пункта заключается инвестиционный контракт, в котором предусматривается обеспечение района застройки соцобъектами в соответствии с проведенными расчетами.
Важно не количество социальных объектов, а их общая вместимость. Количество зависит непосредственно от проекта и возможностей локации.
Согласно РНГП (Региональные нормы градостроительного проектирования) на 10 000 жителей минимальные показатели следующие: детские сады – 650 мест, школы – 1350 мест, поликлиника – 180 посещений в смену, из них 150 взрослых и 30 детских.
В СССР эти требования были более жесткими.
Эти цифры касаются Московской области, тогда как в целом по России они чуть ниже – 540 мест в детских садах и 1240 мест в школах на каждые 10 тысяч человек населения.
То есть, в отдельных регионах утверждаются собственные нормативы, и они могут учитывать не только места в школах, детских садах и поликлиниках, но даже предусматривать минимальное количество посещений разных учреждений.
Например, в Московской области существуют такие региональные нормативы градостроительного проектирования:
- расчет числа жителей – исходя из 28 квадратных метров на человека;
- на каждую тысячу жителей – 17,75 посещений поликлиник в смену, минимум 6 койко-мест в стационарах;
- на тысячу жителей должно приходиться 43 места во внешкольных учреждениях (то есть, около 20% всех детей, как предполагается, где-то должны заниматься кроме школы, причем в пределах своего района).
От этих нормативов иногда можно отходить – например, если строится социальное жилье (более дешевое).
Но отдельный вопрос – то, как именно застройщики выполняют свои обязательства. Конечно, в рекламных проектах это комфортные и современные школы, но по факту это будет типовой проект на 1000 учеников (чтобы не строить 2 школы на ЖК), а из-за не лучшего проектирования самого района туда еще и неудобно добираться (в отличие от советских проектов школ и детских садов, которые лучше встроены в городскую среду).
Еще важный момент: после возведения объекта застройщик, как правило, должен передать его на баланс муниципального образования. Будет это безвозмездная передача или выкуп городом – оговаривается отдельно. Город заранее должен подготовить все остальное – найти учителей, воспитателей и врачей, обеспечить построенные объекты всем необходимым, на это у него есть примерно 3 года (средний срок реализации проектов).
При этом бывает так, что построенный девелопером детский сад не передается в собственность города по каким-то причинам, и остается коммерческим (платным и более дорогим, чем муниципальные учреждения). Этот момент лучше уточнить заранее – будущая передача социальных объектов всегда прописывается в договоре застройщика с городом.
Насколько обеспечены жители городов социальными объектами
Законодательство нормирует количество мест в детских садах, школах и число пациентов, которые могут обратиться в поликлиники. Но почти везде нормативы не выполняются, хоть и отследить это достаточно сложно. Например, все дети школьного возраста обеспечены местами в школах – но некоторым приходится долго добираться на учебу, а многие вынуждены учиться в две смены. Из-за нехватки поликлиник и врачей в них получить помощь в плановом порядке сложно, как и экстренную помощь.
Что касается школ, то в 2019 году 22,8 тысячи школьников учились в третью смену – это 145 школ по всей России, еще 2,1 миллиона учеников ходили в школу во вторую смену. При этом в одну мену работают только 73,7% школ. Сложно представить, насколько качественное образование можно получить в третью смену, но даже наличие вторых смен – это уже серьезная проблема для образования.
И формально все это так и есть: в целом по региону дефицита мест в детских садах нет. Но в реальности внутри регионов есть явный дисбаланс: если в сельской местности дефицита нет (и даже есть свободные места), то в крупных городах есть и очереди, и переполненные группы. Так, в целом по крупным городам группы в детских садах заполнены на 108%, в некоторых – на 130-160%.
- Санкт-Петербург – не хватает 33,6 тысяч мест;
- Башкортостан – не хватает 31,1 тысячи мест;
- Московская область – не хватает 30,3 тысяч мест;
- Татарстан – не хватает 24,8 тысячи мести;
- Тюменская область – не хватает 23,4 тысячи мест, и т.д.
То есть, только в 5 регионах дефицит мест в детских садах достигает практически 150 тысяч – это население среднего по величине города. По сути, только в них не хватает 5 тысяч групп, или сотен детских садов.
При этом по официальным данным на начало 2021 года в очереди на детские сады состоят 153 тысячи детей в целом по России, а в течение года власти обещают построить 767 детских садов общей вместимостью в 112 тысяч детей.
Откуда такие расхождения? Все дело в особенностях подсчета. Так, детские сады посещают лишь около 65% детей, имеющих на это право по возрасту. Соответственно, часть из остальных 35% ждет места в очереди, а другие родители решают даже не ввязываться в это из-за нехватки мест. В итоге чиновники учитывают только тех, кто официально подал заявление на прием, но сотни тысяч семей, которые решили даже не пытаться, в статистику не попадают.
В любом случае, даже по официальным данным в России огромный дефицит мест как в школах, так и в дошкольных образовательных учреждениях, и эту проблему нужно как-то решать.
Что делать, если не досталось места?
Если застройщик сдал жилой комплекс в эксплуатацию, но не предусмотрел школ и детских садов, нужно смотреть на проектную декларацию. В случае, если объекты социальной инфраструктуры были предусмотрены проектом, застройщика будет легко привлечь к ответственности. Справедливости ради отметим, что таких ситуаций на практике бывает немного – например, если компания столкнулась с финансовыми проблемами при реализации проекта.
Но что делать, если в проектной декларации и не было социальных объектов? Лучше всего, конечно, было не покупать квартиру в таком доме. Однако если менять решение уже поздно, нужно обозначить проблему перед местными властями. Закон не обязывает застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры, не предусмотренные проектом. Максимум, что девелопер предусмотрит – это места для их строительства (но уже за счет бюджета).
А затем в дело вступают власти города. Есть немало примеров, даже за последний год: например, в Краснодарском крае после резкого прироста населения и застройки окраин городов властям пришлось экстренно ремонтировать старые детские сады и строить новые. Как всегда, оказалось, что застройщики не предусмотрели социальные объекты, поэтому финансировать все пришлось из бюджета.
Другой пример – застройщики возводят помещения под детские сады, но потом меняют их целевое предназначение и просто сдают в аренду как коммерческую недвижимость. И если в договоре с городом и ДДУ нет ни слова про детский сад – это вполне законно.
Что же делать, если нужны детский сад, школа или поликлиника возле дома? Увы, проблема будет решаться долго. В случае с детским садом нужно подать заявление в местный отдел образования, выбрав ближайший к дому детский сад. Если в нем не окажется мест, ребенка поставят в очередь. А если очередь будет слишком большой, власти запланируют строительство нового детского сада. Но учитывая сроки проектирования, согласования, тендера и строительства, к моменту завершения работ детский сад для этого ребенка, скорее всего, уже будет неактуальным.
Примерно тот же алгоритм действует и в отношении школ – все дети, прописанные в конкретном районе, имеют первоочередное право на прием в школу в этом районе. Но если свободных мест уже нет, ребенку могут отказать в приеме (и это будет законно), а отдел образования подберет место в другой школе.
Читайте также: