Цена земли как капитального актива кратко
Обновлено: 30.06.2024
Основные ценообразующие факторы, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков, в разрезе сегментов/групп расчета по видам использования
Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – методические указания):
Подгруппа – сельскохозяйственные угодья
В соответствии с п. 9.2.2.1. методических указаний определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, пригодных под пашню, осуществлялось методом капитализации земельной ренты, рассчитываемой как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции.
Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования производится с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории.
В составе ценообразующих факторов учтены плодородие земельного участка, а также влияние природных факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие почв земельного участка относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, такие как содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, свойства почв (степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость, легкий гранулометрический состав и прочее), а также агроэкологический потенциал.
В соответствии с пунктом 9.2.2.1.9 методических указаний земельные участки, занятые обособленными водными объектами или их частями, в том числе участки, занятые объектами рыбного хозяйства, оценивались доходным подходом методом капитализации земельной ренты исходя из возможности разведения рыб.
Главным параметром для оценки кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены водные объекты рыбоводства, является площадь водоема (зеркало пруда), а также показатели, связанные с выращиванием рыбы, затраты на приобретение рыбопосадочного материала, затраты на приобретение корма и т.д.
Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к данным сегментам, в соответствии с п. 9.2.2.6.2 методических указаний определялась на основе построения статистических моделей методом типового (эталонного) объекта.
Основные ценообразующие факторы для земельных участков данных сегментов: площадь, вид разрешенного использования, социальная привлекательность населенного пункта, наличие коммуникаций в населенном пункте (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), расположение земельного участка в зоне подтопления (затопления) и наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.
Социальная привлекательность населенного пункта – комбинированный фактор, значение которого зависит от ряда факторов:
- наличие в населенном пункте общеобразовательной школы;
- наличие в населенном пункте магазина;
- наличие в населенном пункте объектов здравоохранения;
- наличие в населенном пункте объектов культурно-бытового центра;
- наличие в населенном пункте объектов общественно-делового центра;
- расстояние до остановок общественного транспорта, в т.ч. автовокзалов, автостанций, автобусных остановок;
- расстояние от центра населенного пункта до г. Москва;
- расстояние от центра населенного пункта до областного центра;
- расстояние от центра населенного пункта до центра муниципального района, городского округа;
- расстояние до дороги федерального значения;
- расстояние до дороги регионального значения;
- расстояние до дороги муниципального значения;
- расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы.
В данном сегменте выделены следующие группы земельных участков, имеющих отличающиеся ценообразующие факторы:
- малоэтажная многоквартирная застройка;
- индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС), личное подсобное хозяйство (далее – ЛПХ);
Основные ценообразующие факторы для земельных участков, предназначенных для ИЖС и ведения ЛПХ: вид разрешенного использования, площадь земельного участка, социальная привлекательность населенного пункта, наличие коммуникаций в населенном пункте, расположение земельного участка в зоне подтопления (затопления), наличие вблизи земельных участков объектов негативного воздействия на окружающую среду (полигон твердых бытовых отходов, вредное производство) и наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.
Основными ценообразующими факторами для земельных участков, отнесенных к садоводству, являются категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, местоположение земельного участка, инженерная обеспеченность земельного участка, наличие вблизи факторов положительного влияния (водный объект, лесной массив), наличие вблизи объектов негативного воздействия (полигон твердых бытовых отходов, вредное производство), наличие зоны подтопления, наличие ограничений, накладываемых охранной зоной.
Огородные земельные участки, предназначенные для ведения огородничества, отнесены к коду расчета вида использования 13:011. Кадастровая стоимость данных земельных участков рассчитывалась произведением площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков группы садовых земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов (в зависимости от категории земель, на которой находится огородный земельный участок), в пределах кадастрового квартала/муниципального образования.
4) Земельные участки, кадастровая стоимость которых определялась методом моделирования на основе УПКС
УПКС оцениваемого земельного участка принимался равным среднему значению УПКС участков кодов расчета вида использования наиболее близких по виду использования в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположены объекты оценки.
5) Земельные участки, кадастровая стоимость которых определена затратным подходом
В соответствии с п. 7.1.2 методических указаний в рамках проведения государственной кадастровой оценки на основе метода определения затрат на межевание и оформление прав на земельный участок рассчитывалась кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к следующим сегментам и кодам расчетов вида использования:
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
24 апреля 2020 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите, например:
- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299;
- Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.
Читайте также: