Жилая недвижимость в рамках муниципальной собственности реферат

Обновлено: 05.07.2024

В 2014 году приоритетными направлениями работы являлись:

- увеличение доходов от использования недвижимости, в том числе на основе решения вопросов оформления собственности на земельные участки и недвижимое имущество;

- использование метода независимой оценки при определении размера арендных платежей на муниципальное имущество и начальной стоимости при реализации муниципального имущества;

- повышение эффективности предоставления муниципальных услуг.

По итогам 2014 года бюджет города пополнился доходами от использования имущества на сумму51,8 млн. руб., что составило 5,5 % в объеме собственных доходов городского бюджета.

Деятельность, направленная на обеспечение поступлений доходов в бюджет от использования земельных участков

По состоянию на 31.12.2014г. действовало 1755 (на 31.12.2014г. – 1644) договоров аренды земельных участков общей площадью 215,8 га. За 2014 год от арендной платы земельных участков в бюджет города Канска поступило доходов в сумме 22,6 млн. руб.

В работе по увеличению доходов от использования земельных участков применялся метод взыскания неосновательного обогащения, т.е. даже в случае не оформления прав на землю, землепользователи обязаны платить за пользование земельными участками. В 2014 году, благодаря принятым мерам, в бюджет города дополнительно поступило более 1 млн. руб.

В целях эффективного использования имущества, находящегося на территории муниципального образования город Канск, ежегодно осуществляются выездные и документарные проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по контролю за соблюдением обязательных требований земельного законодательства – муниципальный земельный контроль. План проверок согласован с Канской межрайонной прокуратурой. В рамках осуществления муниципального земельного контроля в 2014 году проведено 44 проверки, по итогам которых выявлено 34 нарушения обязательных требований земельного законодательства, выписано 23 предписания об устранении выявленных нарушений, из них 5 предписаний в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, с привлечением к административной ответственности в виде штрафов.

За 2014 год было предоставлено в собственность за плату гражданам 397 земельных участков, в собственность многодетным семьям бесплатно – 23 земельных участка. От продажи земельных участков получено 9,8 млн. рублей, что в 3 раза больше чем в 2013 году.

Деятельность, направленная на обеспечение поступлений доходов в бюджет от использования муниципального имущества

При определении размера арендных платежей на муниципальное имущество и начальной стоимости при реализации муниципального имущества используется метод, применяемый на основании отчетов независимой оценки.

Сумма доходов от сдачи в аренду муниципального имущества, поступившая в местный бюджет в 2014 году, составила 10,9 млн. руб. или 104,6% от годовых плановых назначений.

По состоянию на 31.12.2014г. действуют 65 договоров аренды на нежилые здания (помещения), общей площадью 8 736,8 м 2 , 44 договора безвозмездного пользования на нежилые здания (помещения) общей площадью 15 429,5 м 2 . В целях обеспечения деятельности федеральных структур, общественных, некоммерческих организаций и правоохранительных органов на территории города Канска заключено 4 договорa безвозмездного пользования.

Количество заключенных договоров аренды муниципального имущества ежегодно уменьшается по причине выбытия муниципального имущества в связи с отчуждением арендуемых объектов по преимущественному праву выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства, продажи объектов на открытых торгах.

На право заключения договоров аренды проводятся открытые торги, на которые, как правило, заявляются по одному претенденту, т.е. не происходит конкурентных торгов, по результатам которых, ожидается повышение арендной платы.

С целью контроля использования по назначению и сохранности муниципального имущества, сдаваемого в аренду, ежемесячно проводятся проверки недвижимого имущества, являющегося казной города Канска. По результатам проверок составлен 161 акт, нарушений не выявлено.

В 2014 году предъявлено 145 претензий по взысканию недоимки арендных платежей за используемое муниципальное имущество на общую сумму 3,3 млн. руб., подано 19 исковых заявлений на сумму 1,9 млн. руб. В службу судебных приставов направлено 15 исполнительных листов на общую сумму 1,8 млн. руб.

Согласно прогнозному плану приватизации, в 2014 году реализовано 10 объектов муниципального недвижимого имущества, в том числе 2 объекта из плана приватизации 2013 года. По итогам года в бюджет города Канска поступили доходы от реализации муниципального имущества на сумму 6,6 млн. руб., что составило 76 % от годовых плановых назначений.

По заявлению субъектов, подпадающих под категорию малого и среднего предпринимательства, были рассмотрены документы о соответствии арендаторов на использование преимущественного права выкупа муниципального имущества, по результатам заключено 5 договоров купли-продажи недвижимого имущества на 5 объектов. 4-м субъектам малого бизнеса была предоставлена рассрочка оплаты платежей за приобретаемое имущество сроком от 3-х до 5 лет. Согласно закону, на предоставленную рассрочку производится начисление процентов, исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, что составляет 2,75 % в год.

Администрации города Канска, наделенной государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в рамках заключенного Соглашения предоставлена субвенция в размере 14 млн. руб., в том числе 10 млн. руб. за счет краевого бюджета, 4 млн. руб. за счет средств федерального бюджета, для обеспечения жильем 12 детей-сирот.

При реализации данного Соглашения, были задействованы структурные подразделения администрации города Канска, проводилась разъяснительная работа с детьми-сиротами, с агентствами недвижимости. Специально созданной рабочей группой, осуществлялось обследование каждой приобретаемой квартиры на соответствие нормам и требованиям пригодности для проживания. По результатам проведенных электронных аукционов в соответствии с 44-ФЗ, средства субвенции использованы в полном объеме.

За отчетный период в состав имущества муниципальной собственности города Канска включены:

- жилые помещения – 12 квартир, приобретенные для детей сирот;

- жилые помещения – 60 квартир, приобретенные по региональной адресной программе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае на 2013-2017 годы (г. Канск, ул. 40 лет Октября, д. 71А);

- объект незавершенного строительства полигон ТБО в г. Канске – 1 объект;

- объекты инженерной инфраструктуры (водопроводные сети, канализационные сети, тепловые сети) – 42 объекта;

- транспортные средства – 2 ед.;

- прочие объекты – 238 ед.

Объекты безвозмездно переданные из краевой и федеральной собственности в муниципальную собственность:

- жилой дом (г. Канск, ул. Пролетарская, 25) – 1 объект;

- паропровод от ТЭЦ БХЗ – 1 объект;

- земельные участки – 2 объекта;

- прочие объекты (методические пособия, приборы учета теплоэнергии, компьютерная техника) – 57 ед.

Осуществлена государственная регистрация прав объектов муниципальной собственности на 265 объектов, в том числе:

- нежилые здания (помещения) – 47 объектов;

- объекты инженерной инфраструктуры (электроснабжения, водоснабжения, паропровод, канализационный коллектор левобережной части города со служебной автодорогой) – 17 объектов;

- жилые помещения – 200 квартир;

- объект незавершенного строительства полигон ТБО в г. Канске – 1 объект.

Поставлены на учет как бесхозяйное имущество (в том числе жилые и нежилые объекты недвижимости) – 9 объектов.

Приоритетные направления деятельности в целях повышения эффективности управления муниципальной собственностьюна 2015 год:

- продолжение технической инвентаризации объектов, что позволит соблюсти требования действующего законодательства в области обязательной регистрации прав и ведения реестра объектов муниципальной собственности, сократить время, необходимое на организацию торгов, высвободить трудовые ресурсы;

- выявление, техническая инвентаризация и постановка на учет бесхозяйных объектов;

- передача высвобождаемого военного имущества, в том числе земельных участков бывших военных городков, в собственность города;

ГОСТ

Понятие и сущность жилых домов и жилищного фонда муниципалитета

Жилой дом в муниципальной собственности – это совокупность жилых помещений, объединенных в одном здании, и находящихся в собственности муниципального образования.

Совокупность жилых домов образует жилищный фонд, который по критерию цели использования делится на следующие группы:

жилые дома, составляющий жилищный фонд социального использования. Данная группа жилых домов представляет собой совокупность жилых помещений в муниципальной собственности, предназначенных для предоставления населению муниципального образования в соответствии с договорами социального найма, а также для предоставления населению муниципального образования в соответствии с договорами найма жилищного фонда социального использования жилых помещений муниципальных жилищных фондов;
жилые дома, составляющие специализированный жилищный фонд. Данная группа жилых домов представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются для обеспечения проживания определенных категорий населения;
жилые дома, составляющие индивидуальный жилищный фонд. Данная группа жилых домов представляет собой совокупность жилых помещений, исключенных из состава муниципального жилищного фонда и применяемых их собственниками для проживания или предоставления для проживания иным лицам;
жилые дома, составляющий жилищный фонд коммерческого назначения. Данная группа жилых домов представляет собой совокупность жилых помещений, используемых их собственниками для организации проживания населения за плату.

Социальный найм в жилых домах муниципальной собственности

Жилые дома в муниципальной собственности предназначены для предоставления жилых помещений населению муниципальных образований по договорам социального найма.

В соответствии с договором найма жилых помещений в жилых домах муниципальной собственности одна сторона в лице муниципалитета берет на себя обязательство передачи другой стороне – гражданину муниципального образования – жилого помещения в пользование и владение для проживания в нем.

Существенными условиями договора найма жилого помещения в жилом доме муниципальной собственности являются:

во-первых, срок действия договора социального найма жилого помещения;
во-вторых, величина платы за пользование жилым помещением;
в-третьих, порядок изменения договора социального найма;
в-четвертых, условия заключения нового договора найма жилого помещения при прекращении действующего договора.

Единственно возможной формой заключения договора социального найма жилого помещения в муниципальной собственности является письменная.

Готовые работы на аналогичную тему

Государство осуществляет регистрацию обременения или ограничения прав собственности муниципалитета на жилые помещения, предоставленные гражданам в соответствие с договором найма жилого помещения.

Заключение договора социального найма жилого помещения в муниципальной собственности осуществляется в соответствии с решением муниципалитета о предоставлении такого помещения.

Утверждение типовой формы договора социального найма жилого помещения осуществляется Правительством России.

Муниципалитет выступает в качестве наймодателя по договору социального найма жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности. В одном наемном доме наймодателем может выступать только одно лицо, то есть муниципалитет.

Муниципалитет может передать функцию наймодателя специализированной организации. Такая организация не имеет права передачи своих полномочий иным лицам в соответствии с доверенностями, договорами или иными основаниями.

Муниципалитет контролирует деятельность организации, которую уполномочил выступать в качестве наймодателя по договорам социального найма жилых помещений. Данная организация контролируется на предмет соблюдения требований законодательства по заключению договоров социального найма жилых помещений. Порядок осуществления такого контроля определяется муниципалитетом или условиями договора муниципалитета с организацией, выступающей в качестве наймодателя жилых помещений.

Предоставление жилых помещений в жилых домах муниципальной собственности по договорам социального найма осуществляется в отношении граждан, которые признаны в соответствии с Жилищным кодексом России нуждающимися в жилье при условии, что:

во-первых, доход гражданина и членов его семьи, проживающих с ним совместно, а также стоимость налогооблагаемого имущества, принадлежащего им, меньше максимального размера, установленного Жилищным кодексом России. Конкретную величину максимального размера указанных показателей устанавливают органы муниципального управления. Федеральное законодательство требует, чтобы такая величина не превышала размера средств, достаточного для приобретения гражданином и членами его семьи жилого помещения за счет имеющихся у них средств, кредитов и займов на территории конкретного муниципального образования;
во-вторых, гражданин не был признан и не отвечает основаниям признания его малоимущим в соответствии с региональным законодательством.

Предоставление жилых помещений в жилых домах в муниципальной собственности не осуществляется по договорам социального найма следующим категориям физических лиц:

во-первых, гражданам иностранных государств;
во-вторых, лицам, не имеющим гражданства.

Исключение из этих правил могут составлять только иные положения, предусмотренные международными договорами, ратифицированные Российской Федерацией.

Порядок пользования жилыми помещениями в жилых домах в муниципальной собственности определяется Жилищным Кодексом и договором социального найма жилого помещения.

В качестве предмета договора социального найма жилого помещения в жилом доме муниципальной собственности могут выступать:

В настоящее время основными проблемами, возникающими в сфере формирования и управления муниципальной собственностью, являются как недостаточное правовое регулирование отношений собственности, так и неэффективное управление муниципальным имуществом.

По мнению некоторых представителей органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, ученых и специалистов, закрытый перечень муниципального имущества ограничивает возможности муниципальных образований по разработке и реализации стратегических планов социально-экономического развития территорий, созданию эффективных условий для развития малого и среднего бизнеса. Попытки решения указанных проблем осуществлялись путем внесения в Государственную Думу ряда законодательных инициатив (законопроектов). Например, предлагается установить открытый перечень имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, либо расширить его в соответствии с некоторыми вопросами местного значения, решаемыми муниципальными образованиями.

Как известно, общеэкономическим принципом формирования публичной собственности является закрепление за органами публичной власти имущества, предназначенного для исполнения их властных полномочий, но не хозяйственных функций. В противном случае орган публичной власти на своей территории становится доминирующим хозяйствующим субъектом и выполняет экономические функции (диктует цены на недвижимость, размер арендных платежей и т.д.), не соответствующие властным полномочиям, поэтому против него могут быть применены меры антимонопольного воздействия.

Политика государства в отношении муниципальной собственности определяется принятой Президентом и Правительством РФ стратегией управления имуществом, направленной на оптимизацию объема государственной и муниципальной собственности с тем, чтобы в конечном итоге у всех уровней публичной власти осталось только то имущество, которое необходимо для исполнения их властных полномочий.

Оптимизация объема публичной собственности в первую очередь зависит от эффективного и стабильного разграничения полномочий между уровнями власти. Этот процесс в настоящее время далек от завершения: после 2003 г. было принято четыре федеральных закона, весной 2008 г. планируется рассмотрение пятого – о совершенствовании разграничения полномочий между уровнями публичной власти.

Известно, что муниципальное образование является публично-правовым образованием и действует как субъект права исключительно для решения стоящих перед ним местных задач. Поэтому закрытый перечень имущества, которое может находиться в собственности муниципального образования, должен определяться только в соответствии с перечнем вопросов местного значения, установленным ст. 14–16 Федерального закона № 131-ФЗ. Данный фактор является базой и для обоснованного разделения имущества между различными видами муниципальных образований. Общественные услуги должны предоставляться населению государственными и муниципальными учреждениями и предприятиями только в тех случаях, когда частный сектор экономики по различным причинам не может оказывать аналогичные услуги эффективно. Таким образом, отказ от установления закрытого перечня имущества, которое может находиться в муниципальной собственности, противоречит концепции Федерального закона № 131-ФЗ и направлениям социально-экономического развития страны.

Это подтверждается и определением Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2006 г. № 540-0: в устанавливающей части определения (п. 4.2) указано, что ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ не препятствует муниципальным образованиям использовать оговоренные законом способы привлечения денежных средств и иного имущества для формирования доходов местных бюджетов, в том числе иметь имущественные права и получать дотации из иных бюджетов для решения вопросов местного значения, а также получать субвенции на осуществление органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий. Потому указанная статья не может рассматриваться как формирующая закрытый перечень видов муниципального имущества, не допускающая наличия в муниципальной собственности иного имущества, имеющего такое же целевое предназначение, что и названное, и как нарушающая конституционные правомочия муниципальных образований и гарантии муниципальной собственности.

Конституционный Суд РФ полагает, что ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ в части, устанавливающей перечень видов муниципального имущества, которое может находиться в собственности муниципальных образований, не ограничивает право муниципальных образований владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственностью. При этом Конституционный Суд РФ не призывает отменить положения Федерального закона № 131-ФЗ, которыми установлен перечень видов муниципального имущества и предписано отказаться от имущества, не входящего в этот перечень, или перепрофилировать его.

Проблемы формирования муниципальной собственности в настоящее время возникают и в связи с тем, что перечни вопросов местного значения муниципальных образований не полностью идентичны перечню имущества, которое может находиться у них в собственности. Основным принципом формирования муниципальной собственности является принцип эффективного использования имущества, обеспечивающего качественное предоставление услуг населению. Важно правильно определить организационно-правовые формы организаций, за которыми закрепляется муниципальное имущество.

Кроме того, экономическую эффективность деятельности муниципальных предприятий нужно определять на основе реестра показателей экономической эффективности деятельности МУП. Одним из таких показателей является обеспечение поступлений в местные бюджеты части прибыли МУП, остающейся после уплаты налогов и обязательных платежей. Следует отметить, что Росимущество не располагает надлежащим образом сформированным реестром показателей экономической эффективности деятельности не только МУП, но и ФГУП. Так, по состоянию на 1 января 2007 г. из 6 533 ФГУП, учтенных в реестре федерального имущества, только 34% перечислили часть прибыли, остающейся после уплаты налогов и обязательных платежей, в федеральный бюджет.

Еще одним показателем эффективности использования имущества может служить доля неналоговых доходов, основную часть которых составляют доходы от использования имущества, в доходах бюджетов соответствующего уровня. По данным мониторинга, проведенного Минфином России, на 1 октября 2007 г., то есть за девять месяцев прошлого года, в общем объеме запланированных собственных доходов местных бюджетов налоговые и неналоговые доходы составили 62,8% (720 млрд руб.), в том числе 17,7% (203 млрд руб.) – неналоговые. Для сравнения: в развитых странах доля неналоговых доходов в бюджетах публичных уровней власти составляет 5–6%. Важность улучшения структуры доходов местных бюджетов – снижения доли неналоговых поступлений и повышения доли налоговых – определяется необходимостью интенсивного развития экономики муниципальных образований за счет расширения налоговой базы, применения инновационных технологий, создания инвестиционной привлекательности территорий.

По данным Федеральной службы государственной статистики, в муниципальной собственности в настоящее время находится 38 495 МУП и 210 000 муниципальных учреждений. При этом использование муниципального имущества для решения таких вопросов, как создание условий для обеспечения жителей поселений услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания, содействие в развитии сельскохозяйственного производства, расширении рынка сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия и др., не предусмотрено.

Что касается других вопросов местного значения, например обеспечения жителей поселений услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания, то сохранение МУП и муниципальных учреждений для оказания этих услуг нецелесообразно в силу необходимости создания конкурентной среды для повышения качества и обеспечения достаточного объема услуг. Кроме того, предоставленная Федеральным законом № 230-ФЗ возможность сохранения в муниципальной собственности имущества, предназначенного для развития малого и среднего предпринимательства, которое особенно часто используется в сферах связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания, в основном решает вышеназванную проблему.

Интересно отметить, что органы местного самоуправления ряда муниципальных образований (Ребрихинский район Алтайского края, Светлогорский городской округ Калининградской области, Совет муниципальных образований Смоленской области и др.) считают, что нужно не устанавливать дополнительные виды имущества, которые могут находиться в муниципальной собственности, а эффективно использовать уже имеющееся.

Муниципальная собственность должна служить интересам комплексного социально-экономического развития муниципального образования, получения налоговых доходов местного бюджета, роста экономического потенциала территории. Полагаем, что перечень муниципального имущества можно привести в соответствие с вопросами местного значения, основываясь на принципе его эффективного использования. Вместе с тем в пределах установленного перечня муниципального имущества органы местного самоуправления вправе самостоятельно решать, какие объекты муниципальной собственности требуются им для решения соответствующих вопросов местного значения.

Кроме того, на практике целесообразно рассмотреть возможность использования определенных видов имущества для решения однотипных вопросов местного значения (многопрофильное имущество). Например, организации для поддержки народных художественных промыслов могут создаваться на базе имущества для организации досуга и обеспечения услугами культуры, в качестве специализированных учреждений культуры, осуществляющих функции сохранения, развития и популяризации народного художественного творчества. Питание в образовательных учреждениях можно обеспечить на базе имущества, предназначенного для предоставления общего образования.

Однако существует проблема невозможности предоставления населению общественных услуг частным бизнесом в отдельных убыточных отраслях экономики и социальной сферы муниципальных образований, в том числе из-за наличия локальных (местных) монополий. Такая ситуация характерна для небольших городских и сельских поселений в связи с низким уровнем их социально-экономического развития, особенностями географического положения и климатическими факторами. Очевидно, что эту задачу необходимо решать преимущественно не правовыми, а социально-экономическими методами, поскольку введение льгот по сохранению каких-либо видов имущества в муниципальной собственности для малых городских и сельских поселений может привести к замедлению их социально-экономического развития и росту коррупции.

В этих условиях одним из путей сохранения и повышения эффективности использования муниципальной собственности в небольших городских и сельских поселениях является развитие малого и среднего бизнеса. Согласно Федеральному закону № 230-ФЗ в собственности поселений, муниципальных районов и городских округов с 1 января 2008 г. может находиться имущество, предназначенное для развития малого и среднего предпринимательства, в том числе для формирования и развития инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагаем, что законодательные предложения о создании льготных условий приватизации имущества, арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса, неэффективны: введение преимуществ для отдельных категорий лиц неправомерно, поскольку может привести к потере доходов местных бюджетов. Кроме того, подобная ситуация способствует перепродаже приватизированного имущества и росту коррупции. Вместо льготной приватизации целесообразно предоставлять льготные бюджетные кредиты или компенсировать субъектам малого и среднего предпринимательства часть затрат на приватизацию имущества.

Одним из условий получения субсидий из фонда является наличие в муниципальных образованиях предприятий коммунального комплекса, у которых доля участия субъектов РФ и муниципальных образований в уставном капитале не превышает 25% и которые осуществляют свою деятельность на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению. По данным Минрегионразвития России, на 1 января 2008 г. данному условию соответствовали 63 субъекта РФ из 72.

Наряду с этим как в вышеперечисленных сферах, так и в сфере культуры на базе бюджетных учреждений формируется новая организационно-правовая форма – автономные учреждения, которым муниципальное имущество передается в оперативное управление, а финансирование осуществляется на основе муниципального задания за счет средств местных бюджетов и на основе договоров возмездного оказания услуг населению. Проведенные в ряде городов (Тюмени, Калуге и др.) эксперименты по созданию автономных учреждений продемонстрировали снижение расходов на выполнение муниципальных социальных услуг при повышении их качества за счет более гибкой финансовой и производственной политики.

Перевод муниципального имущества в другие формы собственности, а также его перераспределение между уровнями публичной власти и муниципальными образованиями зависит от финансового обеспечения управления и осуществления функций органов местного самоуправления. На практике имущество часто передается без выделения финансирования, что приводит к снижению качества и объемов предоставляемых услуг, их несоответствию утвержденным нормативам.

Важнейшим направлением формирования муниципальной собственности является создание межмуниципальных хозяйственных обществ. В стране более 24 тыс. муниципальных образований, около 20 тыс. из которых являются сельскими поселениями, поэтому небольшие муниципальные образования могут в полной мере реализовать свои полномочия только на основе сотрудничества, посредством создания межмуниципальных хозяйственных обществ для совместного решения вопросов местного значения.