Рынок недвижимости в крыму реферат

Обновлено: 05.07.2024

В связи с последними карантинными событиями и ограничениями многие семьи начали задумываться о приобретении отпускной недвижимости в пределах своей страны, куда можно добраться в любой момент, даже при закрытых границах.

Этим летом российские туристы по-новому открыли для себя курорты Крыма, и покупка недвижимости на полуострове становится все более привлекательной перспективой. Мы погорим об актуальной ситуации в Крыму с Ольгой Катрич, генеральным директором компании JustReal.

1. Что происходит с ценами на недвижимость в Крыму после карантина?

Многие игроки рынка ожидали падения цен на курортную недвижимость в Крыму в связи с карантином и последующим за ним экономическим спадом. Однако ситуация сложилась прямо противоположным образом – цены не упали, а, наоборот, стали понемногу расти вверх во всех сегментах недвижимости. Спрос приближается к ажиотажному, каждый агент на месте занят 7 дней в неделю, несмотря на жару и рекордно большое количество отдыхающих.

2. Как обстоят дела с оформлением документов на покупку, насколько отлажен процесс и нету ли каких-либо дополнительных сложностей и аспектов?

Оформление документов на покупку недвижимости происходит полностью в соответствии с российским законодательством, здесь Крым не отличается от любого другого российского региона. Однако учитывая некую неразбериху, которая случалась в период смены Крымом своего статуса, следует быть особенно внимательным при покупке недвижимости в частном секторе, особенно при оформлении документов на землю.

Здесь следует учитывать многие нюансы, касающиеся, прежде всего, назначения земельного участка. Не стоит терять бдительности и при покупке новостройки – все документы застройщика должны быть оформлены в соответствии с действующими законами и давать покупателю гарантию того, что финансовое состояние компании позволит ей выполнить в срок свои обязательства.

Есть еще один момент, связанный с оформлением сделок купли-продажи. В период с 7 по 20 сентября услуги Росреестра по проведению сделок по недвижимости будут приостановлены. Это связано с переходом Госкомитета по государственной регистрации и кадастру Крыма на новое программное обеспечение. Эту информацию необходимо учитывать при планировании дат проведения сделок, но мы уверены, что этот технический момент существенно не повлияет на рынок, и после 20 сентября сделки будут регистрироваться в штатном режиме.

3. Старый жилой фонд или новостройки? Что происходит сейчас на строительном рынке, строятся ли новые объекты и заслуживают ли они внимания?

4. Если рассматривать покупку недвижимости в Крыму с точки зрения сдачи в краткосрочную и/или долгосрочную аренду, на какую рентабельность можно рассчитывать?

В стране с населением в 145 млн. и всего двумя морскими курортами по-настоящему современного уровня (куда мы, безусловно, отнесем и Крым), потребность в аренде на лето апартаментов и домов на побережье всегда будет очень высокой. Крым еще с советских времен считался здравницей, куда ехали лечить многие заболевания, сам его климат считался целебным и мягким. И сейчас очень многие инвесторы проявляют деловой интерес к вложениям в недвижимость Крыма. При грамотном управлении доходность на вложения в квартиру в хорошем месте может достигать 15-18% годовых. И не стоит забывать про ежегодный рост цен на 7-10%, что тоже дает неплохой дополнительный прирост капитала.

5. Какие города вы советовали бы рассматривать в первую очередь?

Конечно, как регион с наиболее развитой инфраструктурой, Южный берег Крыма лидирует по интересу к нему покупателей. Гурзуф и Ялта, Алушта и Ливадия – в любом из этих городов можно найти недвижимость по своему вкусу и финансовым возможностям. Для отдыха с детьми многие продолжают традиционно выбирать Евпаторию, а любители городских развлечений отдают предпочтение Севастополю и его окрестностям. Для переезда на постоянное место жительства обычно выбирают ту же Ялту и Севастополь, как места с наиболее развитой инфраструктурой. Здесь много школ, современных клиник и хорошая транспортная доступность.

6. Как отличаются цены на недвижимость в Крыму в зависимости от региона?

Цены, соответственно, следуют за спросом. На Южном берегу стоимость квадратного метра в новых комплексах варьируется от 55 тыс. руб. за м2 (эконом-класс) до 300 тыс. руб. за м2 в элитных новостройках на берегу моря. Стоимость старого дома под реконструкцию с правильно оформленными документами начинается от 10 млн. рублей. Если вы не хотите тратить время на ремонт, то за 30 млн. можно купить очень неплохой дом до 300 м2 с хорошей отделкой, а иногда и мебелью. В закрытых коттеджных поселках цены начинаются от 60 млн. и могут достигать 300 млн. при уникальном месторасположении и авторском дизайне интерьеров. Но таких объектов на рынке очень немного, все-таки для Крыма они пока представляют исключение.

Если мы говорим про район Евпатория, то бюджеты покупок тут намного более скромные. Инфраструктура для жизни и отдыха тут пока сильно отстает от ЮБК, элитных новостроек здесь нет. Стоимость 1 кв.м. колеблется от 45 до 80 тыс.руб. Но регион постепенно развивается, и мы ожидаем появления новых интересных проектов на рынке.

7. Какие услуги предоставляет ваша компания для будущих инвесторов?

Рост цен на жилье

Аналитики отметили, что биржевые курсы валют в минувший понедельник повысились относительно рубля примерно на 5%. Власти Евросоюза, США, Канады и Японии анонсировали новые санкции, которые лишь ускорят падение курса рубля.

По их мнению, инфляция затронет и стройкомплекс. В прошлом году цена строительных материалов и оборудования выросла на 23% — в основном из-за повышения мировых цен на сырье, транспортных издержек. При росте курса евро и доллара увеличивающиеся затраты на закупки заграничных стройматериалов и оборудования приведут к росту цены квадратного метра жилья. Особенно это будет заметно в проектах новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса, подчеркнули в агентстве. Дело в том, что в этих сегментах застройщики приглашают иностранных дизайнеров, оплачивая все это валютой.

Рост ставок по ипотеке

Повышение инвестиционного спроса на жилье в России

Аналитики напомнили, что на фоне нестабильности россияне всегда вкладываются в жилье, и в этот раз экономические последствия признания ДНР и ЛНР подстегнут граждан к такому же решению. Отмечается, что россияне стараются вложить деньги в более понятный и предсказуемый актив, чтобы уберечь средства от инфляции, которую вызовет девальвация рубля.

Часть покупателей дорогого жилья переориентируется на заграницу

Рост спроса со стороны прибывших из ЛНР и ДНР

Аналитики агентства недвижимости считают, что новая волна миграции из Донбасса, которую составляют в основном члены семей экономически активных граждан, уже проживающих в России, подтолкнет их к решению жилищного вопроса.

Специалисты допустили, что российские власти могут запустить для не имеющих гражданства РФ жителей ЛНР и ДНР программу поддержки ипотечного спроса.

Накануне лидеры Донецкой и Луганской народных республик в связи с обострением ситуации в Донбассе попросили Россию признать их независимость. Президент РФ Владимир Путин подписал соответствующие указы и поручил Вооруженным силам страны обеспечить поддержание мира в этих республиках.

Президент США Джо Байден ввел против Донбасса ограничения. В санкционном указе он заявил, что признание Москвой независимости ДНР и ЛНР угрожает национальной безопасности и внешнеполитическим интересам Вашингтона.

С 2014 года украинские власти проводят военную операцию против жителей Донбасса, которые отказались признавать итоги государственного переворота и новую власть на Украине. При этом в сложившейся ситуации Киев винит Москву. Россия неоднократно заявляла, что не является стороной внутриукраинского конфликта. Вопросы его урегулирования обсуждаются в минском и нормандском форматах.

Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?

Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Фото: Рентавед

Векторы растущего спроса

Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.

По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.

Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.

При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.

Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма. Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать. Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.

А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.

Специфика рынка

При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.

Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.

Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Фото: Рентавед

Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.

Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.

Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.

К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.

Покупатель в розовых очках

Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.

Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму. Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они. И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.

Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Фото: Рентавед

Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.

Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.

Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом. К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости. После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.

Cараи по цене дворца

Долгое время самыми дорогими в Крыму были расположенные вдоль побережья земли. Их рассматривали исключительно как инвестиции с высокой доходностью. Лакомым становился любой участок, расположенный на первой-второй линиях, пригодный для возведения двух- или трехэтажного строения. Такую недвижимость чаще всего сдавали внаем отдыхающим, а потому предпочтение отдавалось количеству комнат в ущерб удобству планировки и архитектурному вкусу.

"Участки, которые продаются, очень маленькие – всего 1,5–2 сотки, а их стоимость с неказистым домиком-"человейником" без проекта может доходить до 4–5 млн рублей. Как правило, продавцы позиционируют такую недвижимость как предназначенную для коммерческих целей", – сообщил сотрудник риелторской компании Сергей.

Многие покупатели не спешат вкладываться в подобную недвижимость – высок риск получить предписание на снос строения, расположенного в прибрежной зоне. Зарегистрировать такую недвижимость как отель также практически невозможно в силу отсутствия проекта на строительство, коммуникаций, подъездных путей, запасных пожарных выходов и прочего. А для тихой семейной жизни такое расположение мало подходит.

"Для ведения полноценного бизнеса такие участки уже непригодны, - констатирует Сергей и добавляет, – для строительства ИЖС слишком мало места, никто не хочет заплатить порядка 5 млн рублей и получить шумных туристов в качестве соседей".

Высокая стоимость вкупе с необходимостью оборудовать и обслуживать септики, тянуть свет и газ отпугивают покупателя от участков вдоль береговой черты. Однако и городская земля, где коммуникации развиты значительно лучше, давно перестала быть пределом мечтаний.

От пяти до ста миллионов

Как выяснилось, участки в городской черте также не пользуются высоким спросом. Наиболее частыми причинами отказа от покупки риелторы называют завышенную стоимость участков и недвижимости, общую зашумленность и загазованность, необходимость вкладываться в дорогостоящий ремонт или снос уже существующих строений.

"Как правило, продавец выставляет на продажу дом с земельным участком. Ценник в этом сегменте зависит исключительно от запросов продавца и часто совершенно не связан ни с метражом дома или площадью участка, ни с фактическим его состоянием, – делится наблюдениями консультант по продаже домов Марина. – Владельцы желают окупить когда-то вложенные в строительство и ремонт средства, "забывая" учесть физический и моральный износ здания. На сегодня стоимость одноэтажного дома постройки середины XX века с участком 3–6 соток может варьироваться от 5 до 17 млн рублей. Если говорить о новостроях, то здесь цены вовсе не лимитированы – от 5 до 100 млн рублей. Но выставить недвижимость на продажу – одно, а найти покупателя – совсем другое".

По опыту агентов, сегодняшние покупатели стараются учесть все "за" и "против", скрупулезно подсчитывают вероятные расходы на ремонтные работы или техническое переоснащение домов и участков. Часто просят снизить стоимость.

Кстати, наличие плодовых деревьев и кустарников – сегодня тоже скорее минус, чем плюс. В моде сегодня ландшафтный дизайн и неприхотливые вечнозеленые растения.

Дом по цене квартиры?

Покупка построенного по новым технологиям дома от застройщика на первый взгляд кажется очень удачной. Строение новое и вложений не требует, прилегающий участок без растительности. Однако и здесь есть свои тонкости.

"Существует множество очень удачных проектов с гардеробными, дополнительными санузлами и хозяйственными помещениями. Такие чаще берут "для себя", - говорит сотрудница фирмы по продаже домокомплектов Арина. – А оптовые покупатели предпочитают закупать самые дешевые, без изысков. Покупатель получает обычную коробку максимально упрощенной комплектации, но на земле".

К слову, такие домики стоят недорого и прекрасно подходят для молодых пар с маленькими детьми. По крайней мере, у каждого ребенка будет своя комната.

"Весной продажи такого жилья неожиданно выросли, – сообщает консультант по продаже домов. – В основном покупатели стремились реализовать материнский капитал и/или денежные накопления. А вот продажи более дорогих домов просели почти полностью".

Агент рассказала, что наиболее высоким спросом, помимо недорогих домиков, пользовались участки без строений от 5–8 соток и больше, с оборудованными подъездными путями, наличием заведенных на участок коммуникаций и инфраструктурой в шаговой доступности.

"На первое место по продажам вышли участки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10–15 км от городов. Такое соседство позволяет совмещать проживание в экологически чистых районах с доступностью благ цивилизации – медицинских учреждений, школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, – продолжает риелтор. – Однако рынок успел отреагировать – цены начали расти".

По мнению экспертов, современный покупатель ставит во главу угла качественные характеристики недвижимости, наличие заведенных коммуникаций и площадь участка. Существующие технологии строительства позволяют быстро возвести капитальный дом по индивидуальному проекту, с необходимым количеством комнат, гардеробных, подсобных помещений и санузлов. Перечисленное выше свидетельствует, что продавец имеет все меньше шансов диктовать условия.

Рынку недвижимости Крыма придется перестроиться под изменившиеся требования новой генерации покупателей, в противном случае выставленная на продажу недвижимость рискует постепенно превратиться в одряхлевший "неликвид", который никому не интересен, но за который по-прежнему приходится платить налоги.

Читайте также: