Реферат счета эскроу в долевом строительстве

Обновлено: 30.06.2024

I. Возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости, часть объектов долевого строительства в которых была реализована с использованием иных форм расчетов до 01.07.2019.

Следовательно, застройщик может начать привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости до 01.07.2019 и в том случае, если часть объектов долевого строительства в них была реализована с использованием иных форм расчетов. При этом возникает 2 дополнительных вопроса: а) будут ли в отношении такого застройщика применяться льготы, установленные ч. 4 ст. 15.4 Закона или нет; б) если да, то в каком объеме указанные выше льготы будут применяться (полностью / в какой – то части)?

II. Выбор застройщиком уполномоченного банка для заключения договора счета эскроу и открытия счета. Последствия заключения договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченном банке с нарушением требований Закона.

В соответствии со ст. 15.4 Закона право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику (ч. 1, 2). Если для строительства объекта недвижимости застройщик привлекает целевой кредит, то его право выбора ограничено банком, который такой кредит предоставил (ч. 1.1). При рефинансировании застройщиком указанного выше целевого кредита в другом уполномоченном банке счета эскроу должны открываться в последнем с даты заключения кредитного договора, предоставленного в целях рефинансирования (ч. 1.2).

Застройщик доводит до участников долевого строительства сведения об уполномоченном банке, в котором должны быть открыты счета эскроу:

- в ДДУ (ч. 2 ст. 15.4 Закона);

- в проектной декларации (п. 3 ч. 2 ст. 3.1, ч.1 ст. 19, п. 11 ч. 1 ст. 21 Закона).

Последняя подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) (ч. 3 ст. 3.1 Закона).

На первый взгляд, законодатель выстроил достаточно понятную систему выбора уполномоченного банка, перехода в другой уполномоченный банк и доведения соответствующих сведений до участников долевого строительства. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что это не со совсем так.

1. Статья 15.4 Закона не содержит положений, регламентирующих переход из уполномоченного банка, который не предоставлял целевого кредита застройщику, в уполномоченный банк, который такой кредит предоставил (ч. 1, 1.1). Поскольку специальное регулирование данных отношений отсутствует, но имеется регулирование сходных отношений (ч. 1.2), последнее, на мой взгляд, может использоваться правоприменителем по аналогии закона.

4. Поскольку сведения об уполномоченном банке доводятся застройщиком до участников долевого строительства в ДДУ и проектной декларации, последние могут и не узнать о том, что застройщик заключил договор целевого кредита / рефинансировал ранее выданный целевой кредит в другом банке. Вместе с тем именно с этого момента счета эскроу должны будут открываться в уполномоченном банке, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его (ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона). Каковы же последствия заключения участником долевого строительства договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченным банке, который был указан застройщиком в ДДУ и проектной декларации, но не отвечал требованиям ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона (не был кредитором застройщика)? Закон на этот вопрос не отвечает. Обратившись к общим положениям ГК РФ (п. 2 ст. 168, п.1 ст. 431.1) можно сделать вывод о том, что такой договор является ничтожным, т.к.

- нарушает требования Закона;

- посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (уполномоченного банка, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его).

Субъектами, заинтересованными в применении последствий недействительности ничтожного договора счета эскроу, могут быть: участник долевого строительства / уполномоченный банк, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его. Субъектами, заинтересованными в обратном, могут быть: участник долевого строительства (если он заинтересован в объекте долевого строительства, а не в возврате денежных средств), застройщик, уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу.

Каким образом вторая группа субъектов может защититься от первой? Иск участника долевого строительства, как мне кажется, можно заблокировать со ссылкой на п. 5 ст. 166 ГК РФ. Сложнее обстоит дело с иском уполномоченного банка – кредитора. С одной стороны, п. 3 ст. 166 ГК РФ говорит о том, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Уполномоченный банк – кредитор не является стороной договора счета эскроу и не указан в законе в качестве субъекта, управомоченного на предъявление соответствующего иска. С другой стороны, Верховный суд РФ учит нас тому, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить и иное лицо (не сторона сделки/указанное в законе лицо) в случае, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права (законного интереса) этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 ПП ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Законный интерес у уполномоченного банка – кредитора безусловно имеется: средства на счетах эскроу выступают отличным источником фондирования для целевого кредита, а также потенциальным источником его погашения (ч. 6 ст. 15.5 Закона). Что же касается отсутствия у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то здесь не все так однозначно. Например:

А) договор целевого кредита может содержать обязанность заемщика (застройщика) согласовывать с уполномоченным банком – кредитором основные условия ДДУ (См. приложение № 5 к Положению Банка России от 28.06.2017 № 590-п) и право уполномоченного банка – кредитора на акселерацию долга при нарушении соответствующей обязанности. Следовательно, если условия ДДУ об уполномоченном банке, в котором должны открываться счета эскроу, не были согласованы застройщиком с уполномоченным банком – кредитором, то последний вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Б) договор целевого кредита может содержать заверения застройщика о том, что в ДДУ в качестве уполномоченного банка, в котором могут открываться счета эскроу, указан / будет указан лишь уполномоченный банк – кредитор. При нарушении данных заверений уполномоченный банк – кредитор вправе будет требовать с застройщика возмещения убытков / уплаты неустойки (если последняя будет согласована договором) (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Кроме того, если данное застройщиком заверение имеет для уполномоченного – банка кредитора существенное значение, то последний вправе также отказаться от договора целевого кредита, если таким договором не установлено иное (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Таким образом, в случае принятия судом / арбитражным судом искового заявления уполномоченного банка – кредитора, вторая группа субъектов, как мне кажется, вправе ходатайствовать о прекращении производства по делу (абз. 2 ст. 220 ГПК РФ) либо об оставлении искового заявления без рассмотрения (п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ). Если будут установлены указанные выше обстоятельства (наличие у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то суд / арбитражный суд должен будет вынести соответствующее определение.

[3] Критерии определяют степень готовности объектов недвижимости (от 6 до 30 %) и количество заключенных ДДУ (должно подтверждать реализацию не менее 10 % общей площади объектов долевого строительства). Более подробно См.: Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.

[6] О проблеме восстановления обязательства депонента по договору счета эскроу См. также Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807 – 860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. – Москва: Статут, 2019. С. 934-935

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
Банк открывает покупателю счет эскроу.
Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
проектная документация;
разрешение на строительство;
технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

В статье проведен анализ правового режима счета эскроу как способа обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.

Ключевые слова: правовой режим, счет, обязательства, договор, участие, ФЗ-214.

В 2017 г. были внесены изменения в ФЗ-214. Основная цель нововведений сводится к тому, чтобы обеспечить защиту прав и интересов участников долевого строительства. Используя счета эскроу, покупатели недвижимости могут обеспечить защиту своих вложений. До 2019 г. счета эскроу в системе расчетов использовались в качестве эксперимента. С 1.07.19 г. их применение стало обязательным для всех, кто вносит оплату по договорам участия в долевом строительстве.

При обращении к тексту ФЗ-214 с нововведениями от 2017 г. необходимо отметить, что каждый застройщик обязан использовать инструменты для обеспечения своих обязательств по договору. Финансовая гарантия предоставляется по отношению к дольщику, инструмент позволяет сохранить денежные средства, инвестированные в строительство. Счета эскроу рассматриваются в качестве способа обеспечения обязательств со стороны застройщика.

Вместо счета эскроу обеспечение обязательств может быть осуществлено за счет предоставления банковской гарантии (на рынке долевого строительства такой способ не прижился), за счет страхования гражданской ответственности застройщика (практика со страхованием активно использовалась в период 2014–2017 гг.), за счет заключения соглашения с компенсационным фондом и внесения туда отчислений застройщиком (данная практика используется застройщиками с 2017 г.) или за счет взаиморасчетов через счета эскроу.

Счета эскроу являются альтернативным вариантом обеспечения. Застройщик имеет право лично определить способ обеспечения обязательств в рамках договора долевого строительства. Что касается самого дольщика, то ему остается только принять выбранный способ обеспечения со стороны застройщика.

В любом случае участие в договоре о долевом строительстве позволяет дольщику рассчитывать на защиту со стороны закона. С 2019 г. введена норма, по которой все новые договора требуют обеспечения обязательств в виде открытия и осуществления расчетов через эскроу счет. При этом открытие и управление счетами для застройщиков является возможным только на базе банков, включенных в специальный реестр.

Что касается договоров, заключенных до 1.07.19 г., то там можно использовать любой другой способ обеспечения. В рамках всех остальных способов обеспечения (кроме счета эскроу) расчеты проводятся напрямую с застройщиком.

Каждый платеж поступает на банковский счет строительной организации, в качестве инструмента обеспечения для дольщиков рассматривается компенсационный фонд. Возможность применения прежних схем обеспечения предусматривается только для тех случаев, когда договора заключены не позже 1.07.19 г. и когда проект реализован не меньше, чем на 30 %. В органах власти надеются на то, что счета эскроу станут единственным способом обеспечения уже к 2025 г. В ФЗ-214 указывается на то, эскроу счет в рамках долевого строительства является специальным счетом, который открыт на имя застройщика в уполномоченном банке [1, c. 38].

Средства, поступающие на этот счет, замораживаются на весь период строительства. Денежные средства передаются застройщику после полного исполнения обязательств перед дольщиком. Механизм работы эскроу счетов приводится в ст. 860.7 ГК.

Доступа к денежным средствам на этом счете не имеет дольщик и сам застройщик. Чтобы разморозить средства на специальном счете, застройщику необходимо оформить сдачу дома в эксплуатацию, подписать акты приема-передачи с каждым дольщиком и предоставить подтверждающие документы в банк.

При неисполнении обязательств, к примеру, в случае заморозки стройки, денежные средства возвращаются обратно дольщику. Поэтому правовой режим счета эскроу подразумевает его рассмотрение в качестве способа обеспечения. Схожим инструментом для обеспечения обязательств являются расчеты между участниками договора через аккредитив.

При сравнении с аккредитивом необходимо отметить, что такой счет может быть закрыт без направления специального уведомления для продавца недвижимости. Эскроу счет не подразумевает возможность произвольного закрытия. Исключением будут случаи, прописанные в законе, к примеру, расторжение договора участия в долевом строительстве. Аккредитив строго регулируется со стороны закона. В то время как эскроу счет практически не ограничивает стороны во включении в договор особых условий. В случае закрытия аккредитива банком взимается комиссия, пользование эскроу счетом для дольщика является бесплатным. Средства, которые размещены на счете эскроу, страхуются АСВ в пределах суммы вклада до 10 млн. руб. Многие специалисты в сфере недвижимости задаются вопросом о том, на какие средства застройщик будет реализовывать свой проект, если средства на эскроу счете заморожены. И здесь в законе говорится о том, что денежные средства на реализацию проекта предоставляются тем банком, где и открыт счет эскроу. Только денежные средства предоставляются застройщику в форме кредита. Поэтому обязательное использование эскроу счетов для застройщиков не является выгодным.

За счет использования для стройки кредитных ресурсов повышается стоимость строительства, поэтому застройщик ставится в зависимое положение от банка-кредитора. Специалисты отмечают, что счета эскроу являются перспективным направлением с точки зрения обеспечения обязательств. По их подсчетам, до 80–90 % рынка первичного жилья в ближайшие 5–6 лет перестроится на эту схему в рамках долевого строительства. Поэтому традиционное долевое строительство без предоставления гарантий постепенно уходит в прошлое. Сами застройщики должны рассматривать обязательство по использованию эскроу счетов как переход к проектному финансированию стройки. Фактически это значит, что застройщики лишаются бесплатного финансирования, которое раньше обеспечивалось за счет прямых регулярных платежей от дольщиков. Вместо этого застройщикам предлагается использовать кредитное финансирование. Поводом к введению обязательных эскроу счетов послужили беспрецедентные дела об обманутых дольщиках. Если в странах мира стимуляция спроса на покупку жилья осуществляется за с счет дешевой ипотеки, то в России изначально пошли другим путем и предложили дольщикам вкладываться в недвижимость еще на стадии котлована [2].

И все же от обязательных эскроу счетов есть плюс. Застройщики, переходя на новую модель обеспечения обязательств, получают стабильное финансирование от банков, пусть оно будет и дорогим за счет процентов по кредиту. Если средства от продажи могут поступать неравномерно по мере продажи кредит, то кредитные ресурсы предоставляются единовременно. К тому же крупные застройщики на российском рынке недвижимости уже давно используют модель проектного финансирования для выполнения проектов строительства. Если застройщик в качестве инструмента обеспечения использует открытый эскроу счет, то вспомогательного способа для обеспечения обязательств по договору не требуется. Наибольшую привлекательность эскроу счет имеет для дольщика. Деньги никуда не уходят вплоть до получения ключей от квартиры. Поэтому дольщикам больше не нужно тратить время и силы на проверку надежности застройщика. Если дом не будет достроен, денежные средства вернутся дольщику [3, c. 93].

Возврат денежных средств предусматривается либо в случае банкротства застройщика, либо в случае расторжения договора по основаниям, которые приведены в п. 1 и 1.1 ст. 9, а также в п. 7 ст. 15.4. ФЗ-214. Дольщик несет большие риски, так как сумма страховки в отношении размещенных средств на эскроу счете составляет не больше 10 млн. руб. К примеру, если он покупает квартиру за 15 млн. руб., а застройщик банкротится, то сумма возмещения составит 10 млн. руб. Средства, размещенные на эскроу счете дольщиком, могут быть взысканы в рамках исполнительного производства. В этом случае дольщик признается неисполнившим свои обязательства, следовательно, он может лишиться квартиры.

Если застройщиком в качестве инструмента обеспечения используется только счет эскроу, то он освобождается от обязательства по использованию иных вариантов обеспечения своих обязательств. Если застройщик нарушит условия, приведенные в договоре, то дольщик не сможет взыскать с него неустойки. При том же банкротстве дольщику вернется ровна та сумма, которая была размещена им на эскроу счете.

Счет эскроу открывается для каждого договора об участии в долевом строительстве. Сторонами, заключившими договор об открытии счета, являются застройщик, дольщик и банк. В самом договоре должна быть представлена ссылка, что расчета между сторонами осуществляются с использованием счета эскроу. Для дольщика предусматривается возможность возврата денежных средств с эскроу счета в случае завершения срока депонирования или в случае расторжения договора об участии в долевом строительстве.

Также возможность возврата денежных средств предусматривается в случае отказа застройщика исполнять свои обязательства по договору или в случае одностороннего расторжения договора самим застройщиком. Если на этапе реализации проекта строительства дольщик решит продать свою квартиру, то права и обязанности в рамках открытого счете перейдут к новому дольщику [4, c. 125].

Главным выгодоприобретателем вместе с обязательным применением в качестве обеспечения счета эскроу является банк. Дело в том, что банк может выдать кредит для покупателя недвижимости на первичном рынке, получая с этого регулярный доход в виде процентов. После покупки квартиры денежные средства возвращаются покупателем на счет эскроу. И эти же средства используются банками для кредитования самих застройщиков. Поэтому банки получают двойную выгоду от эскроу счетов, ничем не рискуя и получая проценты за кредитование со стороны покупателей недвижимости на первичном рынке и со стороны застройщиком, которые переходят на проектное финансирование своей стройки.

Таким образом, счет эскроу является способом обеспечения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Счет открывается и контролируется банком, доступ к денежным средствам на нем не имеет ни застройщик, ни покупатель недвижимости до наступления определенных условий.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, счет, дольщик, застройщик, средство, банк, договор, обеспечение обязательств, договор участия, специальный счет.

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
Банк открывает покупателю счет эскроу.
Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
Покупатель оформляет жилье в собственность.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Читайте также: