Право приобретения чужой недвижимой вещи реферат

Обновлено: 03.07.2024

В нашем районе есть помещения, в которых размещены офисы и мелкие магазины. Договор аренды этих помещений закончился, арендаторов попросили до конца ноября освободить помещения, но не все это сделали. Теперь выезжают бригады рабочих, выламывают оборудование и мебель. Собирают все вещи, оставшиеся в помещениях, в кучи на улице. Затем загружают в грузовые автомобили и увозят на свалку. Могут ли прохожие и посторонние люди забирать вещи, выставленные на улицу, или помогать с демонтажем оборудования и забирать его себе?

Исходя из положений ст. 130 Гражданского кодекса РФ вещи могут быть разделены на недвижимые и движимые вещи. В соответствии с п. 2 данной статьи вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался (п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем в силу положений п. 1 ст. 226 Гражданского кодекса РФ движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них, носят наименование брошенных вещей.

Поэтому вещь, выставленную на улицу, или вещь, полученную в результате демонтажа из помещений ранее занимаемых арендаторами, можно расценить как брошенную вещь.

В ст. 226 Гражданского кодекса РФ определен порядок обращения другими лицами в свою собственность брошенных вещей.

В абз. 1 п. 2 ст. 226 Гражданского кодекса РФ предусматриваются случаи, когда брошенную вещь можно обратить в свою собственность во внесудебном порядке: лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь, стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.

Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они признаны судом бесхозяйными.

Следовательно, лицо, забравшее брошенную вещь, оставшуюся от арендатора, чтобы обратить ее в собственность, должно будет обратиться в суд.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Также вещью, выставленной на улице, или вещью, полученной в результате демонтажа из помещений ранее занимаемых арендаторами, можно правомерно завладеть, если собственник откажется от права собственности на нее. Порядок отказа от права собственности определен в абз. 1 ст. 236 Гражданского кодекса РФ.

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Следовательно, собственник вещи может прямо объявить об отказе от права собственности на вещи, находящиеся в помещениях.

При этом в описанной ситуации лицам, желающим взять бесхозяйную вещь или вещь, от которой отказался собственник, следует понимать грань между чужим имуществом и бесхозяйными вещами, чтобы действия их по завладению вещью не квалифицировались как кража по ст. 158 Уголовного кодекса РФ.

Здесь и далее ссылки на статьи ГК РФ даются в нумерации и редакции Проекта, Федеральный закон от 21.07.2005 №115-ФЗ "О концессионных соглашениях" будет обозначен как "Закон о КС", а Федеральный закон от 13.07.2015 №224-ФЗ "О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" -- "Закон о ГЧП".

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. Недвижимой вещью (недвижимым имуществом, недвижимостью) является земельный участок. Расположенные на земельном участке здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, являются его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
2. Здания, сооружения и в предусмотренных настоящим Кодексом случаях объекты незавершённого строительства, имеющие прочную связь с землёй, признаются недвижимыми вещами и являются объектами гражданского оборота, если они не принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка, на котором расположены.

В настоящее время оба закона и предмет соглашений, и основные права и обязанности сторон, и их имущественные отношения определяют и регулируют исходя из парадигмы объекта соглашения, каковым является обязательно (за одним исключением) недвижимая вещь -- здание или сооружение (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Закона о КС, ч. 2 ст. 6, ч. 1 ст. 7 Закона о ГЧП). Очевидно, поскольку изменения в ГК РФ затрагивают лишь режим недвижимого имущества, можно просто рассматривать при установлении обязательств названные в законах объекты в качестве объектов капитального строительства . Перемены затронут, главным образом, нормы о правах на созданные объекты.

Например, ч. 1 ст. 3 Закона о КС гласит: "По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением [. ]), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности". Как видно, Закон о КС фактически ставит знак равенства между объектом концессионного соглашения (далее -- "объект КС") и недвижимым имуществом, в то время как при новой редакции ГК РФ недвижимостью будет только участок, а значит его создание или реконструкция в смысле Закона о КС будут невозможны.

Сохранение текущей редакции ч. 1 ст. 3 Закона о КС возможно только если объект КС станет самостоятельной недвижимой вещью, но для этого по новой версии п. 2 ст. 130 ГК РФ необходимо, чтобы объект поступил не в собственность концедента. Подобное решение диаметрально противоположно подходу, закрепленному в Законе о КС, и едва ли будет воплощено. Поэтому ч. 1 ст. 3 Закона о КС (и не только) необходимо изменить. Требуемые изменения тем любопытнее, что объектом КС может быть совокупность недвижимого и движимого имущества, при этом недвижимость будет рассматриваться как часть земельного участка, а вот движимое имущество таковым, очевидно, являться не может.

Можно, к примеру, рассмотреть следующий вариант формулировки: "Концессионер обязуется на предоставленном ему концедентом земельном участке за свой счет создать и (или) реконструировать определенный этим соглашением объект капитального строительства (а также, если предусмотрено соглашением, создать или приобрести движимое имущество, технологически связанное с объектом капитального строительства и предназначенное для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением [. ]), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта капитального строительства, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования земельным участком, на котором расположен объект капитального строительства, и его составными частями для осуществления указанной деятельности".

Такая конструкция будет, вероятно, действовать удовлетворительно во всех случаях, когда предоставляемый земельный участок принадлежит самому концеденту, в этом случае объект КС поступит в его собственность даже и без дополнительного указания закона в силу ст. 130 ГК РФ. Для иных случаев (например, нахождение участка в неразграниченной государственной собственности или организация субаренды участков третьих лиц) -- гораздо более редких, но возможных -- конструкция без специального указания на титул в отношении объекта КС работать не будет.

Закон о ГЧП прямо не определяет объект соглашения как недвижимое имущество (хотя по смыслу ст. 7 Закона о ГЧП так и есть), поэтому юридико-технически переход к "объектам капитального строительства" возможен уже сейчас. Между тем, подход Закона о ГЧП противоречит Проекту, поскольку предусматривает возникновение права частной собственности на объект соглашения при сохранении собственности на участок за публичным партнером (ч. 6 ст. 33 Закона о ГЧП вводит мораторий на реализацию частным партнером исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ). Это разбивает конструкцию единого объекта.

Статья 221. Понятие вещного права
1. Вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных настоящим Кодексом.
Вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью.

Статья 223. Виды вещных прав
1. Вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права.
Ограниченные вещные права устанавливаются на вещь, находящуюся в собственности другого лица.
2. К ограниченным вещным правам относятся:
[. ]
право застройки (глава 20-1);
[. ]
право приобретения чужой недвижимой вещи (глава 20-5);
[. ]

В контексте этих новелл видно, что права частного партнера по соглашению о ГЧП вещные (право собственности, хотя и весьма причудливо ограниченное), а права концессионера, несмотря на их вещно-правовые (аналогичные аренде) свойства -- обязательственные.

Вместе с тем, для конструирования ГЧП возможно использование и ограниченных вещных прав, из которых нам подойдут, прежде всего, право застройки и право приобретения чужой недвижимой вещи.

Статья 300. Право застройки земельного участка
1. Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.
Лицо, имеющее право застройки, вправе возводить на чужом земельном участке как одно, так и несколько зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором об установлении права застройки.
3. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение всего срока действия права застройки. [. ]
4. В случаях, предусмотренных законом или договором здание или сооружение, возведенное на основании права застройки, является элементом (составной частью) права застройки.
При отчуждении право застройки переходит к приобретателю вместе с зданием или сооружением, в качестве его составной части. [. ]

Право застройки может быть неплохим выходом для трансформации концессионной модели в условиях новой системы вещных прав. П. 4 ст. 300 ГК РФ позволяет наделить концессионера одним производным титулом как на участок, так и на объекты КС ("несобственническая застройка"). В целом такая конструкция представляется вполне практичной и отвечающей духу как концессий, так и суперфиция.

Можно оставить арендоподобный характер прав концессионера (на что намекает и ч. 2 ст. 3 Закона о КС): концессионер арендует участок концедента, на котором создает новые или реконструирует существующие капитальные объекты как составные части участка, а затем их эксплуатирует. Здесь можно заметить противоречие с п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ ("В договоре аренды земельного участка [. ] не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом"), однако можно рассматривать Закон о КС как специальный.

Можно даже ввести в Закон о КС обе конструкции с тем, чтобы концессионер-суперфициарий мог закладывать право застройки (ст. 300-5 ГК РФ), а концессионер-арендатор нет.

Право застройки в варианте, предполагающем возникновение права собственности застройщика, также хорошо укладывается в модель неконцессионного ГЧП. Более того, этот вариант снимает упомянутое противоречие концепции единого объекта, поскольку предполагает временную собственность частного партнера на объект соглашения (п. 3 ст. 300 ГК РФ).

Право приобретения чужой недвижимой вещи можно использовать как инструмент для реализации нормы ч. 4 ст. 6 Закона о ГЧП об обязательной передаче объекта из частной в публичную собственность, если публичный партнер профинансировал больше, чем частный. Очевидно, такое право можно было бы установить под условием (по крайней мере, на мой взгляд, ничего в ст. 304-1 ГК РФ этому не противоречит) и главным препятствием был бы максимальный десятилетний срок существования права приобретения (п. 4 ст. 304 ГК РФ). Остается также вопрос возмездности приобретения (ст. 304-3 ГК РФ), но этот вопрос не решен и в Законе о ГЧП.

Остается вопрос срока права застройки, поскольку его минимальная длительность чрезмерна для имеющихся проектов ГЧП (30 лет по ст. 300-3 ГК РФ).

Если система вещных прав будет отреформирована так, как это сейчас предполагается Проектом, Закон о КС и Закон о ГЧП не могут остаться без изменений.

Можно увидеть несколько вариантов трансформации законодательства о ГЧП в связи с изменением системы вещных прав.

Минимальный вариант -- изменение формулировок предмета соглашений и основных обязательств сторон (прежде всего -- частного инвестора) для отражения концепции единого объекта. отклонения, связанные с арендной моделью прав на землю и разделением титулов, можно было бы рассматривать как специальный законодательный режим.

Адаптивный вариант -- изменение модели прав на землю на право застройки, при этом концессия будет исходить из несобственнического права застройки, а неконцессионное ГЧП - из собственнического (возмжно, в сочетании с право приобретения чужой недвижимости). Можно установить альтернативу в Законе о КС: арендная концессия без права залога объектов или прав на них и сроком до 30 лет (или иного минимального срока права застройки) и суперфицианая концессия сроком свыше 30 лет и с возможность передавать право застройки в залог (впрочем, залог прав требований по платежам из бюджета все равно будет более популярным вариантом обеспечения).

Революционный вариант -- обе модели ГЧП сливаются в одну альтернативную административно-процедурную надстройку над правом застройки с довесками в виде гарантий прав инвестора (или без таковых, если будет принят закон о поощрении и защите капиталовложений). Отношения строятся по модели права застройки в собственническом и несобственническом вариантах, условия об объекте, срока строительства или реконструкции, параметрах эксплуатации устанавливаются соглашением и вносятся в реестр.

Если человек много лет владеет вещью и никто не возражает против этого, почему бы не признать за ним право собственности? И государство признает – через институт приобретательной давности. Однако не всё так просто: эксперты утверждают, что сделать это гораздо сложнее, чем может показаться на первый взгляд.

Основания приобретения права собственности

Граждане и юрлица могут бесплатно приобрести чужое или бесхозяйное имущество в собственность. Для этого нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом как своим в течение пяти лет или недвижимостью – в течение 15 лет. Такой процесс называется приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК).

Судебных решений об отказе в применении приобретательной давности больше, чем о её применении. Для победы нужно доказать много фактов, что на практике сделать сложно.

Лицо не должно скрывать владения имуществом (постановление пленума ВС № 10, пленума ВАС № 22). Подтвердить открытое владение помогут:

Нужно, чтобы движимое имущество (например, машина) было у нового владельца постоянно не менее пяти лет, а если это недвижимость – 15 лет (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). Как указывает Верховный суд, передача имущества во временное владение другому лицу не влияет на непрерывность (№ 32-КГ15-16, № 307-ЭС14-329). О непрерывности свидетельствуют:

договоры аренды и дополнительные соглашения к ним;
финансовые документы;
документы, подтверждающие размещение оборудования на объекте;
квитанции об оплате налога на имущество;
чеки на ремонт и эксплуатационные расходы.

Все эти документы должны относиться к разным временным периодам (например, с 2013 по 2017 год машина сдавалась в аренду по договору, а в 2018 году она пять раз была в ремонте, о чем есть чеки).

Если объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться, непрерывности не будет (№ А40-115/13).

Владение вещью как своей собственной

Между владельцем и собственником не должно быть договоров аренды, хранения, безвозмездного пользования и других (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Иначе вещь нельзя приобрести в собственность, поскольку владение ею осуществляется не вместо собственника, а наряду с ним – если, конечно, собственник не отказался от своего права на вещь и не утратил к ней интерес (№ 127-КГ14-9).

Владение имуществом как своим собственным подтверждается свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учёта основных средств, декларациями по налогу на имущество, договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта.

Порядок приобретения права собственности

Если пять лет добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом (например, машиной) как своим, право собственности на него возникнет автоматически. В случае с недвижимостью придется обратиться в суд с иском к прежнему собственнику. Если прежний собственник неизвестен, суд проходит в порядке особого производства, а в качестве заинтересованного лица привлекается представитель Росреестра. Решение суда становится основанием для регистрации права собственности (п. 1 ст. 234 ГК).

Доказать момент завладения вещью должен заявитель-давностный приобретатель. Ставить бесхозяйную недвижимость на учет не нужно, дожидаться от суда отказа в признании права муниципальной собственности на недвижимость тоже не обязательно (п. 19 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).

ВС указал: владелец недвижимости всегда знает об отсутствии у него права собственности, поскольку её нужно регистрировать, но это не должно мешать получению права собственности в силу приобретательной давности (п. 20 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010, № 127-КП6-12).

Когда муниципалитет или иные заинтересованные лица заявляют о своих правах на недвижимость до того, как давностный владелец успел оформить это имущество в собственность, суд переходит к исковому производству. В этом случае будет решаться, был ли известен прежний собственник давностному владельцу. Суд учитывает:

предпринимал ли муниципалитет какие-либо действия до подачи иска;
осуществлял ли муниципалитет свои права собственника в отношении указанного имущества;
оспаривал ли законность владения истцом спорным имуществом (№ 5-КГ17-76).

Что можно и что нельзя приобрести

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Читайте также: