Основные этапы становления и перспективы развития российской оценки реферат

Обновлено: 02.07.2024

Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной из основных задач на современном этапе является структурная перестройка хозяйственного механизма с целью формирования конкурентной рыночной среды.

Содержание

Введение …………………………………………………………………2
Глава 1. Оценка: история, понятия, законодательная база
История оценочной деятельности…………………………. 4
Основные понятия……………………………………………….8
Регулирование оценочной деятельности ……………………14
3. Глава 2. Тенденция развития оценочной деятельности в России
2.1. Этапы развития оценочной деятельности…………………..18
2.2. Перспективы развития оценочной деятельности в России.22
4. Заключение…………………………………………………………. 25
5. Список использованной литературы…………………………….30

Работа содержит 1 файл

оценка стоимости предприятия (бизнеса).docx

Оценка стоимости недвижимого имущества ;
Оценка стоимости движимого имущества;
Оценка нематериальных активов, результатов интеллектуальной деятельности;
Оценка ценных бумаг, паев, долей в уставном капитале, а также бизнеса предприятий.

Многие оценочные фирмы в начале своей деятельности вообще не заявляли на лицензирование и не занимались определенной согласно данной классификации оценкой нематериальных активов и оценкой бизнеса предприятий. Большинство компаний работало и продолжает работать преимущественно в сфере оценки недвижимости и движимого имущества, которые являются самыми массовыми по количеству отчетов сегментами рынка оценочных услуг. Именно данные направления в оценочной деятельности создают более 50% дохода. Однако в последнее время в развитии оценочной деятельности России наметились определенные тенденции , а именно в области оценки транспортных средств, нематериальных активов и бизнеса предприятий .

После введения в России обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО) резко возросло число обращений в оценочные фирмы лиц – участников дорожно-транспортных происшествий (ДТП). Тенденция увеличения числа компаний, имеющих лицензию на оценочную деятельность с начала 2004г. в основном связана именно с развитием данного сегмента в оценке движимого имущества. Однако, большое количество (около 25-30% от общего числа) отчетов по определению стоимости ущерба от ДТП никак не согласуется с размером выручки от данной сферы оценки. Стоимость услуг по определению ущерба от ДТП довольно низка. Оценочные компании сталкиваются с давлением страховых корпораций, новых конкурирующих фирм, вынуждающих их снижать стоимость услуг. Как следствие, выручка от данного вида деятельности в оценке не превышает 10% от общей выручки фирм по оценке всех типов имущества.

Неоднозначна и своеобразна ситуация в сфере оценки нематериальных активов. Количество отчетов по оценке объектов интеллектуальной собственности в целом по России пока не превышает 1% от общего количества отчетов, а в Западно-Сибирском регионе составляет 0,3%. В выручке фирм, специализирующихся на оценочной деятельности, доля от оценки нематериальных активов составляет не более 0,01%. Основная часть работ по оценке большинства фирм сосредоточена в области оценки объектов недвижимости , имущественных комплексов и бизнеса предприятий. Однако, при этом необходимо принять во внимание, что при оценке акций , долей в капитале или бизнеса работающего предприятия, оценщики безусловно выделяют нематериальные активы оцениваемого бизнеса. С учетом этого, оценщики, так или иначе, сталкиваются с оценкой нематериальных активов каждый раз, когда проводят оценку бизнеса предприятий, так большинство из них реально владеют интеллектуальной собственностью. Практика развития оценки стоимости нематериальных активов показывает, что выделяются в основном 3 цели: постановка на баланс, внесение вклада в уставный капитал создаваемого предприятия и оценка интеллектуальной собственности в составе бизнеса действующего предприятия. При этом пока еще небольшое значение имеет собственно оценка в целях постановки на баланс, так как в данном случае предприятие сталкивается с многочисленными финансовыми и налоговыми проблемами. Постановка на баланс нематериальных активов не только повышает налогооблагаемую базу по налогу на имущество (2,2 % от остаточной стоимости актива), но и ставит сложный вопрос об оплате налога на прибыль и НДС по новым появившимся в активах предприятия объектам собственности. При необходимости постановки на учет нематериальных активов большинство собственников прибегают к возможности их внесения в уставный капитал в виде имущественного (не денежного) вклада. При этом законодательно необходима оценка рыночной стоимости подобного вклада. Однако все же до сих пор большинство работ по оценке нематериальных активов скрыто под сферой оценки бизнеса.

Нередко оценка ряда активов предприятий в целях залога предполагает проведение расчетов по оценке стоимости всего бизнеса. Это обосновывается не только экономическими, но и юридическими причинами. Так, к примеру, при оценке сложного производственного комплекса оборудования, составляющего основную часть активов предприятия, как в балансовой стоимости основных средств, так и в производственном процессе, оценка бизнеса обоснована экономическими соображениями того, что объект оценки создает основной поток доходов действующего предприятия и без его работы становится бессмысленным практически весь бизнес. Однако при оценке ряда активов, к примеру, нефтедобывающих скважин, более обоснованы именно юридические соображения. Продажа и эксплуатация одной скважины или трубопровода экономически реальна, однако невозможна юридически. Как правило, лицензии на право пользования недрами выдаются предприятиям, осуществляющим изучение недр и добычу на довольно большой срок без права передачи. Соответственно, при продаже скважины (и других подобных активов) новый собственник не имеет права эксплуатировать приобретенный актив, так как не имеет лицензии на пользование недрами месторождения. В обоих приведенных случаях в целях обеспечения кредита предметом залога целесообразно выбрать бизнес предприятия и соответственно проводить оценку его рыночной стоимости.

Тенденция расширения сферы применения услуг по оценке имущества показательна и еще в одном случае. В связи с ограниченностью предложения земли и все возрастающим спросом на нее в центрах городов России строительство ведется зачастую с ущемлением интересов смежных собственников. Так, к примеру, рядом с недавно построенным элитным коттеджем в тихом центре города может возникнуть 9-ти этажный жилой дом. А вид на детскую площадку в небольшом парке из окон квартиры старой хрущевки может быстро измениться в связи со строительством на их месте в рекордно короткие сроки торгово-офисного центра или многоэтажного паркинга. Нередко рыночная стоимость ранее построенных объектов падает пропорционально росту плотности застройки. В настоящее время все чаще оценщики сталкиваются с задачей оценки величины снижения стоимости объекта. И как правило, подобные отчеты попадают на стол судей.

В последние годы развитие оценочной деятельности в России прошло несколько очень значимых в своем развитии этапов. Необходимо осознать, что для клиентов оценочных фирм важна не только международная сертификация, соответствие международным требованиям, но прежде всего качество и ширина спектра оказываемых услуг.

2.2. Перспективы развития оценочной деятельности в России

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России. Развитие обучения оценщиков, соответствующий передовой опыт активно обсуждается в рамках работы секции оценки Учебно-методического объединения (УМО) специальности “Финансы и кредит”.

Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

В России история развития оценочной деятельности распадается на два периода: дореволюционный и современный. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.

Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потом добавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законы и акты регулирующие.

В новейший период четко определились два направления оценки:

? для государственных нужд

? для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности. Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

Цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности в стране определяет Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации. Согласно этой Концепции, вопросы создания и развития правового государства включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Необходимыми гарантиями при этом является справедливая оценка этих прав.

Исследуя мировой опыт развития оценки в современной России возможно развивать национальную систему оценки. Нельзя слепо копировать опыт других стран или создавать принципиально новых подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии оценочной деятельности.

Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.

Оценка как важнейшая функция системы управления, которая предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Основные обязанности и функции оценщика. Развитие оценки имущества в России. Классификация оценочной деятельности.

Рубрика	Государство и право
Вид	отчет по практике
Язык	русский
Дата добавления	20.06.2016
Размер файла	17,9 K

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

1. Развитие оценочной деятельности в России

2. История и структура организации

Список используемой литературы

оценка недвижимый имущество

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в области экспертизы и оценки недвижимости. Во время ее прохождения будущий специалист применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

Целью производственной практики является закрепление теоретических знаний по дисциплинам, соответствующим профилю выбранной специальности, знакомство с организацией, содержанием, приобретение навыков выполнения самих работ реформирования земельно-имущественных отношений.

Задачами производственной практики являются:

- изучить организационную структуру предприятия;

- изучить производственную деятельность предприятия;

- изучить виды, содержание и технологию выполнения основных видов работ на предприятии;

- изучить правовую и нормативную - инструктивную базу на предприятии применительно к основным видам работ.

1. Развитие оценочной деятельности в России

В течение данного этапа была начата концентрация капитала оценочных компаний, созданы довольно крупные консалтинговые предприятия в сфере оценки имущества, оценочная деятельность прочно вошла в инфраструктуру рыночной экономики России. Такие крупные государственные корпорации, как РАО ЭС, РЖД, стали активно использовать механизм аккредитации и постоянного сотрудничества с оценочными компаниями. В течение данного этапа развития оценочной деятельности была разработана методика и проведена государственная кадастровая оценка земель.

Третий, сегодняшний этап, во многом выделяется благодаря развитию саморегулирования оценочной деятельности. Возрастание роли существующих к настоящему времени общественных организаций и появление многих новых обусловлено, прежде всего, государственными намерениями сокращения числа лицензируемых сфер деятельности бизнеса и необходимостью контроля качества услуг по оценке. Другим существенным отличием данного этапа от предыдущих является повышение значения таких направлений оценки, как оценка ущерба транспортных средств (АМТС), оценка нематериальных активов, оценка бизнеса предприятий. Согласно принятого первоначально законодательства в сфере оценки , оценочная деятельность была классифицирована по следующим направлениям:

· Оценка стоимости недвижимого имущества;

· Оценка стоимости движимого имущества;

· Оценка нематериальных активов, результатов интеллектуальной деятельности;

· Оценка ценных бумаг, паев, долей в уставном капитале, а также бизнеса предприятий.

Многие оценочные фирмы в начале своей деятельности вообще не заявляли на лицензирование и не занимались определенной согласно данной классификации оценкой нематериальных активов и оценкой бизнеса предприятий. Большинство компаний работало и продолжает работать преимущественно в сфере оценки недвижимости и движимого имущества, которые являются самыми массовыми по количеству отчетов сегментами рынка оценочных услуг. Именно данные направления в оценочной деятельности создают более 50% дохода. Однако в последнее время в развитии оценочной деятельности России наметились определенные тенденции, а именно в области оценки транспортных средств, нематериальных активов и бизнеса предприятий.

2.История и структура организации

Целью независимых оценок является определение стоимости имущества для сделок купли-продажи, для залога при обеспечении кредитов, для внесения неденежных вкладов в уставный капитал предприятий, при реализации избыточных активов предприятий и арестованного имущества. На сегодняшний день основными причинами, вызывающими необходимость проведения оценки предприятия (компании) и его бизнеса, являются: определение стоимости пакетов ценных бумаг предприятий (акций), для чего определяются рыночная стоимость организации и стоимость доли на основании независимой оценки стоимости, приходящейся на оцениваемый пакет ценных бумаг; определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям; реструктуризация предприятий: слияние, поглощение, выделение отдельных производств из состава основного; при разработке инвестиционных проектов с применением целевого кредита; для проверки кредитоспособности предприятия (компании) по результатам рыночной оценки.

1.Основные виды деятельности предприятия:

· Оценка жилой недвижимости (квартира, комната, жилой дом);

· Оценка коммерческой недвижимости (нежилое помещение, здание);

· Оценка земельных участков;

· Оценка долевой собственности в недвижимости;

· Оценка арендной ставки объектов недвижимости;

· Оценка автотранспортных средств;

· Оценка ущерба автотранспортных средств после ДТП;

· Оценка ущерба имущества после залива и противоправных действий;

· Проведение судебной экспертизы, связанной с определением стоимости объектов недвижимости;

· Совершение сделки купли-продажи;

· Заключение договора аренды;

· Оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости;

· Для целей кредитования;

· Постановка имущества на баланс предприятия;

· Принятие управленческих решений;

· Решение имущественных споров, в том числе в судах;

· Определение величины обязательств по возмещению причиненного ущерба;

· Для целей вступления в наследство;

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Я во вовремя практики приобрела опыт в трудовом коллективе, что благоприятно повлияло на мое прохождение практики.

Так же я научилась : работать с базой данных клиентов ; выезжала на осмотры помещения(квартир) вместе с руководителем; заполняла по образцу документы ; вносила в базу данных паспортные и контактные данные заказчика, рисовала план квартиры и сравнивала его с уже имеющимся и так же общалась с клиентами.

Отрицательных сторон во время прохождения практики я не нашла.

Список используемой литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова,

Подобные документы

Общие положения об оценочной деятельности. Экспертное установление стоимости имущества. Возникновение и развитие независимой оценки и законодательства об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности в Республике Казахстан.

дипломная работа [150,0 K], добавлен 02.05.2011

Регламентация собственности как объект оценки. Регулирование процесса оценки собственности со стороны государства. Правовое положение оценщика. Порядок осуществления оценочной деятельности. Регулирование оценочной деятельности в России и в Великобритании.

курсовая работа [41,6 K], добавлен 22.03.2014

Понятие и законодательная основа оценочной деятельности. Развитие института оценки. Особенности деятельности оценщика. Государственное регулирование ответственности, достижение упорядоченности в области оценочной деятельности посредством стандартизации.

контрольная работа [54,2 K], добавлен 01.10.2012

Правовой статус субъектов оценочной деятельности. Требования кредиторов индивидуального предпринимателя, их удовлетворение за счет принадлежащего ему имущества. Споры о наступлении страхового случая по договору страхования ответственности оценщика.

контрольная работа [69,4 K], добавлен 24.04.2017

Основные понятие оценочной деятельности, ее место в рыночной экономике. История развития оценки недвижимости в дореволюционной России. Оценочные стандарты в области недвижимости. Межевой план как результат кадастровых работ в отношении земельного участка.

ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

Разработка и применение методик проведения оценки недвижимости не новая для России сфера деятельности.История развития оценочной деятельности началась приблизительно в тоже время, что и история всего рынка недвижимости в России, со второй половины XIX века, и условно разделяется на два периода: дореволюционный и современный (который включает и промежуток существования советской власти и СССР).

Оценочная деятельность в Российской Империи

С отменой крепостного права в 1861 г. в России создавались условия и необходимость проведения кадастровых работ, частью которых являлась оценка недвижимости. Имущественные отношения становились фактом, в точности установления которого было чрезвычайно заинтересовано государство, ведь земские бюджеты формировались за счёт становления недвижимого имущества – предметами налогообложения. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.

Кадастровый учет, и сопутствующую ему оценку предусматривало "Положение о земских учреждениях" 1864 г. В принципе земская реформа 1864 г. была направлена на организацию местного самоуправления таким образом, чтобы они самостоятельно занимались решением хозяйственных вопросов в регионах. Оценочная деятельность была также отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Именно под руководством земств в 1860-1880-х г. были осуществлены огромные масштабы оценочных работ в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.

С появлением земской оценочной деятельности возникла и такая область работ, как земская оценочная статистика, включающая статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. Для этого даже были разработаны методы:

определения характерных статистических параметров для массовой оценки;

сбора и анализа массовых оценочных данных.

Сбор сведений оценки осуществлялся с помощью опросных листов, что рассылались по уездам, волостям и даже отдельным крупным домовладениям, а с 1874 г. в эту практику вводится ещё и экспедиционный способ.

Таким образом, земская статистика дала возможность доступно показать налогоплательщику конкретный результат оценки земель и убедить в его правильности.

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости происходила следующим образом: по требованию земской управы владелец был обязан сообщать сведения о составе, ценности и доходности имущества, подтверждая соответствующими документами. Данные владельцев проверялись страховыми и кредитными учреждениями, а также статистикой продаж и арендной платы. И на основании полученных материалов – земская управа производила расчёт доходности и сообщала о нём владельцу. В конце работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, гарантируя контроль общественного мнения.

Характерной чертой методик оценки земли конца XIX - начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.

Оценка же объектов недвижимости на городских территориях, согласно инструкции министерства финансов от 8 июля 1894 г. состояла из двух частей: установление ценности земельного участка и определение стоимости построек, расположенных на этом участке. Для целей этих работ в городах и других населённых пунктах проводилась перепись всего недвижимого имущества с указанием стоимости (по показаниям владельца), суммы страховки, купли-продажи, залога и т.п. Однако применять эти показания для оценки объектов с неизвестной стоимостью было нельзя, проводить аналогию не позволяет тот факт, что в большинстве случаев характеристики объектов не совпадали. Поэтому, чтобы использовать данные переписи, из общей стоимости объекта выделяли стоимость элементов, составляющих объект, а затем применяли эти элементарные величины для оценки объектов с неизвестной стоимостью. Также стоимость некоторых элементов объекта недвижимости можно было определить с помощью нормативно-справочных данных, установленных на основании местных исследований.

Сам предмет налогообложения и оценки начинает включать в себя разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности предназначенное под производство. Именно индустриализации конца XIX века обязаны появлением новых видов и форм оценки. Быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленности и их (уставного капитала) парка машин и механизмов - дали иное направление развития оценочных работ. Потому что в хозяйственной практике возникала необходимость провести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования. С более уверенным обоснованием механизированных орудий труда в сфере производства, государство начало облагать налогами владельцев этих машин и оборудования, приносивших определенный доход.

Учитывая эти факты, была выявлена необходимость иметь при губернском земстве специалистов, обладающих знанием и опытом работы с данными по оценке, чтобы консультация и указаниями таких лиц пользовались уездные управы при проведении оценочных работ на местах, этим самым приводя оценочные работы в необходимое единообразие. С самого возникновения оценочных работ, на оценщиков возлагались определенные обязанности и ответственность. К примеру, оценщик, как третья незаинтересованная сторона, не должен преследовать личных интересов и объективно относиться к выполнению своей работы. Также было важно придерживаться утвержденных правил оценки, анализировать, делать выводы в доступной для заказчика форме, чтобы он сам мог убедиться в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов.

Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России были уже разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.

Отдельные статистические отделения городских управ в ходе обработки данных могли заниматься решением весьма сложной задачи - выявлением основных и дополнительных факторов, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными факторами. Результаты этих статистических исследований позволили выявить сильное влияние местоположения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже на рубеже XX века было определено, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.

Анализ, как сильных, так и слабых сторон оценочной практики в дореволюционной России представляет большой интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки [4].

Оценочная деятельность в СССР

Приход к власти большевиков и установление советской власти, способствовал в 1917 г. ликвидации частной собственности на объекты недвижимости и средства производства, после чего оценочная деятельность утратила общественный интерес. По сути, применялисьтолько отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.

Однако необходимость государственного управления имуществом позволило развиваться профессиональной системе норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия деятельности. Одним из таких документов для оценочной деятельности являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для всеобщего применения в 1955 г.

В советский период (1918 - 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики, и не имевшей ничего общего условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.

Оценочная деятельность в наше время

Оценочная деятельность на российском рынке, можно сказать, возобновилась примерно 12 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место среди совершенно новых профессий, появление которых произошло в связи с развитием рынка в России.

Нужно сказать, что современный этап развития оценочной деятельности по большей части напоминает период, уже пройденный Россией в конце позапрошлого века. Поэтому изучение того периода поможет избежать совершения старых ошибок.

Подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.

Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 - 1997 гг., в процессе которой, для определения рыночной стоимости имущества предприятий, привлекались независимые экспертные организации.

Развитие оценочной деятельности наглядно прослеживается в наблюдениях за созданием и развитием фирм, занимающихся оценкой. Изначально, основная масса оценщиков представляла собой специалистов, задачей которых была оценка квартир и автомобилей, то есть тех объектов собственности, которые наиболее широко участвовали в процессе купли-продажи на развивающемся рынке. Как бы то ни было, проведение приватизации не вызвало большой потребности в оценке у населения. Чего не скажешь об общественной популярности оценочной деятельности во второй половине 90-х годов.

По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество экспертных компаний предоставляли услуги по оценке.

Но также часто требуется выполнение работ по оценке отдельных объектов собственности, таких как объекты недвижимости или дорогостоящее оборудование, не имеющее рыночных аналогов.

Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.

В основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, поэтому на оценщика, как правило, возлагается задача найти наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем рыночная стоимость и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.

На первый взгляд, при определении рыночной цены объекта оценки в качестве аналогов можно принять суммы предыдущих сделок с подобными объектами, однако это не верно, т.к. цена сделки не характеризует интересы продавца и покупателя.

Если говорить о стоимости основных фондов предприятий, то в практике нашей страны наиболее распространённым является балансовая, то есть та стоимость, по которой имущество числится в бухгалтерском учете и является базой для налогообложения на имущество предприятия. Такой порядок действовал ранее, объекты основных средств, находящихся на балансе предприятий, ежегодно переоценивались по установленным коэффициентам, и только с 1995 г., было разрешено для проведения переоценок привлекать ещё и экспертов [4].

Поэтому введение в 2014 году кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по объектам недвижимости, принадлежащим юридическим и физическим лицам, по результатам работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства, проведённых по всей территории страны в 2010-2012 гг. – стало следующим важным шагом в реформировании системы имущественного налогообложения России, затронет интересы практически всех физических лиц-собственников квартир и индивидуальных жилых домов. 28 субъектов РФ вводят эти изменения уже с 2015 года[2] [3].

С 2016 года к этим 28 субъектам должны присоединиться ещё 21субъект, в которых также в качестве налоговой базы на имущество физических лиц выступает кадастровая стоимость.Также к 2016 году в 38 субъектах страны должны быть введены особенности налогообложения налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости.

Согласно требованиями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) субъектами Российской Федерации устанавливается единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогам на имущество физических лиц и организаций исходя из кадастровой стоимости. Все субъекты Российской Федерации до 2020 должны перейти на исчисление кадастровой стоимости по указанным налогам от кадастровой стоимости[1].

Подходя к концу этой статьи, можно заключить, что такая сложная и прогрессивная наука, как оценочная деятельность, появилась в нашей стране достаточно давно, ещё в конце XIX века и развивалась по мере возрастающих к ней требований собственников различных объектов оценки. Эта деятельность изменялась и преобразовывалась вместе с социально-экономическими и историческими изменениями, но никогда не прекращала своего существования. В России за последние 10 лет (после тяжёлых для неё советских времён ) оценочная деятельность, вместе с развитием рынка, прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике . Результаты независимой оценочной деятельности являются информационной основой для принятия эффективных решений, как частными лицами, так и государственными органами, что также обеспечивает защиту имущественных прав участников гражданских отношений. Это делает оценочную деятельность важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике страны.

Но, вместе с востребованностью оценки, растут и требования к качеству работы оценщика. В дальнейшем, решение, этой ключевой для всей сферы деятельности задачи, будет осуществлено при тесном взаимодействии государства, специалистов-оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

Список литературы

Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ : [ред. от 24.11.2014]. В 2 ч. Ч. 1. – Режим доступа :КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 140 с.

Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : учебное пособие / А. В. Пылаева – Нижний Новгород : ФГБОУ ВПО НГАСУ, 2015. – 175 с.

Ронова, Г. Н. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ : учебно-методический комплекс /Г.Н. Ронова Т.В. Кузьмина. –М.: Изд. Центр ЕАОИ. 2008. – 253 с.

Слугин О.В. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие / О.В. Слугин, Н.Л. Еберзина. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2004. – 84 с.

Вместе с тем, изучение исторических материалов свидетельствует о существовании оценочной деятельности в России задолго до этого. Так, формирование предпосылок для возникновения оценочной деятельности началось еще в XV веке. В те времена объектом оценки в основном выступали земельные участки при распределении владельцев на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. При этом писцами и подьячими, которых с большой долей условности можно считать первыми оценщиками, составлялись писцовые книги по результатам описи земель. Описание земли было достаточно условным, по которому невозможно было установить характеристики земельных участков. Лишь в XVII веке в оценке земель проявляются элементы системного подхода, начинается учитываться правовой статус земель, количество крестьянских дворов, качество и назначение земель. Примечательно, что земли оценивались вместе с прикрепленным к ним зависимым крестьянством.

Иными словами, можно предположить, что оценщик нес материальную ответственность за заключение сделки по той стоимости, которую он сам определял. Учитывая целевую ориентацию сделки, оценщику предстояло не столько определить объективную стоимость объекта, сколько цену с учетом всех особенностей сделки, включая условия ее заключения, характеристик объекта, а также обоюдных интересов участников сделки. Таким образом, в результате получалась некая величина, характеризующая цену данной конкретной сделки с учетом интересов всех сторон.

Указанный распорядительный документ обозначил первый шаг от установления цены к определению независимой объективной стоимости. С оценщика снимается ответственность за заключение сделки и накладывается новая под угрозой штрафа – определение объективной стоимости.

Главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.

Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения.

Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Функции непосредственной оценки имущества были возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях.

Постепенное промышленное развитие России, а также укрепление торговых отношений, определили появление новых видов и форм оценок. С вовлечением в объекты оценки машин и оборудования, большое внимание стало уделяться такому фактору, как износ.

Начало XX века характеризуется периодом активной работы по переоценке недвижимого имущества. Так, первая массовая переоценка проведена в 1901 году, в 1910 – переоценка основных производственных фондов. Планировалось проведение переоценки недвижимости в 1914 году, но она не состоялась в связи с началом Первой мировой войны.

1917 год в России ознаменован сменой власти, методологическое развитие оценочной деятельности в направлении, принятом до 1914 года было приостановлено. Оценка рыночной стоимости оказалась не востребована, так как страна отказалась от рыночных отношений и частной собственности.

В СССР проводились полные генеральные переоценки, целью которых было изучение основных фондов страны, приведение балансовой стоимости объектов основных фондов в соответствие с установленными нормативами затрат на их производство и восстановление. Так, например, первая переоценка основных производственных фондов была проведена в 1935 году.

Функции по решению практически всех вопросов, связанных с инвентаризацией, оценкой, переоценкой и регистрацией основных фондов были возложены на региональные отделения Бюро технической инвентаризации. Так как данная работа носила узкую целевую направленность, оценочная деятельности фактически не развивалась.

Новый импульс развития оценочная деятельность получила с переходом от плановой социалистической экономики к рыночной. Сейчас можно с уверенностью заявлять о начале новой эпохи в развитии оценочной деятельности в России.

Современный этап развития оценочной деятельности в России условно можно разделить на шесть периодов.

В период с 1991 по 1993 год в России произошли события, которые явились предпосылками для зарождения института независимой оценки. Это было связано с началом приватизации государственной собственности и прекращением государственного регулирования цен. Данный этап характеризуется отсутствием профессиональных кадров в этой области, а также каких-либо стандартов и методических рекомендаций. Оценка имущества проводилась работниками БТИ, экспертами страховых компаний, аудиторами, независимыми экспертами. В качестве основы для оценки использовались Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки, Единые стандарты профессиональной практики оценки США и так далее.

Период с 1998 по 2006 год можно охарактеризовать как этап усиления государственного регулирования оценочной деятельности, выраженного в форме лицензирования. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 № 258 утверждено Положение о лицензировании оценочной деятельности, устанавливающее ее жесткое централизованное регулирование, которое, впрочем, впоследствии было отменено с одновременным принятием нового положения. Заметим, что попытка установления системы лицензирования была предпринята столичной властью еще в 1997 году, однако система лицензирования просуществовала менее года. В 1999 году была предпринята повторная попытка введения лицензирования, которая сопровождалась закреплением основ аккредитации уполномоченных оценщиков. Однако соответствующее распоряжения Мэра Москвы также было отменено решением Верховного Суда Российской Федерации в марте 2001 года как противоречащее действующему законодательству.

С 2008 года по настоящее время – окончательное закрепление саморегулирования оценочной деятельности, выраженное, в частности, в передаче ряда функций, в том числе разработки федеральных стандартов оценки, Национальному совету по оценочной деятельности. Государство все больше выступает в роли участника рынка оценочных услуг, а не его регулятора.

Таким образом, вопреки сложившемуся убеждению, исторический анализ показывает, что отечественная оценка существует несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды формы, подходы и методы. Применяемые ранее нормы оценки послужили прототипами современных организационно-методических основ оценочной деятельности. Пройденный государством и оценочным сообществом путь развития оценочной деятельности является бесценным опытом, выявившим и определившим традиции и историческую предопределенность развития с учетом особенностей России как государства. Исторический опыт, несомненно, должен служить базой для дальнейшего развития системы оценки в России.

1. Горб-Ромашкевич Ф.С. Очерки по истории, теории и практике податной оценки недвижимых имуществ. – СПб., 1905

3. Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. Том 2. - СПб.: Издание книгопродавца-типографа М. О. Вольфа, 1881. – 810 с.

4. Залавская О.М. Правовое регулирование оценочной деятельности: автореферат дис. … кандидата юридических наук: 12.00.03 / Волгоградская академия МВД России. – Волгоград, 2005

5. Полное собрание законов Российской империи, том 10, 1731-1739 гг.

6. Полное собрание законов Российской империи, том 11, 1740-1743 гг.

7. Полное собрание законов Российской империи, том 13, 1749-1753 гг.

8. Полное собрание законов Российской империи, том 19, 1770-1774 гг.

9. Полное собрание законов Российской империи, том 33, 1815-1816 гг.

Основные термины (генерируются автоматически): оценочная деятельность, Россия, российская федерация, оценка, недвижимое имущество, оценщик, время, оценка имущества, оценка недвижимости, цена.

Читайте также: