Основные этапы ипотечного жилищного кредитования реферат

Обновлено: 02.07.2024

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4. Кредитование недвижимости.

4.2. Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования :

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита;
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
— источник первоначального платежа;
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
— сведения о работе и источниках дохода;
— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

- сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
- основная информация о приобретаемой недвижимости;
- наличие первоначального капитала;
- сведения о занятости заемщика и поручителей;
- сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
- сведения об имуществе заемщика.

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

- желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
- анализ объекта залога;
- информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
- описание предполагаемой сделки;
- источники погашения кредита;
- расчет возможной суммы кредита;
- анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
- риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
- предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

- договор купли-продажи недвижимости;
- кредитный договор;
- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

- предмет ипотеки;
- цену передаваемого в ипотеку помещения;
- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

- осуществляется прием платежей;
- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
- ведется бухгалтерский учет операций;
- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
- взимаются просроченные платежи;
- ведется работа с проблемными кредитами:
- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
- ведется отчетность по выданным кредитам.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

  • Для учеников 1-11 классов и дошкольников
  • Бесплатные сертификаты учителям и участникам

Профессиональное образовательное учреждение

Обучающийся гр. Б-334 Анастасовой Виолетты Руслановны

Оценка за выполнение и защиту

. 2019 Позднякова Жанна Сергеевна

1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ 4

2 Договор ипотеки, права и обязанности 9

граждан и банков в ипотечном кредитовании

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 14

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий, Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретения жилья.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существует разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений жилищной политики, Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, её становление – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства и становлении и развитии данной сферы.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют поставленные задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ

Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от стоимости квартиры (хотя сейчас на рынке появляются и варианты с нулевым первоначальным взносом). Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Таким образом, вы приобретаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире. При этом купленная квартира остается в залоге у банка, до тех пор, пока вы не выплатите банку всю сумму кредита.

В России самый распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит, на первоначальном и вторичном рынке недвижимости. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса, как и у любого другого, есть свои плюсы и минусы, К очевидным плюсам можно отнести то, что вы вселяетесь в собственную квартиру, ещё и не выплатив всю её стоимость. Ещё одним приятным бонусом при получении ипотечного кредита является имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что вы не будете платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Минус же ипотеки, как и любого другого кредитования, заключается в увеличении конечной суммы выплат за квартиру, потому что вместе с погашением кредита вам ещё придется выплачивать проценты по нему.

Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотя кредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенному направлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемой квартиры. Таким залогом может стать как уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость (квартира, дом, земля), так и квартира, дом и земельный участок, который вы приобретает при помощи ипотечного кредита. Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от пяти лет и больше). Ипотечный кредит предоставляется исключительно на приобретения жилья. При этом обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого жилья.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться, т.е. прописаться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств, ведь цены на недвижимость стабильно растут на 15 – 30% в год;

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах одного миллиона рублей в виде налогового вычета, а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;

сумма кредита составляет до 95% от стоимости приобретаемого жилья;

процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально банком в зависимости от принятой ипотечной программы);

предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30 – 50% среднего ежемесячного дохода заемщика;

при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виду процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющуюся недвижимости и др. за последние 2 года;

предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справка о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта, и т.д.).

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных видов ипотеки. В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли. Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента: приобретение на первичном рынке недвижимости; покупка на вторичном рынке недвижимости. Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже:

а) Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе. Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

б) Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной. Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них: продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт; юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

в) Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки: предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии; кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов. В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

г) Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы. В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет. Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании

В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;

оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого основания

Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственной регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совестного заявления залогодателя и залогодержателя.

При этом должны быть предоставлены:

договор ипотеки и его копия;

документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в орган, осуществляющий регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сторонами по договору ипотеки являются:

физическое лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество;

банк, кредитная организация - залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

5. При отчуждении имущества заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанный ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того‚ кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе обратить взыскание, на имущество, заложенное по договору об ипотеке‚ для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.

Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна. Сегодня в России в полной мере не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

§ 22.3. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) — это договор, в котором одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. В этом случае залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, определенными ст. 1 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита;
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.
На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих нравах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
- желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
- описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
- источник первоначального платежа;
- назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
- биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
- сведения о работе и источниках дохода;
- сведения об активах и обязательствах.
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30 — 50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.
Цель следующего этапа “Сбор и проверка информации о клиенте и залоге” выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента 429 службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценку предмета залога. Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:
- сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
- основная информация о приобретаемой недвижимости;
- наличие первоначального капитала;
- сведения о занятости заемщика и поручителей;
- сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
- сведения об имуществе заемщика.
В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на “стабильных” и “нестабильных”. При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.
На следующем этапе “Оценка вероятности погашения кредита” проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, “стабильному” потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества;
Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.
Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:
- желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
- анализ объекта залога;
- информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
- описание предполагаемой сделки;
- источники погашения кредита;
- расчет возможной суммы кредита;
- анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
- риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
- предлагаемые варианты обеспечения.
Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.
На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:
- договор купли-продажи недвижимости;
- кредитный договор;
- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
- договоры страхования.
Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.
В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
В договор об ипотеке стороны включают:
- предмет ипотеки;
- цену передаваемого в ипотеку помещения;
- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной эконом и кой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.
Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.
Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.
Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.
Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:
- осуществляется прием платежей;
- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
- ведется бухгалтерский учет операций;
- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
- взимаются просроченные платежи;
- ведется работа с проблемными кредитами;
- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
- ведется отчетность по выданным кредитам.
Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить налоговый вычет при покупке новостройки по ипотеке.

Плотников Виталий Николаевич — автор статьи

Ипотечное кредитование

Ипотечные кредиты – один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).

Какими правовыми актами контролируется ипотечное жилищное кредитование

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

  • ипотека для покупки жилья в новостройке;
  • ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
  • ипотека для приобретения загородной недвижимости;
  • ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

  • платежеспособность заемщика;
  • наличие у заемщика постоянного дохода;
  • подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
  • возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
  • недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
  • в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
  • страхование приобретаемого объекта недвижимости;
  • страхование жизни и здоровья заемщика.

Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.

Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека

Залоговое обязательство при оформлении ипотеки

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.

Основной порядок оформления ипотеки

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

  1. Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
  2. Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
  3. Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
  4. После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
  5. Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
  6. Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
  7. Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

  • оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
  • справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
  • документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
  • свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

  • аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
  • дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.

Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.

Возможен ли налоговый вычет по ипотеке

Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.

Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы

Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.

В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.

Читайте также: