Оценочная деятельность в россии реферат

Обновлено: 08.07.2024

История оценочной деятельности в России берёт своё начало в XIX в. 08.06.1893 г. Государственный Совет создал "высочайше утверждённые Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами". Данные правила подробно описывали методику оценки, посредством которой происходила процедура оценки оценочными комиссиями. Базировалась методика сугубо на доходном подходе. После того, как в 1917 г. была ликвидирована частная собственность, интерес к оценочной стоимости весьма логично поутих, хотя небольшая часть функций оценки стала выполняться Бюро технической инвентаризации. Возродилась оценочная деятельность в РФ в 1992-1993 гг. Связано это было напрямую с формированием общества оценщиков. Осенью 1993 г. Институт экономического развития провёл в Санкт-Петербурге первый семинар по оценке объектов недвижимости. Этот семинар был организован для того, чтобы зарубежные оценщики могли поделиться опытом и своими знаниями с отечественными оценщиками. Чуть позднее такие семинары состоялись в Москве и Нижнем Новгороде.

В качестве субъекта оценочной деятельности выступают исключительно физические лица, иначе говоря, профессиональные оценщики, которые располагают специфическими знаниями и практическими навыками, входящие в одну саморегулируемую организацию оценщиков и застраховавшие собственную профессиональную ответственность на сумму, не меньшую, чем 30 млн. руб.

Примечательно, что к субъектам оценочной деятельности предъявляются некоторые требования. Они заключаются в следующем:

Обязательно соблюдение законов РФ в отношении оценочной деятельности.
Наличие государственной регистрации в качестве ИП или юрлица.
У физлица необходимо наличие документа об образовании в сфере оценочной деятельности.
Для юридического лица обязательным является наличие не менее одной штатной единицы в качестве работника, для которого данная организация является основным местом работы, а также обязательно наличие документа об образовании, который является подтверждением получения профессиональных знаний в сфере оценочной деятельности согласно программам обучения высшего или дополнительного образования, программ профессиональной переподготовки работников, согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности.

В качестве объекта оценки может выступать любой объект собственности (компания, бизнес, предприятие как имущественный комплекс, активы и т.п.) в совокупности с правами, которые имеет на данную собственность их владелец.

Классификация объектов оценки

Движимые и недвижимые объекты.
Объекты интеллектуальной собственности.
Компания как объект оценки.

Все группы объектов имеют общие технико-экономические параметры, а также свои особенности, которые напрямую зависят от специфики их создания и эксплуатации.

Объекты оценки могут быть представлены на открытом рынке через публичную оферту.

Объектами оценки также могут быть: отдельные материальные объекты; совокупность вещей, которые вместе составляют имущество лица, предприятия и т.п.; права на имущество или отдельные вещи из его состава; права требования, обязательства; работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательно завизирована возможность их участия в гражданском обороте.

В основе оценки объектов недвижимости лежит конкретный набор оценочных принципов, который был разработан профессиональными оценщиками. Ряд последовательных шагов даёт возможность очень точно установить стоимость объекта оценки с учётом многих факторов.

Оценка объектов недвижимости – это установление денежного эквивалента их стоимости.

Оценка объектов недвижимости представляет собой процесс, который приведён к определённому типу операций (продажа, залог, налогообложение и т.п.), участникам (собственники и оценщик), дате (действительна в ограниченный период времени) и связанный с конкретным объектом недвижимости, находящемся в определённом окружении.

У оценки объектов недвижимости несколько целей: для заключения сделок, для налогообложения, для государственного или муниципального управления.

Цели оценки объектов недвижимости могут быть различными. Самые основные перечислены ниже:

Учёт объектов недвижимости, которыми располагает физическое или юридическое лицо, а также переоценка основных фондов организаций и предприятий.
Учёт накопленного износа объекта недвижимости.
Привлечение инвестиций для развития объектов недвижимости.
Для установления статуса банкрота или обеспечения процедуры антикризисного управления.
Приватизация объектов недвижимости разной формы собственности: государственной или муниципальной.
Заключение договоров на совершение сделок с недвижимостью между физическими и юридическими лицами.
Страхование, оформление залогов.
Установление налогооблагаемой базы.
Принятие правильного решения относительно делового партнёрства.

Процедура оценки обязательна при заключении брачных договоров или при разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них. Также оценка объектов недвижимости обязательна при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей. Обязательную оценку проводят при передаче государственной собственности в доверительное управление. Кроме того, оценка объектов недвижимости необходима при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств.

Виды оценки объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости может быть ретроспективной, на конкретную дату в прошлом; текущей, если это оценка, используемая в оценочной деятельности; перспективная.

Надо отметить, что выделяют некоторые ограничения на осуществление оценочной деятельности. Они заключаются в следующем:

Оценку объекта собственности не может проводить оценщик, который является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица, которое имеет имущественный интерес на данный объект или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Не допустимо вмешательство заказчика или других заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это оказывает негативное влияние на точность итогов оценки.
Размер оплаты оценщика не может зависеть от стоимости объекта, иными словами не должен составлять процент от стоимости объекта.

Законодательство в отношении оценки объектов недвижимости

В качестве законодательной базы, которая регулирует оценочную деятельность в РФ, необходимо принимать Закон "Об оценочной деятельности в РФ", а также федеральные законы, которые принимаются в соответствии с данным законом. Законом об оценочной деятельности определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, которые принадлежат РФ, субъектам РФ или муниципальным образования, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Нормативно-правовые активы, которые регламентируют оценочную деятельность, указаны на рисунке ниже.Следует отметить, что во всех регионах имеются региональные нормативно-правовые акты, посредством которых устанавливается порядок и условия проведения оценки объектов государственной собственности, принадлежащих субъектам РФ, а также прав на данную собственность.

Система контроля и регулирования оценочной деятельности в РФ состоит из нескольких уровней.

Первый уровень. Гражданское и уголовное право, иными словами законодательство общего действия, которое распространяется на всех граждан РФ.

Второй уровень. Законодательство, которое контролирует исполнение оценки объектов недвижимости, которое состоит из Закона "Об оценочной деятельности в РФ", а также всех федеральных законах, которые принимаются на базе основного.

Третий уровень. Подзаконные акты, которые имеют федеральное и местное значение, они исполняются в обязательном порядке.

Четвёртый уровень. Документы профессиональных общественных организаций оценщиков, которые применяются как обязательное только для членов конкретной организации.

Пятый уровень. Личные нравственные и профессиональные стандарты поведения конкретного оценщика, не носящие обязательный характер для иных лиц.

Стоит отметить особую роль в нормативно-правовом регулировании оценочной деятельности Совета по оценочной деятельности. Этот Совет является частью Минэкономразвития РФ. Регулятором его деятельности выступает Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ"".

Кроме всего прочего, важно сказать о том, что согласно закону об оценочной деятельности сильным звеном представляются саморегулируемые организации оценщиков. Они являются представителями интересов всех членов профессионального сообщества и берут на себя ответственность за соблюдение их членами требований законодательства РФ в отношении оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе правил деловой и профессиональной этики.

СРОО – это некоммерческая организация, которая создана специально для регулирования и контроля оценочной деятельности, она входит в состав Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков и объединяет в себе на условиях членства порядка 300 физических лиц.

Национальный совет по оценочной деятельности в РФ был создан с целью обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам касательно регулирования их работы, координации действий СРОО, а также их взаимодействия с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти всех субъектов Российской Федерации, в том числе с потребителями СРОО. Национальный совет по оценочной стоимости был создан 04.08.2008 г.

Ассоциация "Национальный совет по оценочной деятельности" или НСОД – это объединение СРОО, в состав которого входят 14 саморегулируемых организаций, объединяющих порядка 20 000 оценщиков, ведёт свою деятельность в 85 субъектах РФ, в том числе в Крыму.

НСОД представляет собой регулятор оценочной деятельности, который наделён полномочиями федерального закона, его основные функции заключаются в следующем:

Определяет общие подходы осуществления оценочной деятельности.
Формирует федеральные стандарты оценки.
Представляет интересы СРОО в различных органах государственной власти.
Определяет векторы развития в отношении вопросов выработки государственной политики в сфере оценочной деятельности.
Устанавливает стандарты предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности.
Занимается реализацией экспертизы нормативно-правовых актов РФ, регулирующих оценочную деятельность.
Защищает права и законные интересы СРОО.
Распределяет входящие обращения, ходатайства, жалобы СРОО, которые поступают от потребителей услуг в сфере оценочной деятельности и оценщиков.

Надзор за деятельность СРОО

Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ осуществляет надзорную деятельность в отношении СРОО посредством проведения плановых и внеплановых проверок. Данный Совет имеет следующие функции:

Выработка государственной политики в сфере оценочной деятельности.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.
Определение федеральных стандартов оценки.
Одобрение в порядке согласования с Правительством РФ образовательных программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ Единого государственного реестра СРОО.
Контроль выполнения СРОО требований Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ"".
Подача заявлений в суд об исключении СРОО из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Проверяют деятельность СРОО один газ в год. Для этого специально разрабатывается план проверок, который утверждается уполномоченным федеральным органом. Внеплановую проверку можно провести только посредством получения разрешения на внеплановую проверку от федерального органа через подачу заявления в уполномоченный федеральный орган. В процессе проверки деятельности СРОО уполномоченный федеральный орган имеет право на получение информации о денежной оценке её компенсационного фонда от специализированного депозитария, который заключает депозитарный договор с СРОО. Уполномоченный федеральный орган обязан не позднее трёх дней со дня принятия решения уведомить письменно о принятом решении.

Если такое заявление было направлено в уполномоченный федеральный орган, то он не имеет право на протяжении двух месяцев исключать СРОО из Единого государственного реестра по указанному в заявлении основанию. По прошествии данного срока СРОО должно представить доказательную базу об устранении выявленного несоответствия, иначе уполномоченный государственный орган должен обратиться в арбитражный суд и потребовать исключения СРОО из Единого государственного реестра.

Считать СРОО исключённым из Единого государственного реестра можно с даты вступления в законную силу данного решения арбитражного суда.

Оценщики, которые состояли членами СРОО, исключённой из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, имеют полное право на вступление в другие СРОО. Если на протяжении трёх месяцев с даты исключения СРОО из Единого государственного реестра оценщики, которые были её членами на вступили в иные СРОО, то они наделены правом вести оценочную деятельность исключительно по договорам, которые были заключены до даты исключения СРОО.

В настоящее время саморегулируемые организации оценщиков ведут активную деятельность и постоянно развиваются. Таки, государство имеет виды на то, чтобы предоставить им полномочия в выполнении процедуры аттестации и отзыва аттестатов у специалистов в сфере оценочной деятельности. Также государство намерено дать возможность саморегулируемым организациям придавать отдельным правилам оценки СРОО обязательный характер после их одобрения Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности и РФ, в том числе способствовать развитию процесса добровольной сертификации услуг оценщиков.

В 2005 г. был сформирован Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности, который представляет собой весьма эффективный механизм, способствующий взаимодействию Минэкономразвития и сообщества профессионалов. Основная его цель состоит в совершенствовании государственной политики в области оценки собственности. Более того, его планируют привлекать к обсуждению вопросов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности федеральных органов исполнительной власти, общественных организаций и потребителей оценочных услуг.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли".Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно - выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1.Отсутствие методологической базы;

2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3.Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6.Отсутствие единых стандартов оценки.

Литература.

1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Практическое задание.

Практическая ситуация № 8

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094.

Определим восстановительную стоимость объекта недвижимости по формуле:

где Ф в2010 – восстановительная стоимость;

Ф смр. 1991 – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

– индекс перевода цен стоимости на дату оценки.

История оценочной деятельности в России

. всю концепцию оценочной деятельности в России. 1.3.2. Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской .

Роль и место оценочной деятельности в экономике России

. в оценочной деятельности 2.1. Методы применяемые в оценочной деятельности…………………………………28 2.2. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской федерации…………..39 2.3. Перспективы развития оценочной деятельности в России .

Основы оценочной деятельности

. решение, что оптимальным органом контролирующим оценочную деятельность в России, является Министерство экономического развития и торговли .

Оценочная деятельность. Методы оценки стоимости недвижимости

. становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания . Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в .

Этапы становления профессии оценщика в России

. социалистической экономике. Датой официального начала оценочной деятельности в России можно считать 8 июня 1893 . Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловлено возвращением страны к рынку. Возрождение оценочной деятельности в России датируется .

Е.И. Тарасев ич. Оценка недвижимос ти.//С-Пб.: Изд-во СПбГТ У, 19 97. С.12.

А.А. Русов. Краткий обзо р раз вития русской оцено чной статистики// Киев, 1913. С.23.

соотве тству ющих мероприятий по изучен ию свойств

недвижи мости разных типов. Работа по учету и оценке

недвижи мости должна была выполнят ься на уровне земских

и городс ких органов самоуправл ения, поэтому актуальной

стала задача по созданию новог о направления статистики

С самого начала сво его су ществования город ские и

земские управы начали вести учет недвижимых имуществ.

Для определения ценности земель применяли установленную

цену выкупа земли крестьянами, а оце нка горо дск ой

недвижи мости производил ась на основа нии показаний

владел ьцев . С увеличением объема работы в некоторых

земствах стали создавать специальные статист ические бюро,

обществе нности к вопросам оценочн ой статистики. Выход

"Пол ожения о земских учреждениях" вызвала российской

обсуж дение вопросов необх одимос ти развития самопознан ия

статистические съезды в Одессе (1865, 1868), Вил ьно (1869),

принципах справедливо го налого об ло жения недвижимо го

имущества. В "Русск ом Вестнике" в 1876 году подроб но

излагались результаты кадастровых работ в Пруссии (1861-

В это же время, то есть в 70-80 годы XIX века, начинается

постепен ное статист ическое исследова ние недвижи мого

Моск овск ой и Черниговск ой (1876), Тве рской (1 871), Пермской

(1876), Тул ьск ой и Новго род ско й (1878), Харьковск ой и

Тамбовс кой (1880), Екатеринославской, Курско й, Рязанской и

Орловск ой, Смо ленск ой, Тавриче ской (1884), Пермской (1885),

оце нки, работы провод ились только в Черн игов ской ,

выделения характерных статистических признаков для

оце нки массы индивид уальных имуществ, р азработки новых

полу чения оценоч ных сведений , была "Программа для

статистико-эко номи ческог о изуч ения Черниговской

губе рнии", разработанная Черниговско й губернской земской

управой в 1 876 году . Несомненным является факт, что эта

програ мма явилась свое образной исторической вехой,

отметившей начало новой нау ки — оц еноч ной с татистики.

Главной ос обенно стью Черниговс кой прог раммы бы ла

тщательная подгот овка и разработка перечня сведений,

необхо димых для оценки недвижим ости. Вся программа была

А.А. Русов. Краткий обзор развития русской оц еночно й статистики// Киев, 19 13. С.25.

Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка является новым научно-методическим направлением экономической науки, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. Актуальность темы обусловлена тем, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики.
В связи с тем, что отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

Содержание

Введение ……………………………………………………………………………..3
1 Сущность и история возникновения оценочной деятельности …………. 4
1.1 Сущность оценочной деятельности ……………………………………………4
1.2 История оценочной деятельности в России…………………………………. 6
1.3 Принципы и методы оценки объектов недвижимости ……………………. 9
2 Методические аспекты оценки объекта недвижимости……………………….15
2.1 Последовательность определения стоимости объекта оценки…………. 15
2.2 Расчет стоимости объекта недвижимости…………………………………….19
2.2.1 Расчет стоимости объекта методами затратного подхода …………. 19
2.2.2 Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода …………..21
2.2.3 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода…………………23
3 Перспективы и направления развития оценочной деятельности …………….26
Заключение …………………………………………………………………………28
Список использованных источников……………………………………………. 29

Работа состоит из 1 файл

История ОД.doc

1 Сущность и история возникновения оценочной деятельности …………. . 4

1.1 Сущность оценочной деятельности ……………………………………………4

1.2 История оценочной деятельности в России…………………………………. 6

1.3 Принципы и методы оценки объектов недвижимости ……………………. 9

2 Методические аспекты оценки объекта недвижимости……………………….15

2.1 Последовательность определения стоимости объекта оценки………….. . 15

2.2 Расчет стоимости объекта недвижимости…………………………………….19

2.2.1 Расчет стоимости объекта методами затратного подхода …………. 19

2.2.2 Расчет стоимости объекта методами сравнительного подхода …………..21

2.2.3 Расчет стоимости объекта методами доходного подхода…………………23

3 Перспективы и направления развития оценочной деятельности …………….26

Список использованных источников……………………………………………. 29

Актуальность темы обусловлена тем, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики.

В связи с тем, что отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.

Успешно функционируют саморегулируемые организации оценщиков, ими были приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию

Целью написания курсовой работы является изучение теоретических аспектов истории становления оценочной деятельности в Российской Федерации.

Исходя из поставленной цели были определены следующие задачи:

- Рассмотреть сущность и историю возникновения оценочной деятельности

- Охарактеризовать методические аспекты оценки объектов недвижимости

- Изложить проблемы развития оценочной деятельности и основные

направления её развития

1 Сущность и история возникновения оценочной деятельности

1.1 Сущность оценочной деятельности

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Сущность оценочной деятельности:

Рыночная экономика отличается динамизмом, поэтому время - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы.

Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

Другим существенным фактором оценки в условиях рынка выступает риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Рыночная стоимость - определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в выбранной валюте, так как это позволяет провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

1.2 История оценочной деятельности в России

В России история развития оценочной деятельности, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный, которые разделяет примерно семидесятилетний промежуток существования советской власти и СССР.

Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относится к XVII веку. Вначале XIX в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.

В ходе оценочных работ первой половины XIX века важное место занимала не только оценка земли, но и ее переоценка, временные границы между которыми обычно лежали в пределах 10 лет.

С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка недвижимости. Новым подходом к оценке земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становилось недвижимые имущество. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.

С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение земской оценочной статистики, включавшей статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.
Для этого были разработаны методы:

- определения характерных статистических параметров для массовой оценки;

- сбора и анализа массовых оценочных данных.

Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям. А с 1874 г. в практику оценочно - статистических работ вводится экспедиционный способ.
Земская статистика дает возможность не только показать плательщику налогов конкретную цифру оценки земли, но и убедить его в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов.

Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 г. и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ земельной собственности, а также других видов недвижимости.

Вместе с тем, изучение исторических материалов свидетельствует о существовании оценочной деятельности в России задолго до этого. Так, формирование предпосылок для возникновения оценочной деятельности началось еще в XV веке. В те времена объектом оценки в основном выступали земельные участки при распределении владельцев на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. При этом писцами и подьячими, которых с большой долей условности можно считать первыми оценщиками, составлялись писцовые книги по результатам описи земель. Описание земли было достаточно условным, по которому невозможно было установить характеристики земельных участков. Лишь в XVII веке в оценке земель проявляются элементы системного подхода, начинается учитываться правовой статус земель, количество крестьянских дворов, качество и назначение земель. Примечательно, что земли оценивались вместе с прикрепленным к ним зависимым крестьянством.

Иными словами, можно предположить, что оценщик нес материальную ответственность за заключение сделки по той стоимости, которую он сам определял. Учитывая целевую ориентацию сделки, оценщику предстояло не столько определить объективную стоимость объекта, сколько цену с учетом всех особенностей сделки, включая условия ее заключения, характеристик объекта, а также обоюдных интересов участников сделки. Таким образом, в результате получалась некая величина, характеризующая цену данной конкретной сделки с учетом интересов всех сторон.

Указанный распорядительный документ обозначил первый шаг от установления цены к определению независимой объективной стоимости. С оценщика снимается ответственность за заключение сделки и накладывается новая под угрозой штрафа – определение объективной стоимости.

Главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.

Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения.

Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Функции непосредственной оценки имущества были возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях.

Постепенное промышленное развитие России, а также укрепление торговых отношений, определили появление новых видов и форм оценок. С вовлечением в объекты оценки машин и оборудования, большое внимание стало уделяться такому фактору, как износ.

Начало XX века характеризуется периодом активной работы по переоценке недвижимого имущества. Так, первая массовая переоценка проведена в 1901 году, в 1910 – переоценка основных производственных фондов. Планировалось проведение переоценки недвижимости в 1914 году, но она не состоялась в связи с началом Первой мировой войны.

1917 год в России ознаменован сменой власти, методологическое развитие оценочной деятельности в направлении, принятом до 1914 года было приостановлено. Оценка рыночной стоимости оказалась не востребована, так как страна отказалась от рыночных отношений и частной собственности.

В СССР проводились полные генеральные переоценки, целью которых было изучение основных фондов страны, приведение балансовой стоимости объектов основных фондов в соответствие с установленными нормативами затрат на их производство и восстановление. Так, например, первая переоценка основных производственных фондов была проведена в 1935 году.

Функции по решению практически всех вопросов, связанных с инвентаризацией, оценкой, переоценкой и регистрацией основных фондов были возложены на региональные отделения Бюро технической инвентаризации. Так как данная работа носила узкую целевую направленность, оценочная деятельности фактически не развивалась.

Новый импульс развития оценочная деятельность получила с переходом от плановой социалистической экономики к рыночной. Сейчас можно с уверенностью заявлять о начале новой эпохи в развитии оценочной деятельности в России.

Современный этап развития оценочной деятельности в России условно можно разделить на шесть периодов.

В период с 1991 по 1993 год в России произошли события, которые явились предпосылками для зарождения института независимой оценки. Это было связано с началом приватизации государственной собственности и прекращением государственного регулирования цен. Данный этап характеризуется отсутствием профессиональных кадров в этой области, а также каких-либо стандартов и методических рекомендаций. Оценка имущества проводилась работниками БТИ, экспертами страховых компаний, аудиторами, независимыми экспертами. В качестве основы для оценки использовались Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки, Единые стандарты профессиональной практики оценки США и так далее.

Период с 1998 по 2006 год можно охарактеризовать как этап усиления государственного регулирования оценочной деятельности, выраженного в форме лицензирования. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 № 258 утверждено Положение о лицензировании оценочной деятельности, устанавливающее ее жесткое централизованное регулирование, которое, впрочем, впоследствии было отменено с одновременным принятием нового положения. Заметим, что попытка установления системы лицензирования была предпринята столичной властью еще в 1997 году, однако система лицензирования просуществовала менее года. В 1999 году была предпринята повторная попытка введения лицензирования, которая сопровождалась закреплением основ аккредитации уполномоченных оценщиков. Однако соответствующее распоряжения Мэра Москвы также было отменено решением Верховного Суда Российской Федерации в марте 2001 года как противоречащее действующему законодательству.

С 2008 года по настоящее время – окончательное закрепление саморегулирования оценочной деятельности, выраженное, в частности, в передаче ряда функций, в том числе разработки федеральных стандартов оценки, Национальному совету по оценочной деятельности. Государство все больше выступает в роли участника рынка оценочных услуг, а не его регулятора.

Таким образом, вопреки сложившемуся убеждению, исторический анализ показывает, что отечественная оценка существует несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды формы, подходы и методы. Применяемые ранее нормы оценки послужили прототипами современных организационно-методических основ оценочной деятельности. Пройденный государством и оценочным сообществом путь развития оценочной деятельности является бесценным опытом, выявившим и определившим традиции и историческую предопределенность развития с учетом особенностей России как государства. Исторический опыт, несомненно, должен служить базой для дальнейшего развития системы оценки в России.

1. Горб-Ромашкевич Ф.С. Очерки по истории, теории и практике податной оценки недвижимых имуществ. – СПб., 1905

3. Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. Том 2. - СПб.: Издание книгопродавца-типографа М. О. Вольфа, 1881. – 810 с.

4. Залавская О.М. Правовое регулирование оценочной деятельности: автореферат дис. … кандидата юридических наук: 12.00.03 / Волгоградская академия МВД России. – Волгоград, 2005

5. Полное собрание законов Российской империи, том 10, 1731-1739 гг.

6. Полное собрание законов Российской империи, том 11, 1740-1743 гг.

7. Полное собрание законов Российской империи, том 13, 1749-1753 гг.

8. Полное собрание законов Российской империи, том 19, 1770-1774 гг.

9. Полное собрание законов Российской империи, том 33, 1815-1816 гг.

Основные термины (генерируются автоматически): оценочная деятельность, Россия, российская федерация, оценка, недвижимое имущество, оценщик, время, оценка имущества, оценка недвижимости, цена.

Читайте также: