Методы оценки недвижимости реферат

Обновлено: 30.06.2024

в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной

регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс,

2) предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;

5) применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;

6) согласование результатов, полученных при различных подходах;

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости,

используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных

участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда

факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее

приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется

достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир

на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод

прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на

"пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки

необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из

методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того,

чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта

недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости –

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и

практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять

стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число

методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных

различными методами, значительно возрастет вероятность получить более

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три

подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на

строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной

стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются

приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта

недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных

метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках

доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных

метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного

подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод

прямого сравнительного анализа продаж (далее –метод анализа продаж)

заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов

недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с

оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости

основан на принципе замещения , который гласит: покупатель не купит объект

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Основной целью данной работы является изучение особенностей оценки недвижимости и основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки.

Содержание работы

1 Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки

2 Особенности оценки недвижимости

Содержимое работы - 1 файл

эк. недвижимости.docx

1 Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки

2 Особенности оценки недвижимости

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать. Оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а ,следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, эксперт-оценщик. В соответствии с растущими потребностями разработаны законодательные и методические основы новой области экономики - оценки собственности.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге-оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

1 Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки

Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса - затратный, доходный и сравнительный. Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

В практике операций с оценкой бизнеса встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке бизнеса и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицируют ситуации оценки с использованием и т.д. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основывается на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продаётся и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода не является основной для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому рынку, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все подходы к оценке бизнеса должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Все подходы к оценке бизнеса предполагают использование в работе присущих именно данному подходу методов.

Доходный подход к оценке бизнеса предусматривает использование метод капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

В затратном подходе к оценке бизнеса используются:

метод чистых активов;
Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска.
метод ликвидационной стоимости.
При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются:
метод рынка капитала;
Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать.
метод сделок;
Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска.
метод отраслевых коэффициентов.

Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия - аналога, которое должно относиться, к тому же типу, что и оцениваемое предприятие. Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее "взвешивания" оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких "взвешенных" оценок. При этом весомые коэффициенты значимости оценок, в принципе допустимы в данной ситуации, методом оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер - определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами (экспертами).

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными.

Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Читайте также: