История развития оценочной деятельности в россии реферат

Обновлено: 04.07.2024

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли".Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно - выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1.Отсутствие методологической базы;

2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3.Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6.Отсутствие единых стандартов оценки.

Литература.

1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Практическое задание.

Практическая ситуация № 8

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094.

Определим восстановительную стоимость объекта недвижимости по формуле:

где Ф в2010 – восстановительная стоимость;

Ф смр. 1991 – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

– индекс перевода цен стоимости на дату оценки.

История оценочной деятельности в России

. всю концепцию оценочной деятельности в России. 1.3.2. Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской .

Роль и место оценочной деятельности в экономике России

. в оценочной деятельности 2.1. Методы применяемые в оценочной деятельности…………………………………28 2.2. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской федерации…………..39 2.3. Перспективы развития оценочной деятельности в России .

Основы оценочной деятельности

. решение, что оптимальным органом контролирующим оценочную деятельность в России, является Министерство экономического развития и торговли .

Оценочная деятельность. Методы оценки стоимости недвижимости

. становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания . Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в .

Этапы становления профессии оценщика в России

. социалистической экономике. Датой официального начала оценочной деятельности в России можно считать 8 июня 1893 . Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловлено возвращением страны к рынку. Возрождение оценочной деятельности в России датируется .

ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

Разработка и применение методик проведения оценки недвижимости не новая для России сфера деятельности.История развития оценочной деятельности началась приблизительно в тоже время, что и история всего рынка недвижимости в России, со второй половины XIX века, и условно разделяется на два периода: дореволюционный и современный (который включает и промежуток существования советской власти и СССР).

Оценочная деятельность в Российской Империи

С отменой крепостного права в 1861 г. в России создавались условия и необходимость проведения кадастровых работ, частью которых являлась оценка недвижимости. Имущественные отношения становились фактом, в точности установления которого было чрезвычайно заинтересовано государство, ведь земские бюджеты формировались за счёт становления недвижимого имущества – предметами налогообложения. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.

Кадастровый учет, и сопутствующую ему оценку предусматривало "Положение о земских учреждениях" 1864 г. В принципе земская реформа 1864 г. была направлена на организацию местного самоуправления таким образом, чтобы они самостоятельно занимались решением хозяйственных вопросов в регионах. Оценочная деятельность была также отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Именно под руководством земств в 1860-1880-х г. были осуществлены огромные масштабы оценочных работ в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.

С появлением земской оценочной деятельности возникла и такая область работ, как земская оценочная статистика, включающая статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. Для этого даже были разработаны методы:

определения характерных статистических параметров для массовой оценки;

сбора и анализа массовых оценочных данных.

Сбор сведений оценки осуществлялся с помощью опросных листов, что рассылались по уездам, волостям и даже отдельным крупным домовладениям, а с 1874 г. в эту практику вводится ещё и экспедиционный способ.

Таким образом, земская статистика дала возможность доступно показать налогоплательщику конкретный результат оценки земель и убедить в его правильности.

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости происходила следующим образом: по требованию земской управы владелец был обязан сообщать сведения о составе, ценности и доходности имущества, подтверждая соответствующими документами. Данные владельцев проверялись страховыми и кредитными учреждениями, а также статистикой продаж и арендной платы. И на основании полученных материалов – земская управа производила расчёт доходности и сообщала о нём владельцу. В конце работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, гарантируя контроль общественного мнения.

Характерной чертой методик оценки земли конца XIX - начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.

Оценка же объектов недвижимости на городских территориях, согласно инструкции министерства финансов от 8 июля 1894 г. состояла из двух частей: установление ценности земельного участка и определение стоимости построек, расположенных на этом участке. Для целей этих работ в городах и других населённых пунктах проводилась перепись всего недвижимого имущества с указанием стоимости (по показаниям владельца), суммы страховки, купли-продажи, залога и т.п. Однако применять эти показания для оценки объектов с неизвестной стоимостью было нельзя, проводить аналогию не позволяет тот факт, что в большинстве случаев характеристики объектов не совпадали. Поэтому, чтобы использовать данные переписи, из общей стоимости объекта выделяли стоимость элементов, составляющих объект, а затем применяли эти элементарные величины для оценки объектов с неизвестной стоимостью. Также стоимость некоторых элементов объекта недвижимости можно было определить с помощью нормативно-справочных данных, установленных на основании местных исследований.

Сам предмет налогообложения и оценки начинает включать в себя разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности предназначенное под производство. Именно индустриализации конца XIX века обязаны появлением новых видов и форм оценки. Быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленности и их (уставного капитала) парка машин и механизмов - дали иное направление развития оценочных работ. Потому что в хозяйственной практике возникала необходимость провести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования. С более уверенным обоснованием механизированных орудий труда в сфере производства, государство начало облагать налогами владельцев этих машин и оборудования, приносивших определенный доход.

Учитывая эти факты, была выявлена необходимость иметь при губернском земстве специалистов, обладающих знанием и опытом работы с данными по оценке, чтобы консультация и указаниями таких лиц пользовались уездные управы при проведении оценочных работ на местах, этим самым приводя оценочные работы в необходимое единообразие. С самого возникновения оценочных работ, на оценщиков возлагались определенные обязанности и ответственность. К примеру, оценщик, как третья незаинтересованная сторона, не должен преследовать личных интересов и объективно относиться к выполнению своей работы. Также было важно придерживаться утвержденных правил оценки, анализировать, делать выводы в доступной для заказчика форме, чтобы он сам мог убедиться в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов.

Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России были уже разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.

Отдельные статистические отделения городских управ в ходе обработки данных могли заниматься решением весьма сложной задачи - выявлением основных и дополнительных факторов, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными факторами. Результаты этих статистических исследований позволили выявить сильное влияние местоположения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже на рубеже XX века было определено, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.

Анализ, как сильных, так и слабых сторон оценочной практики в дореволюционной России представляет большой интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки [4].

Оценочная деятельность в СССР

Приход к власти большевиков и установление советской власти, способствовал в 1917 г. ликвидации частной собственности на объекты недвижимости и средства производства, после чего оценочная деятельность утратила общественный интерес. По сути, применялисьтолько отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.

Однако необходимость государственного управления имуществом позволило развиваться профессиональной системе норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия деятельности. Одним из таких документов для оценочной деятельности являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для всеобщего применения в 1955 г.

В советский период (1918 - 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики, и не имевшей ничего общего условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.

Оценочная деятельность в наше время

Оценочная деятельность на российском рынке, можно сказать, возобновилась примерно 12 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место среди совершенно новых профессий, появление которых произошло в связи с развитием рынка в России.

Нужно сказать, что современный этап развития оценочной деятельности по большей части напоминает период, уже пройденный Россией в конце позапрошлого века. Поэтому изучение того периода поможет избежать совершения старых ошибок.

Подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.

Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 - 1997 гг., в процессе которой, для определения рыночной стоимости имущества предприятий, привлекались независимые экспертные организации.

Развитие оценочной деятельности наглядно прослеживается в наблюдениях за созданием и развитием фирм, занимающихся оценкой. Изначально, основная масса оценщиков представляла собой специалистов, задачей которых была оценка квартир и автомобилей, то есть тех объектов собственности, которые наиболее широко участвовали в процессе купли-продажи на развивающемся рынке. Как бы то ни было, проведение приватизации не вызвало большой потребности в оценке у населения. Чего не скажешь об общественной популярности оценочной деятельности во второй половине 90-х годов.

По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество экспертных компаний предоставляли услуги по оценке.

Но также часто требуется выполнение работ по оценке отдельных объектов собственности, таких как объекты недвижимости или дорогостоящее оборудование, не имеющее рыночных аналогов.

Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.

В основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, поэтому на оценщика, как правило, возлагается задача найти наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем рыночная стоимость и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.

На первый взгляд, при определении рыночной цены объекта оценки в качестве аналогов можно принять суммы предыдущих сделок с подобными объектами, однако это не верно, т.к. цена сделки не характеризует интересы продавца и покупателя.

Если говорить о стоимости основных фондов предприятий, то в практике нашей страны наиболее распространённым является балансовая, то есть та стоимость, по которой имущество числится в бухгалтерском учете и является базой для налогообложения на имущество предприятия. Такой порядок действовал ранее, объекты основных средств, находящихся на балансе предприятий, ежегодно переоценивались по установленным коэффициентам, и только с 1995 г., было разрешено для проведения переоценок привлекать ещё и экспертов [4].

Поэтому введение в 2014 году кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по объектам недвижимости, принадлежащим юридическим и физическим лицам, по результатам работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства, проведённых по всей территории страны в 2010-2012 гг. – стало следующим важным шагом в реформировании системы имущественного налогообложения России, затронет интересы практически всех физических лиц-собственников квартир и индивидуальных жилых домов. 28 субъектов РФ вводят эти изменения уже с 2015 года[2] [3].

С 2016 года к этим 28 субъектам должны присоединиться ещё 21субъект, в которых также в качестве налоговой базы на имущество физических лиц выступает кадастровая стоимость.Также к 2016 году в 38 субъектах страны должны быть введены особенности налогообложения налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости.

Согласно требованиями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) субъектами Российской Федерации устанавливается единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогам на имущество физических лиц и организаций исходя из кадастровой стоимости. Все субъекты Российской Федерации до 2020 должны перейти на исчисление кадастровой стоимости по указанным налогам от кадастровой стоимости[1].

Подходя к концу этой статьи, можно заключить, что такая сложная и прогрессивная наука, как оценочная деятельность, появилась в нашей стране достаточно давно, ещё в конце XIX века и развивалась по мере возрастающих к ней требований собственников различных объектов оценки. Эта деятельность изменялась и преобразовывалась вместе с социально-экономическими и историческими изменениями, но никогда не прекращала своего существования. В России за последние 10 лет (после тяжёлых для неё советских времён ) оценочная деятельность, вместе с развитием рынка, прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике . Результаты независимой оценочной деятельности являются информационной основой для принятия эффективных решений, как частными лицами, так и государственными органами, что также обеспечивает защиту имущественных прав участников гражданских отношений. Это делает оценочную деятельность важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике страны.

Но, вместе с востребованностью оценки, растут и требования к качеству работы оценщика. В дальнейшем, решение, этой ключевой для всей сферы деятельности задачи, будет осуществлено при тесном взаимодействии государства, специалистов-оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

Список литературы

Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ : [ред. от 24.11.2014]. В 2 ч. Ч. 1. – Режим доступа :КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 140 с.

Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : учебное пособие / А. В. Пылаева – Нижний Новгород : ФГБОУ ВПО НГАСУ, 2015. – 175 с.

Ронова, Г. Н. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ : учебно-методический комплекс /Г.Н. Ронова Т.В. Кузьмина. –М.: Изд. Центр ЕАОИ. 2008. – 253 с.

Слугин О.В. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие / О.В. Слугин, Н.Л. Еберзина. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2004. – 84 с.

Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка является новым научно-методическим направлением экономической науки, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.
Актуальность темы обусловлена тем, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики.
В связи с тем, что отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

Содержание

Введение………………………………………………………………………….3
I. История оценочной деятельности……………………………………………4
II. Возрождение оценочной деятельности…………………………………….8
III.Саморегулирование оценочной деятельности……………………………10
IV. Лицензирование оценочной деятельности……………………………….12
V. Изменения в оценочной деятельности…………………………………….14
VI. Проблемы оценочной деятельности……………………………………. 19
Заключение…………………………………………………………………. 20
Список использованной литературы………………………………………….22

Вложенные файлы: 1 файл

История развития оценочной деятельности в России.docx

I. История оценочной деятельности……………………………………………4

II. Возрождение оценочной деятельности…………………………………….8

III.Саморегулирование оценочной деятельности……………………………10

IV. Лицензирование оценочной деятельности……………………………….12

V. Изменения в оценочной деятельности…………………………………….14

VI. Проблемы оценочной деятельности……………………………………. 19

Список использованной литературы………………………………………….22

Актуальность темы обусловлена тем, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики.

В связи с тем, что отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

Предметом исследования являются экономические отношения, направленные на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Целью написания настоящего реферата является изучение теоретических аспектов истории становления оценочной деятельности в Российской Федерации. Исходя из поставленной цели были определены следующие задачи: • Выявить основные предпосылки становления оценочной деятельности в России

• Кратко рассмотреть развитие оценочной деятельности в России

В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения, и частично - переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки. В Нижегородской губернии в основу оценки земель были положены естественноисторические исследования почв, выполненные В.В. Докучаевым (классификации почв по физико-механическим и химическим показателям). В то же время в Херсонской губернии впервые была сделана попытка учета климатических факторов при оценке земли, в частности, засухи.

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости. "Городовое положение" 1870 года уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости, а при невозможности определить доход налог рассчитывался исходя из материальной стоимости.

Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Однако в 1892 году была избрана новая оценочная комиссия, состав которой был усилен профессорами высших учебных заведений города Харькова. Кроме этого, для общей координации хода оценочных работ был создан наблюдательный совет.

Вся недвижимость была разделена на восемь типов:

- жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

- торговые помещения (теплые и холодные);

- фабрики и промышленные объекты;

- доходные и промышленные сады;

- огороды, поля, сенокосы, пустыри и выгоны.

Статистическая обработка информации позволила оценочной комиссии разделить все городские домовладения на двенадцать типов. Было проведено также деление города на разряды местностей по средней арендной плате за одну комнату, а так как эти разряды встречались вперемежку, то вся территория была предварительно разбита на 54 района.

Результаты оценки городской недвижимости в Харькове, также как и результаты оценки земель Нижегородской губернии, позволили сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, которые впоследствии только уточнялись и дополнялись.

8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А.И.Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации. Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.

Таким образом, в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность поку-паемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов, в 90-ые годы в России начал образовываться новый финансовый институт - независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Госкомстата или независимые оценщики, привлекаемые именно на период отчетности. Однако после 1917 года вместе с ликвидацией частной собственности на землю и имущество интерес к оценочной деятельности был утрачен.

II. Возрождение оценочной деятельности.

Оценочная деятельность в России получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов. Кроме того, введение Госкомстатом РФ с 1 января 1995 г. обязательной переоценки основных фондов предприятий с разрешением привлекать для этого независимых экспертов вызвало повышение спроса на специалистов по оценочной деятельности. В мае 1993 г. независимые оценщики страны объединились в Общество оценщиков (РОО), одной из важнейших задач которого стала подготовка кадров по оценке. Первоначально наиболее интенсивно велось обучение оценщиков недвижимости и бизнеса, в дальнейшем круг специальностей расширился. В июле 1998 г. Государственной думой был принят закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними.

III.Саморегулирование оценочной деятельности.

В последнее время стала возрастать роль саморегулируемых организаций, которые являются важнейшим элементом регулирования отношений на рынке во всех современных государствах с развитой экономикой.

В Федеральном законе от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ идет речь о саморегулируемых организациях оценщиков, но не дается легального определения саморегулируемой организации.

В соответствии с которым, саморегулируемая организация — некоммерческая организация, созданная путем объединения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей и имеющая своей основной целью обеспечение добросовестного осуществления профессиональной деятельности членами саморегулируемой организации. Однако положения данного Федерального закона не применяются к отношениям, связанным с проведением лицензионного контроля.

В настоящее время государственный контроль за деятельностью оценщиков в основном базируется на системе лицензирования деятельности оценщиков.

К недостаткам данной системы можно отнести тот факт, что лицензирование не обеспечивает сплошного контроля за деятельностью всех оценщиков и ориентирована на выборочные проверки деятельности оценщиков. В этой связи представляется правильным, что саморегулируемые организации оценщиков являются необходимым элементом упорядочения отношений на рынке оценочных услуг.

При этом следует отметить, что контроль за деятельностью оценщиков в России, осуществляемый саморегулируемыми организациями, не должен заменять государственного контроля за осуществлением оценочной деятельности, проводимого Минимуществом России. Саморегулируемая организация осуществляет контроль за оценщиками-участниками данной организации исключительно с точки зрения соблюдения ими внутренних стандартов (которые должны быть не ниже государственных) и правил данной организации.

• защищать интересы оценщиков;

• содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

• содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

История оценочной деятельности в России берёт своё начало в XIX в. 08.06.1893 г. Государственный Совет создал "высочайше утверждённые Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами". Данные правила подробно описывали методику оценки, посредством которой происходила процедура оценки оценочными комиссиями. Базировалась методика сугубо на доходном подходе. После того, как в 1917 г. была ликвидирована частная собственность, интерес к оценочной стоимости весьма логично поутих, хотя небольшая часть функций оценки стала выполняться Бюро технической инвентаризации. Возродилась оценочная деятельность в РФ в 1992-1993 гг. Связано это было напрямую с формированием общества оценщиков. Осенью 1993 г. Институт экономического развития провёл в Санкт-Петербурге первый семинар по оценке объектов недвижимости. Этот семинар был организован для того, чтобы зарубежные оценщики могли поделиться опытом и своими знаниями с отечественными оценщиками. Чуть позднее такие семинары состоялись в Москве и Нижнем Новгороде.

В качестве субъекта оценочной деятельности выступают исключительно физические лица, иначе говоря, профессиональные оценщики, которые располагают специфическими знаниями и практическими навыками, входящие в одну саморегулируемую организацию оценщиков и застраховавшие собственную профессиональную ответственность на сумму, не меньшую, чем 30 млн. руб.

Примечательно, что к субъектам оценочной деятельности предъявляются некоторые требования. Они заключаются в следующем:

Обязательно соблюдение законов РФ в отношении оценочной деятельности.
Наличие государственной регистрации в качестве ИП или юрлица.
У физлица необходимо наличие документа об образовании в сфере оценочной деятельности.
Для юридического лица обязательным является наличие не менее одной штатной единицы в качестве работника, для которого данная организация является основным местом работы, а также обязательно наличие документа об образовании, который является подтверждением получения профессиональных знаний в сфере оценочной деятельности согласно программам обучения высшего или дополнительного образования, программ профессиональной переподготовки работников, согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности.

В качестве объекта оценки может выступать любой объект собственности (компания, бизнес, предприятие как имущественный комплекс, активы и т.п.) в совокупности с правами, которые имеет на данную собственность их владелец.

Классификация объектов оценки

Движимые и недвижимые объекты.
Объекты интеллектуальной собственности.
Компания как объект оценки.

Все группы объектов имеют общие технико-экономические параметры, а также свои особенности, которые напрямую зависят от специфики их создания и эксплуатации.

Объекты оценки могут быть представлены на открытом рынке через публичную оферту.

Объектами оценки также могут быть: отдельные материальные объекты; совокупность вещей, которые вместе составляют имущество лица, предприятия и т.п.; права на имущество или отдельные вещи из его состава; права требования, обязательства; работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательно завизирована возможность их участия в гражданском обороте.

В основе оценки объектов недвижимости лежит конкретный набор оценочных принципов, который был разработан профессиональными оценщиками. Ряд последовательных шагов даёт возможность очень точно установить стоимость объекта оценки с учётом многих факторов.

Оценка объектов недвижимости – это установление денежного эквивалента их стоимости.

Оценка объектов недвижимости представляет собой процесс, который приведён к определённому типу операций (продажа, залог, налогообложение и т.п.), участникам (собственники и оценщик), дате (действительна в ограниченный период времени) и связанный с конкретным объектом недвижимости, находящемся в определённом окружении.

У оценки объектов недвижимости несколько целей: для заключения сделок, для налогообложения, для государственного или муниципального управления.

Цели оценки объектов недвижимости могут быть различными. Самые основные перечислены ниже:

Учёт объектов недвижимости, которыми располагает физическое или юридическое лицо, а также переоценка основных фондов организаций и предприятий.
Учёт накопленного износа объекта недвижимости.
Привлечение инвестиций для развития объектов недвижимости.
Для установления статуса банкрота или обеспечения процедуры антикризисного управления.
Приватизация объектов недвижимости разной формы собственности: государственной или муниципальной.
Заключение договоров на совершение сделок с недвижимостью между физическими и юридическими лицами.
Страхование, оформление залогов.
Установление налогооблагаемой базы.
Принятие правильного решения относительно делового партнёрства.

Процедура оценки обязательна при заключении брачных договоров или при разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них. Также оценка объектов недвижимости обязательна при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей. Обязательную оценку проводят при передаче государственной собственности в доверительное управление. Кроме того, оценка объектов недвижимости необходима при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств.

Виды оценки объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости может быть ретроспективной, на конкретную дату в прошлом; текущей, если это оценка, используемая в оценочной деятельности; перспективная.

Надо отметить, что выделяют некоторые ограничения на осуществление оценочной деятельности. Они заключаются в следующем:

Оценку объекта собственности не может проводить оценщик, который является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица, которое имеет имущественный интерес на данный объект или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Не допустимо вмешательство заказчика или других заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это оказывает негативное влияние на точность итогов оценки.
Размер оплаты оценщика не может зависеть от стоимости объекта, иными словами не должен составлять процент от стоимости объекта.

Законодательство в отношении оценки объектов недвижимости

В качестве законодательной базы, которая регулирует оценочную деятельность в РФ, необходимо принимать Закон "Об оценочной деятельности в РФ", а также федеральные законы, которые принимаются в соответствии с данным законом. Законом об оценочной деятельности определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, которые принадлежат РФ, субъектам РФ или муниципальным образования, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Нормативно-правовые активы, которые регламентируют оценочную деятельность, указаны на рисунке ниже.Следует отметить, что во всех регионах имеются региональные нормативно-правовые акты, посредством которых устанавливается порядок и условия проведения оценки объектов государственной собственности, принадлежащих субъектам РФ, а также прав на данную собственность.

Система контроля и регулирования оценочной деятельности в РФ состоит из нескольких уровней.

Первый уровень. Гражданское и уголовное право, иными словами законодательство общего действия, которое распространяется на всех граждан РФ.

Второй уровень. Законодательство, которое контролирует исполнение оценки объектов недвижимости, которое состоит из Закона "Об оценочной деятельности в РФ", а также всех федеральных законах, которые принимаются на базе основного.

Третий уровень. Подзаконные акты, которые имеют федеральное и местное значение, они исполняются в обязательном порядке.

Четвёртый уровень. Документы профессиональных общественных организаций оценщиков, которые применяются как обязательное только для членов конкретной организации.

Пятый уровень. Личные нравственные и профессиональные стандарты поведения конкретного оценщика, не носящие обязательный характер для иных лиц.

Стоит отметить особую роль в нормативно-правовом регулировании оценочной деятельности Совета по оценочной деятельности. Этот Совет является частью Минэкономразвития РФ. Регулятором его деятельности выступает Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ"".

Кроме всего прочего, важно сказать о том, что согласно закону об оценочной деятельности сильным звеном представляются саморегулируемые организации оценщиков. Они являются представителями интересов всех членов профессионального сообщества и берут на себя ответственность за соблюдение их членами требований законодательства РФ в отношении оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе правил деловой и профессиональной этики.

СРОО – это некоммерческая организация, которая создана специально для регулирования и контроля оценочной деятельности, она входит в состав Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков и объединяет в себе на условиях членства порядка 300 физических лиц.

Национальный совет по оценочной деятельности в РФ был создан с целью обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам касательно регулирования их работы, координации действий СРОО, а также их взаимодействия с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти всех субъектов Российской Федерации, в том числе с потребителями СРОО. Национальный совет по оценочной стоимости был создан 04.08.2008 г.

Ассоциация "Национальный совет по оценочной деятельности" или НСОД – это объединение СРОО, в состав которого входят 14 саморегулируемых организаций, объединяющих порядка 20 000 оценщиков, ведёт свою деятельность в 85 субъектах РФ, в том числе в Крыму.

НСОД представляет собой регулятор оценочной деятельности, который наделён полномочиями федерального закона, его основные функции заключаются в следующем:

Определяет общие подходы осуществления оценочной деятельности.
Формирует федеральные стандарты оценки.
Представляет интересы СРОО в различных органах государственной власти.
Определяет векторы развития в отношении вопросов выработки государственной политики в сфере оценочной деятельности.
Устанавливает стандарты предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности.
Занимается реализацией экспертизы нормативно-правовых актов РФ, регулирующих оценочную деятельность.
Защищает права и законные интересы СРОО.
Распределяет входящие обращения, ходатайства, жалобы СРОО, которые поступают от потребителей услуг в сфере оценочной деятельности и оценщиков.

Надзор за деятельность СРОО

Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ осуществляет надзорную деятельность в отношении СРОО посредством проведения плановых и внеплановых проверок. Данный Совет имеет следующие функции:

Выработка государственной политики в сфере оценочной деятельности.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.
Определение федеральных стандартов оценки.
Одобрение в порядке согласования с Правительством РФ образовательных программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ Единого государственного реестра СРОО.
Контроль выполнения СРОО требований Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ"".
Подача заявлений в суд об исключении СРОО из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Проверяют деятельность СРОО один газ в год. Для этого специально разрабатывается план проверок, который утверждается уполномоченным федеральным органом. Внеплановую проверку можно провести только посредством получения разрешения на внеплановую проверку от федерального органа через подачу заявления в уполномоченный федеральный орган. В процессе проверки деятельности СРОО уполномоченный федеральный орган имеет право на получение информации о денежной оценке её компенсационного фонда от специализированного депозитария, который заключает депозитарный договор с СРОО. Уполномоченный федеральный орган обязан не позднее трёх дней со дня принятия решения уведомить письменно о принятом решении.

Если такое заявление было направлено в уполномоченный федеральный орган, то он не имеет право на протяжении двух месяцев исключать СРОО из Единого государственного реестра по указанному в заявлении основанию. По прошествии данного срока СРОО должно представить доказательную базу об устранении выявленного несоответствия, иначе уполномоченный государственный орган должен обратиться в арбитражный суд и потребовать исключения СРОО из Единого государственного реестра.

Считать СРОО исключённым из Единого государственного реестра можно с даты вступления в законную силу данного решения арбитражного суда.

Оценщики, которые состояли членами СРОО, исключённой из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, имеют полное право на вступление в другие СРОО. Если на протяжении трёх месяцев с даты исключения СРОО из Единого государственного реестра оценщики, которые были её членами на вступили в иные СРОО, то они наделены правом вести оценочную деятельность исключительно по договорам, которые были заключены до даты исключения СРОО.

В настоящее время саморегулируемые организации оценщиков ведут активную деятельность и постоянно развиваются. Таки, государство имеет виды на то, чтобы предоставить им полномочия в выполнении процедуры аттестации и отзыва аттестатов у специалистов в сфере оценочной деятельности. Также государство намерено дать возможность саморегулируемым организациям придавать отдельным правилам оценки СРОО обязательный характер после их одобрения Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности и РФ, в том числе способствовать развитию процесса добровольной сертификации услуг оценщиков.

В 2005 г. был сформирован Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности, который представляет собой весьма эффективный механизм, способствующий взаимодействию Минэкономразвития и сообщества профессионалов. Основная его цель состоит в совершенствовании государственной политики в области оценки собственности. Более того, его планируют привлекать к обсуждению вопросов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности федеральных органов исполнительной власти, общественных организаций и потребителей оценочных услуг.

Читайте также: