История развития оценки земли в россии реферат
Обновлено: 05.07.2024
ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ КАДАСТРА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Резниченко В.В., Шестерень Я.С.
Cтуденты 1 курс Мелиоративный колледж, Новочеркасский инженерно-
мелиоративный институт им. А.К. Кортунова ФГБОУ ВО Донской ГАУ Новочеркасск, Россия Научный руководитель Дутова Анна Викторовна – кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры кадастра и мониторинга земель Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт им. А.К.
Кортунова ФГБОУ ВО Донской ГАУ Новочеркасск, Россия
THE HISTORY OF CADASTER DEVELOPMENT IN MODERN RUSSIA
Reznichenko V.V., Shesteren Ya.S.
1th year student of Reclamation College, Novocherkassk engineering institute
reclamation A.K.Kortunova name FSBEE HE "Don State Agrarian
University" Novocherkassk, Russia
Scientific adviser: Dutova Anna Viktorovna – Ph. D. of Agricultural,
Associate Professor at the department of cadastre and land monitoring
Novocherkassk engineering institute reclamation A.K.Kortunova name –
branch office FSBEE HE "Don State Agrarian University" Novocherkassk,
Russia Кадастром могут называть также систематизированный свод сведений, содержащий упорядоченные данные о чем-либо. Под кадастром понимают также специализированную систематизированную базу данных, которая составляется периодически или посредством регулярных наблюдений затем или иным объектом. Соответственно, выделяют земельный, водный, лесной кадастр, кадастр месторождений полезных ископаемых [1]. Государственный кадастр необходим для выполнения следующих задач Своевременное обеспечение государственных органов, юридических и физических лиц сведениями об определенных объектах. Обеспечение учета, рационального применения и охранной политики земельных территорий. Защита прав и законных интересов собственников земли, её пользователей и
арендаторов. Создание основы, необходимой для установления нормативной стоимости земельного участка, налога и платы за аренду. Обеспечение сохранности границ исторических земельных владений. Кадастр необходим для определения кадастровой стоимости участков различного целевого назначения. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Исторически корни возникновения кадастра и кадастровых работ, связанных с указанием границ земельных участков и их площадей, проводимых с целью учета земель, уходят во времена Древнего Египта (3000 г. дон. э. Термин кадастр происходит со времен римского правителя Августа (27 г. дон. э, когда была утверждена единица учета сбора дани заземлю и введена перепись населения. В Средние века содержание кадастровых съемок и основные принципы ведения кадастра практически не изменились -- съемка земель оставалась чисто линейной и проводилась с помощью веревки и жезла, слабо использовались геометрические знания и вычисления. Начиная с 1718 г, по образцу римского кадастра, Джовани
Джакомо Мариони разработал первый кадастр на основе соблюдения научных методов с определением границ участков методом триангуляции и полигонометрических сетей. На картах отображали участки (парцеллы) отдельных общинных владений, типы грунтов, чистую прибыль, которая являлась основой для обложения налогом. Благодаря своему качеству и точности этот кадастр, называемый миланским, был введен в действие 1 января 1760 г. и служил образцом для разработки в XIX в. кадастров Франции, Бельгии, Австрии, Голландии и Швейцарии. Кадастр в России Вначале освоения восточнославянских земель, когда свободных, никем незанятых территорий было еще так много, что всякий мог ими пользоваться в любом количестве, и когда земля ценилась не сама по себе, а по вкладываемому в нее труду, вопрос о разграничении земель в отдельные владения практически не стояли разрешался сам собой.
имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. Первое на Руси межевание стало проводиться с появлением первых поместий. Поместная система — это вознаграждение за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Поместья появились на Руси при Иване III. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв. При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз. Однако владелец поместья имел значительные ограничения в правах распоряжения земельным участком. Поместная изба" - первый в истории российского государства орган, ведающий землеустройством. Впоследствии "Поместная изба была преобразована в "Поместный приказ. Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе стем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Первое генеральное межевание было начато в 1754 г. Оно помимо учета земель имело целью лишение прав владения и изъятия несоответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к возбуждению споров соседствующих владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. По свидетельствам очевидцев, нередко возникали бурные споры на межах, драки и даже убийства. Это вызывало отрицательное отношение землевладельцев к самой идее генерального
межевания и предопределило его неудачный исход. Отмена крепостного права послужила толчком для проведения первых земельно-оценочных работ в России. В 1861 гс провозглашением Манифеста об отмене крепостного права, утвержденного Александром II и переходом платежей с "крестьянских душна землю, возникла необходимость в земельно-оценочных работах и определении доходности земель. Тогда как до этого земельный кадастр подразумевал только ведение кадастрового учета земель и межевание. В 1888 г. были закончены съемочные работы по Генеральному межеванию европейской части России. При выполнении измерений на местности использовались астролябии - для измерения горизонтальных углов поворота окружной межи, а мерные цепи - для измерения длин линий. Генеральное межевание сопровождалось изучением хозяйственного состояния страны. Все планы содержали экономические примечания (о числе душ, об оброке и барщине, о качестве земель и лесов, о промыслах и промышленных предприятиях, о памятных местах и пр. Итоги генерального межевания до Октябрьской революции оставались основой гражданско- правовых отношений в сфере земельного права в России [3]. Конечным результатом генерального межевания стал межевой паспорт или план земельного владения в масштабе 100 русских саженей водном английском дюйме (1:8400), который изготавливался в двух экземплярах - один владельцу (удостоверение направо владения, второй в государственный архив (рисунок 1). Были составлены планы городов - в масштабе 100 саженей в 1 дюйме (1:8400) и 50 саженей в 1 дюйме (1:4200) и планы уездов (рисунок 2). Так возник земский земельный кадастр, работы по которому проводились до 1917 года. Декрет "О земле" упразднил частную собственность на землю в России. После Октябрьской революции 1917 г. в России была осуществлена массовая коллективизация земель. Декретом "О земле" 1917 года провозглашалась
абсолютная государственная собственность на землю. Земельный кодекс РСФСР определил порядок коллективизации земель. В 1935-1938 гг. колхозам были выданы государственные акты на вечное пользование землей. Кадастровым документом, где отражались сведения о землях колхозов, стала Земельная шнуровая книга, а в административных районах - Государственная земельная книга регистрации земель. Официально понятие "земельный кадастр" появилось в 1969 г. Основы земельного законодательства СССР и союзных республик содержали специальный раздел, определяющий цели, назначение и составные части государственного земельного кадастра. Министерство сельского хозяйства СССР 19 июля 1972 г. утвердило "Указания по государственной регистрации землепользований и государственному учету земель, Земельную шнуровую книгу, а также новую форму документации - Государственную шнуровую книгу. В 1976 г. этим же ведомством была утверждена Общесоюзная методика оценки земель. Постановлением Совета Министров СССР от 10 июня 1977 г. было принято Положение о ведении государственного земельного кадастра. В х гг. возвращается понятие частной собственности на землю в России. В период с ноября 1989 г. по март
1990 г. Верховным Советом СССР были приняты законы об аренде, о собственности и земле. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 г. узаконил частную собственность на землю и определил механизм передачи в собственность земельных участков. В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода
·
1960-1990 гг. особое внимание уделялось землям сельскохозяйственного назначения, а также перераспределению земель, обеспечению развития производственных сил в том числе административного планирования) ив достаточно большой степени сохранение плодородия земель. Процесс учета земель находился под управлением министерства сельского хозяйства. Для учета земель сельских
Так, началу землеописания земель положил в VI в. до н.э. в Др. Риме Сервий Тулий. Землеописания имели не только значение для учета земель – они представляли собой определенное юридическое действие. Данные землеописаний (книги) подлежали длительному хранению, как правило, в государственных, судебных или храмовых архивах. По существу, они служили основой для регистрации землевладений и землепользований, что обеспечивало реализацию соответствующих прав их обладателям, а также более эффективный сбор земельной ренты и налога [2, с.93].
Исторически земельный кадастр включал в себя учет, описание и оценку земель. Так, учет земель представлял собой действия по определению пространственного положения и размера земельных участков, массивов и землепользований, а также состав земельных угодий и их качественное состояние. Описание земель содержало в себе естественные, исторические и экономические характеристики земель. Оценка земель предусматривала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.
В России первые описания земель появились в IX в. и касались монастырских и церковных земель, а первая оценка земли начала формироваться с конца XV в., когда появилось поместье как специфическая разновидность частно-феодальной условной земельной собственности (в то время земельная собственность определяла социальный статус человека и распределяла владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам исходя из оценки земель и ее точного учета).
Для описания и оценки земель в XVI в. было создано специальное центральное государственное учреждение – Поместный приказ, который объединил межевые, кадастровые и крепостные работы. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности в России, вплоть до середины XIX в., была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством. Описание земель проводилось писцами, выполнявшими роль первых оценщиков. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведенья о землях отражались в писцовых книгах, выполнявших функции первых земельных кадастров и имевших юридический и правовой характер.
Межевание земель, проводимое при Екатерине II, производилось следующим образом: Правительство отказалось от проверки владельческих прав на землю, основой межевания являлось действительное состояние земельной собственности в границах 1765 г., законность землевладения признавалась без документальных свидетельств, лишь бы оно было бесспорным до 1765 г.
В начале XIX в. произошли существенные изменения в земельном законодательстве. Вышел Указ от 12 декабря 1801 г., который предоставлял право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам и казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные участки без крестьян.
С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение земской оценочной статистики, которая включает в себя статистические работы по обследованию земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения. Для земской статистики были определены характерные статистические параметры для массовой оценки по которым происходил сбор и анализ массовых оценочных данных. Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям. А экспедиционный способ сбора оценочных сведений вошел в практику с 1874 г. Земская статистика показывала плательщику налога конкретную цифру оценки земли, обосновывала правильность и объективность оценочных выводов.
С принятием закона от 18 января 1899 г. конкретная оценка земель каждого землевладения осуществлялась с применением некоторых общих методических принципов:
1. стоимость земли ставилась в зависимость от доходности земельной собственности; основным элементом определения доходности земли считалось установление ее производительности; производительность земельных угодий характеризовалась как результат воздействия технических факторов почвы и ее обработки;
2. доходность рассматривалась как экономическое понятие, которое определялось соотношением в данном производстве земли, труда и капитала, зависящим от целого ряда сложных и разнообразных социально-экономических и культурных условий;
3. обязательному анализу при конкретной оценке подлежали: характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем;
4. чистый доход землевладения процент на капитал, вложенный в землю, определялся исходя из общего дохода с земельной собственности и учета необходимых рисков на эксплуатацию земли [3].
Таким образом, характерной чертой методик оценки земли конца XIX – начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи.
С точки зрения методологии и общей организации оценки Россия, в конце XIX – начале XX вв., была одной из передовых стран. В этот период были разработаны экономико-статистические методы сбора и обработки исходных данных необходимых для выработки основополагающих критериев и нормативов оценки для различных назначений, будь-то налогообложение или страхование, ипотека или купля-продажа. Как вид профессиональной деятельности оценка стояла на таком уровне, который Европа и Америка достигли только в 60-70 гг. XX в. Концептуальные положения оценки заложенные создателями русской оценочной статистики, повторяются в современных подходах к вопросам оценки культивируемых в развитых странах рыночной экономики.
Данные исторические факты показывают, что стараниями своих выдающихся ученых Россия была одной из ведущих стран в области оценки. Тем не менее, при рассмотрении оценки, как системы действующей в интересах государства, можно сказать о ее недостатках, которые рассматриваются как функция историко-географических особенностей России. Основными причинами сдерживавшие успешное завершение работ по оценке недвижимости для целей налогообложения были причины систематического и несистематического характера.
Причины систематического характера: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования, а также специального государственного органа для руководства оценкой, неэффективная структура губернских и уездных оценочных комиссий и отсутствие единообразия в методических подходах к оценке, неэффективность распределения исполнителей оценки по видам работ и незаинтересованность земств в оценке недвижимости.
Причинами несистематического характера явились общественно-политические события начала XX в., а именно крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902 гг., русско-японская война 1904-1905 гг., революционные события 1905-1906 гг.
Сразу после Октябрьской революции земельные отношения в России коренным образом изменились в результате национализации земли, когда она стала всенародным достоянием и государственной собственностью и перестала быть объектом налогообложения.
В первые годы советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения, а также других видов недвижимости. И если с конца 20-х гг. XX в. прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности, то оценка земель государственной и корпоративно-колхозной собственности продолжала оставаться на высоком уровне. С 1970-х годов получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения и др. природных ресурсов, но и городских территорий [2, с.271].
К сожалению, за десятилетия социализма, эволюция рыночных методических приемов была прервана, свое продолжение она получила за рубежем.
С началом развития рыночных отношений в России (90-е годы XX века) исследования связанные с оценкой земельных участков стали более актуальными. Некоторые авторы пошли по пути прямого переноса опыта массовой оценки применяемой в США. Однако, данный опыт не увенчался успехом, – привезенное американскими экспертами программное обеспечение не учитывало условий российского рынка земли середины 90-х годов и оказалось не готовым к выполнению задачи.
Анализ истории развития методологии и методики проведения оценки земель в России начиная с конца XV в., позволяет выделить три этапа формирования земельного кадастра:
· I этап. Земельный кадастр представляет простые действия по учету земель, которые используются в земледелии и скотоводстве. Земельно-кадастровые сведенья регистрируются в специальных документах (реестрах, земельных книгах), в которых фиксировались сведенья о земле. В дальнейшем сведенья о земле стали фиксироваться не только в текстовых документах, но и на планово-картографических материалах. Земли стали подразделяться на группы и классы в зависимости от качества.
· II этап. Земельный кадастр в условиях рыночных отношений представляет собой сложные мероприятия осуществляемые специально организованной государственной службой. Поскольку основным назначением земельного кадастра было обеспечение сведениями для налогообложения, то земельно-кадастровые службы находились в основном в ведении финансовых органов.
· III этап. Земельный кадастр продолжает носить фискальный характер и играет важную роль в развитии общественно-экономических формаций. Развиваются и совершенствуются методы и способы изучения, учета, оценки и классификаций земель по видам угодий и качеству; применяются более совершенные технические средства и технологии, - все это повышает точность и достоверность земельно-кадастровой информации, совершенствуются ее формы и содержание.
1. В.А. Захаров, Л.П. Лобанова. Возникновение и развитие земельного кадастра. Кадастровый вестник № 2 – 2006 г. С.49-53.
2. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Волкова и В.С. Кислова. – М.: Технология ЦД, 2003 – 387 с.
3. Становление оценочной деятельности в России – М.: Институт оценки природных ресурсов, - 446 с.
Основные термины (генерируются автоматически): Россия, земельный кадастр, оценка земель, земельная собственность, земля, описание земель, оценка, оценочная деятельность, учет земель, Государственная кадастровая оценка.
На всех уровнях общественного развития земельная собственность воспринималась как символ богатства и власти, являясь объектом оценки. В России земельная собственность и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. История отечественной оценки земли насчитывает несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды и формы, подходы и методы.
Оценка земли как направление государственной социально-экономической политики начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частно-феодальной условной собственности. В этот период земельная собственность определяла социальный статус человека, а ее точный учет и оценка были необходимы при распределении владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке Поместный приказ – центральное государственное учреждение. В ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров, а их составители: писцы и подьячие - первых оценщиков. Эти книги являлись основанием для поземельного (посошного и подворного) обложения населения государством.
Социальные сдвиги произошли в России к середине XVIII века вследствие Петровских реформ, обусловили возросшую необходимость в оценке земельной собственности. Межевание и оценка призваны были стать основными средствами упорядочения владельческих прав на землю. Начало общегосударственным межевым оценочным работам было положено елизаветинским Манифестом от 28 февраля 1752 года. В инструкции 1754 года определились правила и порядок проведения оценочных работ.
С 1765 года по воле императрицы Екатерины II началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводилось изучение, описание и оценка дворянских имений. Впервые в государственных документах рассматривался вопрос о качестве земли и о форме земельной ренты.
В 1779 году для улучшения качества проводимых работ по Генеральному межеванию и созданию профессиональных кадров землемеров-оценщиков в Москве была основана Константиновская землемерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.
Огромную роль в оценочной деятельности в России сыграли существенные изменения в земельном законодательстве в начале XIX века. Указ от 12 декабря 1801 года предоставлял право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.
Реформа 1861 года, освободившая крестьянское население России от крепостной зависимости, создала условия для проведения общегосударственных работ, включавших учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. В результате земской реформы 1864 года, проведенной с целью организации местного самоуправления оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860 – 1880 годах были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.
Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 года и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ поземельной собственности, а также других видов недвижимости. Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 года был издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии. Дальнейшему совершенствованию организационной структуры, порядка проведения оценочных работ в России способствовало принятие закона об оценке от 18 января 1899 года. Оценка земель производилась в два этапа: описание земель и оценка земель.
Общинное землевладение тормозило развитие земельных преобразований в России. Аграрная реформа, объявленная указом императора Николая II от 9 ноября 1906 года, была направлена на ликвидацию общинного землевладения и переход к подворным хозяйствам, которые рассматривались как частные собственники полос и участков.
Принятие 8 ноября 1917 года Декрета о земле открыло широкие перспективы для оценочной деятельности в России. В первые годы Советской власти оценке и переоценке подвергалось огромное количество частновладельческих имений, государственного и общественного землевладения, помещичьих усадеб и других видов недвижимости. Однако с конца 1920-х годов в результате огосударствления земельной собственности оценка земли в сфере частной жизни практически исчезла.
Земельно-оценочные работы получили импульс развития в 60-70-е г.г. ХХ века, главным образом в качестве научного обоснования государственного регулирования ценообразования в аграрном секторе экономики и размещении сельскохозяйственного производства.
Введение земельного налога в 1992 году в условиях перехода страны к рыночной экономике положило начало повсеместному зонированию территории городов и поселков с целью дифференциации средних ставок земельного налога. В последующие годы первоначальное зонирование корректировалось как по результатам проведенных оценок, так и на основе приобретенного опыта по установлению налога.
В условиях современной экономической жизни возрождение и развитие традиций профессиональной русской оценочной деятельности, уходящей своими корнями в историю России, являются важным и необходимым фактором успешного развития земельного рынка и переноса центра тяжести в системе управления земельными ресурсами с административно-распорядительных на экономические методы.
ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Разработка и применение методик проведения оценки недвижимости не новая для России сфера деятельности.История развития оценочной деятельности началась приблизительно в тоже время, что и история всего рынка недвижимости в России, со второй половины XIX века, и условно разделяется на два периода: дореволюционный и современный (который включает и промежуток существования советской власти и СССР).
Оценочная деятельность в Российской Империи
С отменой крепостного права в 1861 г. в России создавались условия и необходимость проведения кадастровых работ, частью которых являлась оценка недвижимости. Имущественные отношения становились фактом, в точности установления которого было чрезвычайно заинтересовано государство, ведь земские бюджеты формировались за счёт становления недвижимого имущества – предметами налогообложения. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.
Кадастровый учет, и сопутствующую ему оценку предусматривало "Положение о земских учреждениях" 1864 г. В принципе земская реформа 1864 г. была направлена на организацию местного самоуправления таким образом, чтобы они самостоятельно занимались решением хозяйственных вопросов в регионах. Оценочная деятельность была также отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Именно под руководством земств в 1860-1880-х г. были осуществлены огромные масштабы оценочных работ в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.
С появлением земской оценочной деятельности возникла и такая область работ, как земская оценочная статистика, включающая статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. Для этого даже были разработаны методы:
определения характерных статистических параметров для массовой оценки;
сбора и анализа массовых оценочных данных.
Сбор сведений оценки осуществлялся с помощью опросных листов, что рассылались по уездам, волостям и даже отдельным крупным домовладениям, а с 1874 г. в эту практику вводится ещё и экспедиционный способ.
Таким образом, земская статистика дала возможность доступно показать налогоплательщику конкретный результат оценки земель и убедить в его правильности.
Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости происходила следующим образом: по требованию земской управы владелец был обязан сообщать сведения о составе, ценности и доходности имущества, подтверждая соответствующими документами. Данные владельцев проверялись страховыми и кредитными учреждениями, а также статистикой продаж и арендной платы. И на основании полученных материалов – земская управа производила расчёт доходности и сообщала о нём владельцу. В конце работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, гарантируя контроль общественного мнения.
Характерной чертой методик оценки земли конца XIX - начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.
Оценка же объектов недвижимости на городских территориях, согласно инструкции министерства финансов от 8 июля 1894 г. состояла из двух частей: установление ценности земельного участка и определение стоимости построек, расположенных на этом участке. Для целей этих работ в городах и других населённых пунктах проводилась перепись всего недвижимого имущества с указанием стоимости (по показаниям владельца), суммы страховки, купли-продажи, залога и т.п. Однако применять эти показания для оценки объектов с неизвестной стоимостью было нельзя, проводить аналогию не позволяет тот факт, что в большинстве случаев характеристики объектов не совпадали. Поэтому, чтобы использовать данные переписи, из общей стоимости объекта выделяли стоимость элементов, составляющих объект, а затем применяли эти элементарные величины для оценки объектов с неизвестной стоимостью. Также стоимость некоторых элементов объекта недвижимости можно было определить с помощью нормативно-справочных данных, установленных на основании местных исследований.
Сам предмет налогообложения и оценки начинает включать в себя разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности предназначенное под производство. Именно индустриализации конца XIX века обязаны появлением новых видов и форм оценки. Быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленности и их (уставного капитала) парка машин и механизмов - дали иное направление развития оценочных работ. Потому что в хозяйственной практике возникала необходимость провести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования. С более уверенным обоснованием механизированных орудий труда в сфере производства, государство начало облагать налогами владельцев этих машин и оборудования, приносивших определенный доход.
Учитывая эти факты, была выявлена необходимость иметь при губернском земстве специалистов, обладающих знанием и опытом работы с данными по оценке, чтобы консультация и указаниями таких лиц пользовались уездные управы при проведении оценочных работ на местах, этим самым приводя оценочные работы в необходимое единообразие. С самого возникновения оценочных работ, на оценщиков возлагались определенные обязанности и ответственность. К примеру, оценщик, как третья незаинтересованная сторона, не должен преследовать личных интересов и объективно относиться к выполнению своей работы. Также было важно придерживаться утвержденных правил оценки, анализировать, делать выводы в доступной для заказчика форме, чтобы он сам мог убедиться в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов.
Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России были уже разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.
Отдельные статистические отделения городских управ в ходе обработки данных могли заниматься решением весьма сложной задачи - выявлением основных и дополнительных факторов, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными факторами. Результаты этих статистических исследований позволили выявить сильное влияние местоположения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже на рубеже XX века было определено, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.
Анализ, как сильных, так и слабых сторон оценочной практики в дореволюционной России представляет большой интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки [4].
Оценочная деятельность в СССР
Приход к власти большевиков и установление советской власти, способствовал в 1917 г. ликвидации частной собственности на объекты недвижимости и средства производства, после чего оценочная деятельность утратила общественный интерес. По сути, применялисьтолько отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.
Однако необходимость государственного управления имуществом позволило развиваться профессиональной системе норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия деятельности. Одним из таких документов для оценочной деятельности являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для всеобщего применения в 1955 г.
В советский период (1918 - 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики, и не имевшей ничего общего условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.
Оценочная деятельность в наше время
Оценочная деятельность на российском рынке, можно сказать, возобновилась примерно 12 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место среди совершенно новых профессий, появление которых произошло в связи с развитием рынка в России.
Нужно сказать, что современный этап развития оценочной деятельности по большей части напоминает период, уже пройденный Россией в конце позапрошлого века. Поэтому изучение того периода поможет избежать совершения старых ошибок.
Подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.
Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 - 1997 гг., в процессе которой, для определения рыночной стоимости имущества предприятий, привлекались независимые экспертные организации.
Развитие оценочной деятельности наглядно прослеживается в наблюдениях за созданием и развитием фирм, занимающихся оценкой. Изначально, основная масса оценщиков представляла собой специалистов, задачей которых была оценка квартир и автомобилей, то есть тех объектов собственности, которые наиболее широко участвовали в процессе купли-продажи на развивающемся рынке. Как бы то ни было, проведение приватизации не вызвало большой потребности в оценке у населения. Чего не скажешь об общественной популярности оценочной деятельности во второй половине 90-х годов.
По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество экспертных компаний предоставляли услуги по оценке.
Но также часто требуется выполнение работ по оценке отдельных объектов собственности, таких как объекты недвижимости или дорогостоящее оборудование, не имеющее рыночных аналогов.
Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.
В основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, поэтому на оценщика, как правило, возлагается задача найти наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем рыночная стоимость и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.
На первый взгляд, при определении рыночной цены объекта оценки в качестве аналогов можно принять суммы предыдущих сделок с подобными объектами, однако это не верно, т.к. цена сделки не характеризует интересы продавца и покупателя.
Если говорить о стоимости основных фондов предприятий, то в практике нашей страны наиболее распространённым является балансовая, то есть та стоимость, по которой имущество числится в бухгалтерском учете и является базой для налогообложения на имущество предприятия. Такой порядок действовал ранее, объекты основных средств, находящихся на балансе предприятий, ежегодно переоценивались по установленным коэффициентам, и только с 1995 г., было разрешено для проведения переоценок привлекать ещё и экспертов [4].
Поэтому введение в 2014 году кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по объектам недвижимости, принадлежащим юридическим и физическим лицам, по результатам работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства, проведённых по всей территории страны в 2010-2012 гг. – стало следующим важным шагом в реформировании системы имущественного налогообложения России, затронет интересы практически всех физических лиц-собственников квартир и индивидуальных жилых домов. 28 субъектов РФ вводят эти изменения уже с 2015 года[2] [3].
С 2016 года к этим 28 субъектам должны присоединиться ещё 21субъект, в которых также в качестве налоговой базы на имущество физических лиц выступает кадастровая стоимость.Также к 2016 году в 38 субъектах страны должны быть введены особенности налогообложения налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости.
Согласно требованиями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) субъектами Российской Федерации устанавливается единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогам на имущество физических лиц и организаций исходя из кадастровой стоимости. Все субъекты Российской Федерации до 2020 должны перейти на исчисление кадастровой стоимости по указанным налогам от кадастровой стоимости[1].
Подходя к концу этой статьи, можно заключить, что такая сложная и прогрессивная наука, как оценочная деятельность, появилась в нашей стране достаточно давно, ещё в конце XIX века и развивалась по мере возрастающих к ней требований собственников различных объектов оценки. Эта деятельность изменялась и преобразовывалась вместе с социально-экономическими и историческими изменениями, но никогда не прекращала своего существования. В России за последние 10 лет (после тяжёлых для неё советских времён ) оценочная деятельность, вместе с развитием рынка, прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике . Результаты независимой оценочной деятельности являются информационной основой для принятия эффективных решений, как частными лицами, так и государственными органами, что также обеспечивает защиту имущественных прав участников гражданских отношений. Это делает оценочную деятельность важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике страны.
Но, вместе с востребованностью оценки, растут и требования к качеству работы оценщика. В дальнейшем, решение, этой ключевой для всей сферы деятельности задачи, будет осуществлено при тесном взаимодействии государства, специалистов-оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.
Список литературы
Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ : [ред. от 24.11.2014]. В 2 ч. Ч. 1. – Режим доступа :КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.
Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 140 с.
Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : учебное пособие / А. В. Пылаева – Нижний Новгород : ФГБОУ ВПО НГАСУ, 2015. – 175 с.
Ронова, Г. Н. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ : учебно-методический комплекс /Г.Н. Ронова Т.В. Кузьмина. –М.: Изд. Центр ЕАОИ. 2008. – 253 с.
Слугин О.В. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие / О.В. Слугин, Н.Л. Еберзина. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2004. – 84 с.
Читайте также: