Ипотечные облигации в россии реферат

Обновлено: 05.07.2024

Финансовый рынок отличается постоянным появлением новых инструментов. Многие из них приходят к нам из западных стран, как, например, ипотечные облигации. Данный термин знаком далеко не всем, поэтому стоит рассмотреть его особенности более подробно.

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен. В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты. По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

В свою очередь, компании, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, нуждаются в постоянных заимствованиях у более крупных финансовых учреждений в силу того, что срок возврата таких займов составляет многие годы. Функционирующий рынок ипотечных облигаций позволяет решить вопрос о финансировании таких кредитов, а также способствует развитию рынка недвижимости.

выдает кредит на недвижимость;
выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации) на сумму, равную размеру кредита;
после того, как находится инвестор, желающий вложить свои средства в такой актив, банк продает ему свои облигации ипотечного кредитования и возвращает свои деньги;
полученные за облигацию средства банк использует в качестве финансирования новой ипотеки;
проценты по ипотечной облигации, которая была продана инвестору, банк выплачивает из тех денег, которые возвращаются ему по мере осуществления погашения ипотечного кредита.

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья. Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году. Чрезмерный рост рынка недвижимости и стоимости жилья привел к тому, что компании по ипотечному кредитованию снизили требования к потенциальным заемщикам с целью проведения максимального числа сделок. Следовательно, когда многие из таких ненадежных дебиторов оказались не в состоянии погашать свои обязательств, на рынке произошел спад. После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

Ипотечные облигации в России - особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка.

Все это позволит банкам к 2024 году снизить ставки по ипотеке на 1–1,5 процентного пункта.

Закладные листы (ипотечные облигации) являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок. Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние… Читать ещё >

понятие
происхождение и развитие института залога

Ипотечные облигации. Понятие, происхождение и развитие института залога ( реферат , курсовая , диплом , контрольная )

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе (27, "https://referat.bookap.info").

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг—долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг—ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества В силу своей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным (приложение1,табл.1), занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние года его доля удвоилась (в1975г доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а так же системы регулирования.

Среди участников рынка ипотечных облигаций выделяют институты, выполняющие функции:

— организаторов ипотечного кредитования
— инвесторов
— посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита
— посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов

Секьюритизация ипотеки—процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги.

В настоящее время в США секьюритизированно более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов.

Байкальский Государственный Университет Экономики и Права. Иркутск, 2011 г., 62 стр.

Содержание.
Понятие облигаций с ипотечным покрытием. Зарубежный и российский опыт функционирования рынка ипотечного кредитования.
Управление системой ипотечных рисков.
Управление ипотечным кредитным риском.
Управление залоговым риском.
Управление ипотечным процентным риском.
Управление ипотечным риском утраты ликвидности.
Управление риском досрочного погашения кредита.
Управление валютным риском.
Управление операционно-технологическим риском.
Тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования.
Заключение.
Список использованных источников и литературы.
Приложения.

Кафедра банковское дело и ценные бумаги.
специальности 080105 Финансы и кредит.
специализация "Банковское дело и ценные бумаги.

Доклад - Государственный долг Российской Федерации. Государственные ценные бумаги

формат docx
размер 30.1 КБ
добавлен 05 ноября 2011 г.

4 страницы. Содержание: Виды и особенности государственных ценных бумаг. Государственные краткосрочные облигации. Облигации федерального займа.

Контрольная работа - Государственные облигации

формат doc
размер 118.5 КБ
добавлен 09 февраля 2011 г.

Контрольная работа по дисциплине Фондовый рынок. дано общие понятие о государственных ценных бумагах. Государственные облигации в Украине. Облигации государственного внутреннего займа. Облигации государственного внешнего займа.

Контрольная работа - Рынок ценных бумаг

формат doc
размер 67 КБ
добавлен 24 января 2010 г.

Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туктаров Ю.Е. Ипотечные ценные бумаги

формат doc
размер 1.41 МБ
добавлен 17 февраля 2011 г.

- Фонд "Институт экономики города", 2008. - 104 с. Оглавление Введение Основные модели привлечения средств для финансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов Основные понятия, связанные с ипотечными ценными бумагами Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования Использование различных моделей финансирования ипотечных жилищных кредитов Ипотечные облигации и сквозные ипотечные ценные бумаги.

Курсовая работа - Акции и облигации

формат doc
размер 96 КБ
добавлен 22 октября 2010 г.

Введение; Акции; понятие акции; Типы акций; Права акционеров; Виды стоимости акций; Облигации; Виды облигаций; Классификация облигаций в зависимости от обеспечения; Особенности некоторых видов облигаций; Котировки и рейтинг облигаций; Заключение

Курсовая работа - Анализ российского рынка облигаций

формат docx
размер 138.92 КБ
добавлен 28 апреля 2011 г.

Введение Общая характеристика облигаций Виды облигаций Стоимостная оценка облигаций Доход по облигации Доходность облигаций Практическая часть Рынок облигаций федерального займа Рынок корпоративных облигаций Основные проблемы рынка облигации в РФ Налогообложение Недоверие инвесторов Ликвидность Иные проблемы Заключение Список литературы

Курсовая работа - Облигации

формат docx
размер 185.76 КБ
добавлен 19 декабря 2011 г.

48 стр. Экономическая сущность и способы классификации облигаций Облигации как ценная бумага Способы классификации облигаций Доходы облигаций Доходность облигаций Анализ рынка облигаций рф и ее субъектов Рынок облигаций федерального займа Рынок облигаций корпоративного займа Рынок облигаций субъектов Рф Региональный сегмент рынка корпоративных облигаций Основные проблемы рынка облигаций в рф Налогообложение Недоверие инвесторов Ликвидность Иные п.

Курсовая работа - Порядок выпуска облигаций и выплата доходов по облигациям

формат doc
размер 132 КБ
добавлен 10 июня 2011 г.

Курсовая по дисциплине: Предприятия на финансовых рынках Порядок выпуска ценных бумаг. Официальное решение о выпуске облигаций. Государственная регистрация выпуска облигаций. Размещение облигаций. Государственная регистрация отчета об итогах выпуска облигаций. Выплата доходов по облигациям Облигации с фиксированным доходом. Облигации с плавающей процентной ставкой. Облигации с нулевым купоном (беспроцентные). Облигации с миникупоном. Обл.

Курсовая работа - Эмиссия ценных бумаг

формат doc
размер 26.08 КБ
добавлен 16 августа 2010 г.

Курсовая работа Эмиссия ценных бумаг, 25 страниц, МЭСИ Содержание Основная характеристика рынка ценных бумаг Участники рынка ценных бумаг Инструменты рынка ценных бумаг (акции, облигации и т. д. ) Выпуск и обращение ценных бумаг

Реферат - Рынок ценных бумаг РФ в Кирове

формат doc
размер 356 КБ
добавлен 20 февраля 2011 г.

Вятский государственный тех. университет. стр. 49. Понятие рынка ценных бумаг. Структура рынка фондового рынка. Виды фондовых рынков. Особенности первичного рынка. Вторичный рынок. Биржевой рынок. Понятие фондовой биржи. История развития рынка ценных бумаг в России. Работа рынка ценных бумаг в США. Виды ценных бумаг и их российская специфика. Акции. Облигации. Векселя. Государственные ценные бумаги РФ. Государственные краткосрочные бескупонные об.

Если у вас возникли сложности с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой - мы готовы помочь.

Организация выпуска ипотечных облигаций в России
Финансовый кризис значительно изменил структуру финансового рынка в нашей стране. До августа 1998 года основным субъектом, обеспечивающим спрос на финансовые ресурсы, было государство, предлагавшее участникам рынка различные долговые инструменты – ГКО, ОФЗ, ОВВЗ и т.д. Эти ценные бумаги отвлекали на себя львиную долю предложения свободных денежных средств, аккумулируемых экономическими субъектами. Данная ситуация, с одной стороны, способствовала стабилизации курса рубля, отвлекая денежные средства с валютного рынка, и безынфляционному наполнению государственного бюджета, а с другой – оставляла без финансовых ресурсов реальный сектор экономики и привела в конечном счете страну к финансовому кризису.

После кризиса на финансовом рынке, повлекшем за собой значительное снижение объема государственных ценных бумаг в обращении, образовался недостаток финансовых инструментов, которые могли бы стать привлекательным средством инвестирования свободных денежных ресурсов. Как до кризиса, так и после него в секторе долговых финансовых инструментов остальные ценные бумаги представлены незначительно. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует. Векселя из-за присущего данному сегменту высокого кредитного риска трудно отнести к надежным финансовым инструментам.

Таким образом, образовалась потребность в финансовых инструментах, которые были бы способны привлечь значительный круг инвесторов. Для этого данные финансовые инструменты должны обладать следующими характеристиками:

– надежностью, которая бы обеспечивалась как реальными активами, так и, возможно, гарантией государства;

– широким разнообразием видов ценных бумаг, различающихся по срокам обращения, методам выплаты дохода и т.д.;

– доступностью для торговли на организованном рынке, что должно обеспечиваться стандартностью, серийностью данных ценных бумаг, легкостью в осуществлении передачи прав;

Данными свойствами в американской практике обладают ипотечные ценные бумаги, то есть ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость (ипотекой) ( mortgage
-
backed

securities
,
MBS ). В силу надежности, ликвидности и доходности эти бумаги занимают прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. По состоянию на конец июня 1998 года доля ипотечных облигаций федеральных агентств США составляла 15.5% от общего объема долговых инструментов, находящихся в обращении на рынке США, что в абсолютном выражении равно около 2 трлн. долл. [1] . Таким образом, данный сегмент является третьим по объему – после бумаг Казначейства США (26.6%) и корпоративных облигаций (18.6%).

В настоящее время Банк России совместно с ФКЦБ предпринимает шаги к организации выпуска ипотечных облигаций в Москве [2] .
Рассмотрим как один из вариантов организации работы, связанной с эмиссией ипотечных облигаций, основываясь как на принципах функционирования американской ассоциации Джинни Мэй, так и принимая во внимание российскую практику.
Джинни Мэй является полностью государственной корпорацией при Департаменте жилищного и городского развития США ( the

Department

of

Housing

and

Urban

Development
,
HUD
) , образованной в 1968 году. Однако Джинни Мэй имеет предшественника: в 1938 году была создана Национальная ипотечная ассоциация Вашингтона (National Mortgage Association of Washington), переименованная в тот же год в Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Federal National Mortgage Association).

Джинни Мэй не выпускает ипотечные облигации, а гарантирует платежи как в части основной суммы, так и процентов по ценным бумагам, выпущенным сторонними эмитентами. Ипотечные кредиты, под которые выпускаются облигации, должны быть не только застрахованными или гарантированными Федеральной Жилищной администрацией ( FHA ), Департаментом по делам ветеранов ( VA ), Сельской жилищной службой ( RHS ) или Секретариатом Департамента жилищного и городского развития, но и отвечать ряду иных требований. Гарантия Джинни Мэй является гарантией Правительства США.
Особенностью предлагаемой ниже схемы является то, что агентство по ипотечному кредитованию является открытым акционерным обществом с контрольным пакетом, находящимся в государственной (или муниципальной) собственности, в функции которого входит гарантирование платежей по выпущенным кредитными организациями ипотечным облигациям, а также сертификация и контроль за деятельностью участников выпуска ипотечных облигаций. Агентство также может осуществлять операции по купле-продаже ипотечных облигаций. Предполагается, что данная схема организации не потребует значительных первоначальных инвестиций, так как будет основана на уже функционирующей системе финансовых институтов.

Основными статьями затрат агентства будут расходы по страховым компенсациям владельцам ипотечных ценных бумаг, а также операционные издержки. Для их покрытия агентство в качестве оплаты гарантии получает страховые платежи от эмитентов, а при недостатке ресурсов – может получать бюджетное финансирование, а также, например, выпускать долговые обязательства.

Схема организации работы по эмиссии ипотечных облигаций и их обслуживании в рассматриваемом варианте предусматривает наличие следующих участников:

q Эмитент – кредитная организация, выпускающая ипотечные облигации.

Эмитент осуществляет следующие функции:

– создает собственные закладные (на основе ипотечного кредитования) или приобретает закладные у других кредитных организаций (уступка права требования);

– производит обслуживание закладных;

– формирует пулы закладных и передает все документы по закладным Документарному хранителю;

– осуществляет подготовку проспекта эмиссии, выпуск и реализацию ипотечных ценных бумаг;

– составляет и направляет периодическую отчетность о состоянии пула агентству по ипотечному кредитованию;

– осуществляет расчет платежей владельцам ипотечных облигаций в виде процентного дохода, погашения основной суммы и непрогнозируемых выплат (например, при досрочном погашении ипотечного кредита);

– заключает договора по обслуживанию с Расчетным кастодианом, Документарным хранителем, Реестродержателем.

q Агентство по ипотечному кредитованию осуществляет гарантирование платежей по ипотечным облигациям.

В задачи Агентства по ипотечному кредитованию входят

– сертификация, лицензирование и контроль эмитентов и других участников организации выпуска ипотечных облигаций;

– гарантирование платежей по ипотечным облигациям;

– регулирование и контроль за состоянием рынка ипотечных ценных бумаг, реализация государственной политики в данной сфере.

q Документарный хранитель – организация, осуществляющая проверку и хранение документов по закладным, составляющим пул. Документарный хранитель получает документацию от эмитента облигаций, осуществляет ее проверку на предмет соответствия закладных, составляющих пул требованиям Агентства по ипотечному кредитованию и хранит документы в течение всего срока действия пула. Функции документарного хранителя может осуществлять непосредственно сам эмитент или его аффилированное лицо. При этом деятельность организации как эмитента и как документарного хранителя должна быть выделена в различные департаменты.

q Расчетный кастодиан – кредитная организация, осуществляющая ведение денежных счетов по основной сумме и процентам, составляющим платежи по закладным от заемщиков. Расчетный кастодиан открывает и ведет счета по платежам по закладным от заемщиков. Данные платежи включают в себя оплату процентов и основного долга по ипотекам, суммы досрочного погашения, платежи от продажи заложенного имущества при несостоятельности заемщика и т.д. Списания с данных счетов допускается только с целью произведения платежей держателям ипотечных облигаций, а также оплаты гарантии агентству по ипотечному кредитованию и услуг участников выпуска.

q Платежный агент – финансовый институт, действующий в интересах и под контролем Агентства по ипотечному кредитованию, осуществляющий перевод средств со счетов пула эмитента, открытого в расчетном кастодиане, на счета владельцев ипотечных облигаций.
Общая схема организации работы по выпуску ипотечных облигаций выглядит следующим образом:

1. Эмитент формирует пул закладных, заключает соглашения (договоры на обслуживание) с Документарным хранителем и Расчетным кастодианом;

2. Эмитент оформляет проставляет бланковую передаточную надпись на закладной, после чего все документы по пулу ипотек передаются эмитентом документарному хранителю для проверки, сертификации и последующего хранения в течение всего срока действия пула. Заключение по проверке документарный хранитель впоследствии передает Агентству (либо Эмитенту). Эмитент также направляет пакет документов для оформления гарантии (список ипотечных ссуд, составляющих пул; проспект эмиссии ценных бумаг; заключение документарного хранителя по ссудам; договора на обслуживание Эмитента с Документарным хранителем, Расчетным кастодианом, Регистратором) на рассмотрение и утверждение в Агентство по ипотечному кредитованию.

3. Агентство проверяет полученные документы от эмитента и, если они отвечают необходимым критериям, переводит право требования по ипотеке, составляющей пул, на себя и выдает гарантию по выпускаемым ценным бумагам. При этом за эмитентом остается обязанность по обслуживанию пула, для чего агентство заключает с ним договор на обслуживание и доверенность (данные документы могут быть также заранее подготовлены эмитентом и переданы в составе других материалов по выпускаемым ценным бумагам Агентству).

4. Эмитент публикует проспект эмиссии и осуществляет размещение ценных бумаг. При размещении в реестре, ведущемся Регистратором, открываются счета владельцев с зачислением на них ценных бумаг. Может предусматриваться открытие иных типов счетов. Например, в реестре в качестве номинального держателя может зарегистрироваться депозитарий.

5. В ходе действия пула Эмитент ведет обслуживание ипотеки, составляющей пул: учет и контроль за платежами заемщиков, действия по аккумулированию данных платежей, переоформление закладных, ипотечных договоров (если это предусмотрено соглашением между агентством и эмитентом). С целью исполнения вышеперечисленных операций Эмитент может требовать получения документов по ипотеке у Документарного хранителя.

6. Все платежи от заемщиков по ипотеке перечисляются на счета, открытые в Расчетном кастодиане. Списания с данных счетов производятся строго в определенных случаях: на оплату гарантии агентства, для компенсации услуг задействованных в схеме участников и на выплату процентов и основной суммы долга по облигациям. Платежи владельцам облигаций и агентству производятся Платежным агентом на основании расчета эмитента исходя из списка владельцев бумаг на определенную дату.
Данная схема выпуска облигаций предполагает перевод прав требования по ипотечным ссудам от эмитента к Агентству на все время действия пула. В договоре может быть закреплено право Агентства возвратить Эмитенту закладные из пула при неплатежеспособности соответствующих заемщиков по ипотеке (обратное репо). При этом эмитент наделяется Агентством полномочиями по обслуживанию ипотечных ссуд, составляющих пул на основании агентского соглашения. Перевод права требования необходим для снижения риска неоплаты облигаций в случае неплатежеспособности или банкротства эмитента. Фактически обеспечением выпускаемых ценных бумаг является гарантия Агентства, имеющая статус государственной (или муниципальной), подкрепленная платежами по ипотечным ссудам. Однако прямой гарантии пула ипотек данная схема может не предусматривать.

Другой аспект выпуска ипотечных ценных бумаг – расчет параметров эмиссии, а именно – доходности ценных бумаг, периодичности платежей, объема. Все эти параметры должны заранее рассчитываться и включаться в проспект эмиссии.

Приведем общие замечания.

Как правило, пул должен формироваться из однотипных ссуд. Поэтому рассчитать общий объем платежей в разбивке по периодам выплаты не представляет сложности. Итак, рассчитываются денежные потоки по пулу ипотек, включающие погашение процентов и основной суммы, после чего можно рассчитать средневзвешенный платеж и периодичность выплат по ценных бумагам. Необходимо учесть при данном расчете отчисления на оплату услуг участникам и гарантии Агентства. Полученная величина должна быть минимальной суммой периодичного платежа, на которую могут рассчитывать владельцы ценных бумаг. Если по какой-либо причине (например, задержка платежей от заемщиков) нет достаточных поступлений, эмитент обязан компенсировать разницу за счет собственных средств. Наоборот, все излишки по платежам от заемщиков (при досрочном погашении ссуд) эмитент должен перечислять владельцам ипотечных бумаг в составе очередного платежа.

Объем выпускаемых ценных бумаг по номинальной стоимости целесообразно приравнять к общей непогашенной (к моменту эмиссии) основной сумме ипотек, составляющих пул.

Необходимо еще раз отметить сертифицирующую функцию Агентства. Каждый участник схемы должен быть проверен Агентством с позиций финансового состояния, объема собственных средств, продолжительности и успешности деятельности (например, прибыльность за ряд последних лет) и других параметров. По результатам проверки Агентство может выдавать лицензии на осуществление соответствующей деятельности, связанной с выпуском ипотечных ценных бумаг. Кроме того, Агентство (или соответствующее ведомство, его курирующее) должно разработать жесткие критерии оценки качества ипотечных ссуд.

Приведенная выше схема организации выпуска ипотечных облигаций на первый взгляд выглядит довольно громоздкой, что может привести к высоким издержкам на ее осуществление, так как необходимо учитывать оплату работы каждого участника, а также страховые платежи (единовременный и периодические) Агентству. Необходимость в такой структуре обусловлена необходимостью в обеспечении надежности механизма, определяющем качество выпускаемых ценных бумаг. Доверие к надежности ипотечных облигаций со стороны инвесторов будет способствовать высокой ликвидности и доходности на уровне государственных обязательств или более низкой, учитывая двойное обеспечение.

Среди преимуществ названной схемы:

1. Распределение ответственности и рисков среди участников схемы. Каждый участник осуществляет определенную деятельность и несет ответственность за качество ее исполнения. Таким образом, диверсифицируются различные риски, связанные с функционированием механизма, так как при этом в случае неудовлетворительной деятельности отдельного участника и, в крайнем случае, его банкротства, потери будут ограничены пределами ответственности только данного участника.

2. Снижение вероятности возникновения конфликтов интересов, присущих организациям, исполняющим ряд разнородных функций на одном сегменте деятельности (рынке).

В современных российских экономико-правовых условиях большое значение приобретает институт ипотечного кредитования. В связи с этим возникает необходимость формирования соответствующей нормативной базы для создания наиболее развитого с практической точки зрения института, происходит заимствование из зарубежных законодательств некоторых институтов, которые способствуют осуществлению ипотечного кредитования и его развитию. Именно таким является институт ипотечных ценных бумаг.

Особое значение он приобретает в связи с повышенными экономическими и политическими рисками в Российской Федерации.

Именно сейчас этот институт находится на стадии адаптации с российским законодательством.

Ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

В целом данный институт уже в рамках его регулирования общими нормами нуждается в целом ряде доработок. В частности, положение Закона об ипотечных ценных бумагах о том, что требования по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено выпиской из Единого государственною реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет практическую пользу и представляется обременительным.

Например, закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная как ценная бумага призвана быть достаточным источником информации для участников оборота об имущественных правах, которые в ней закрепляются. Об этом, в частности, свидетельствует п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке, предусматривающий, что при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель и момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. В то же время Закон об ипотеке не возлагает на приобретателя закладной обязанности по проверке ее содержания путем получения выписки из государственного реестра, поэтому сведения в закладной для него будут иметь обязательную силу. Еще более обоснованным такое предложение будет после закрепления приоритета закладной над данными государственного реестра.

Кроме того, Закон об ипотечных ценных бумагах также предусматривает, что обеспеченное ипотекой обязательство должно подтверждаться, в частности, договором о передаче прав кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации. Между тем Закон об ипотеке не предусматривает для соглашения о передаче прав по закладной обязанности по его государственной регистрации, такая сделка совершается в простой письменной форме (абз. 1 п. 1 ст. 48).

Таким образом, считается целесообразным отсутствие таких требований в Законе об ипотечных ценных бумагах, которые предусматривают, что при внесении в состав ипотечного покрытия закладной требуются какие-либо документы, подтверждающие обеспеченное ипотекой обязательство [18.С.280].

Нормы принятого в третьем чтении Закона об ипотечных ценных бумагах установили в России крепкую основу для эффективного развития ипотечного рынка: на рынок допущены наиболее эффективные, профессиональные и капитализированные операторы — банки, в то же время сформирована конкурентная среда за счет возможности создания специализированных ипотечных агентств, а для регулирования рынка Банком России будут использоваться только экономические инструменты.

Однако следует отметить, что, несмотря на это, в настоящий момент обязательные нормативы для банков, эмитирующих облигации с ипотечным покрытием Центральным банком не установлены.

Недостаток существует в регулировании деятельности ипотечных агентов. Указанная деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества, что не вполне оправданно, так как акционерное общество — коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли. Организационно-правовая форма акционерного общества — наиболее сложная организация крупной предпринимательской деятельности. В связи с этим следует указать, что осуществление предпринимательской деятельности ипотечным агентом весьма ограниченно [18.С.285].

Обращаясь к облигациям с ипотечным покрытием, следует указать на ряд следующих недоработок в регулировании этого сложного и нового для российского законодательства института.

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Данное требование допускает только один вид облигаций с ипотечным покрытием, процент по которым является фиксированным, и исключает, таким образом, все прочие облигации. Такое положение лишает эмитентов облигаций с ипотечным покрытием возможности в определенных обстоятельствах обеспечить для них большую инвестиционную привлекательность, ограничивает круг потенциальных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием, уменьшает разнообразие инструментов фондового рынка, а тем самым его эффективность.

Между тем в мировой практике признается, что создание ипотечного агента для многократной эмиссии облигации с ипотечным покрытием имеет ряд значительных недостатков. К ним, в частности, относится тот факт, что риски некачественных выпусков облигаций с ипотечным покрытием могут снижать преимущества качественных выпусков облигаций в обращении; дефолт по одному из выпусков облигаций может привести к неисполнению обязательств по другим выпускам; увеличение операционной нагрузки на такого эмитента повышает уровень связанных с его деятельностью рисков [20.С.289].

Кроме того, при создании ипотечного агента для эмиссии неограниченного количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием существенным образом увеличиваются рыночные издержки — расходы на сбор информации о предшествовавшем исполнении обязательств таким агентом, положении дел по выпускам облигации в обращение, а также о планируемых к размещению облигациях.

Закон об ипотечных ценных бумагах не исключает возможности создания ипотечного агента для эмиссии одного выпуска облигаций с ипотечным покрытием, для чего должно быть сделано соответствующее указание в его учредительных документах. Однако такое положение обладает тем недостатком, что учредительные документы могут быть изменены акционерами ипотечного агента свободно по их усмотрению, тогда как при закреплении соответствующего положения в Законе такой возможности акционеры будут лишены.

Таким образом, не исключая фигуры ипотечного агента, целесообразно, в Законе об ипотечных ценных бумагах (ст. 8) предусмотреть, что при эмиссии одного выпуска облигации с ипотечным покрытием (нескольких выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием) создается специализированная ипотечная организация. Кроме того, в связи с тем, что такая организация будет обладать меньшими операционными и кредитными рисками, необходимо для нее исключить некоторые требования, в частности требование к размеру собственных средств (п. 1 ст. 43).

Закон об ипотечных ценных бумагах предусматривает, что размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% общей номинальной стоимости облигаций (абз. 2 п. 1 ст. 13).

Недостаток абз. 2 п. 1 ст. 13 Закона об ипотечных бумагах состоит в том, что он не учитывает случая, когда облигации с ипотечным покрытием выпускаются (а) ипотечными агентами (б) с условием погашения их номинала по окончании срока обращения. Ведь если к концу обращения таких облигаций состав их ипотечного покрытия будет на 80% состоять из ипотечных кредитов, то эмитенту (ипотечному агенту) будет чрезвычайно трудно собрать денежные средства в размере, достаточном для погашения обязательств перед облигационными кредиторами.

Приведенная ситуация предполагает некоторое участие инициатора создания такого ипотечного агента, его фактическое финансирование инициатором исполнения обязательств ипотечным агентом. Такое обстоятельство имеет отрицательные последствия как для соответствующих облигаций с ипотечным покрытием, поскольку создает для них дополнительный кредитный риск, так и для инициатора, который остается должником по обязательству с отсрочкой исполнения.

Для закрепления возможности эмиссии ипотечными агентами облигации, предусматривающих погашение по окончании срока их обращения, необходимо дополнить ст. 13 Закона об ипотечных пенных бумагах нормой, допускающей, чтобы 80% ипотечного покрытия облигаций ипотечных агентов состояло из ипотечных кредитов и (или) денежных средств.

Кроме того, в Закон об ипотечных ценных бумагах подлежит включению положение о коэффициенте ипотечного покрытия - инструменте, с помощью которого станет возможным определять достаточность ипотечного покрытия (в том числе денежных средств в его составе) для исполнения обязательств по облигации, в обеспечении которой такое ипотечное покрытие находится. Коэффициент покрытия позволит более точно отражать состояние дел по облигациям с ипотечным покрытием, что даст возможность обеспечить большую защиту инвесторов в такие ценные бумаги.

Следует подчеркнуть, что ипотечные ценные бумаги выполняют важную социальную функцию рефинансирования ипотечных кредитов, за счет которого для граждан становится более доступным жилье, производство получает невысокий по стоимости кредит, развиваются строительство и другие отрасли реальной экономики, что влечет положительный экономический эффект и служит сильнейшим стимулом увеличения внутреннего валового продукта. Для того чтобы это стало возможным, ипотечные цепные бумаги получают особое правовое регулирование, которое направлено на создание их максимальной надежности.

Читайте также: