Ипотечное кредитование реферат 2021

Обновлено: 08.07.2024

Исходя из статистики социологических опросов, около 2/3 россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Продолжающееся падение курса рубля к главным мировым валютам, а также секторальные санкции, значительно повлиявшие на отдельные сегменты экономики России, и главное - последующий рост цен и падение жизненного уровня части населения, - похоже, не сломили рынок ипотеки, а на начальный период даже подстегнули его.

Ипотека позволяет мобилизовать некоторую часть сбережений граждан и средств инвесторов и опосредствованно нацеливать их на финансирование тех, несомненно, значительных отраслей хозяйства, которые объединены с жилищным строительством. По утверждениям некоторых экспертов, опыт зарубежных инвесторов, а также практика российских регионов указывает, что ипотечное кредитование имеет как минимум четырехкратный мультипликативный эффект, т.е. каждый рубль кредита, в конце концов, привлекает в хозяйственный оборот не меньше четырех рублей средств населения. Следовательно, благодаря ипотеке можно привлечь значительные финансовые средства, которые хранятся у населения в ликвидной форме, в том числе в виде наличной валюты, величину которой можно сравнить с государственным бюджетом какой-либо страны. Помимо решения глобальных социальных финансовых задач, ипотека помогает решить ряд локальных, например, укреплять доверие населения к банкам.

Развитие ипотечного бизнеса положительно воздействует на реальный сегмент экономики, вследствие чего приостанавливается сокращение производства в связанных с жилищным строительством отраслях промышленности, возникает возможность обновления производства, приводящая к повышению конкурентоспособности и качества продукции практически во многих других смежных отраслях.

Все это в целом предопределяет актуальность избранной темы, цель и задачи работы.

Цель работы - анализ и оценка схем организации ипотечного кредитования в банке.

Цель исследования определила постановку таких задач:

- исследовать содержание и суть ипотечного кредитования;

- проанализировать механизм ипотечного кредитования;

- проанализировать современное состояние и проблемы развития сектора ипотечного кредитования в России в условиях финансовой глобализации;

- установить перспективы развития ипотечных продуктов в данном банке;

- разработать предложения по развитию ипотечного кредитования в России.

Теоретической основой работы являются базисные положения, которые содержатся в трудах отечественных и зарубежных ученых, занимающихся теоретическими и практическими вопросами работы системы ипотечного кредитования, изменении рыночных, валютных и процентных рисков, и оценкой воздействия положения рынка ипотечного кредитования на работу нефинансовых организаций и институциональных инвесторов. Тем не менее, мало освещены вопросы нынешнего состояния и опыта реструктуризации ипотечных кредитов за рубежом в аспекте адаптации его к условиям российской действительности. Недостаточно рассматриваются проблемы цикличности формирования ипотечного рынка.

1. Экономическая сущность и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

1.1. Экономическая сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – это целевой долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому и физическому лицу кредитными учреждениями под залог недвижимого имущества: земли производственных иㅤ жилых зданий, сооружений, помещений. [1]

Таблица 1

Источник

Определение

Большая советская энциклопедия

Ссуда под залог недвижимости

Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Залог недвижимости с целью получения ссуды

Балабанов И.Т.

Залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора

Лагутин В.Д.

Ипотечный кредит представляет собой особую форму кредита, которая основана на предоставлении займа под залог недвижимого имущества.

Базилевич В.Д., Погорельцева Н.Б.

Отношения по поводу прибыльного движения стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочную ссуду под залог земли, иного объекта недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им, основанные на основных принципах кредитования.

Разумова И.А.

Кредит, обязательства, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой)

Проанализировав представленные в таблице 1 определения, можно сказать, что сущность ипотечного кредита следует рассматривать с позиций его подсистем - кредит и ипотека. С одной стороны, кредит - суммарность экономических взаимоотношений, возникающих между кредитором и заемщиком в вопросе движения ссуженной стоимости.

С другой - ипотекой предусматривается ясный правовой механизм, который реализует принцип обеспеченности кредитных обязательств недвижимым имуществом, сопровождается появлением прав кредитора на подобное недвижимое имущество и последовательность их реализации. Для лучшего понимания ипотеки важное значение имеет ее классификация.

1.2. Виды и механизмы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты классифицируются по разным признакам:

1) исходя из объекта недвижимости на:

— предприятия, сооружения, здания и иная недвижимость, которая применяется в предпринимательской деятельности;

— садовые дома, дачи, гаражи и прочие строительные постройки потребительского назначения;

— квартиры, жилые дома и части жилых домов и квартир, которые состоят из нескольких отдельных комнат или одной комнаты;

— объекты неоконченного строительства, морские, воздушные суда, корабли каботажного плавания и космические объекты;

2) исходя из целей кредитования на:

- покупку дома для сезонного проживания: садовые домики с земельными участками; дачи, приобретение участка земли под застройку;

— покупку готового жилища в многоквартирном доме или отдельного жилья на несколько семей либо одну - как основное или дополнительное место проживания;

3) по виду кредитора на банковский и небанковский ипотечный кредит;

4) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

— кредиты, которые предоставляются строителям и застройщикам;

— кредиты, которые предоставляются будущему обладателю жилья;

5) по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут даваться работникам банков; персоналу фирм, которые являются клиентами банка; клиентам риэлтерских фирм; особам, которые проживают в этом регионе; всем – кто желает;

6) исходя из способа рефинансирования. Ипотечное кредитование осуществляют разные кредитные институты. Специфика их деятельности заключена в методах рефинансирования выдаваемых кредитов.

6) исходя из способа амортизации долга на:

— кредит с единовременным погашением соответственно особенным условиям;

— кредит с переменными выплатами;

— постоянный ипотечный кредит;

7) по виду процентной ставки ипотечные кредиты делятся на кредиты с:

— фиксированной процентной ставкой;

— переменной процентной ставкой;

8) согласно возможности досрочного погашения:

— отсутствует право досрочного погашения;

— есть право досрочного погашения;

— есть право досрочного погашения, однако с уплатой штрафных санкций;

9) по степени обеспеченности (величина первого платежа). Сумма кредита может быть от 50% до 100% стоимости заложенного имущества. [2]

Таким образом, классификация ипотечных кредитов осуществляется по различным признакам, в том числе и по объектам недвижимости, приобретаемым в ипотеку.

1.3. Нормативно правовое регулирование деятельности организаций и ипотечного кредитования

Первая ступень в иерархии нормативно-правовых актов - Конституция РФ, которая обладает высшей юридической силой, непосредственным воздействием, а также применяется на всей территории Российской Федерации. Все законы и прочие правовые акты, которые принимаются в Российской Федерации, соответственно ч. 1 ст. 15 Конституции, не имеют права противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень - Федеральные законы, которые приняты в соответствии с Конституцией, регулирующие финансово-хозяйственные взаимоотношения. Ключевое место занимают акты Центрального банка Российской Федерации, они находятся в иерархии нормативно-правовых актов отдельно. На следующей ступени - имеющие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ: министерств и ведомств, также используются в области регулирования кредитных взаимоотношений и стоят на пятой ступени в общей иерархии. Нужно обратить внимание на разные Соглашения, которые заключила Россия с другими странами в сфере регулирования финансово-кредитных отношений.

В анализируемую систему нормативно-правовых актов, возможно и введение и локальных актов, которые определяют порядок деятельности определенных подразделений кредитной организации, также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных взаимоотношений.

Центральный, основной закон, который регулирует гражданско-правовые - Гражданский кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" № 86-ФЗ определяет цели и направления деятельности Банка России, в том числе его функции: осуществлять единственную государственную денежно-кредитную политику; монопольно выполнять эмиссию наличных денег и организацию наличного денежного обращения; кредитовать в последней инстанции для кредитных организаций, образовывать системы их рефинансирования; определять правила ведения расчетов в РФ и правил осуществления банковских операций и т.д.

Предмет ипотеки - предприятия, земельные участки, а также здания, сооружения и прочая недвижимость, использующееся в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких отдельных комнат, садовые дома, дачи, гаражи и иные постройки потребительского назначения, морские и воздушные суда, корабли внутреннего плавания и космические объекты.

Закон устанавливает , что договор об ипотеке обязан нотариально быть удостоверенным и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение этих правил признает его недействительным. Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для введения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки орган регистрации первоначальному залогодержателю выдает закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая удостоверяет право получить выполнение по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, без предоставления иных доказательств существования данного обязательства, в том числе право залога на имущество, которое обременено ипотекой. [3]

Законом предусматривается возможность обращения закладных. Залогодержатель имеет право передавать собственные права иному лицу.

Таким образом, в результате проведенного анализа системы нормативно-правовых актов, регулирующих кредитные взаимоотношения, можно сделать вывод о разнообразии законодательных актов, а также необходимом приведении разнообразных актов в соответствие с действующим законодательством, в том числе поставить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для подробного и отчетливого регулирования.

2.1. Организационная экономическая характеристика банка

Высшим органом управления Банка, который принимает решения по главным вопросам его деятельности, есть общее собрание акционеров. Учредителем и основным акционером Банка является Центральный банк Российской Федерации (Банк России), ему принадлежит 60,3 % голосующих акций и 57,6% в уставном капитале Банка (рисунок 2).

Рисунок 2. Структура голосующих акций Сбербанка РФ в 2017 году, %

Остальные акционеры Сбербанка России - более 263 тысяч юридических и физических лиц.

Таблица 2

Показатели

Ед.изм.

2015 г.

2016 г.

2017 г.

Темп прироста 2015-2017 гг., %

Операционные доходы до резервов

Прибыль до налогообложения

Чистая прибыль

Операционные доходы банка до создания резервов под обесценение долговых финансовых активов составили в 2016 г. составили 1697,5 млрд. руб., показав рост в 18,7% по сравнению с 2015 г. (267,7 млрд. руб.). В 2017 г. операционные доходы выросли сравнительно с 2016 г. на 205,8 млрд.руб., или на 12,1%.

Чистая прибыль Банка за 2016 г. сократилась на 143,1% и составила 541,9 млрд. руб. по сравнению с чистой прибылью за 2015 г. в размере 222,9 млрд. руб. Сумма чистой прибыли за 2017 г. – 748,7 млрд.руб., рост сравнительно с 2016 г. - 206,8 млрд.руб., или 36,2%. (рис. 3).

Рисунок 3. Динамика чистой прибыли Банка за 2015-2017 гг., млрд. руб.

Активы Банка в 2017 году увеличились на 1437,8 млрд.руб., в основном за счет роста чистой ссудной задолженности и чистых вложений в ценные бумаги и другие финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи.

Капитал по состоянию на 1 января 2018 года увеличился на 543,7 млрд. руб. по сравнению с 1 января 2017 года.

Рисунок 4. Доля Сбербанка на российском рынке жилищного кредитования, %

Из таблицы 3 видно, что суммы кредитного портфеля юридических и физических лиц за период 2016-2017 гг. снизились на 1259,6 млрд.руб., или на 6,3% (снизились с 15145,7 млрд.руб. до 13825,2 млрд.руб. у юридических лиц, однако увеличились с 4778,6 млрд.руб. до 4839,5 млрд.руб. у физических лиц), что свидетельствует о проведении неэффективной кредитной политики при осуществлении кредитной деятельности Сбербанком России.

Таблица 3

Для учеников 1-11 классов и дошкольников
Бесплатные сертификаты учителям и участникам

Профессиональное образовательное учреждение

Обучающийся гр. Б-334 Анастасовой Виолетты Руслановны

Оценка за выполнение и защиту

. 2019 Позднякова Жанна Сергеевна

1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ 4

2 Договор ипотеки, права и обязанности 9

граждан и банков в ипотечном кредитовании

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 14

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий, Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретения жилья.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существует разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений жилищной политики, Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, её становление – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства и становлении и развитии данной сферы.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют поставленные задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека станет доступна большинству жителей России.

1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ВИДЫ

Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются банками для приобретения жилья. Ипотека дает возможность купить квартиру или другие виды жилья, внеся лишь первоначальный взнос, именно поэтому ипотека зачастую является единственной возможностью улучшить жилищные условия для многих семей. Обычно первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от стоимости квартиры (хотя сейчас на рынке появляются и варианты с нулевым первоначальным взносом). Остальную сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-20 лет. Таким образом, вы приобретаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит, живя уже в новой квартире. При этом купленная квартира остается в залоге у банка, до тех пор, пока вы не выплатите банку всю сумму кредита.

В России самый распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит, на первоначальном и вторичном рынке недвижимости. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса, как и у любого другого, есть свои плюсы и минусы, К очевидным плюсам можно отнести то, что вы вселяетесь в собственную квартиру, ещё и не выплатив всю её стоимость. Ещё одним приятным бонусом при получении ипотечного кредита является имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что вы не будете платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Минус же ипотеки, как и любого другого кредитования, заключается в увеличении конечной суммы выплат за квартиру, потому что вместе с погашением кредита вам ещё придется выплачивать проценты по нему.

Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотя кредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенному направлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемой квартиры. Таким залогом может стать как уже имеющаяся у вас в собственности недвижимость (квартира, дом, земля), так и квартира, дом и земельный участок, который вы приобретает при помощи ипотечного кредита. Как правило, ипотечный кредит выдается на длительный срок (от пяти лет и больше). Ипотечный кредит предоставляется исключительно на приобретения жилья. При этом обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого жилья.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться, т.е. прописаться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств, ведь цены на недвижимость стабильно растут на 15 – 30% в год;

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах одного миллиона рублей в виде налогового вычета, а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;

сумма кредита составляет до 95% от стоимости приобретаемого жилья;

процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально банком в зависимости от принятой ипотечной программы);

предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;

оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40% от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);

погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30 – 50% среднего ежемесячного дохода заемщика;

при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виду процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющуюся недвижимости и др. за последние 2 года;

предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справка о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта, и т.д.).

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных видов ипотеки. В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли. Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента: приобретение на первичном рынке недвижимости; покупка на вторичном рынке недвижимости. Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже:

а) Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе. Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

б) Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной. Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них: продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт; юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

в) Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки: предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии; кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов. В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

г) Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы. В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет. Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании

В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;

оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого основания

Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственной регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совестного заявления залогодателя и залогодержателя.

При этом должны быть предоставлены:

договор ипотеки и его копия;

документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в орган, осуществляющий регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сторонами по договору ипотеки являются:

физическое лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество;

банк, кредитная организация - залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

5. При отчуждении имущества заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанный ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того‚ кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе обратить взыскание, на имущество, заложенное по договору об ипотеке‚ для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На современном рынке ипотечного кредитования в России немало проблем. Во-первых, неудовлетворенная потребность населения в жилье, осложненная недостаточным бюджетным финансированием и высокими ценами на недвижимость. Во-вторых, малые объемы строительства при растущем спросе и большая доля ветхого и аварийного жилья. В-третьих, недоступность ипотечного кредитования для большей части населения по причине высоких процентных ставок, существенного первоначального взноса, неэффективности государственной поддержки.

Из-за растущей стоимости недвижимость становится все менее доступной для населения. В этих условиях практически единственное решение жилищной проблемы - это ипотечный кредит. Но для дальнейшего развития отечественного рынка ипотечного кредитования необходимы механизмы, позволяющие привлекать дешевые денежные средства на долгий срок.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна. Сегодня в России в полной мере не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

ГОСТ

Ипотечное кредитование в России

Ипотека – это кредитование под залог недвижимости, при котором объект залога остаётся во владении и пользовании должника.

На современном этапе развития наличие системы ипотечного кредитования можно назвать важнейшей составляющей развитой системы частного права. Роль ипотечного кредитования в значительной степени возрастает в моменты, когда состояние национальной экономики государства является неудовлетворительным, так как эффективно организованная и функционирующая ипотечная система, с одной стороны, оказывает благотворное влияние на снижение уровня инфляции, оттягивая на себя временно свободные финансовые ресурсы домохозяйств, с другой – оказывает влияние на решение социальных и экономических вопросов населения.

На современном этапе развития вопросы обеспечения жильем населения, а также эффективного функционирования ипотечного кредитования являются особо актуальными. Это связно с тем, что жилищный вопрос для значительной части населения является достаточно острым и социально значимым. Так, на сегодняшний день согласно данных органов государственной статистики жилищная проблема актуальна для 60% семей, которые в той или иной степени не довольны имеющимися жилищными условиям, а жилье является неотъемлемой часть жизни, одной из базовых потребностей человека, реализация которой дает возможность достойной жизни.

В ходе предоставления ипотечных кредитов могут возникать различные проблемы, которые условно можно разделить на две группы: внутренние и внешние.

Готовые работы на аналогичную тему

Среди внутренних проблем можно выделить следующие:

увеличение сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в банковской структуре или другом кредитном учреждении. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает частное лицо, как правило, заявка в финансовом учреждении должна быть рассмотрена в срок 2–3 дней с момента предоставления полного пакета документов;
кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, которая отличается от той, что ему необходима;
требуются дополнительные расходы, которые связаны с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость таких услуг на законодательном уровне не регулируется;
наиболее важным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются некоторые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также финансовые учреждения отказываются рассматривать в качестве залога квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.

Среди внешних проблем можно выделить следующие:

ограниченность платежеспособности населения;
дефицит объектов новостроек в отдельных субъектах федерации, а также неоправданно высокие цены на них;
недостаточно регулирования данной сферы со стороны законодательства;
социальные проблемы;
неразвитость инфраструктуры рынка жилья в РФ и жилищного строительства в целом.

Перспективы развития рынка ипотечного кредитования

С начала 2021 года отечественный рынок недвижимости вошел в стадию стабилизации: стоимость жилья продолжает расти, но этот процесс не такой бесконтрольный и быстрый как годом ранее. Однако, спрос на жилье остается на достаточно высоком уровне, несмотря на то, что обусловлен уже другими факторами. Так, в 2020 году наметились кризисные ситуация, а также возникла угроза девальвации рубля. Население испытывало страх обесценивания сбережений, поэтому люди начали массово вкладывать финансовые ресурсы в недвижимость, что вызвало рост объемов ипотечного кредитования.

В среднесрочной перспективе в течение 2-3 лет можно ожидать достаточно стремительный рост продаж объектов недвижимости, что повлечет за собой и увеличение количества ипотечных кредитов.

Стоит отметить, что подобный рост может продолжаться исключительно при условии стабильной ситуации на мировом рынке, что связно сильным влиянием на отечественный рынок недвижимости внешних факторов различного рода, а именно:

общемировая экономическая обстановка;
сложная эпидемиологическая ситуации;
политическая обстановка в мире;
введение новых санкций;
падение индексов рынка ценных бумаг;
снижение устойчивости национальной валюты.

Однако, на современном этапе развития прогнозы относительно оптимистичны. Использование ипотечного кредитования сегодня является достаточно объективно хорошим решением, что продиктовано рядом причин:

достаточно широкий выбор жилья на любой вкус и бюджет. Сегодня строительные компании достаточно активно реализуют объекты, которые строились последних 2-3 лет;
низкая процентная ставка по ипотечным кредитам, а также большое количество льготных программ;
высокий уровень одобрения заявок по ипотеке;
привлекательность вложений в недвижимость. Население наблюдает постоянный рост цен на недвижимость, в связи с чем подобное вложение финансовых ресурсов на горизонте планирования 5-6 лет кажется наиболее оптимальным.

Можно сказать, ипотечное кредитование способно в значительной степени ускорить развитие национальной экономики государства, т. к. при увеличении спроса на ипотечный продукт можно будет наблюдать и увеличение количества строек, что способно оживить некоторые отрасли промышленности. Развитие ипотечного кредитования способно оказывать позитивное влияние на преодоление социальной нестабильности, а также на удовлетворение потребность населения в жилье.