Формы и виды управления недвижимым имуществом реферат

Обновлено: 04.07.2024

Вложенные файлы: 1 файл

РЕФЕРАТ.docx

ВВЕДЕНИЕ

Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходима продуманная система учета и использования недвижимости, основанная на достоверной и легко доступной информации, представленной различными способами. Для создания такого учета требуется автоматизированная система, использующая данные, необходимые для реальной работы с недвижимостью предприятия. Тема работы актуальна, потому что система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и ее невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Не менее важны и методы управления – это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.

В теории управления вопрос о методах управления – один из центральных, поскольку касается сущности и содержания управленческой деятельности. Анализ методов, их четкая, обоснованная классификация имеют важное значение для разработки научных основ построения аппарата управления, определения его структуры и степени централизации и децентрализации, установления круга прав и обязанностей структурных звеньев (отделов, секторов, групп), каждого управленческого работника и др.

Вышеизложенное определяет актуальность данной работы. Различают экономические, административно-правовые и социально-психологические методы управления, которые отличаются способами и результативностью воздействия на персонал.

Основная цель работы — это исследование методов и системы управления недвижимости.

Теоретической базой исследования являются основные положения теории экономики предприятия, экономики недвижимости, экономической эффективности, а также работы ученых экономистов: Асаул А.Н., Карасев А.В., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Тарасевич Е. И., и другие; публикации ведущих специалистов в сфере управления и системы использования недвижимости.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе дана характеристика рынка недвижимости. Во второй главе проанализированы основные системы управления недвижимостью, третья глава раскрывает основные методы в системе управления.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью

Управление недвижимостью – имеющий долговременный эффект многосторонний процесс оптимизации, который включает обеспечение надлежащего содержания, использования и развития недвижимого имущества.

Сущностью управления недвижимостью — систематическое осуществление ее собственником прав и обязанностей, возникающих в связи с владением, и целесообразное изменение структуры этих прав и самой недвижимости в течение периода владения ОН.

Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:

сохранения и улучшения технического состояния объекта;
минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Под функциями организации, управляющей недвижимостью, подразумевается комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессиональной командой и направленный на увеличение денежных потоков (повышение стоимости) объекта в интересах собственника (владельца) и, включающий в себя распоряжение объектом наряду с решением всех эксплуатационных вопросов.

При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные варианты использования недвижимости в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. Исходя из четко сформулированных целей, управляющая компания осуществляет разработку методов достижения целей в виде стратегического (свыше 5 лет), тактического (от 1 года до 5 лет) и оперативного (до 1 года) планов. В управлении недвижимостью задействуют все эти уровни планирования.

Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.

Рекомендации, содержащиеся в бизнес-плане, могут иметь несколько вариантов (сценариев) развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам определиться и принять решение в отношении того или иного варианта.

Результатом такой весьма масштабной аналитической работы должно явиться заключение с собственником договора управления и дальнейшая деятельность, направленная на его реализацию в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории.

Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло‒ и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки.

Являясь подрядчиком по отношению к заказчику ‒ собственнику, управляющая организация заключает договоры субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.

Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни.

Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.

Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.

Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.

Взаимодействующие процессы технического и финансового менеджмента, стоимостной оценки и правового регулирования объекта (проекта, бизнеса) образуют в совокупности взаимосвязанную систему различных по своему содержанию экспертиз и ключевой макропроцесс управления и развития недвижимости.

1.2. Виды управления недвижимостью

Если рассматривать управление недвижимостью на уровне государственной и частной собственности, то можно сразу сказать о том, что управление государственной собственностью имеет значительные отличия от управления частной собственности. Исходя из этого, можно выделить виды управления недвижимостью, которых в настоящее время всего два: это внешнее управление недвижимостью и внутреннее управление недвижимостью.

Внутренние и внешние виды управления недвижимостью соответственно показывают частное и государственное управление. Внешнее управление недвижимостью — это форма государственного управления. Данную деятельность осуществляют либо государственные органы, либо лица уполномоченные заниматься данным видом деятельности. Работа их заключается в том, чтобы осуществлять наблюдение за исполнением всех установленных норма и правил над объектами и субъектами недвижимости.

Внутренне управление недвижимости — это, проще говоря, деятельность отдельного субъекта рынка недвижимости, которая осуществляется на основе своих нормативных документов. К таким документам относятся уставы, кодексы, правила, договора, различные инструкции. Из этих определений видно, какова разница между управлением государства и отдельного субъекта.

При внутреннем управлении объекты недвижимости могут участвовать в сделках на основе документов, норм и правил самого собственника. По большей части виды управления недвижимостью разделяются именно по соответствию норм и правил.

Субъекты рынка недвижимости в процессе управления недвижимостью выполняют несколько видов воздействия, а именно что касается внешнего вида управления — регулирование рынка недвижимости на государственном уровне; воздействие со стороны общества; управление отдельными объектами недвижимости; управление системами недвижимости. Государственное регулирование может осуществляться двумя основными способами.

Это прямое государственное вмешательство и косвенное государственное вмешательство. К общественному воздействию относится мнение не только разных слоев общества, но также и сами участник рынка недвижимости являются частью общества, посредством которого осуществляется воздействие. Виды управления недвижимостью, несмотря на различия между собой могут применять одни и те же методы воздействия.

1.3. Методология управления недвижимостью

Методы управления – это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией.

Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 1).

Рис. 1. Методы управления недвижимостью предприятия

При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

уровень подразделений предприятия;

уровень отдельных специалистов.

Экономические методы управления

Экономические методы управления являются способами воздействия на персонал на основе использования экономических законов. Наиболее распространенными формами прямого экономического воздействия на персонал являются хозяйственный расчет и материальное стимулирование.

Хозяйственный расчет является методом, стимулирующим персонал в целом на соизмерение затрат на хозяйственную деятельность с результатами хозяйственной деятельности, экономное расходование ресурсов и материальную заинтересованность сотрудников в результатах труда.

Материальное стимулирование осуществляется путем установления уровня материального вознаграждения (заработная плата, премии), компенсаций и льгот.

Читайте также: