Экспертиза отчета об оценке реферат
Обновлено: 02.07.2024
Вы не нашли нужной информации по этой услуге на странице?
Или воспользуйтесь мессенджерами для связи с нами:
Экспертизы отчетов об оценке
В сложных случаях, когда отчет является документом в суде или оцениваемое имущество принадлежит государству, к отчету предъявляется требование экспертизы. Экспертизу проводят или государственные органы или независимые профессиональные сообщества, или оценщики-эксперты.
Экспертиза отчетов об оценке проводится на добровольной основе на основании договора. Если известно, что отчет об оценке будет предоставлен в суд или иной орган, который требует подтверждения соответствия отчета требованиям законодательства и/или подтверждения полученного результата, рекомендуется прохождение экспертизы для укрепления своих позиций в сложных случаях.
Если стоимостный отчет используется для предъявления в арбитражном суде или оцениваемое недвижимое имущество имеет государственное участие, проведение экспертизы является строго обязательным условием. Разрешение на проведение процедуры есть у государственных учреждений и аккредитованных оценочных бюро. Экспертиза отчетов об оценке выполняется согласно заключенному договору.
МТУ Росимущества выдает мотивированное заключение об оценке для принятия последующего решения по сделкам, проводимым с данным видом недвижимого имущества.
Чтобы получить мотивированное мнение от уполномоченного органа, необходимо:
Первый этап завершен. Далее наша команда оперативно подготовит необходимый пакет документов и передает их обратно в Росимущество для получения распоряжения на проведение сделки. Именно распоряжение является разрешительным документом, позволяющим провести сделку в рамках действующего законодательства РФ.
СРО экспертиза в Санкт-Петербурге от профессионалов
Отчет СРО экспертизы потребуется для предоставления в судебные органы. Как правило, в таких случаях проводятся судебные разбирательства, касающиеся сделок по продаже или аренде государственного недвижимого имущества.
Подготовленный специалистами нашей компании отчет передается в уполномоченные органы в электронном виде с ЭЦП.
Получение экспертного заключения занимает до 20 рабочих дней со дня подписания договора на оказание данных услуг.
Судебно-оценочная экспертиза
Этот вид экспертиз проводится в рамках судебных разбирательств. Как правило, данная экспертиза назначается по инициативе одной из сторон. Бывают случаи, когда проведение экспертизы требует суд.
Выбор конкретной организации, которая будет проводить стоимостную оценку, определяет арбитражный суд. Коллегия суда рассматривает полученные коммерческие предложения от специализированных организаций и делает свой выбор. Во главу угла ставится наличие необходимых компетенций, опыта сотрудников и стажа их работы в данной отрасли.
Судебно-стоимостная экспертиза выполняется выбранной организацией в установленный судом срок. Подготовленный материал направляется обратно в арбитражный суд.
Мотивированное мнение Росимущества
При сделках с имуществом, собственником которого является Российская Федерация, таких как приватизация, изъятие имущества для государственных нужд, сдача имущества в аренду, при вкладе в уставной капитал, отчуждении отчет об оценке должен пройти экспертизу Росимущества, то есть получить мотивированное мнение Росимущества.
МТУ Росимущества (Межрегиональное территориальное управление) – территориальный орган федерального органа исполнительной власти Росимущества. МТУ Росимущества в Санкт-Петербурге и Ленинградской области делает вывод о том, что может ли быть использован данный отчет об оценке для принятия решений для сделок с федеральным имуществом.
Порядок и сроки проведения
| Просьба выдать задание на оценку подается в Росимущество в свободной форме на бумажном носителе, данное письмо должно содержать сведения об объекте оценки и предполагаемом использовании результатов оценки. Если производится оценка федерального имущества для целей аренды на срок до 5 лет, то задание на оценку должно быть составлено по форме, утвержденной Росимуществом. Если цель оценки передача в аренду на срок более 5 лет или реализация, то Задание должно быть утверждено (подписано) Росимуществом. | от 10 до 20 рабочих дней |
| Оценочная компания выполняет отчет об оценке для совершения сделки с федеральным имуществом (заключения договора аренды или отчуждения). | от 3 рабочих дней |
| Оценочная компания или заказчик оценки сопроводительным письмом направляет отчет об оценке на бумажном и электронном носителе на проверку в Росимущество (МТУ Росимущество СПб и Ленобласть). | 1 рабочий день |
| Отчет об оценке рассматривается на соответствие действующему законодательству, по результатам которого выдается мотивированное мнение. | 20 рабочих дней |
Для получения мотивированного мнения Росимущества на отчет об оценке необходимо:
Обращаем Ваше внимание, что мотивированное мнение Росимущества не является основанием для совершения сделки с имуществом! Таким документом является РАСПОРЯЖЕНИЕ, которое выдает Росимущество для совершения регистрационных действий.
Заказчик оценки (правообладатель федерального имущества) направляет в Росимущество комплект документов, включающих положительное мотивированное мнение на отчет об оценке, для получения распоряжения на проведение сделки.
Экспертиза саморегулируемой организацией оценщиков
Экспертиза отчета – это рецензия эксперта-оценщика из саморегулируемой организации оценщиков (далее – СРО) на оценочный отчет.
Экспертиза СРО требуется для судебных процессов, либо при совершении сделок купли-продажи или аренды с государственным имуществом и обычно проводится по требованию заказчика оценки. Отчет об оценке как правило передается на экспертизу СРО в электронном виде, подписанным электронно-цифровой подписью (ЭЦП) оценщика, выполнившего отчет об оценке. Обычно стоимость экспертизы СРО от 15 000 до 30 000 руб.
Порядок и сроки проведения
| Подача заявки на проведение экспертизы отчета об оценке, содержащей сведения об экспертируемом отчете, цель проведения и срок экспертизы, реквизиты заказчика экспертизы. | от 1 до 2 рабочих дней |
| Заключение договора на выполнение экспертизы отчета об оценке. | 1 рабочий день |
| 100% предоплата по договору на экспертизу, стоимость экспертных услуг не возвращается вне зависимости от выводов экспертного заключения. | 1 рабочий день |
| Экспертиза отчета об оценке в СРО и выдача экспертного заключения. | от 10 до 15 рабочих дней |
Судебная оценочная экспертиза и рецензирование
Судебная оценочная экспертиза – это процедура, проводимая в рамках судебных разбирательств, когда стороны в результате спора заходят в тупик, представляя друг другу существенно отличающиеся стоимости.
Экспертиза назначается по просьбе одной из сторон или по инициативе суда, на основании судебного определения.
Одна из сторон заявляет ходатайство о назначении экспертизы в рамках судебного процесса и предлагает ряд экспертных организаций. Другая сторона тоже имеет право предложить перечень организаций для выбора эксперта.
Суд направляет запросы во все предложенные экспертные организации для определения возможности проведения экспертизы, ее стоимости, сроков и экспертов.
Экспертные организации, получив запрос, в ответном письме сообщают о возможности проведения экспертизы, стоимости, сроках и информацию об эксперте. Четкие критерии выбора экспертов для проведения судебных экспертиз законодательством не определены, но стандартное условие - это наличие у экспертов необходимой компетенции, опыта и стажа. Право выбора экспертного учреждения или эксперта, определения перечня необходимых вопросов, принадлежит арбитражному суду.
После выбора экспертной организации суд направляет в адрес эксперта материалы дела для изучения и подготовки ответа на поставленные судом вопросы.
Назначенный судом эксперт составляет заключение эксперта в срок установленный судом и направляет его вместе с предоставленными материалами обратно в суд.
Суд при вынесении определения о назначении экспертизы должен обеспечить поступление денежных средств на депозит суда в полном объеме для последующей оплаты экспертизы. Оплата судебной экспертизы лежит на лице, ходатайствующем об проведении экспертизы. Дальнейшие взаимоотношения по оплате экспертизы происходят между судом и организацией, проводившей экспертизу.
Порядок и сроки проведения
| Предоставление коммерческого предложения на проведения экспертизы. | 1 рабочий день |
| Вынесение судом определения о назначении судебной экспертизы и предоставление документов. | от 10 рабочих дней |
| Ознакомление с материалами дела и составление заключения эксперта. | от 5 рабочих дней |
Процессуальный термин значения "Рецензия" – заключение на заключение эксперта. Рецензия – это возможность опровергнуть или поставить под сомнение выводы судебной экспертизы, чем переломить ход судебного разбирательства, т.к. представленные в рецензии недостатки являются мотивированным обоснованием ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Рецензии выполняются рецензентами – специалистами, являющимися членами саморегулируемых организаций судебных экспертов.
Порядок и сроки проведения
| Предварительный анализ документации. | 1 рабочий день |
| Заключение договора. | 1 рабочий день |
| Составление рецензии. | от 3 рабочих дней |
Экспертиза Ростехнологии
При работе с дочерними компаниями Госкорпорации Ростех, такими как АО Завод Энергия, НПП Алмаз, ПАО Интелтех, АО ЛМЗ им. К.Либкнехта оценщик часто сталкивается с необходимостью прохождения в корпорации внутренней проверке отчета об оценке. Регламенты прохождения, устанавливающие сроки и комплект документов для прохождения такой экспертизы в открытом доступе отсутствуют. Замечания экспертов ГК Ростех могут отличаться от замечаний экспертов СРО на один и тот же отчет об оценке, так как специфика объектов оценки требует более узких и детальных знаний. В настоящий момент экспертизу отчетов об оценке со стороны ГК Ростех проводит РТ-Капитал, целесообразность сдачи помещений в аренду определяет АО "НПК Техмаш".
После того как отчет об оценке поступил в дочернюю структуру ГК Ростех, на этот отчет выдается рецензия эксперта о возможности его использования в хозяйственной деятельности предприятия. Данная рецензия оценщику не выдается. В случаях, когда отчет об оценке содержит замечания или нуждается в уточнение информации, оценщику направляются замечания эксперта. Эти замечания оценщик снимает через пояснение своей позиции, обоснование расчетов, либо через корректировку отчета об оценке.
Экспертиза СРО саморегулируемой организацией оценщиков
Экспертиза отчета – это рецензия эксперта-оценщика из саморегулируемой организации оценщиков (далее – СРО) на оценочный отчет. Экспертиза СРО, как правило, проводится по требованию Заказчика для таких случаев как судебные процессы, либо при совершении сделок с государственным имуществом.
УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 № 328
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
I. Общие положения
2. Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.
3. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.
4. Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.
Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.
Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.
II. Виды экспертизы отчета об оценке
5. Настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:
экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);
экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
III. Порядок проведения экспертизы
6. Экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Иные случаи и основания проведения экспертизы устанавливаются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.
В случае, если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в положительном (отрицательном) экспертном заключении, подготовленном экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков по результатам проведения экспертизы (далее - экспертное заключение).
7. Экспертиза отчета об оценке проводится в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков (если иные сроки не предусмотрены договором на проведение экспертизы) или договором на проведение экспертизы.
8. Выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.
9. Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.
Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом -заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
10. Эксперт обязан уведомлять саморегулируемую организацию оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.
11. Для проведения экспертизы отчет об оценке или заверенная в установленном саморегулируемой организацией оценщиков порядке его копия предоставляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членом или членами которой является (являются) оценщик (оценщики), подписавший (подписавшие) отчет об оценке в порядке и в сроки, установленные внутренними документами такой саморегулируемой организации оценщиков, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
12. В зависимости от вида проводимой экспертизы саморегулируемой организацией оценщиков устанавливаются допущения и ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности.
13. Для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу эксперта. Эксперт направляет запрос, а оценщик направляет соответствующую информацию в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке, содержащими требования к:
содержанию запроса и срокам его направления; обоснованию необходимости представления информации; срокам и порядку направления оценщиком информации.
14. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
15. Порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке устанавливается внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с видами экспертизы.
IV. Требования к экспертному заключению
16. В экспертном заключении указываются:
а) дата составления и номер экспертного заключения;
б) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
в) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии).
В случае, если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое лицо, сведения о нем указываются в следующем составе: фамилия, имя, отчество, серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;
г) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
д) сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;
е) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;
ж) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков);
з) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;
и) результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;
к) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
л) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.
17. Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.
Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.
18. Отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.
Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.
19. В случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.
20. Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.
V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения
21. Установленный саморегулируемой организацией оценщиков порядок утверждения экспертного заключения, подготовленного экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков (далее - порядок утверждения экспертного заключения), должен содержать положения, определяющие:
- состав лиц, подписывающих экспертное заключение;
- форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения;
- состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.
Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной электронной подписью.
22. В случае, если иное не установлено законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или договором на проведение экспертизы отчета об оценке, саморегулируемая организация оценщиков уведомляет оценщиков, которые подписали отчет об оценке, о результатах экспертизы подписанных ими отчетов в срок, предусмотренный внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.
23. Копия экспертного заключения хранится саморегулируемой организацией оценщиков в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Копия экспертного заключения может храниться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
В ходе экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При этом повторная оценка не проводится.
В соответствии с п.4 ФСО №5, устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:
• экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
• экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков или договором на проведение экспертизы.
Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное Экспертное заключение.
Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями ФСО №5, а также Стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом Экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий (проводящие) экспертизу отчета об оценке.
Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.
Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
Зачем нужна экспертиза отчета об оценке?
Проведение экспертизы и получение соответствующего заключения помогает заказчику лучше разобраться в том, что и как сделал оценщик. В соответствии с законодательством РФ экспертиза делится на обязательную и необязательную.
1. Проверка существующего отчета
Очень часто оценщики нашей компании сталкиваются с ситуацией, когда у заказчика уже есть Отчет об оценке, выполненный кем-то другим.
Этот Отчет может не устраивать заказчика, возможно - он был сделан недостаточно профессионально, полученная оценщиком стоимость вызывает сомнения.
2. Предварительная рецензия при оценке имущества города Москвы
Если заказчик, который обращается в ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", оценивает имущество города Москвы, отчет об оценке обязательно пойдет на рецензию - в Департамент имущества города Москвы.
Департамент имущества города Москвы направит отчет в одну из организаций, являющихся победителями конкурсов, проводимых ДИГМ. Возможно - в "Гильдию оценщиков ТПП".
В этом случае "предварительная" экспертиза , которую могут сделать эксперты ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", члены Экспертного совета Гильдии оценщиков, даст заказчику дополнительную уверенность в том, что все сделано правильно и отчет может быть использован для принятия управленческих решений.
Оценщики нашей компании являются членами Экспертного совета Гильдии оценщиков ТПП и членами экспертного совета ФАУФИ (Росимущества) - Центрального и Территориального по городу Москве управлений. Это означает, что отчеты, которые готовят наши специалисты, соответствуют требованиям, предъявляемым этими ведомствами и с достаточно большой долей вероятности получат положительное заключение эксперта.
3. Экспертиза отчета по определению суда
ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" оценки часто делает экспертизы Отчетов об оценке по просьбе судебных исполнителей.
Сталкиваясь с "заказной оценкой", сделанной по заказу одной из спорящих сторон, нашим заказчикам требуется не только составить новый, корректный Отчет об оценке, но и получить отрицательную экспертизу на отчет, сделанный по заказу другой стороны.
Экспертиза, подготовленная "Гильдией оценщиков ", станет серьезным и весомым аргументом, наряду с новым Отчетом об оценке, в судебных спорах.
Рецензент сделает вывод о стоимости, полученной в Отчете об оценке: является ли она завышенной, заниженной или рыночной.
В рецензии будет проанализировано соответствие отчета законодательству, правомерность применения различных подходов к оценке, правильность использования Стандартов.
1. Оценка имущества должника
Согласно статье 130 "Оценка имущества должника" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет Отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет.
СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по Отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия вышеуказанным требованиям.
В случае, если СРОО представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.
2. Определение цены размещения акций
В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения, цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной.
3. Обязательный выкуп акций
Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона "Об акционерных обществах" при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости, определенной независимым оценщиком в Отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.
В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться другой СРОО, то есть той, членом которой оценщик, составивший отчет, не является.
Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена на проверку стоимости, определенной в Отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства.
Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке
Законодательством пока не установлен единый порядок проведения экспертизы Отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 1 "При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки".
Термины достаточности и достоверности раскрыты в п. 19 ФСО №1. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное. Кроме того, у Российского общества оценщиков есть два документа: "Положение о порядке проведения экспертизы отчетов Российским обществом оценщиков" от 27 мая 2009 года и "Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке" 25 июня 2008 г. В первом описываются общие и организационные положения, во втором методические.
Законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.2 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июля 1998г экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством, осуществляет экспертный совет СРОО.
Проблемы экспертизы отчетов об оценке
(в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.
(часть первая в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Экспертиза отчета не является контролем, осуществляемым в соответствии со статьей 24.3 настоящего Федерального закона.
(часть вторая введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.
Часть седьмая утратила силу. - Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, результаты такой экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены требованиями к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, утверждаемыми уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке.
Экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.
- Для учеников 1-11 классов и дошкольников
- Бесплатные сертификаты учителям и участникам
Экспертиза отчетов об оценке — это процедура, позволяющая вынести заключение о том, соответствует ли отчет требованиям Российского законодательства об оценке, договору об оценке, а также показывающая, насколько достаточна и достоверна используемая информация, насколько оправдан выбор методик и допущения оценщика, насколько безошибочны вычисления и обоснован результат оценки.
Чаще всего экспертиза отчетов проводится, когда объектом оценки является государственная собственность (с целью контроля) либо когда в экспертизе отчета заинтересована одна из сторон судебного разбирательства.
Проводит экспертизу оценщик-эксперт, к которому предъявляются определенные требования — высокий профессионализм и уровень подготовки (не меньший чем требуется для написания подобного отчета), а также членство в объединении оценщиков.
Важно отметить, что эксперт, изучая обоснованность полученного в работе результата, не выполняет работу по оценке заново и не определяет реальную стоимость объекта, если в отчете будут обнаружены ошибки.
При экспертизе отчета подход достаточно формальный. Эксперт аргументировано рассматривает следующие вопросы:
Соответствует ли отчёт об оценке, выполненный оценщиком, требованиям федерального законодательства в области оценки и стандартам оценки.
При анализе соблюдается правильность применения затратного, сравнительного и доходного подходов, а также правильность выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования). Оценщик-эксперт должен провести проверку обоснованности сделанных допущений и обосновать причины любых несогласий с ними.
В процессе проведения экспертизы оценщик-эксперт должен проверить соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему.
Оценщик-эксперт не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчёта об оценке и датой экспертизы.
Под экспертизой отчета об оценке (п. 4 ФСО № 5)понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета об оценке, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, осуществляемые в соответствии с видом проводимой экспертизы.
Виды экспертизы отчетов об оценке (п. 5 ФСО № 5):
- нормативно-методическая экспертиза – экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности;
- экспертиза на подтверждение стоимости – экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Экспертное заключение на отчет об оценке – документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке в соответствии с требованиями ч. IV ФСО № 5.
1. Общие положения
Экспертиза отчета об оценке — совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, безошибочности вычислений и обоснованности результата.
Экспертиза отчета может производиться без инспекции объекта оценки и состоит из исследования работы, выполненной другим оценщиком.
Оценщик-эксперт — профессиональный оценщик, назначаемый Председателем ЭС РОО или Президентом РОО, являющийся членом профессионального общественного объединения оценщиков, проводящий экспертизу отчета об оценке и имеющий уровень профессиональной подготовки и стаж работы по оценке не меньший, чем требуемые для выполнения анализируемого отчета.
Оценщик-эксперт определяет обоснованность полученного в экспертируемой работе результата, но не выполняет работу по оценке заново и не определяет, какова в действительности должна быть величина стоимости в экспертируемой работе.
При выборе оценщика-эксперта для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке следует соблюдать критерий независимости эксперта от оценщика, выполнявшего отчет, от заказчика экспертизы, заказчика экспертируемого отчета и от собственника объекта оценки.
Читайте также: