Экологические аспекты оценки стоимости недвижимости реферат
Обновлено: 07.07.2024
Компания Галилео, которая помогает студентам в написании научных работ вот уже 7 лет, проводит акцию в честь 1 сентября - Дня знаний!
Высокий профессионализм
Уникальность текстов
Оперативное выполнение
Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
Описание работы
Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что в связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности, т.е. определение стоимости объекта недвижимости. Так как, оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д., то ее оценка довольно сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. В связи с актуальностью темы работы, целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы. Целью курсовой работы является изучение теоретических аспектов оценки недвижимости, а также степень влияния экологических факторов на стоимость объектов недвижимости. Задачами курсовой работы являются: - Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости; - изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости; - изучение экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. - рассмотрение совершенствования оценки недвижимого имущества в Республике Казахстан. Понятие и структура недвижимости, недвижимого имущества в общем виде закреплена в п. 1 ст. 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан. К недвижимости отнесены: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Методологической основой послужили труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты, а также периодическая литература.
Оглавление:
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ВНЕШНИХ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1 Понятие и методы оценки недвижимости 5
1.2 Принципы влияния экологических факторов на стоимость недвижимости 9
2 ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 12
2.1 Анализ состояния рынка недвижимого имущества в регионе 12
2.2 Экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости 14
2.3 Оценка объекта недвижимости 18
3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РК 27
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 30
Источники:
1. Экономика недвижимости Дияров С.К.. Учебное пособие, Алматы, 2008, с.58 2. Сделки с недвижимостью Горемыкин В.А.. Практическое пособие. 3-е изд., 2007, с.102 3. Экономика недвижимости: Учебное пособие А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2007, с.55 4. Экономика недвижимости: Учебное пособие Д. В. Виноградов, 2009, с.87 5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008, с.560
Оценка влияния экологических факторов на стоимость объекта недвижимости
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Проблемы окружающей среды в современном мире приобретают негативные последствия, поэтому подчеркивают их актуальность на сегодняшний день. Экологическая обстановка, особенно в крупных и промышленных городах, является опасной для жителей этих городов по причине несоответствия экологическим нормам. Поэтому, одним из перспективных векторов городской политики, направленных на эффективное использование земельных ресурсов, становится учет экологических факторов при оценке стоимости недвижимости. По причине невысокого экологического образования, пассивности полноценного осмысленного выбора, жители зачастую приобретают недвижимость, руководствуясь лишь престижем и субъективной визуальной оценкой. Однако ценность экологических благ заметно увеличивается, когда экологический фактор выступает в качестве лимитирующего.
В настоящее время в российской практике оценка стоимости недвижимости, с точки зрения экологического фактора, не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией.
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
Экологические факторы окружающей природной среды взаимосвязаны с ценностью объекта недвижимости. Экономическая обстановка зависит от наиболее благоприятной экологической обстановки, на которой располагается рассматриваемый объект, а также от масштабов спроса на этот объект недвижимости. Поэтому стоимость того или иного объекта недвижимости зависит от уровня загрязненности атмосферы, шумового воздействия, местоположения и иных факторов загрязнения окружающей данный объект недвижимого имущества.
В целом влияние экологического фактора на стоимость недвижимости выявить достаточно трудно. В основном, на стоимость недвижимости действуют несколько факторов одновременно. Для оценки стоимости применяется система взаимосвязанных факторов, которые учитывают оценщики
Предметом оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества являются экономические отношения в сфере взаимодействия имущества с окружающей природно-антропогенной средой.
Объектом оценки влияния экологических факторов на стоимость имущества и эффективность инвестиций являются мероприятия по предупреждению негативного воздействия окружающей природно-анторопогенной среды на имущество и мероприятия по устранению вредных последствий воздействия хозяйственной и иной деятельности с использованием этого имущества на окружающую природно-антропогенную среду.
Цель оценки влияния экологических факторов на стоимость имущественного объекта (предприятие, недвижимость) – определение их вклада в тот или иной вид его стоимости (рыночная, инвестиционная, страховая, залоговая и т. д.).
Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода.
Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.).
Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.
Экологические факторы при оценке недвижимости – это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
К экологическим факторам относят:
–параметры экологического загрязнения основных компонентов ОПС – воздушной, почвенной и водной сред;
–рекреационная ценность территории, наличие растительности, близость объектов гидрографии;
–архитектурные особенности территории;
–антропогенное загрязнение территории (свалки, зоны чрезвычайных ситуаций техногенного характера, промышленные предприятия повышенного класса опасности).
–природные факторы: климатические, гидрологические, гидрогеологические и горно-геологические особенности территории.
В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на:
-уровень чистоты потребляемой воды;
-лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;
-режим увлажнения, оползневая опасность и т.п.
2. Неуправляемые экологические факторы:
-загрязнение воздушного бассейна;
-шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния.
Механическое загрязнение – захламление (например, мусор) территории объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий.
Электромагнитное загрязнение – изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек.
Радиационное загрязнение – превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости.
Внешние – это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости
Внутренние – это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости.
-наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта;
-высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);
-разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.
С целью определения экологического вреда в качестве объекта оценки было раскрыто, что к вреду можно отнести неимущественные и имущественные убытки.
В то же время, вред можно трактовать как расходы для восстановления нарушенных прав, а именно расходы для восстановления реального ущерба и возмещения упущенной выгоды.
Употребляя данные выводы к определению объекта оценки в ФЗ Ы135-Ф3 от 29.07.1998, оценке подлежит: материальные и нематериальные вещи, которым причинен вред; работы, услуги по восстановлению нарушенных прав.
Иными словами при оценке стоимости экологического вреда объектом оценки является работы и услуги, материальные и нематериальные вещи, необходимые для восстановления нарушенных прав.
Влияние факторов экологического вреда при оценке стоимости недвижимого имущества находит своё отражение в стоимости затрат на восстановление нарушенных прав, или в стоимости положительно влияющих на недвижимость экологических факторов.
Экологический вред, который может быть нанесен субъекту, определяется ст. 1064 ГК РФ, а именно вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Таким образом, под субъектом экологического вреда можно понимать физических и юридических лиц, которым нанесен вред, их имуществу, здоровью, и имуществу юридических лиц.
В настоящее время существует ряд подходов к оценке экологического состояния ОПС: экологический мониторинг; биоиндикация и биотестирование; природоохранная экспертиза; экологическое нормирование; оценка комбинированного действия факторов; методы математического моделирования и анализа с использованием ГИС–технологий. Данные подходы объединяет необходимость осуществления первичного обследования территории методами натурных измерений.
Для определения стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда обратимся к действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность.
Таким образом, проблема оценки стоимости объектов оценки, в т. ч. недвижимого имущества с учетом экологического вреда заложена на законодательном уровне, что говорит об актуальности данной проблемы.
Определение стоимости недвижимости основывается на загрязнениях атмосферы (воздуха) и почвы т. к. данные экологические среды наиболее часто подвергается негативным воздействиям и наиболее существенно влияют на стоимость недвижимости. Экологический вред от загрязнения гидросферы, в частности рек и притоков, не учитывается при определении оценки недвижимости.
Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что из-за загрязненного состояния гидросферы на всей территории
г. Москвы, влияние данного фактора на стоимость недвижимости будет носить крайне слабый характер, который в полной мере проявляется при рассмотрении других загрязнений: атмосферного воздуха и почвы.
Процедуру оценки стоимости недвижимости с учетом влияния экологического вреда можно разделить на несколько этапов.
I этап. Определение возможности применения методики оценки недвижимости с учетом влияния экологических факторов.
II этап. Выбор объекта исследования для оценки стоимости недвижимости.
III этап. Выбор источника информации о ценах на недвижимое имущество.
IV этап. Определение существенных экологических факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
V этап. Выбор статистического инструментария для проведения расчетов.
VI этап. Расчеты и анализ результатов
Таким образом, можно сделать вывод о том, что влияние экологического вреда на стоимость недвижимости находится в обратной зависимости, то есть чем хуже экологическая обстановка, тем дешевле объекты недвижимости в районе.
Система измерений экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, учитывая субъективную основу их ценности. В связи с этим при проведении экологической экспертизы можно ограничиваться лишь их качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику.
Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно новым и перспективным направлением в научной и финансово-экономической сфере.
Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.
Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре рыночной стоимости недвижимости.
В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их подразделяют на управляемые и неуправляемые. К управляемым факторам относят; уровень чистоты потребляемой воды, лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений, режим увлажнения, оползневая опасность и т.п. К неуправляемым экологическим факторам, рассматриваемым как объективно сложившуюся природно-антропогенную среду объекта недвижимости, относят; тип почв, рельеф местности, ветровой режим, температурный режим, сейсмичность территории, загрязнение воздушного бассейна, шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и в существенной мере зависит как от уровня развития научно-технического прогресса, так и от уровня социально-экономического развития конкретного региона. (Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеется целый ряд технических средств, снижающих негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости — шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и так далее).
Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов.
1) Механическое. Захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления — отношение массы или объема мусора (т/га, кг/м2 и т.д.) на единицу площади либо доля ( в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.
2) Химическое. Изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (в случае наличия в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и так далее), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и так далее). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации ( мкг/ м2, мг/ л и т.п. ) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды (более подробно смотри следующий раздел).
3) Физическое. Изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости; тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и тому подобное.
– Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.
– Световое. Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости в следствии действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Такого рода изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (люкс/м2).
– Шумовое. Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности и при достижении 90-100 дб (децибел) к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дб) с коррекцией по шкале “А” стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Необходимо различать две категории шума и источников шума; 1– проникающие в помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости ( жилого дома, офиса и так далее); к числу таких источников шума относятся транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и так далее); 2 — звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шума лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания и так далее).
– Электромагнитное. Изменение электромагнитных свойств среды , в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и так далее). Эти изменения могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую систему измерений и в этой связи при проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, то есть можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности,
(например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и так далее) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.
– Радиационное. Превышение естественного уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и так далее). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние — объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т.п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние — наличие загрязненных либо радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и других, ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров и тому подобное).
Экспертиза позитивных экологических факторов.
При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в существенной мере влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом полезностей:
– наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости:
– высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и тому подобное);
– многообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.
Многообразие такого вида экологических полезностей далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерений этих благоприятных экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, учитывая субъективную основу их ценности. В этой связи при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику. Последнее весьма необходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которых можно элиминировать (выявить) адекватную стоимость этих экологически элитарных благ.
20.1. Природные факторы в классической и неоклассической школах экономики. Суперфонд.
Природные факторы в классической и неоклассической школах экономики
А. Пигу впервые в 1920-е годы обратил внимание на то, что от загрязнения окружающей среды страдает общество, которое берет на себя расходы на восстановление нарушенной окружающей среды, своего здоровья, падающей производительности труда. Для фирмы-производителя и загрязнителя окружающей среды — это внешние для нее издержки. Пигу предложил, чтобы общество заставило фирму-загрязнителя интернализировать (ввести в себестоимость продукции) эти внешние издержки путем уплаты налога на загрязнение. Такой налог повышает стоимость произведенной продукции на величину внешних издержек от загрязнения, так что предельная стоимость произведенной продукции для частной компании теперь равняется ее предельной стоимости для общества. Таким образом, фирма оказывается полностью информированной о полных общественных издержках ее функционирования, и должна либо снижать объем производства либо переходить на более экологичную технологию. А жертва загрязнения — общество получает справедливое возмещение за нанесенный ущерб и повышает свое благосостояние.
Внешние издержки или экстерналии стали рассматриваться как неучтенные эффекты уменьшения полезности продукции и услуг, которые могут быть скорректированы посредством налогообложения деятельности, вызывающей негативные внешние последствия
Загрязнение окружающей среды помимо серьезных негативных последствий для здоровья людей стало приводить к значительным материальным потерям, выражающимся в снижении стоимости недвижимости, возникновении дополнительных затрат, связанных с ликвидацией последствий причиненного вреда и ущерба, прямым потерям дохода от снижения качества и доходности различных категорий земельных угодий или природных объектов. Под давлением общественных интересов и происходящими в связи с этим в экономике процессами правительства многих стран начали понимать, что деградация природной среды и природных ресурсов представляет потенциальную угрозу для долгосрочного экономического развития. Они начали вырабатывать свои меры по смягчению происходящих негативных процессов экономическими и правовыми мерами. Проблема стала выходить за рамки интересов отдельных государств и приобретать международный характер.
Принятие и широкое обсуждение данной концепции привело к тому, что во многих странах стало активно развиваться природоохранное законодательство и вырабатываться экономические и правовые меры, ограничивающие деятельность хозяйствующих субъектов по экологическим соображениям и препятствующие загрязнению окружающей среды. Изменение законодательства и меры экономического давления на загрязнителей, в свою очередь, стали приводить к развитию методов, позволяющих учитывать возникающие дополнительные издержки экологического характера при оценке предприятий и принадлежащего им имущества.
Закон о Суперфонде
За прошедшее с 1972 года время во многих странах, ощутивших в наибольшей степени последствия разрушительного воздействия на окружающую среду, сформировались законодательные базы, ограничивающие масштаб таких воздействий и заставляющие природо-пользователей и основных загрязнителей принимать меры к снижению причиняемого негативного воздействия и ликвидации экологического ущерба.
ущерба достигали огромных размеров и составляли сотни миллионов долларов.
Суперфонд определил круг лиц, которые могут быть потенциально ответственны за финансирование очистных работ. К ним были отнесены:
! нынешние владельцы мест нахождения отходов;
! бывшие владельцы, в чьей собственности находилось это место на момент удаления опасных отходов;
! производители опасных отходов, которые отдавали распоряжения об удалении опасных отходов в этом месте;
! транспортировщики опасных отходов, которые выбирали это место для удаления отходов.
По Закону о Суперфонде к ответчикам применяется строгая, солидарная и имеющая обратную силу ответственность. Кроме того, при продаже и покупке недвижимости ответственность ложится как на бывших, так и на новых владельцев и управляющих.
Строгая ответственность, устанавливаемая Суперфондом, означает, что ответчик обязан возместить ущерб независимо от того, виноват он в загрязнении или нет. Иначе говоря, во внимание не принимается как действовал ответчик — добросовестно и с соблюдением правил или же халатно.
Солидарная ответственность означает, что ущерб является неделимым и не может быть отнесен к каждому ответчику пропорционально его вкладу, то есть, каждая сторона отвечает за весь нанесенный ущерб. Иными словами, любое лицо потенциально ответственных за причиненный ущерб можно обязать возместить все 100% затрат, даже если оно поместило на свалку 1% находящихся там отходов. Например, власти Нью-Йорка обязали ряд фирм оплатить стоимость очистки городской свалки, хотя те никогда не поставляли туда отходов, так как платили за доставку своих отходов на специально оборудованный полигон только на основании того, что перевозчик отходов, дав взятку городскому чиновнику, отправил груз на городскую свалку. Тот факт, что ответчикам ничего не было об этом известно, не имел значения с точки зрения правил Суперфонда.
Действие жестких норм Суперфонда привело к тому, что рынки недвижимости стали очень чутко реагировать на вопросы, связанные с загрязнением окружающей среды. Стали развиваться процедуры проверок, снижающие риски приобретения недвижимости, обремененной экологическими долгами. Например, для предотвращения перехода ответственности и снижения стоимости капитала новый
Закон о Суперфонде послужил ориентиром для развития правовой основы восстановления загрязненных земель в странах Западной Европы. Там стали формироваться свои организационные и правовые механизмы в данной сфере, сообразно остроте проблемы, национальным правовым системам, финансовым возможностям и т.д. Однако ключевыми аспектами остались те же, что и в американской модели вопросы финансирования восстановления качества окружающей среды и эффективное использование института гражданско-правовой ответственности.
Таким образом, принимаемые ограничительные меры экологического характера, как в США, так и в Западной Европе оказались столь жесткими, что при покупке бизнеса или недвижимости появилась реальная опасность, что финансовая ответственность за существование какого-либо загрязнителя, проведение обследования для его обнаружения, а также затраты на ликвидацию загрязнения будут столь велики, что значительно уменьшат стоимость и ожидаемую доходность приобретенного недвижимого имущества.
Опасения людей за свое здоровье и нежелание жить в экологически грязных домах и районах также привело к тому, что любое обнаружение токсических, опасных или вредоносных веществ внутри объекта недвижимости, на земельном участке, где данный объект расположен или на соседнем участке земли может значительно снизить его стоимости.
Установление различного рода природоохранных ограничений и запретов хозяйственной деятельности на некоторых территориях, запрет размещения промышленных объектов, ограничение объемов транспортного движения, требования компенсации причиненного ущерба привело к тому, что эти требования стали оказывать довольно сильное влияние на землепользование, а поведение людей в выборе объектов недвижимости — на рыночные цены в районах подверженных чрезмерному загрязнению. Рынки недвижимости особенно в богатых странах стали чутко реагировать на новый фактор формирования стоимости — состояние окружающей природной среды.
Характеристика состояния окружающей среды и описание экологических факторов, которые в настоящий момент оказывают влияние на стоимость недвижимого имущества или могут оказать влияние на изменение его стоимости в будущем, стала обязательным условием описания земельного участка и проведения анализа его наилучшего использования. Учету факторов окружающей среды посвящены специальные разделы Европейских и Международных стандартах оценки. Этому вопросу уделяется особое внимание в американской школе оценки стоимости.
Читайте также: