Виды износа недвижимости кратко

Обновлено: 05.07.2024

На дату опенки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина этого отличия — потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям о рынке недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам.

Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому, оценив величину общего накопленного износа для здания, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

ВИДЫ ИЗНОСА

Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолированно.

В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

• внешнее (экономическое) старение.

Задача оценщика — идентифицировать восприятие рынком стоимостное влияние амортизации на итоговую рыночную стоимость строений.

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение — это потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешнее (экономическое) старение — это потеря стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды, таким образом, локальная закрепленность объекта обусловливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Практически все вилы износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий.

Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зданий оценщик должен использовать одну и ту же основу – стоимость воспроизводства или стоимость замещения

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете.В бухгалтерском учете под амортизацией понимают способ бухгалтерского возмещения первоначальной или восстановительной стоимости основных средств в течение всего срока их полезного использования.

В отличие от амортизации, использующейся в оценке и определяющейся с учетом влияния рыночных факторов, бухгалтерская амортизация подчиняется действующим способам и нормам начисления. В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксплуатации здания или его элемента.

Методики оценки

Как определить наиболее эффективное использование объекта?

Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Основные критерии эффективности использования объекта:

– Физическая возможность: физически реальные и конструктивно возможные способы использования;
– Юридическая правомочность: только те способы использования, которые разрешены законодательными актами;
– Экономическая приемлемость: физические и юридические возможности должны давать приемлемый доход собственнику объекта недвижимости;
– Максимальная эффективность: экономически приемлемое использование должно будет приносить максимальную текущую стоимость или максимальную чистую прибыль.

Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

– затратный подход;
– доходный подход;
– сравнительный подход.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
2) индексный метод (по трендам изменения цен)
3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

– эффективного возраста;
– экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

– местоположение
– возраст объекта;
– состояние;
– принадлежности (комплектация);
– производитель;
– рыночные условия;
– цена (финансирование);
– качество;
– количество;
– размеры (тип);
– время продажи;
– тип сделки.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

– метод прямой капитализации;
– метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов – Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование – Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Износ – это устаревание здания или отдельных его элементов по разным причинам. Существует два типа износа: физический и моральный. В этой статье мы подробно разберем, что это такое, как измеряются данные величины и что делают в случае износа.

Износ здания не всегда связан с видимыми разрушениями. Недвижимость может устареть как физически, так и морально

Физический износ

Как правило, этой величиной измеряют естественный износ зданий по мере их старения. Его вызывают такие причины, как воздействие влаги, ветра, экстремальных температур или других природных явлений. Также он может быть результатом вандализма, небрежного отношения, пожара и т. д.

Уровень физического износа зависит от того, каков внешний вид здания, состояние ремонта, а также насколько качественно выполнено строительство. Здание, построенное из прочных оригинальных материалов, будет более износоустойчивое, чем выполненное из некачественных материалов.

Регулярный ремонт изношенных элементов и замена старых отделочных материалов на более современные помогают снизить уровень износа.

Категории физического износа

Физический износ может быть двух типов: исправимый и неисправимый.

Исправимый физический износ

Для измерения исправимого износа эксперты проводят оценку стоимости всех элементов, требующих ремонта, включая замену окон, покраску поверхностей, герметизацию, ремонт крыши, неисправную проводку, а также ремонт систем отопления и кондиционирования.

И если увеличение стоимости здания компенсирует стоимость этих работ, износ считается исправимым.

Чтобы сократить физический износ, необходимо производить регулярный ремонт фасадов здания и помещений внутри

Неисправимый физический износ

Когда рост цены на недвижимость не покрывает расходы на его ремонт, то его износ считается неисправимым.

В свою очередь его делят на два типа:

неисправимый износ короткоживущих элементов (с меньшим сроком службы, чем сами улучшения);
неисправимый износ долгоживущих элементов (срок жизни которых равен или больше, чем у проведенных улучшений).

Например, если фундамент здания неисправен, его ремонт потребует восстановления всей конструкции с нуля. Такие изменения превышают ожидаемое увеличение стоимости недвижимости. Ремонт считается неисправимым.

Итак: под физическим понимают износ здания по мере его старения, приводящий к потере стоимости объекта. Он может быть вызван воздействием таких факторов, как вандализм, наводнения, землетрясения, пожар, ультрафиолет, ветер. В зависимости от экономической целесообразности ремонта физический износ может быть исправимым и неисправимым.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий – важнейший критерий оценки фактической стоимости объекта. Физический износ измеряют в процентах, и для определения его величины используют разные методы.

Метод компенсации затрат. Износ рассчитывают исходя из суммы расходов на ремонт.
Метод хронологического возраста. Износ рассчитывают путем деления реального возраста здания на срок его эксплуатации.
Метод эффективного возраста. Износ рассчитывают по формуле:

Формула расчета физического износа здания по методу эффективного возраста

Экспертный метод. Износ рассчитывается по формуле:

Формула расчета физического износа здания экспертным методом

Метод разбивки. Износ рассчитывают с учетом экономической целесообразности ремонта.

Моральный износ здания

Представляет собой потерю стоимости недвижимого имущества, вызванную внешними факторами, повлиять на которые невозможно.

Моральный износ здания подразумевает несоответствие его состояния современным требованиям и стандартам. Чаще всего основными факторами, влияющими на уровень этого типа устаревания, являются:

планировка помещений,
количество санузлов и особенности водоснабжения,
материалы, использованные при строительстве.

Если физический износ увеличивается постепенно и напрямую зависит от возраста здания, то моральный может наступить внезапно. Его невозможно предсказать, так как чаще всего он связан с влиянием технологического прогресса.

Ликвидировать моральный износ всегда очень затратно – чаще всего его относят к неисправимому типу.

Моральный износ здания определяется уровнем несоответствия недвижимости современным требованиям и нормам

Формы морального износа зданий

Различают две формы морального износа. Первая предполагает снижение стоимости недвижимости в данный момент по сравнению с его ценой во время строительства. Такое может случиться из-за роста производительности или изменения масштаба строительства. Величина обесценивания рассчитывается по формуле:

Формула расчета величины обесценивания первой формы морального износа

Вторая форма морального износа предполагает несоответствие здания любым существующим требованиям: конструктивным, планировочным или санитарно-гигиеническим. Она рассчитывается по формуле:

Формула расчета величины обесценивания второй формы морального износа

Методы определения величины морального износа

Технико-экономический. Степень морального износа определяется по таблице, разработанной МосжилНиИпроектом:

Таблица для определения степени морального износа зданий

Социологический. Основан на результате анализа процессов обмена и купли-продажи жилья.

Другие факторы, влияющие на устаревание недвижимости

Любой тип износа напрямую влияет на стоимость недвижимости, поэтому устранимые разрушения лучше ликвидировать своевременно

Устаревание недвижимости и снижение ее стоимости могут быть вызваны и другими внешними факторами. Например, очень важно месторасположение здания. Так, свалка или вредное производство поблизости значительно снизят стоимость недвижимости независимо от степени ее износа.

Последствия такого устаревания всегда неисправимы, поскольку никто не может повлиять на факторы его возникновения.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и так далее.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис).

Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· метод технической экспертизы;

· метод срока жизни.

Метод технической экспертизы для расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где F_ф – физический износ здания, %;

F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Последовательность реализации метода:

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

- число поврежденных участков

- определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)

4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего износа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ:ФЖ)*100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)]*100,

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

ХВ – хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ также подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

Методы определения функционального износа:

Метод капитализации потерь в арендной плате
Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Методы определения функционального износа:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Не отражает прибыли инвестора.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· метод технической экспертизы;

· метод срока жизни.

Физический износ здания следует определять по формуле:

где F_ф – физический износ здания, %;

F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

n – количество конструктивных элементов в здании.

Последовательность реализации метода:

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

- число поврежденных участков

- определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.

4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.

· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего износа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

И = (ЭВ:ФЖ)*100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)]*100,

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

ХВ – хронологический возраст.

ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ также подразделяют на устранимый и неустранимый.

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

Методы определения функционального износа:

Метод капитализации потерь в арендной плате
Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Методы определения функционального износа:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Тел. (312) 56-60-15, (312) 46-42-92, сот. 0559 29-29-12

Главная Журнал "Недвижимость" Стоимость недвижимости Затратный подход. Виды износа объектов недвижимости

Затратный подход. Виды износа объектов недвижимости

Износ в рамках оценки недвижимости воспринимается в качестве базового фактора при установлении текущей стоимости, независимо от прошлых затрат, и имеет смысл утраты полезности, и как следствие стоимости, без учета причины.

Имеется принципиальное отличие понятий износа как падения рыночной стоимости, и бухгалтерского износа, который учитывается нормами амортизации. Отличие это заключается вот в чем: оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на устаревание недвижимости, а износ бухгалтерский – это нормативная оценка запрограммированного возмещения износа материальных активов. При этом оценочный износ в ряде случаев может не соответствовать возрасту объекта, а бухгалтерский износ всегда ему пропорционален.

Износ в оценке недвижимости – это уменьшение стоимости воссоздания (замещения) земельных улучшений, возникающее:

в условиях ненадлежащей эксплуатации (то есть физический износ);
при возникновении новых, более эффективных улучшений, которые лучше отвечают современным потребностям (или функциональный износ);
вызванное экономическими переменами, формирующими рыночную ситуацию (экономический износ).

В рамках затратного метода определить значения экономического и функционального износа возможно только при помощи данных рынка.

Таким образом, два метода - затратный и рыночных сравнений - связаны намного теснее, чем представляется вначале.

Физический износ

В экономическом плане физический износ - это потеря стоимости земельных улучшений по причине любых физических повреждений в конструкциях строения, оборудовании и отделке, то есть вызванные ухудшением физических параметров.

Размер физического износа показывает степень снижения технических и эксплуатационных параметров сооружений по сравнению с проектными величинами, и вычисляется как отношение стоимостей необходимых затрат в ремонтные работы - и воссоздания (замещения) объекта.

Во взаимосвязи с техническим состоянием здания существует четкая дифференциация в размере физического износа:

На практике различают неустранимый и устранимый физический износ.

Устранимый износ - накопленный износ конструкций, отделки и оборудования, возникший по причине ненадлежащего содержания и отсроченного ремонта. Износ называют устранимым, если затраты на устранение износа меньше, чем экономический эффект, полученный от исправления.

Устранимый износ можно трактовать как снижение стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя с целью ремонта элементов постройки, имеющих явные дефекты или повреждения. Подразумевается, что их можно восстановить до состояния, которое соответствует требованиям нормальной эксплуатации, либо заменить полностью.

Неустранимый физический износ – такой износ, который обусловлен процессом естественного старения стройматериалов, конструкций и оборудования.

Его принято рассчитывать, основываясь на остаточной стоимости элементов (но за минусом устранимого износа), расчет ведется пропорционально отношению между фактическим и ожидаемым сроком службы конструкций. Когда фактический срок службы превысил ожидаемый, считается, что износ составил 100%.

Строительные конструкции, составляющие несущий остов постройки, являются долгоживущими элементами. Их срок эксплуатации обычно равен сроку эксплуатации всего здания. Остальные элементы построек считаются короткоживущими элементами: они могут многократно заменяться в течение общего срока эксплуатации.

Устранимый износ = затратам на его устранение.

Неустранимый износ рассчитывают отдельно по различным элементам конструкции, в денежном выражении он определяется делением физического возраста элемента на срок физической жизни, и произведения полученной величины и стоимости создания элемента.

Итогом является сложение результирующих цифр устранимого и неустранимого износа.

Функциональный износ

Функциональным износом именуют потерю объектом стоимости, вызванную уменьшением функциональной полезности земельных улучшений относительно текущих рыночных требований, которые могут предъявляться к этому типу улучшений.

Функциональная полезность - иными словами, способность недвижимости соответствовать текущим стандартам рынка. Это критерий эффективности здания при эксплуатации в определенных целях на основании архитектурного стиля, планировочного решения, типа и состояния оборудования, качества отделки и иных характеристик улучшений.

Устранимый и неустранимый износ - элементы накопленного функционального износа.

Неустранимый функциональный износ - утрата объектом стоимости, которая вызвана недостатками либо, напротив, избыточностью конструкции строения, применяемых стройматериалов, пространственного решения, оборудования. Критерием неустранимости является то, что физическое исправление недостатков будет дороже ожидаемого эффекта.

Устранимый износ - дефекты сооружений, которые можно устранить, вызванные небольшими недостатками конструкции и планировки и стройматериалов. Одновременно износ, в экономическом смысле, устраним при условии, что затраты при этом ниже, чем возрастание стоимости объекта после устранения.

Экономический износ

Экономический износ - утрата стоимости недвижимого объекта, вызванная влиянием внешних причин. Данный износ может вести к потере стоимости не только улучшений, но и самой земли. Изменения стоимости может вызывать деградация окружающей территории, появление зон аэропортов, прокладка железной дороги, постройка торговых зон, и другие изменения рыночных условий в среде дислокации объекта. Обычно такой износ неустраним: владелец строения неспособен изменить экологическую обстановку, остановить деградацию среды и экономический спад на территории, приводящие к падению спроса на рынке.

На экономический износ влияют факторы, внешние по отношению к недвижимости, и такой износ почти всегда является неустранимым: ведь владелец недвижимости крайне редко способен сделать что-либо для устранения дефекта.

Так, изменение привлекательности местоположения, приводящего к экономическому обесценению земельного участка, совместно с уменьшением стоимости земли обязательно уменьшит также стоимость всех улучшений. Тогда важно установить рыночную стоимость самой земли и оценить, насколько внешние причины изменили ее стоимость, и на основании этих факторов определить изменение стоимости строения. С этой целью используют отношение стоимости улучшений к стоимости недвижимости, рассчитанное после анализа объектов из непосредственного окружения. Естественно, здесь необходимо исключить влияние на стоимость улучшений физического и функционального износа.

ПРИМЕР:

Нужно определить распределение экономического износа, вызванного ухудшением местоположения в связи с размещением промышленного объекта.

Известно, что жилой дом, стоящий в санитарно-защитной зоне предприятия, был только что продан за 89000 долл., а подобный объект, стоящий вне зоны - за 92000 долл. При этом типичное соотношение стоимостей физических составляющих для этого типа объектов и в этом районе составляет 1 ÷ 4.

Методом парных сравнений можно установить, что экономический износ составил 3000 долл.

92000 – 89000 = 3000

Зная типичное соотношение стоимостей физических составляющих, можно вычислить размер экономического износа, который приходится на землю, он составляет 600 долл.:

И на земельные улучшения, он составит 2400 долл.:

У приносящей доход недвижимости экономический износ можно установить при помощи капитализации суммы потерь, обусловленных снижением платежей по аренде. Распределение экономического износа при этом рассчитывается так:

ПРИМЕР:

Нужно определить размер экономического износа, приходящегося на здание. Известно, что расположение жилья на шумной улице влечет снижение арендной платы на 50 долларов в месяц.

Мультипликатор потенциального валового дохода в этом районе при данном типе объектов составляет 60, а типичное соотношение стоимостей физических составляющих недвижимого имущества - 1 ÷ 4.

Зная показатели доходности, определим общий размер экономического износа для жилого дома, стоящего на шумной улице:

50 × 60 = 3000, из которой 80% приходится на земельные улучшения:

Значит, экономический износ, относящийся к зданию, составит 2400 долл.

Практическая значимость рассмотренных примеров базируется на том, что при установлении совокупного износа улучшений ни суммы физического, функционального и экономического износов, ни снижение стоимости, относимого к земле, не касаются стоимости улучшений.

Одновременно при установлении совокупного износа земельных улучшений нужно помнить, что для строений, подвергающихся физическому и функциональному износу и выстроенных в местности с возрастающей привлекательностью, рыночная стоимость станет результатом одновременно протекающих противоположных процессов: снижения стоимости объекта из-за устаревания, и возрастания стоимости от внешних причин. Значит, оценка и учет совокупного износа – важная составляющая затратного подхода при оценке недвижимости.

Читайте также: