Реализация заложенного имущества кратко

Обновлено: 04.07.2024

Когда клиент оформляет кредит под залог недвижимости или транспортного средства, то он может пользоваться имуществом в течение всего срока кредитования, но, если перестанет своевременно погашать задолженность, то банк может его изъять.

Как финансовая организация может реализоваться залоговое имущество

Залог продается по согласованию с заемщиком до образования долга и начисления пени по кредиту. В этом случае банк публикует сведения о залоге на своей официальной странице в интернете или обращается в специальное агентство. Выбрать агентство также может клиент, а компания будет осуществлять контроль всех процессов. Обычно устанавливается среднерыночная стоимость, так как заинтересованные стороны хотят реализовать имущество подороже.
Через суд. Реализация осуществляется через процедуру публичных торгов в рамках исполнительного производства. В этом случае финансовая организация не является владельцем залогового имущества и не может размещать о нем никакую информацию без предварительного согласования с клиентом. Продажу организует судебный пристав. Для участия в торгах необходимо предварительно оформить заявку в компанию, которая их организует, и внести авансовый платеж. Сведения о торгующих фирмах, лотах, датах торгов и стоимости можно узнать из региональных СМИ, а также на сайтах Росимущества и Федеральной службы судебных приставов. Первые торги начинаются со стоимости, которая была установлена в ходе судебного разбирательства. Основой для нее будет предоставленный банком отчет об оценке недвижимости или итоги судебной экспертизы (в случае спора). Чаще всего на первых торгах устанавливается среднерыночная цена. Если имущество не было продано с первого раза, то на вторые торги оно будет выставлено уже со скидкой в 15%. Важно помнить, что приобретение залогового имущества, которое реализуется в судебном порядке имеет свои особенности и может быть небезопасным. Например, в квартире могут быть прописаны заемщик или другие лица, включая несовершеннолетних детей. Соответственно, после покупки могут возникнуть проблемы, и придется самостоятельно заниматься выселением жильцов. Лучше покупать такой вид жилья, когда оно продается в досудебном порядке или уже после того, как право собственности будет принадлежать кредитной организации.
Если имущество на торгах не было продано, то оно переходит банку в счет погашения задолженности. Для кредитных организаций такой вариант не очень удобен, так как нужно ставить его на балансовый учет и потом опять продавать.

Оформить кредит под залог недвижимости в настоящее время можно во многих банках. Предлагаются более выгодные условия со сниженной процентной ставкой по сравнению со стандартными программами.

1. В случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

2. Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

3. Если при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения, суд может прекратить по требованию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов (статья 350).

4. В целях реализации заложенного имущества залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему заложенного имущества залогодателем.

Если заложенная движимая вещь, оставленная у залогодателя, передана им во владение или в пользование третьему лицу, залогодержатель вправе потребовать от этого лица передачи ему предмета залога.

В случае отказа передать залогодержателю заложенное имущество для целей его реализации предмет залога может быть изъят и передан залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса в соответствии с законодательством о нотариате.

Комментарий к ст. 350.1 ГК РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи установлены правила реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке.

Согласно п. 1 комментируемой статьи реализация осуществляется посредством продажи с торгов. Причем порядок реализации может осуществляться либо в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ либо соглашением между залогодателем и залогодержателем. При этом в ст. 358.8 ГК РФ (см. комментарий к ней) предусмотрены специальные правила, определяющие особенности реализации заложенного права (требования).

2. Иной порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке может применяться, если залогодатель - лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

В таких случаях стороны залогового правоотношения вправе избежать проведения торгов вообще. Залогодержатель и залогодатель могут предусмотреть в соглашении один из способов реализации заложенного имущества, указанный в п. 2 ст. 350.1 ГК РФ: во-первых, оставление залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя по цене и на иных условиях, определяемых их соглашением, но не ниже рыночной стоимости; во-вторых, продажу предмета залога залогодержателем другому лицу без проведения торгов с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

При этом если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.

3. Возможны ситуации, когда при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения.

В целях защиты залогодателя от недобросовестных действий залогодержателя на этапе реализации заложенного имущества в п. 3 комментируемой статьи установлено, что в таких случаях суд может прекратить по требованию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов (см. комментарий к ст. 350).

Согласно п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" "залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке с нарушением положений ГК РФ (в частности, предусмотренных в пунктах 2 и 3 статьи 348 Кодекса), Закона об ипотеке, Закона о залоге, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества (абзац третий статьи 12 ГК РФ).

В целях предотвращения причинения залогодателю ущерба суд, рассматривающий такой иск, может принять обеспечительную меру в виде запрета залогодержателю совершать действия по реализации предмета залога".

4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о правах залогодержателя при реализации заложенного имущества. В частности, он может не только заключать сделки, непосредственно направленные на реализацию заложенного имущества, (например, договор купли-продажи), но и совершать сопутствующие реализации сделки (заключать договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в т.ч. акты приема-передачи, передаточные распоряжения.

При этом, если заложенная движимая вещь, оставленная у залогодателя, передана им во владение или в пользование третьему лицу (например, по договору аренды), залогодержатель вправе потребовать от этого лица передачи ему предмета залога.

В абзаце третьем п. 4 комментируемой статьи сказано, что при отказе передать залогодержателю заложенное имущество для его реализации предмет залога может быть изъят и передан залогодержателю по исполнительной надписи нотариуса в соответствии с законодательством о нотариате.

Речь, в частности, идет о главе XVI.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, которая называется "Особенности совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество".

5. Согласно п. 5 комментируемой статьи залогодатель и залогодержатель могут заключить соглашение о том, что заложенное имущество (речь идет о реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам), будет продавать залогодержатель.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено в судебном или во внесудебном порядке. Если иное не предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем, применяется судебный порядок обращения взыскания. В установленных законом случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только в судебном порядке (см. п. 1 - 3 ст. 349 ГК РФ, ст. 51, п. 5 и 6 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке осуществляется путем предъявления соответствующего иска. Иск об обращении взыскания на заложенное имущество и иск о взыскании долга по обеспеченному залогом обязательству являются самостоятельными требованиями и могут быть предъявлены в суд одновременно или по отдельности (в любой последовательности) (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10, п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50, Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС РФ 07.12.2011).

В связи с этим нужно отметить, что в случае удовлетворения судом иска о взыскании долга по обеспеченному обязательству взыскание в рамках исполнительного производства в пользу залогодержателя в первую очередь обращается на заложенное имущество, в том числе и в отсутствие судебного акта об обращении взыскания (ч. 2 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", далее - Закон об исполнительном производстве)*(1).

Данное правило применяется только в тех случаях, когда залогодателем является должник по обеспеченному обязательству. В противном случае в рамках исполнительного производства в отношении должника не может быть обращено взыскание на имущества третьего лица.

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке реализация этого имущества по общему правилу осуществляется путем его продажи с публичных торгов .

Порядок проведения публичных торгов по реализации заложенного движимого имущества определяется ст. 350, 350.2 ГК РФ и законодательством об исполнительном производстве (см., в частности, ч. 3 и 4 ст. 78, ст. 87, главу 9 Закона об исполнительном производстве). Публичные торги по реализации заложенного недвижимого имущества проводятся в соответствии с законодательством об исполнительном производстве с учетом особенностей, установленных Законом об ипотеке (см. п. 1 ст. 56 этого закона).

В части, не урегулированной соответствующими нормами, к публичным торгам по реализации заложенного имущества (как движимого, так и недвижимого) применяются положения ст. 449.1 ГК РФ.

При внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество его реализация по общему правилу осуществляется посредством торгов .

Порядок проведения торгов по реализации заложенного движимого имущества определяется ст. 350.2 ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ). Торги по реализации заложенного недвижимого имущества проводятся в соответствии с Законом об ипотеке (см., в частности, ст. 59 этого Закона).

В части, не урегулированной соответствующими нормами, к торгам по реализации заложенного имущества (как движимого, так и недвижимого) применяются общие положения гражданского законодательства о заключении договора на торгах (ст. 447 - 449 ГК РФ) (см. п. 7 ст. 350.2 ГК РФ, абзац третий п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке).

Законом или соглашением сторон могут быть предусмотрены также следующие способы реализации заложенного движимого имущества при обращении на него взыскания (как в судебном, так и во внесудебном порядке):

- оставление залогодержателем предмета залога за собой;

- продажа залогодержателем предмета залога другому лицу.

Применение указанных способов при внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество возможно при условии, что залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (см. п. 1 ст. 350 и п. 2 ст. 350.1 ГК РФ).

Заложенное недвижимое имущество при обращении на него взыскания (как в судебном, так и во внесудебном порядке) по соглашению сторон может быть реализовано путем оставления залогодержателем предмета залога за собой. Данный способ может применяться в тех случаях, когда сторонами договора об ипотеке являются юридическое лицо или индивидуальный предприниматель и договор заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (см. п. 2 и 3 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке).

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке это имущество по соглашению сторон может быть реализовано также на торгах, не являющихся публичными (кроме случаев, когда в силу закона взыскание на заложенное имущество может быть обращено только в судебном порядке) (п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке).

Правилами об отдельных видах залога могут быть предусмотрены иные способы реализации заложенного имущества. Например, заложенное обязательственное право по соглашению сторон может быть реализовано путем его перевода на залогодержателя либо уступки залогодержателю или третьему лицу (см. ст. 358.8 ГК РФ).

Если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации этого имущества, право выбора способа реализации по общему правилу принадлежит залогодержателю (абзац второй п. 7 ст. 349 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке по общему правилу осуществляется вне рамок исполнительного производства - путем совершения самим залогодержателем сделок, необходимых для реализации предмета залога применимым способом (в частности, договора с организатором торгов при реализации имущества на торгах) (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ). В том случае, если договор залога удостоверен нотариально, внесудебное взыскание на заложенное имущество может быть также обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса предполагает изъятие судебным приставом-исполнителем у залогодателя заложенного имущества (в предусмотренных законом случаях - арест этого имущества) и его передачу залогодержателю для последующей реализации. Однако по ходатайству залогодержателя предмет залога может быть реализован судебным приставом-исполнителем в соответствии с Законом об исполнительном производстве (см. ч. 1.1 и 1.2 ст. 78 этого закона, п. 4.3 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14).

*(1) Исключением являются случаи, когда в силу указания закона взыскание на заложенное имущество может быть обращено только в судебном порядке (см. п. 3.8 Методических рекомендаций, утвержденных ФССП России 08.12.2015 за N 0014/14

Залог находится в списке максимально надежных средств, обеспечивающих погашение обязательств. Данный вид кредитования нередко используют для получения крупного и растянутого во времени финансового обеспечения. Залог понимается как страховка для займодателя от вероятной невыплаты долга.

В случае возникновения такого риска осуществляется реализация залогового имущества, вырученные средства от которой идут на закрытие кредита.

Тенденция развития института залогового имущества и реализация имущества должников

В сравнении с предыдущим десятилетием ситуация на рынке залогового кредитования сегодня отличается скоростью решения вопросов не выплаченных обязательств. Отношения между банком и клиентом претерпели определенные изменения, в результате которых банк все охотнее принимает залоговый объект как обеспечение своих требований. Основной целью кредитных организаций в таких случаях является сокращение времени, затрачиваемого на переговоры и судебное разбирательство, или и вовсе отказ от подобных мероприятий.

Таким образом, можно говорить о тенденции ужесточения подходов в работе с материальными проблемами клиентов. В качестве исключения можно выделить лишь ипотеку, по договору которой объектом приобретения является единственное жилье заемщика.

Несколько лет назад полученные от должников в счет закрытия долга объекты определялись как непрофильные активы, и банк стремился быстрее продать залоговое имущество. Сейчас же, в связи с накоплением такой неликвидной собственности, кредитные организации прибегают к иным методам получения дохода, которые для них являются более прибыльными, чем реализация залогового имущества.

Смена вектора направленности работы особенно заметны в системе ипотечного кредитования компаний. Представляется возможным, что в сфере сотрудничества банков с физическими лицами в скором времени произойдут аналогичные перемены. Реализация имущества должников постепенно перетекает в арендные отношения. Но важно отметить, что зачастую продать залоговое имущество для банка цель не главная не по причине низкой доходности такой сделки, а в связи с тем, что ему важен сам объект.

Залог как обеспечение долга и способы продать залоговое имущество

Процедура взыскания предмета залога с точки зрения законодательства проработана достаточно хорошо и регулируется многими нормативными актами. Особенности этого мероприятия зависят от ряда причин:

Форма залога – недвижимость, имущество движимое, ценные бумаги и прочее,
Статус залога –кому принадлежит законное право распоряжения объектом (кредитору или должнику),
Условия действующего договора в пунктах, затрагивающих права и обязанности участников сделки в случае наличия оснований у кредитора для проведения манипуляций с имуществом,
Обстоятельства, которые могут оказывать влияние на последовательность процедуры взыскания.

В правоприменительной практике, в связи с приведенными обстоятельствами, реализация имущества должников может осуществляться одним из следующих способов:

1. Заключение соглашения между сторонами первоначального договора, устанавливающего принципы продажи имущества. При таком варианте организацией процедуры будет заниматься либо займодатель, поддерживая связь с клиентом и оповещая его обо всех шагах, либо задолжавшее ему лицо, под неустанным надзором в вопросах определения цены и сроков.

Чаще всего стоимость реализуемых таким образом объектов устанавливается на 10-15% выше рыночной, чтобы за счет надбавки покрыть расходы на проведение торгов и урегулирование разного рода формальностей. Если стороны не приходят к единому мнению или после подписания соглашения у них возникают разногласия, то реализация имущества должников таким способ становится невозможна.

2. Безусловный или частичный переход права собственности на залог к кредитору. Право распоряжаться имуществом будет принадлежать банку, и он единолично может принимать решение о способе его использования. Он может продать залоговое имущество, сдать его в аренду или найти более выгодный вариант распоряжения.

Кредитные организации стремятся как можно скорее избавиться от непрофильного актива, чтобы не понести дополнительные издержки в результате его длительного нахождения на балансе компании. Переход залога банку накладывает на его управляющих обязательство по созданию резерва проблемных задолженностей и вынуждает решать вопрос открытого непогашенного кредита.

3. Реализация путем назначения исполнительного производства. В рамках вынесенного судом решения, если собственность не принадлежит банку, судебные приставы проводят взыскание в принудительном порядке. После осуществления оценки рыночной стоимости и экспертизы представляется продать залоговое имущество с помощью организации публичных торгов.

Одной из главных проблем, с которой сталкиваются кредиторы при реализации имущества клиентов с торгов – это риск сильного спада цены. Данная тенденция обусловлена рядом факторов:

Также рекомендую прочитать эту статью

Исковое заявление о взыскании задолженности: как составить и подать

О чем статья? О нюансах составления и подачи искового заявления о взыскании задолженности. Кому и чем будет полезна? Кредиторам, которым в ближайшем будущем

Риск сделки для покупающей стороны в виде возможного обременения со.стороны третьих лиц,
Непринятие прямого участия в торгах, т.к. реализация осуществляется незаинтересованным в наибольшей выгоде сделки приставом,
Сформированное в обществе устоявшееся мнение о низкой стоимости реализуемого имущества, в связи с чем многие участники сознательно стараются максимально снизить первоначальную цену.

Несмотря на широкое развитие института залогового кредитования и его популярности среди россиян, оно отличается специфическими особенностями, о которых не следует забывать на всем протяжении действия договора. А в случаях появления предпосылок обращения взыскания на залог, следует подготовиться к возможным процедурам.

Если вы попали в непростую ситуацию, связанную с невозможностью погашения кредита, не знаете с чего начать работу над погашением обязательства и как защитить имущество – не тратьте понапрасну драгоценное время, продолжая тщетные терзания. Задайте вопрос юристам прямо на нашем сайте, и в кротчайшие сроки эксперты в области залогового кредитования свяжутся с вами и проконсультируют по данному вопросу. Вы сможете не только почерпнуть теоретические знания, но и до момента разрешения вашей проблемы заручиться поддержкой опытного специалиста. Мы поможем выбрать наиболее эффективную стратегию действий, подготовим необходимые документы и снабдим вас необходимой информацией и уверенностью для решения вашего вопроса.

Понравилась статья? Расскажи об этом друзьям

Специализации: антикризисное управление и банкротство крупных предприятий и организаций; управление проблемными активами; взыскание дебиторской задолженности, деятельность коллекторов; субсидиарная ответственность по обязательствам должника.

Читайте также: