Приобретение права на земельные участки кратко

Обновлено: 02.07.2024

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

1.1. Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, могут предоставляться на основании решений Правительства Российской Федерации в собственность государственным корпорациям, публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" в качестве имущественного взноса Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. При этом положения настоящей главы не применяются.

2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

3. Положения настоящей главы применяются к отношениям, связанным с предоставлением в аренду, безвозмездное пользование земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Государственная регистрация прав на земельные участки

Сразу следует отметить, что для государственной регистрации прав на земельные участки существенное значение имеют: период предоставления земельного участка, а именно, до или после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), вступившего в действие 25.10.2001г., вид разрешенного использования земельного участка, вид объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

В данном порядке право собственности на земельный участок могут оформить и граждане, имеющие любые выданные до введения в действие ЗК РФ документы, устанавливающие или удостоверяющие право на земельный участок, в которых не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

В данном случае основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок будет являться решение Департамента о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

Органом, уполномоченным на принятие решений о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент, в отношении земельных участков, находящихся в собственности муниципальных образований, уполномоченный орган – администрации соответствующего муниципального образования.

В данном случае основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок будет являться решение соответствующего уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

Во всех других случаях земельный участок, находящийся под индивидуальным жилым домом, может быть оформлен в собственность или в аренду в порядке, установленном ст.39.20. ЗК РФ.

В соответствии со ст.39.3. ЗК РФ земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, предоставляется в собственность за плату без проведения торгов. Основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок в данном случае будет являться договор купли-продажи, заключенный с Департаментом, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а в отношении земельных участков, находящихся в собственности муниципальных образований, - с администрацией соответствующего муниципального образования.

Договор аренды земельного участка также заключается без проведения торгов (ст.39.6. ЗК РФ). В силу п.8 ст.39.8. ЗК РФ земельный участок предоставляется собственнику индивидуального жилого дома может быть в аренду на срок до 49 лет.

Согласно п.2 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года и правовые последствия договора аренды наступают только после его государственной регистрации (п.1 ст.164 ГК РФ).

Решение о наличии или отсутствии оснований для проведения государственной регистрации принимается по результатам правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором в порядке, установленном ст.13 Закона о регистрации. Необходимым условием государственной регистрации является уплата государственной пошлины, ее размер установлен ст.333.33. Налогового кодекса Российской Федерации.

Так, государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, составляет 350 рублей (пп.24 п.1 ст.333.33. НК РФ). Государственная пошлина за государственную регистрацию договора аренды земельного участка – 2000 рублей (пп.22 п.1 ст.333.33. НК РФ).

Заявитель вправе по собственной инициативе представить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. В случае отсутствия такого документа, факт уплаты государственной пошлины будет проверен государственным регистратором самостоятельно. При этом следует отметить, что в силу п.4 ст.16 Закона о регистрации в случае непредставления документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть приняты к рассмотрению только после установления государственным регистратором факта ее уплаты.

Срок государственной регистрации права собственности на земельный участок или договора аренды составляет 10 рабочих дней.

В заключение хочется отметить, что использование земельного участка не по целевому назначению или без предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, самовольное занятие земельного участка или части земельного участка является одним из оснований возбуждения административного производства и привлечения к административной ответственности на основании ст.7.1. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.

В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Так в 17 статье ЗК Российской Федерации отмечается, что в какой-либо собственности федерального порядка находятся конкретные участки, право собственности на которые появилось у Российской Федерации в процессе разграничения государственной собственности на землю.

Приобретение земельного участка по большей части означает именно появление специального права собственности у государства или же других субъектов по основаниям, которые ранее были предусмотрены на то соответствующим законом (8 статья ГК Российской Федерации). На возможность получения Российской Федерацией участков по гражданско-правовым основаниям отмечается в 17 статье ЗК Российской Федерации. Примерно такой же термин применяется и в иных статьях ЗК Российской Федерации, например, в той ситуации, когда речь заходит о праве граждан – землевладельцев, а также землепользователей приобрести их в частную собственность.

Классификация по приобретению земельных участков

Стоит отметить, что есть следующая классификация оснований приобретения участков земельного характера в частную собственность:

какие-либо сделки, а также договоры (гражданско-правовой порядок), сюда же можно отнести процесс купли-продажи, дарение того или иного имущества, мена, рента, наследование земельных участков;
специальные документы органов государственной направленности и, конечно, органов местного самоуправления, которые в свою очередь предусмотрены конкретным законом в качестве определенного основания по появлению гражданских прав и, что не менее важно обязанностей.

Что касается последней группы оснований, то она в некоторых ситуациях называется административно-правовым способом (или же порядком) по получению конкретного права частной собственности на земельные участки, так как в ходе данного способа одной из сторон правоотношения выступает государственный орган или же местный орган самоуправления.

Порядок административно-правовой направленности в большей своей мере заключается в передаче специальным компетентным органом в собственность частного характера из государственной или муниципальной собственности каких-либо земельных участков посредством первичного предоставления либо переоформления конкретных прав на землю. Таким органом компетентного порядка в наибольшем количестве ситуаций (вплоть до окончательного разграничения земель государственной направленности) выступает орган местного самоуправления.

Отличие процедур

Например, право на бесплатное получение в собственность определенных земельных участков под жилищное строительство в индивидуальном порядке или личное подсобное хозяйство имеют лица, которые являются героями СССР и России, кавалеры ордена Славы, граждане, имеющие трех и более детей, и ряд других категорий граждан.

Определенная процедура по осуществлению процесса переоформления конкретных прав частной собственности на тот или иной участок земли используется в тех случаях, когда лица уже обладают специальным правом, которое позволяет им на постоянной бессрочной основе пользоваться или вовсе пожизненно владеть данным участком, а конкретные юридические лица – имеют четкое право постоянного бессрочного пользования земельных участков и желают приобрести их в собственность. При этом стоит отметить, что все граждане занимающиеся переоформлением прав на землю, осуществляют данный процесс бесплатно и по собственному желанию, а лица юридического характера (кроме отмеченных в 20 статье ЗК Российской Федерации) – обязательно и за плату.

Подчеркивая равенство лиц юридической направленности, а также граждан в определенных вопросах по получению в собственность земельных участков, ЗК Российской Федерации имеет в виду равное право на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Тем не менее некоторые участки земли принципиально не могут находиться в собственности каких-либо юридических лиц, но при этом могут находиться в собственности граждан (например, для ведения личного подсобного хозяйства). С другой стороны, есть такие процедуры, которые служат для приобретения права собственности на земельные участки и не используются в отношении граждан (приобретение права собственности юридического лица в результате внесения земельных участков в капитал уставной направленности).

Именно из-за этого отмеченное равенство следует понимать, как некое потенциальное равенство в нравах, но не равенство во всех процедурах по получению участков различного целевого назначения, в свое время не изъятых из оборота и не ограниченных в нем.

Кодекс земельной направленности Российской Федерации по большей части занимается тем, что предусматривает два вида различных процедур предоставления земельного участка в собственность частного характера из государственной или муниципальной (по критерию какой-либо процедуры и целевого назначения участка): для осуществления строительства и для определенных целей, которые вовсе не имеют никакой связи со строительством. Предоставление конкретного участка для процесса строительства вовсе не означает, что оно будет проводиться исключительно на землях населенных пунктов. Такая процедура в силу своей универсальности вполне может использоваться и при предоставлении необходимого участка для процесса строительства какого-либо объекта промышленного характера за границами населенного пункта либо строительства турбазы на землях рекреационного назначения (с учетом специфики применения защиты земель данных категорий).

Два вида процедур

Стоит отметить, что специальная процедура, которая основана на предоставлении какого-либо земельного участка для осуществления процесса строительства обычно имеет два разных вида: с согласованием предварительного характера определенных мест размещения объекта, а также без предварительного согласования. Важнейшим отличием у этих процедур является субъектный состав будущих граждан, которые являются правообладателями земельных участков, а также определенный порядок в процессе которого собственно и происходит получение в конкретном правовом виде земельного участка после его предоставления. Во время процедуры предоставления земельного участка без согласования в предварительном характере мест размещения объекта право собственности или право аренды земельного участка появляется исключительно основываясь на итогах проводимых торгов (конечно, кроме ситуаций в которых происходит предоставление участка для строительства в пределах застроенной территории в соответствии со специальным договором о развитии застроенной территории), а его правообладателями становятся граждане и должностные лица юридической направленности. Этот порядок обычно включает в себя сразу несколько разновидностей: порядок общей направленности по предоставлению определенных земельных участков для осуществления процесса строительства (важно, что сюда не относится жилищное строительство); предоставление участка в соответствии со специальным договором о развитии застроенной территории; предоставление земельных участков для жилищного строительства. Что касается последней процедуры, то она в большинстве случаев содержит в качестве конкретной разновидности по предоставлению земельных участков для их комплексного освоения с конкретной целью жилищного строительства.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта в собственность не производится. Такие участки подлежат передаче в аренду (в наибольшем количестве случаев), постоянное (бессрочное) пользование (для муниципальных, а также государственных учреждений, предприятий казенного порядка, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, в свое время прекративших исполнение своих полномочий), в безвозмездное срочное пользование (определенными организациями религиозной направленности для осуществления процесса строительства зданий, каких-либо строений, сооружений и, конечно, определенного благотворительного назначения).

Читайте также: