Подготовка квартиры к продаже советы кратко

Обновлено: 07.07.2024

Уберите из квартиры личные вещи. Посмотрите наквартиру глазами покупателя, а не человека, который живет здесь несколько лет. Семейные фотографии, грамоты о спортивных и корпоративных достижениях – вам это греет душу, а клиенту мешает представить квартиру своей. То же касается религиозных предметов (неверующим или приверженцам других конфессий это помешает обдумать свой быт в новом доме), медицинских приспособлений и препаратов (все, связанное с болезнями, создает негативное впечатление), и т.д.

2. Нет денег на полноценный ремонт – делайте частичный.

Идеальный вариант, когда вы продаете квартиру с шикарным ремонтом, новой техникой и мебелью. Но чаще это не так. Тогда приводите в порядок самые важные зоны: прихожую (это первое, что видит покупатель), ванную и кухню (в них недостатки наиболее заметны), а остальные помещения улучшайте по остаточному принципу.

Есть также эффективные меры, не требующие финансовых затрат. Во-первых, дехламизация – вывезите лишнюю мебель, стопки старых журналов, квитанций, вообще всё, чем никогда не пользуетесь, но почему-то храните в комнатах или на лоджии. Во-вторых, элегантность и уют в интерьер добавит ваза и цветы. Яркие покрывало и скатерть помогут скрыть недостатки мебели, а красивые шторы скроют неприглядный вид из окна.

3. Не освобождайте квартиру от мебели полностью.

Пустая комната без мебели всегда кажется меньше, чем она есть на самом деле – это правило. При дехламизации оставьте необходимый минимум мебели – кровать, стол, стул, небольшой шкаф. Старую мебель можно покрыть лаком или покрасить.

4. Не беритесь за ремонт самостоятельно, если не являетесь профессионалом.

Некачественный ремонт стоимость вашей квартиры сильно не повысит, а времени займет много. Посчитайте, будут ли дни личного времени, которые вы потратите на ремонт, значительно дешевле найма бригады рабочих? И обеспечите ли вы такой же результат, как те, кто профессионально занимается ремонтом?

5. Квартира начинается с подъезда.

Впечатление от подъезда играют очень важную роль при первом просмотре. Тут ваши возможности ограничены, и все же: кто-то из соседей год не может выкинуть старый холодильник с лестничной клетки? Поторопите. Плохо горит лампочка? Поменяйте ее сами. Духота? Перед визитом покупателя откройте окна рядом с вашим лестничным пролетом и проветрите.

6. Пусть ваша квартира запомнится светлой.

Вкрутите дополнительную лампочку в люстру, раскройте шторы, перед показом помойте окна не только изнутри, но и снаружи.

На продажу недвижимости по выгодной цене может уйти несколько месяцев, а иногда и целый год. Однако некоторым людям удаётся продать свою квартиру по максимально высокой цене всего за неделю. Секрет заключается в так называемом хоум-стейджинге.

Эта методика позволяет при минимальных затратах улучшить внешний вид квартиры и продать недвижимость максимально быстро и выгодно.

Что такое хоум-стейджинг

Хоум-стейджинг — это предпродажная подготовка объекта недвижимости. Эта методика позволяет с минимальными вложениями и за короткий срок улучшить внешний вид квартиры, сделать её дорогой и востребованной среди покупателей.

увеличить стоимость недвижимости — от 3% до 20%;
повысить ликвидность объекта;
быстро и легко продать недвижимость.

Без использования хоум-стейджинга квартира может несколько месяцев находиться в продаже и не интересовать покупателей. Без правильной предпродажной подготовки недвижимость не удастся продать по максимально высокой цене.

Как оценивают квартиру покупатели

Покупатели обычно оценивают недвижимость по таким параметрам:

внешний вид квартиры;
запахи в помещении;
отсутствие шума и раздражающих факторов.

По статистике, эмоциональное впечатление о квартире формируется у покупателя в первые 30 секунд. Поэтому важно уделить внимание подготовке прихожей. Рекомендуется убрать все личные вещи и избавиться от сломанной мебели. В прихожей должно быть максимально просторно и светло.

Каждый покупатель обращает внимание на кухню. Нужно освободить все поверхности кухонной мебели. На обеденном столе можно поставить красивую вазу с фруктами, графин с водой или живые цветы. Это придаст кухне дополнительного уюта.

В ванной комнате и туалете должна быть идеальная чистота. Рекомендуется повесить в ванной новую шторку белого цвета. Личную косметику и средства гигиены нужно убрать. Лучше всего поставить на свободные поверхности в ванной комнате свечи или ароматизированные палочки.

Личные вещи из спальни и гостиной тоже нужно убрать. Личных фотографий и сувениров из путешествий на виду быть не должно. На полках можно оставить нейтральные элементы декора. На кровать или диван можно положить чистый плед.

Запах в квартире также повлияет на мнение покупателя. Лучше всего наполнить комнаты ароматом свежесваренного кофе или выпечки. Эти запахи сразу поднимают настроение.

Живые комнатные растения и оригинальная современная картина помогут создать дополнительный уют

Как подготовить недвижимость к продаже

Специалисты хоум-стейджинга советуют соблюдать такие правила при подготовке недвижимости к продаже:

рекомендуется навести чистоту в парадной и на своём этаже. Если необходимо продать частный дом, нужно привести в порядок участок;
обязательно нужно выполнить генеральную уборку и вымыть окна. Все личные вещи перед продажей придётся вывезти из квартиры. Порванные шторы и старую мебель нужно убрать;
животных нужно вывезти из квартиры, так как у покупателей может быть аллергия на шерсть;
важно устранить неприятный запах плесени или старых вещей. Перед приходом покупателей нужно проветрить квартиру. Рекомендуется использовать освежители воздуха или ароматизаторы.

На кухне и в гостиной нужно поставить живые цветы. Можно использовать декоративные искусственные растения. Они будут уместно смотреться в скандинавском интерьере и в стиле кантри. Композицию с живыми цветами можно поставить на обеденный стол на кухне или на кофейный столик в гостиной.

Во всех люстрах и светильниках должны исправно работать лампочки. Если в помещении плохое освещение, нужно поставить в самой затемнённой части комнаты торшер или настольную лампу. Все розетки и выключатели в квартире должны исправно работать.

Не рекомендуется полностью вывозить всю мебель из квартиры. Пустые комнаты выглядят неуютно. Можно оставить в каждой комнате не более трёх предметов мебели. Важно, чтобы мебель была в хорошем состоянии. От сломанных шкафов и порванных кресел нужно избавиться. Рекомендуется убрать 30% всей мебели в квартире, чтобы сделать её визуально просторнее.

Не нужно расставлять мебель по периметру всей комнаты. Важно сделать одну стену полностью свободной от предметов мебели. Покупатель, подойдя к этой стене, сможет одним взглядом оценить площадь комнаты и её внешний вид.

Важно правильно подготовить подъезд перед визитом покупателя. Придерживайтесь таких рекомендаций:

уберите со своего этажа все старые и грязные коврики;
закрасьте надписи на стенах;
тщательно вымойте пол в подъезде и на своём этаже;
избавьтесь от мусора и старой мебели в парадной;
если в подъезде находятся вещи соседей, нужно убрать их хотя бы в день визита покупателей.

При уборке в квартире нужно придерживаться таких шагов:

вымыть все полы и окна;
натереть до блеска дверные ручки;
тщательно протереть все зеркала;
вымыть люстры и карнизы;
убрать пыль со всех поверхностей;
избавиться от мусора даже в самых труднодоступных местах;
тщательно вымыть ванну, унитаз и раковину;
избавиться от плесени и ржавчины в квартире;
выстирать все шторы, ковры и другие текстильные изделия;
очистить технику от загрязнений — вымыть плитку и духовку, протереть стиральную и посудомоечную машины, очистить кондиционер.

Важно избавиться от неприятного запаха в холодильнике. Для этого нужно убрать все продукты и отключить холодильник от сети. Затем требуется развести 1 ст. л. уксуса в стакане воды. Этим раствором нужно протереть все поверхности в холодильнике. После этого его нужно открыть на несколько часов для проветривания.

В гостиной можно установить торшер и настольную лампу, чтобы сделать помещение светлее

Для декора интерьера можно использовать подушки, искусственные цветы, зеркала и ковёр нейтрального цвета

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Эксперты в статье:

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Какие документы нужно подготовить:

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Как общаться с потенциальным покупателем

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

Как правильно определить цену квартиры

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.

Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

Помощник по недвижимости для собственников, желающих самостоятельно продать жилье. Что нужно для того, чтобы выставить свою недвижимость на рынок? Разбираем по пунктам.

Итак, серия 1. Квартира де-юре

Что надо успеть сделать до того, как вы разместите свое объявление о продаже? Первый шаг – подготовка документов. В этой серии объясняем, в каком порядке их готовить.

Успех любой продажи зависит от многих составляющих. Продавать квартиру вы можете от одного-двух месяцев – если цена указана в пределах рыночной, и до нескольких лет, если она была завышена или объект уникальный. Но если вы думаете, что трудоемкий процесс продажи недвижимости начинается с подачи объявления, то ошибаетесь. Сначала надо проверить, есть ли у вас право на то жилье, что вы собираетесь продавать?

Первый этап: документальное подтверждение ваших прав
Перед тем как планировать продажу, вы должны убедиться, что все правоустанавливающие документы на квартиру есть в наличии.

Проверьте:

действующий ли у вас паспорт;
есть ли свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость. Этот документ у вас должен быть, если вы регистрировали право собственности до 15 июля 2016 года. Позже, как известно, свидетельство заменили на выписку из ЕГРП, а с 2018 года выдают выписку из ЕГРН. Обратите внимание, что срок действия такой выписки короткий, ее надо будет получить уже накануне сделки;
имеются ли в наличии все документы, подтверждающие основания для перехода к вам права собственности.

договор о приватизации,
договор купли-продажи, если вы покупали недвижимость,
договор дарения, если вам ее подарили,
свидетельство о наследстве, если вы получили ее по наследству,
договор ренты, если квартира перешла вам по данному документу и его исполнению,
договор долевого участия, если вы приобрели квартиру в новостройке.

Имейте в виду, перечисленные документы – это только доказательства того, что квартира досталась вам законным способом.

Это не все необходимые для сделки бумаги, а лишь та их часть, которая касается именно вас как собственника жилплощади.

Второй этап: подтверждение истории перехода права

Самые ответственные владельцы хранят эти архивы, как Кащей Бессмертный свою иглу, и правильно делают.

Большое заблуждение думать, что для подтверждения прав собственности достаточно одной выписки из ЕГРН.

Такой документ довольно просто получить, чем иногда пользуются даже мошенники. Из выписки можно узнать о последнем собственнике, но история и предыстория других сделок останется неизвестной, что довольно рискованно.

Так как специалисты со стороны покупателей будут проверять всю историю перехода прав, то больше доверия вызовет тот собственник, у которого все документы на руках. Сразу их можно не показывать, приберегите до внесения аванса за квартиру. На первом этапе можете предъявить копии, если вдруг кто-то заинтересуется.

Третий этап: если вы не единственный собственник

С правоустанавливающими документами разобрались, теперь нужно подумать о других возможных участниках сделки. Если вы не единственный владелец квартиры, то и продать ее в одиночку не сможете, участвовать в процессе должны все собственники.

Муж не может продать за жену, тетя — за дядю, один содольщик не может продать за другого.

Можно использовать вариант с доверенностью, но мало кто из покупателей согласится на сделку по доверенности, это рискованная схема.

Если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного супруга, то второй супруг по умолчанию является сособственником. От него вам в обязательном порядке потребуется нотариально заверенное согласие на продажу. Кстати, свидетельство о браке для сделки вам тоже понадобится.

Если в сделке будут участвовать собственники-дети или недееспособные, то потребуется согласие органов опеки и попечительства. Его будете оформлять позже, после внесения аванса за вашу квартиру, то есть накануне сделки. Но заранее надо проконсультироваться в органах опеки, даст ли она согласие на сделку и при каких условиях.

Что делать с комнатой?

Отдельно стоит выделить продажу комнат. Здесь, помимо того, что нужно собрать свои документы на жилплощадь, необходимо взаимодействие с соседями — сособственниками по квартире. Нужно понимать, что они имеют преимущественное право покупки, а значит, вы должны им в первую очередь предложить купить комнату, и лишь в случае отказа можете ее продавать другим людям. Но помните, что отказ должен быть заверен нотариально.

Важный нюанс – вы не имеете права продавать комнату ниже той стоимости, по которой предлагали соседям, иначе сделку признают недействительной.

Четвертый этап: помехи в продаже

Далее придется подтвердить, что на квартиру не наложены арест или какие-либо обременения, запреты. Кстати, вы сами могли предусмотреть какие-то ограничения, а потом об этом забыть (например, собственник может запретить регистрировать переход права собственности без личного участия).

Распространенное обременение – квартира в залоге у банка, то есть ипотечная. Продать ее можно, но по условиям кредитора и с его участием. Сейчас, кстати, такие сделки уже не новость и проводятся все чаще.

Аресты и запреты на сделки с недвижимостью накладывает суд. Например, такое возможно при задолженности по коммунальным платежам на очень большую сумму. Но в этом случае вопрос можно решить. А вот если собственника признали банкротом и наложили арест на все имущество, то продать такую квартиру нельзя, так как сделку признают ничтожной.

Если вы не все помните и не уверены насчет обременений, то сходите в МФЦ и уточните или запросите выписку из ЕГРН.

Пятый этап: если была перепланировка

При продаже могут понадобиться документы, связанные с перепланировкой. Если она производилась, то красная линия на плане вашей квартиры способна перечеркнуть сделку – особенно с покупателями-ипотечниками. Далеко не все банки допускают отклонения от норм в плане жилплощади. Раньше при любом изменении в планировке кредитные организации не одобряли покупку, сейчас они более мягко подходят к согласованию, но тем не менее многие варианты могут быть отвергнуты.

Советуем перед продажей узаконить перепланировку в жилинспекции, если вы до сих пор этого не сделали.

Так вы облегчите жизнь и себе, и новым владельцам квартиры.

Непосредственно перед самой сделкой вам могут понадобиться справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, единый жилищный документ (его получают в МФЦ). Заранее можно сделать справку из БТИ и поэтажный план экспликации, но, опять же, они не всегда нужны для сделки.

Такие подробности мы расскажем в следующих сериях.

Читайте также: