Оценка стоимости зданий и сооружений кратко

Обновлено: 04.07.2024

Методики оценки

Как определить наиболее эффективное использование объекта?

Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Основные критерии эффективности использования объекта:

– Физическая возможность: физически реальные и конструктивно возможные способы использования;
– Юридическая правомочность: только те способы использования, которые разрешены законодательными актами;
– Экономическая приемлемость: физические и юридические возможности должны давать приемлемый доход собственнику объекта недвижимости;
– Максимальная эффективность: экономически приемлемое использование должно будет приносить максимальную текущую стоимость или максимальную чистую прибыль.

Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

– затратный подход;
– доходный подход;
– сравнительный подход.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;
2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.
2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
2) индексный метод (по трендам изменения цен)
3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.
2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.
З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.
4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

– эффективного возраста;
– экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

– местоположение
– возраст объекта;
– состояние;
– принадлежности (комплектация);
– производитель;
– рыночные условия;
– цена (финансирование);
– качество;
– количество;
– размеры (тип);
– время продажи;
– тип сделки.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

– метод прямой капитализации;
– метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов – Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование – Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.

Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

Участки земли.
Части недр.
Водные объекты.
Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
Морские суда.
Суда внутренней акватории.
Воздушные суда.
Космические объекты.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
В случае необходимости перераспределения долей собственности.
В процессе страхования недвижимого имущества.
При формировании налоговой отчетности.
Перед обращением в банк для оформления кредита.
В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
При исполнении судебных решений.
При ликвидации объектов недвижимого имущества.
В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
Сравнительная оценка недвижимости.
Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

Справки и выписки из БТИ.
Документы, подтверждающие право собственности.
Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 "О судебной экспертизе по уголовным делам" экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО "Судебный эксперт" является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел "Документы организации"), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Оценка недвижимости - это обязательная процедура при заключении договора купли-продажи, а также ипотечного займа. Как проводится определение точной рыночной стоимости объекта, виды и способы процесса рассмотрим в этой статье.

Содержание

Оценка недвижимости - что это такое?

Оценка недвижимости - это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

Обмен жилплощади - для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
Реорганизация компании - в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
Решение конфликтов в суде - если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

Ликвидационная - это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
Инвестиционная - этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача - не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

Ситуация на рынке недвижимости;
Месторасположение;
Площадь;
Развитие инфраструктуры;
Технические параметры;
Год постройки и уровень износа здания;
Планировка;
Наличие документации, подтверждающей право собственности;
Целевое назначение;
Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
Наличие ограничений;
Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

Техплан;
Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
Паспорт;
Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

Выводы эксперта;
Оценочное задание;
Реквизиты заказчика и оценщика;
Метод расчета стоимости объекта;
Описание технических характеристик имущества;
Перечень факторов, влияющих на конечный показатель;
Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги - от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы

Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу

Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу

Определение рыночной стоимости квартиры

Определение рыночной стоимости жилых домов

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

Определение рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений

От 20 000 рублей

От 25 000 рублей

От 30 000 рублей

От 35 000 рублей

От 40 000 рублей

Определение рыночной стоимости предприятия

От 50 000 рублей

От 150 000 рублей

От 200 000 рублей

Иные виды оценки

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Читайте также: