Фз об ипотеке кратко

Обновлено: 07.07.2024

Для того чтобы ознакомиться с последними изменениями в ипотечном кредитовании, следует внимательно изучить закон об ипотеке, редакция которого на 2021 несет в себе некоторые новшества в сравнение с 2020.

Сейчас мы рассмотрим все нюансы, которые касаются этого нормативного документа, также из статьи можно узнать некоторые тонкости процесса ипотечного кредитования.

Основной закон, по которому действует ипотечное кредитование

Любую деятельность в нашей стране регламентируют законы. Ипотека не стала исключением – для тех, кто планирует оформить ипотечный кредит на приобретение жилья, в первую очередь следует ознакомиться с законом 102 – ФЗ.

Этот нормативный акт был принят в 1998 году. Закон состоит из 14-ти глав и 79-ти статей, которые в правовом аспекте регулируют правила по операциям приобретения недвижимости под залог в России.

Краткое содержание закона об ипотеке выглядит таким образом:

Первая глава определяет основные положения закона, касающиеся объекта залога, а также обязательства сторон процесса оформления ипотеки.
В следующих трех главах (со 2 по 4) закона описывается содержание ипотечного договора и закладной. Здесь также обозначены требования к госрегистрации ипотечного договора.
Пятая и шестая главы определяют возможность перехода права на залоговое имущество ипотеки к третьим лицам.
7 и 8 главы закона посвящены уступке обязанностей по ипотеке и залогу.
Последующие две главы описывают штрафы и санкции, предусмотренные за несоблюдение условий ипотечного кредитования.
Особенности ипотеки различных типов недвижимости описаны в главах с 11 по 13.
Заключительная информация по закону 102-ФЗ об ипотеке, находится в его последней 14-й главе.

Рекомендуем видео к просмотру:

Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.

Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2015 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.

Многое в этом законодательном акте написано на сухом юридическом языке, поэтому мы постараемся донести до рядовых граждан то, о чем идет речь в законе.

Главные постулаты закона про ипотеку

Право на пользование залоговой недвижимостью, наряду с этим остается у залогодателя.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Этот раздел федерального закона очень часто прописан в банковских ипотечных договорах, в той части, где определяются суммы возмещения:

При обращении о взыскании долга, залогодержатель может рассчитывать на основную часть долга, актуальную на момент обращения.
Компенсация начисленных процентов за обслуживание кредита, согласно кредитному договору.
Оплата штрафных санкций и неустоек, возникших в результате несоблюдения условий договора.
Компенсация расходов на судебные тяжбы.
Компенсация расходов, связанных с реализацией залогового недвижимого имущества.

Раздел закона о залоговом имуществе

Эта часть закона регламентирует залог и дает определение того, что можно к нему отнести.

Согласно этому положению в залог для ипотеки можно внести:

Жилую недвижимость, а именно дома и квартиры.
Земельные участки.
Производственную недвижимость.
Дачные участки с постройками и без.
Транспортные средства.
Гаражи.
Недвижимость на этапе строительства.
Право аренды.
Долевое участие в жилищном строительстве.

Определение прав залогодателя в законе об ипотеке

Также в законе четко обозначены типы недвижимости, которые не могут стать залогом для ипотеки:

Участки земли, которые изъяты из оборота для государственных целей – прокладки различных коммуникаций, строительство зданий или отведения их под заповедную зону.
Имеющие статус культурного наследия или памятников архитектуры.
По которым должна проводиться обязательная приватизация.
В аварийном состоянии.

Также в этой главе постановления оговорены и другие нюансы:

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

Каждый банк РФ, который имеет такой продукт, как ипотечное кредитование, не может игнорировать законодательство и соблюдает все нормы по составлению базовых договоров ипотеки. Все необходимые требования прописаны во второй главе данного закона об ипотеке.

Ипотечный договор в обязательном порядке должен содержать в себе определение типа объекта недвижимости, участвующей в кредите. Характеристикой объекта служит его оценка (реальная и стоимостная), которая также непременно должна быть обозначена в договоре.

Другие части договора определяют права и обязанности участников сделки.

Новые особенности регистрации договора ипотеки в законе 102-ФЗ

Чтобы документ имел юридическую силу, его готовят в единственном экземпляре и регистрируют в государственном Росреестре, который проверяет все пункты данного документа на соответствие законам РФ.

Во избежание спорных моментов при составлении договора и его подписании необходимо указывать только правдивые сведения о залоге.

Если вдруг выяснится, что на залоговую жилплощадь есть другие претенденты – кредитор согласно закону имеет полное право потребовать выплаты всех кредитных средств досрочно.

К заявлению и договору добавляется закладная на объект ипотеки и другие документы, фигурирующие в качестве приложений. Закладная при оформлении ипотеки, представляет собой ценную бумагу, которую необходимо предоставить в регистрационную палату.

Обычно участники процедуры регистрации пользуются услугами нотариуса для получения заверенных копий договора по сделке, которые могут понадобиться при решении спорных ситуаций.

Процедура регистрации выглядит следующим образом:

Подача заявления от одной из сторон либо нотариуса, проводившего заверение договора ипотеки (госпошлина при данном процессе не взимается).
Регистрирующий договор государственный орган вносит в базу данные о залогодержателе, которые представлены в договоре.

При смене залогодержателя данные в Росреестр о новом участнике вносятся на основании поданного им заявления.

Полезное видео:

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе об ипотеке

В зависимости от типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, процедура регистрации имеет разные сроки производства:

Жилая недвижимость – 5 дней.
Нежилой фонд: земельные участки, здания, коммерческая и производственная недвижимость – 15 дней.
Остальные объекты – до 1 месяца.

Что может помешать сделке и как внести корректировки?

На самом деле причин срыва операции много. Но решение приостановить сделку должно исходить от всех участников процесса.

Согласно статье 20 федерального закона № 122-ФЗ регистрационная палата может отказать во внесении данных в государственный реестр, но для этого необходима веская причина. Если же таковая имеется, то участники сделки должны быть должным образом уведомлены об этом.

Все корректировки по оформлению ипотеки производятся лишь на этом этапе. Наряду с этим, если во время сделки была оформлена закладная, то внесение любого изменения – недопустимо.

Приостановка процесса регистрации производится на срок до одного месяца для устранения всех недочетов и замечаний. После того, как все вопросы будут решены и внесены необходимые поправки, можно отправлять новый запрос на регистрацию договора.

Запись о регистрации залога

После завершения процедуры регистрации в Росреестре на всех документах (договоре, закладной на ипотеку, свидетельстве на право собственности) проставляется специальная отметка о прохождении регистрации.

В самом же реестре заносится запись, которая включает в себя информацию о держателе залога, объекте ипотеки, денежный эквивалент обязательств по кредиту, обеспеченного залогом и отметку про оформление закладной.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Регистрационная запись о наличии обязательств, подтвержденных залогом, может быть погашена лишь при наступлении следующих случаев:

Предоставление заявления и закладной от залогодержателя с визой о том, что обязательства по ипотечному кредиту заемщиком выполнены в полной мере.
Судебное решение по прекращению ипотеки.
При военной ипотеке – предоставление заявления от органа исполнительной власти, контролирующего функциональность накопительно-ипотечной системы.

Новое в ипотечном законодательстве за 2021 год

Основными изменениями в федеральном законе об ипотеке стали:

Установлена возможность оформления в качестве предмета ипотеки машино-мест.
Отмена обязательного условия регистрации ипотечного договора. Теперь это делается при необходимости.
Отмена регламента регистрации, ее сроков, возможности приостановления и отмене. Эти вопросы с текущего года регламентирует другой федеральный закон — №218 от 2015г.
Утратили действия ряд пунктов закона. Так п. 1 статьи 22, третий пункт 25 статьи. Также свое значение потеряли целиком статьи 27 и 28. Последние касались регламента оспаривания процесса регистрации ипотечного кредита.
Последними изменениями было утверждено снижение базовых ставок по кредитам с государственной поддержкой – с 01 января 2021 года они составляют от 9 до 11,4%.
Также внесены правки относительно взыскания с должников – теперь сумма возмещения задолженности будет напрямую зависеть от процентной ставки Центробанка.
Рассматривается внесение моратория на досрочное закрытие ипотечных кредитов. Но до сих пор данная правка не получила одобрения властей, которые пока разрешают заемщикам расплачиваться по своим обязательствам раньше срока без всяческих штрафных санкций.
Для должников последними изменениями смягчили штрафы и неустойки, которые ранее составляли 20% в год. Теперь же неустойку нужно будет оплачивать в зависимости от базовой ставки Центробанка.

Интересное видео:

Полный текст закона: прочитать или скачать

Если же кто-то из читателей решил более детально ознакомиться с федеральным законом №102-ФЗ, который регламентирует взаимоотношения сторон в ипотечном кредитовании, то скачать его можно, перейдя по ссылке.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

С изменениями и дополнениями от:

9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28 июня, 1 июля, 6 декабря 2011 г., 7 мая, 21 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля, 29, 31 декабря 2014 г., 6 апреля, 5 октября 2015 г., 23 июня, 3 июля 2016 г., 1, 26, 29 июля, 25 ноября, 5, 31 декабря 2017 г., 28 ноября 2018 г., 1 мая, 6 июня, 2 августа, 27 декабря 2019 г., 3 апреля, 13 июля, 22, 30 декабря 2020 г., 30 апреля, 30 декабря 2021 г.

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

ГАРАНТ:

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

О некоторых вопросах применения законодательства о залоге см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10

Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

Президент Российской Федерации

В соответствии с Законом ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Предметом ипотеки могут быть земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Запрещена ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Кроме того, запрещена ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Устанавливается, что закладная является ценной бумагой. Закон вводит специальные нормы ипотеки жилых домов и квартир. Устанавливается, что договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, когда собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Также устанавливается, что обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Выселить жильцов можно, только если жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; и проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Закон вводится в действие со дня его официального опубликования. Нормы Закона РФ "О залоге" с этого дня подлежат применению к залогу недвижимого имущества лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Настоящий Федеральный закон введен в действие со дня официального опубликования

Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 444-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 мая 2022 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ

Изменения вступают в силу с 28 октября 2021 г.

Изменения вступают в силу с 30 апреля 2021 г.

Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 514-ФЗ

Изменения вступают в силу с 10 января 2021 г.

Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 декабря 2020 г.

Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. N 447-ФЗ

Изменения вступают в силу с 21 июня 2021 г.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

Изменения вступают в силу с 13 июля 2020 г.

Федеральный закон от 3 апреля 2020 г. N 106-ФЗ

Изменения вступают в силу с 3 апреля 2020 г. и распространяются на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), которые заключены с заемщиками, указанными в статьях 6 и 7 Федерального закона от 3 апреля 2020 г. N 106-ФЗ, до 3 апреля 2020 г.

Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 483-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 сентября 2020 г. и применяются к правоотношениям, возникшим из договоров страхования, заключенных после 1 сентября 2020 г.

Федеральный закон от 2 августа 2019 г. N 261-ФЗ

Изменения вступают в силу с 2 августа 2019 г.

Изменения вступают в силу с 18 июня 2019 г.

Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 76-ФЗ

Изменения вступают в силу с 31 июля 2019 г.

Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 октября 2019 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 февраля 2018 г.

Изменения вступают в силу с 24 июня 2018 г.

Изменения вступают в силу с 25 ноября 2017 г., за исключением изменений, внесенных пунктами 6 - 12, 14 - 16, 22, 23, подпунктом "б" пункта 25 статьи 1 названного Федерального закона, вступающих в силу с 1 июля 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.

Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июня 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 23 июня 2016 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 октября 2015 г. N 286-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 6 апреля 2015 г. N 82-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2015 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 476-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 363-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2014 г.

Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 101-ФЗ

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2011 г.

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу названного Федерального закона

Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2008 г.

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2007 г.

Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

Высшее экономическое образование.
15 лет работы в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик.
Обладает сертификатами от ЦБ РФ. . Facebook. .

Общие положения
Заключение контракта
Про закладную и госрегистрацию ипотеки
Сохранение недвижимости
Передача прав на имущество
Последующие ипотеки
Переуступка прав и обращение взыскания
Продажа заложенной недвижимости
Особенности ипотеки с земельными участками
Особенности залога нежилого имущества
Особые условия при залоге квартир и домов
Заключительная часть

Общие положения

Первая глава ФЗ об ипотечном залоге недвижимости состоит из 7 статей. В первой описано, при каких обстоятельствах, и на каких условиях возникает ипотека, а также законодательные способы регулирования. В этой же главе указано, что имущество, отдаваемое в залог по ипотечному кредитованию, остается в пользовании заемщика, а не передается кредитору. А предоставить собственность в залог может не только собственник, но и другие лица, у которых есть на это соответствующие документы и разрешения.

В тексте закона четко указано, что сумма за заложенную недвижимость, которую клиент получает от кредитора, не может превышать ее стоимость. Заем может равняться залогу или быть меньше его. Прописываются и особые ситуации, когда кредитор несет расходы на содержание заложенной недвижимости. В этом случае кредитная организация вправе компенсировать собственные затраты за счет реализации залога.

Ст.5 ФЗ 102 четко определяет имущественные категории, которые могут быть использованы в качестве залога:

наделы земли, кроме тех, которые относятся к государственным или муниципальным, для таких участков отдельные правила;
постройки, предприятия, отдельные сооружения;
квартиры в многоэтажках и частные дома или их части, которые могут быть отдельно выделены;
гаражи, хозпостройки, садовые домики;
парковочные машино-места;
водный и воздушный транспорт.

В 6-ой статье оговаривается право передачи недвижимости в залог. А в 7-ой говорится о жилплощади, находящейся в общей или совместной собственности. Если происходит залог такой недвижимости, то необходимо собирать бумаги о согласии всех дольщиков. Но если возможно выделение доли из общего имущества потенциальному заемщику, то он вправе самостоятельно распоряжаться личной недвижимостью.

У владельца доли есть право на использование ее в качестве залога, но редко какой кредитор согласится с такими условиями. Подобное имущество сложно продать, оно относится к неликвидным вариантам. Но для дополнительного обеспечения по кредиту такое имущество можно использовать. При этом кредитор больше внимания уделит платежеспособности заемщика и его кредитной истории. Такие данные могут лучше проинформировать о финансовой дисциплине, доходах и исполнительности клиента.

Заключение контракта

В договорах на кредит с залогом недвижимости обязательно указывать:

объект залога и его оценочную стоимость;
состав, объем и срок для выплат.

В кредитном договоре жилплощадь или другое имущество, передаваемое в залог, подробно описывают, для его однозначной идентификации. Указывают название, описание и расположение. Если имущество находится в аренде, к нему применяют такие же правила. Но при этом дополнительно вписывают срок аренды.

При оформлении ипотеки физическому лицу в договор вписывают такие сведения:

общую сумму по кредиту;
график внесения платежей по погашению займа.

В этой же главе содержится статья, посвященная информированию залогодержателя о правах сторонних лица на предмет залога.

Про закладную и госрегистрацию ипотеки

Описание закладной по ипотеке дано в третьей главе ФЗ-102. В этом разделе прописаны основные положения, условия оформления и работа с электронной версией документа.

По сути, закладная — это именная ценная бумага. Но ее оформление при ипотеке необязательно. Никто не обязывает оформлять подобную бумагу при этом виде кредитования. Если закладная оформлена, то право на нее может быть переуступлено. Тому, как это сделать, посвящена отдельная статья.

Когда заемщик погашает задолженность, кредитор возвращает закладную. Собственник самостоятельно снимает обременение с имущества в госоргане.

В четвертой главе прописаны этапы госрегистрации залога. Здесь указано как вносится, редактируется, корректируется, исправляется или изымается запись об ипотеке из государственного реестра. Также в статьях говорится о действиях собственника имущества при ликвидации залогодержателя. Например, при банкротстве кредитора.

В этой же главе указано, что госпошлину за оформление госрегистрации уплачивают при внесении записи или при ее корректировках. Налог составляет:

Содержание	Физические лица	Юридические лица
Внесение записи	1 000 рублей	4 000 рублей
Корректировка записи	200 рублей	600 рублей

При оформлении договора между физическим и юридическим лицом устанавливается размер выплаты как для физического лица. Налоги и сборы величины не постоянные. Они зависят от действующего на текущий момент законодательства, поэтому актуальную стоимость следует смотреть на день госрегистрации.

Сохранение недвижимости

Заложенное имущество должно надлежащим образом использоваться и сохраняться. Это вписано в текст договора. А из пятой главы закона 102 по ипотеке можно узнать более детально нюансы об обязанностях и ответственности сторон в отношении залога:

Как собственник недвижимости может использовать заложенное имущество. Никаких ограничений кредитор не имеет права устанавливать. Более того владелец жилья может даже извлекать дополнительный доход от личной собственности, оформленной в залог. Например, сдавать арендаторам посуточно или на более продолжительный срок.
Кто проводит ремонт заложенной недвижимости. Все расходы на ремонт жилья несет его владелец, если иное не прописано в дополнительных соглашениях. К тому же, кредитор вправе потребовать досрочно погасить заем, если заложенное имущество утрачивает свою первоначальную стоимость из-за халатного отношения собственника.
Как проходит страхование объекта недвижимости, предоставляемого в залог. Страховку жилплощади обязательное условие при ипотечном кредитовании. Ее оплачивает заемщик. При этом она не может составлять менее 10 % от стоимости недвижимости, но и не может превысить 50 % от основной суммы долга. Некоторые кредитные учреждения предлагают своим заемщикам оплатить также личное страхование. Но банки не имеют права принудить клиента приобретать такой полис. Отказ от личного страхования может послужить поводом для пересмотра процентной ставки по кредиту в сторону увеличения.
Какие меры допустимо применять для защиты залога от порчи и утраты. А также от действий третьих лиц. Если возникает реальная угроза, то владелец обязан уведомить банк обо всем, что ему известно и может повлечь утрату залога.
О правах кредитора проверять имущество, оформленное в залог.
Какие последствия наступают при утрате или порче ипотечной недвижимости для владельца и кредитора.

При пренебрежении обязанностями со стороны владельца недвижимости, несвоевременном ремонте или преднамеренной порче, кредитор может просить досрочно закрыть договор займа.

Передача прав на имущество

процедура отчуждения недвижимости;
сохранение ипотеки при передаче прав на недвижимость в залоге третьему лицу;
последствия при нарушении процедуры отчуждения прав на имущество;
последствия изъятия ипотечного имущества со стороны государства, в том числе по программам реновации.

В этом же разделе указано право кредитора истребовать возврата средств по займу досрочно, в ситуации, когда залоговое жилье изымается по виндикации. То есть, когда реальный собственник другой гражданин, а не залогодатель. Процедура проходит при вынесенном решении суда по изъятию жилья, которое вступило в силу.

Последующие ипотеки

В седьмой главе введено понятие последующей ипотеки и ситуации, когда допущено ее использовать. В статьях разъяснено при каких условиях один и тот же залог, может быть обеспечением по разным займам одного и того же гражданина или разных физических лиц. Если в тексте первой ипотеке запрещено повторно закладывать имущество, то никаких последующих ипотек возникать не может.

Также в этом разделе описана процедура госрегистрации при оформлении имущества в залог второй или третий раз. И в какой последовательности будут взыскиваться долги с заемщиков, при невыплате кредитов.

Переуступка прав и обращение взыскания

Кредитор может передавать свои права на залог, если это не запрещено условиями договора. Одновременно с этим обязательство по выплате займа может передаваться или нет. Такие детали могут быть прописаны отдельно при оформлении соглашения. Права могут передаваться и на закладную. На ценной бумаге делается запись о новом правообладателе.

В Законе 102 прямо запрещено делать надписи, которые указывали бы на запрет передачи закладной другим кредиторам. Если подобные надписи были сделаны, то они лишены юридической силы и являются недействительными.

Некоторые клиенты не исполняют свои обязательства в срок, тогда кредитор может подать на заемщика в суд. Это прописано в 9 Главе ФЗ-102. При таких обстоятельствах у кредитной организации наступает право реализовать залоговое имущество. Средства, полученные от продажи недвижимости, банк направляет на компенсацию собственных затрат.

Бывает так, что денег вырученных от реализации залога может не хватить на возмещение всех понесенных убытков. Тогда кредитор может в судебном порядке потребовать от заемщика компенсации оставшейся разницы.

Продажа заложенной недвижимости

На аукционе залогу присваивают минимально допустимую стоимость. Если объект не будет реализован, то торги признаются несостоявшимися. На следующем аукционе цена залога устанавливается еще ниже. Кредитор размещает информацию о торгах в официальных изданиях. Участники, которые хотят принять участие в торгах, вносят залог до 5 % от стоимости лота. Покупает недвижимость тот, кто даст большую цену. Остальным участникам залоги немедленно возвращаются.

Покупатель обязан внести остаток стоимости за приобретенную недвижимость в течение 5 дней после торгов. И за следующие 5 дней с ним заключают сделку на продажу имущества.

В ст. 61 описаны условия как будут распределены средства, полученные от продажи залога. Кто на них имеет право и в какой очередности компенсируются долги всем кредиторам. Если вырученная сумма больше, чем долги всем кредиторам, то остаток возвращается бывшему собственнику жилья.

Особенности ипотеки с земельными участками

участок выделен под индивидуальное строительство в рамках социальных программ;
заем берется под благоустройства данного участка;
решение о том, можно ли заложить данный участок выносит муниципалитет.

Владелец земли не должен быть у кредитора разрешение под его застройку. Срабатывает принцип неделимости: здания на земле не могут существовать отдельно от нее.

Две особенности при этом типе залога:

При оформлении частного дома в залог земельный участок под ним всегда оформляется вместе с недвижимостью.
При наступлении взыскания по залогу земель сельскохозяйственного назначения, выставлять на торги поля не имеют права до тех пор, пока не собран и не реализован урожай.

Если земля используется по договору аренды, арендатор вправе заложить ее на срок, который короче самой аренды. При этом разрешение владельца земли для кредитора не обязательно.

Особенности залога нежилого имущества

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

Особые условия при залоге квартир и домов

К жилплощади заемщика тоже предъявляют особые требования, так как на ее территории могут проживать не только сам должник, но и другие лица. При этом в залог запрещено принимать объекты, находящиеся в собственности государства или города. К остальным квартирам и жилым домам выдвигают такие требования:

при залоге жилья, где прописаны члены семьи, не достигшие совершеннолетия, важно получить разрешение органов опеки;
в период самостоятельного строительства залог может быть оформлен материалами и оборудованием, но после завершения стройки в залог уходит жилой дом;
жилье, купленное по ипотеке, оформляется в залог одновременно с регистрацией права заемщика на имущество;
при использовании программы ипотеки для военных жилплощадь одновременно находится в залоге у банка и у госоргана, который проводит платежи для погашения займа.

Заключительная часть

ФЗ 102 был принят в РФ в 1998 году. Применяется он в текущей редакции, которая была проведена 2 августа 2019 года. При этом учитывается единое правило. Все договора, оформленные с залогом недвижимости, составляются с учетом редакции на данный момент. После внесения дополнений и изменений в ФЗ ранее заключенные договора не пересматриваются, если в этом нет необходимости для сторон.

Все ипотечные кредиты в РФ заключают с учетом данного федерального закона. Какие виды ипотеки распространены в России и другие полезные материалы об ипотеке прочитайте на портале Бробанк.

Обычному человеку тяжело изучить все законы, связанные с ипотекой – это под силу только профессионалу. Однако в ряде случаев вы должны знать, к какому закону обратиться, чтобы уточнить свои права и обязанности.

Ипотечным законодательством признаётся перечень утвержденных государством норм, которые регламентируют процесс получения и выплаты ипотечного кредита. Следит за исполнением данных норм Центральный банк России, а также надзорные и правоохранительные органы.

К основным документам относятся:

Данный перечень документов не является полным. Законодательная власть постоянно вносит поправки в действующие документы и принимает новые. О существенных изменениях в области ипотечного законодательства вы всегда сможете узнать в информационных материалах Сравни.ру.

Читайте также: