Физический износ это кратко

Обновлено: 28.06.2024

В процессе эксплуатации любого здания или сооружения его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные свойства. Поэтому в строительной сфере принято считать, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.

Физический износ сооружений и зданий – что это такое

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

длительная или неправильная эксплуатация сооружений;
истираемость материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах;
агрессивное воздействие атмосферных факторов, вызывающих размыв фундамента, коррозию и эрозию стройматериалов, промерзание оснований, боковое давление ветра на конструкции;
динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке;
биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и другие;
ошибки при проектировании сооружений;
допущенные при возведении зданий ошибки, например, неправильная кладка или некачественный бетон.

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

гражданские. В эту группу входят жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания и общественные – объекты административного и социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и другие);
производственные. Включают промышленные цеха и корпуса, и сельскохозяйственные (зерно- и овощехранилища, птичники, коровники и др.).

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Стадии износа

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Физический износ, %	Оценка фактического состояния	Характеристики физического износа
0-20	Хорошее	Имеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет
21-40	Удовлетворительное	К эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта
41-60	Неудовлетворительное	Только при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта
61-80	Критическое	Несущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя
81-100	Полное разрушение	Элементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
выпучивание и перекосы цоколя;
перекосы дверных и оконных проемов;
осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
нарушение монолитности кладки;
отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
трещины в перемычках и карнизах;
увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
оголение арматуры;
следы протечек или промерзаний на фасадах.

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

i – номер элемента.

К числу плюсов метода относят:

простоту выполнения расчетов;
доказательность расчетных данных, которые установлены действующими нормативными документами.

Недостатки также имеются:

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

отложенный ремонт или исправимый износ;
неисправимый износ, когда износившиеся элементы не подлежат замене или ремонту из-за короткого срока службы;
неисправимый износ, при котором только при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта могут быть восстановлены изношенные элементы с длительным сроком службы.

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Правила оценки

Ведомственными строительными нормами установлены правила оценки физического износа зданий:

оценивать физический износ жилых зданий и сооружений нужно посредством сравнения факторов, выявленных в ходе визуального и инструментального обследования с приведенными в таблице строительных норм значениями;
если отдельный конструктивный элемент или весь объект имеет соответствующие конкретному интервалу значений признаки износа, то принимать величину необходимо такую, которая равна верхнему показателю этого интервала;
когда только один из обозначенных в таблице признаков износа обнаружен в конструкции, то в этом случае величина должна равняться нижней границе интервала;
когда только один признак из таблицы соответствует физическому износу, то принимать его следует в зависимости от характера или размеров повреждений по принципу интерполяции.

Учесть обязательно нужно то, что данные правила не распространяются для оценки износа жилых зданий, разрушения которых произошли вследствие стихийных бедствий.

Заключение

Вне зависимости планируется капитальный или текущий ремонт объекта, продажа, аренда или покупка здания мероприятия по определению оценки физического износа жилых и нежилых зданий позволяют определить реальное состояние сооружений, а также установить причины, по которым возникли повреждения и деформации. Чтобы эксплуатировать здание согласно действующему законодательству и быть уверенным в его безопасности и надежности, необходимо определять его физический износ.

материальное снашивание средств труда (основных фондов (См. Основные фонды)), постепенная утрата ими своей потребительской стоимости и стоимости в процессе их производственного потребления, вследствие воздействия сил природы, а также чрезвычайных обстоятельств (пожаров, наводнений и т.п.). Ф. и. имеет ряд форм: механического износа, коррозии и усталости металлов, деформаций и разрушений сооружений и пр. Чем больше Ф. и. действующих основных фондов, тем короче остающийся срок их службы, ниже остаточная стоимость. Одновременно, по мере Ф. и., происходящего в процессе производства, стоимость средств труда по частям переносится на вновь производимый продукт и пропорционально их снашиванию принимает форму амортизационных отчислений (см. Амортизация), которые используются для полного или частичного восстановления средств труда (см. Реновация), модернизации и обновления основных фондов (основного капитала). Важное условие снижения Ф. и. – своевременный ремонт средств труда. Особое значение имеет капитальный ремонт, в результате которого износившиеся части машин и др. объектов заменяются новыми, что предупреждает чрезмерное нарастание Ф. и. Такого рода Ф. и. называется устранимым, в отличие от материального износа, преодоление которого с помощью капитального ремонта экономически невыгодно.

Большая советская энциклопедия. — М.: Советская энциклопедия . 1969—1978 .

Смотреть что такое "Физический износ" в других словарях:

физический износ — — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] физический износ 1. Утрата основными фондами технико производственных свойств. 2. Потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния объекта оценки. Физический … Справочник технического переводчика

Физический износ — (physical deterioration) 1. Утрата основными фондами технико производственных свойств. 2. Потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния объекта оценки. Физический износ может быть устранимым и неустранимым … Экономико-математический словарь

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС — эксплуатационное или естественное снашивание, постепенная утрата потребительской стоимости средств труда в процессе производства. Интенсивность физического износа зависит от производственной нагрузки и условий содержания средств труда, от… … Большой Энциклопедический словарь

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС — изменение технического состояния изделия в результате механического износа и старения, химического и физического воздействия среды, а также неправильных (виновных) действий лиц, осуществляющих эксплуатацию … Российская энциклопедия по охране труда

физический износ — 3.44 физический износ: Ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей зданий (сооружений), вызванное объективными причинами. Источник: СТО 17330282.27.140.016 2008: Здания ГЭС и ГАЭС. Организация эксплуатации и технического … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

физический износ — эксплуатационное или естественное снашивание, постепенная утрата потребительской стоимости средств труда в процессе производства. Интенсивность физического износа зависит от производственной нагрузки и условий содержания средств труда, от… … Энциклопедический словарь

Физический износ — выражается в утрате объектами их исходных производственно технических свойств и в ухудшении эксплуатационных характеристик . См. также Износ, Моральный износ … Коммерческая электроэнергетика. Словарь-справочник

Физический износ здания — величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени. Источник: СТО 00043363 01 2008: Реконструкция и модернизация жилищного фонда Физический износ… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Физический износ имущества — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. См. также: Износ имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ЭЛЕМЕНТОВ ОСНОВНОГО КАПИТАЛА — (wear and tear) Совокупный ущерб, причиненный оборудованию в процессе нормальной эксплуатации. В качестве примера обычно приводят влияние автомобильной езды на состояние автомобильных шин и использование масел. Обычно износ элементов основного… … Экономический словарь

Mozilla/5.0 (Macintosh; Intel Mac OS X 10_8_3) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/27.0.1453.93 Safari/537.36

Износ – это устаревание здания или отдельных его элементов по разным причинам. Существует два типа износа: физический и моральный. В этой статье мы подробно разберем, что это такое, как измеряются данные величины и что делают в случае износа.

Износ здания не всегда связан с видимыми разрушениями. Недвижимость может устареть как физически, так и морально

Физический износ

Как правило, этой величиной измеряют естественный износ зданий по мере их старения. Его вызывают такие причины, как воздействие влаги, ветра, экстремальных температур или других природных явлений. Также он может быть результатом вандализма, небрежного отношения, пожара и т. д.

Уровень физического износа зависит от того, каков внешний вид здания, состояние ремонта, а также насколько качественно выполнено строительство. Здание, построенное из прочных оригинальных материалов, будет более износоустойчивое, чем выполненное из некачественных материалов.

Регулярный ремонт изношенных элементов и замена старых отделочных материалов на более современные помогают снизить уровень износа.

Категории физического износа

Физический износ может быть двух типов: исправимый и неисправимый.

Исправимый физический износ

Для измерения исправимого износа эксперты проводят оценку стоимости всех элементов, требующих ремонта, включая замену окон, покраску поверхностей, герметизацию, ремонт крыши, неисправную проводку, а также ремонт систем отопления и кондиционирования.

И если увеличение стоимости здания компенсирует стоимость этих работ, износ считается исправимым.

Чтобы сократить физический износ, необходимо производить регулярный ремонт фасадов здания и помещений внутри

Неисправимый физический износ

Когда рост цены на недвижимость не покрывает расходы на его ремонт, то его износ считается неисправимым.

В свою очередь его делят на два типа:

неисправимый износ короткоживущих элементов (с меньшим сроком службы, чем сами улучшения);
неисправимый износ долгоживущих элементов (срок жизни которых равен или больше, чем у проведенных улучшений).

Например, если фундамент здания неисправен, его ремонт потребует восстановления всей конструкции с нуля. Такие изменения превышают ожидаемое увеличение стоимости недвижимости. Ремонт считается неисправимым.

Итак: под физическим понимают износ здания по мере его старения, приводящий к потере стоимости объекта. Он может быть вызван воздействием таких факторов, как вандализм, наводнения, землетрясения, пожар, ультрафиолет, ветер. В зависимости от экономической целесообразности ремонта физический износ может быть исправимым и неисправимым.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий – важнейший критерий оценки фактической стоимости объекта. Физический износ измеряют в процентах, и для определения его величины используют разные методы.

Метод компенсации затрат. Износ рассчитывают исходя из суммы расходов на ремонт.
Метод хронологического возраста. Износ рассчитывают путем деления реального возраста здания на срок его эксплуатации.
Метод эффективного возраста. Износ рассчитывают по формуле:

Формула расчета физического износа здания по методу эффективного возраста

Экспертный метод. Износ рассчитывается по формуле:

Формула расчета физического износа здания экспертным методом

Метод разбивки. Износ рассчитывают с учетом экономической целесообразности ремонта.

Моральный износ здания

Представляет собой потерю стоимости недвижимого имущества, вызванную внешними факторами, повлиять на которые невозможно.

Моральный износ здания подразумевает несоответствие его состояния современным требованиям и стандартам. Чаще всего основными факторами, влияющими на уровень этого типа устаревания, являются:

планировка помещений,
количество санузлов и особенности водоснабжения,
материалы, использованные при строительстве.

Если физический износ увеличивается постепенно и напрямую зависит от возраста здания, то моральный может наступить внезапно. Его невозможно предсказать, так как чаще всего он связан с влиянием технологического прогресса.

Ликвидировать моральный износ всегда очень затратно – чаще всего его относят к неисправимому типу.

Моральный износ здания определяется уровнем несоответствия недвижимости современным требованиям и нормам

Формы морального износа зданий

Различают две формы морального износа. Первая предполагает снижение стоимости недвижимости в данный момент по сравнению с его ценой во время строительства. Такое может случиться из-за роста производительности или изменения масштаба строительства. Величина обесценивания рассчитывается по формуле:

Формула расчета величины обесценивания первой формы морального износа

Вторая форма морального износа предполагает несоответствие здания любым существующим требованиям: конструктивным, планировочным или санитарно-гигиеническим. Она рассчитывается по формуле:

Формула расчета величины обесценивания второй формы морального износа

Методы определения величины морального износа

Технико-экономический. Степень морального износа определяется по таблице, разработанной МосжилНиИпроектом:

Таблица для определения степени морального износа зданий

Социологический. Основан на результате анализа процессов обмена и купли-продажи жилья.

Другие факторы, влияющие на устаревание недвижимости

Любой тип износа напрямую влияет на стоимость недвижимости, поэтому устранимые разрушения лучше ликвидировать своевременно

Устаревание недвижимости и снижение ее стоимости могут быть вызваны и другими внешними факторами. Например, очень важно месторасположение здания. Так, свалка или вредное производство поблизости значительно снизят стоимость недвижимости независимо от степени ее износа.

Последствия такого устаревания всегда неисправимы, поскольку никто не может повлиять на факторы его возникновения.

Читайте также: