Экономическое регулирование взаимоотношений арендатора и арендодателя кратко

Обновлено: 12.05.2024

Аренда – это имущественный наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определенную плату.

Аренда предприятия – это аренда имущества самостоятельных предприятий, а также структурных подразделений, входящих в их состав

Аренда позволяет предприятию привлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений и дает возможность получать прибыль с помощью передачи в аренду временно не использующихся объектов, сохраняя право собственности на них. В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель – собственник имущества, который передает его за определенную плату во временное пользование и арендатор – получатель имущества, который пользуется им согласно договору в собственных целях. В случае аренды с выкупом арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество и стать его собственником. Источником выкупа могут быть любые средства арендатора.

В настоящее время существуют следующие виды аренды:

Аренда зданий и сооружений

Аренда транспортных средств

Прокат – это кратковременная аренда имущества. Этот вид аренды применяется строительными организациями для выполнения разовых СМР, в случаях пиковых ситуаций ( срочное выполнение больших объемов работ, выход из строя собственной техники ).

Аренда зданий и сооружений имеет следующие особенности:

Обязательная регистрация в государственных органах;

Арендная плата включает в себя плату за пользование землей.

Аренда транспорта может быть с экипажем или без него, Ремонт арендуемого транспорта с экипажем осуществляется арендодателем, без экипажа – арендатором. Расходы по эксплуатации транспорта несет арендатор. Арендуемый транспорт подлежит обязательному страхованию.

При аренде предприятия объектом аренды является все имущество предприятия.

Основные принципы аренды:

1. длительность сроков хозяйственных отношений между сторонами, что обеспечивает заинтересованность арендатора в достижении высоких результатов;

2. договор сторон, который фиксирует взаимные обязательства сторон;

3. фиксирование на весь срок аренды условий присвоения определенной части продукции со стороны арендодателя;.

4. конкурсная основа сдачи предприятия в аренду.

2. Регулирование взаимоотношений арендатора и арендодателя

Аренда проявляется через договорной характер между арендодателем и арендатором.

Арендная плата – зафиксированная в договоре аренды часть выручки арендного предприятия, которая устанавливается в абсолютной сумме и перечисляется арендодателю в обусловленные сроки.

Арендная плата включает :

амортизационные отчисления от стоимости арендуемого имущества;

Арендный процент, который устанавливается, как правило, не ниже банковского процента.

В случае аренды зданий и сооружений в арендную плату включается плата за землю.

Агод = АО + А% + Пз

Исчисление арендной платы может производиться от суммы всего арендуемого имущества или отдельно по каждому объекту. Величина ее динамичная, зависит от инфляции или переоценки основных фондов.

Переданное в аренду имущество остается собственностью арендодателя, а произведенная продукция является собственностью арендатора. Все улучшения (техническое перевооружение, реконструкция, модернизация и др.) выполненные арендатором по согласованию с арендодателем, но за свой счет, могут быть востребованы после прекращения договора аренды. Затраты на работы, произведенные арендатором без согласования с арендодателем, возмещаться не должны.

Улучшения, выполненные за счет амортизационных отчислений от арендного имущества, является собственностью арендодателя, затраты на них увеличивают остаточную стоимость имущества. Арендатор возмещает ущерб арендодателю за преждевременное (раньше полного амортизационного срока) выбытие из строя имущества, а также другие убытки.

Арендатор имеет право частично или полностью выкупить арендованное имущество. Выкуп – это акт купли-продажи государственных предприятий в коллективную или индивидуальную собственность. Источником выкупа могут быть любые средства имеющиеся у арендного предприятия. Осуществление выкупа позволяет предприятию преобразовать его в коллективное предприятие, акционерное общество.

Арендное предприятие имеет право:

сдавать в субаренду арендуемое имущество (кроме земли и др. природных богатств);

проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие стоимость арендованного имущества. Возмещение затрат оговариваются особо;

получать дотации на расширение производства за счет государственных капитальных вложений и средств арендодателя, а также кредиторов;

самостоятельно определять формы и системы оплаты труда, распорядок рабочего дня, сменность, КТУ.

Доходы арендного коллектива образуются из выручки после вычета расходов на внесение арендной платы, возмещение материальных затрат, налогов и др. отчислений, предусмотренных законодательством.

Аренда как экономическая категория проявляется через договорной характер отношений между арендодателем и арендатором.

Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (передаст вещь). Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. Если же он передал имущество по частям, без принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата - деньгами, в натуре или иной. Также следует уточнить все условия расчетов.

Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа.

При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и 100-процентной. Такой аванс вносится либо при заключении договора, либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных действий. Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего обстоятельствах времени и места.

Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом. Это относится как к простому имуществу (одной вещи), так и к составному (совокупности вещей) - главной вещи и принадлежности, сложной вещи, в том числе имущественному комплексу. В отношении последнего вида имущества допустимо установление арендной платы за пользование каждой из его составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление отдельных платежей за здание и за землю.

Стороны могут договориться о взаимном обязательстве сдать в аренду друг другу такое имущество, в котором временно каждая из них нуждается. В этом случае оплата будет производиться в форме предоставления такого имущества в аренду. При такой ситуации можно говорить об объединении в одном договоре взаимных обязательств по аренде. Каждая сторона при этом приобретает все права и обязанности арендатора по отношению к полученному имуществу и все права и обязанности арендодателя по отношению к сданному имуществу. Если передаваемое и получаемое имущество не равноценны, то должны быть урегулированы отношения, связанные с компенсацией (доплатой в любом из перечисленных в данном пункте виде).

Можно предусмотреть оплату в форме передачи имущества не в аренду, а в собственность. При этом стороны могут руководствоваться нормами договора купли-продажи при регулировании отношений, связанных с передачей такого имущества арендатором в собственность арендодателю.

Если договором аренды предусмотрены мероприятия по улучшению арендованного имущества (производство мелиоративных работ на земельном участке, модернизация производственного оборудования или предприятия и т.п.), то арендная плата может быть представлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на такое улучшение. При этом не играет роли, кто будет производить эти улучшения - арендатор или арендодатель, важно лишь, чтобы затраты на такое улучшение соответствовали установленной сторонами сумме.

В то же время некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты, в частности возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг. Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, прокат).

Размер арендной платы допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения централизованно устанавливаемых цен и тарифов и в других случаях, регламентированных законодательными актами. Переданное в аренду имущество остается собственностью арендодателя, а произведенная продукция, доходы, материальные и другие ценности, произведенные улучшения арендованного имущества, не предусмотренные договором аренды, являются собственностью арендатора.

Не отделимые без вреда для арендованного имущества улучшения (техническое перевооружение производства, реконструкция, замена или модернизация оборудования и др.), выполненные арендатором по согласованию с арендодателем, но за свой счет, могут быть востребованы первым после прекращения договора аренды. Затраты на те же работы, произведенные арендатором без согласования с арендодателем, возмещаться не должны.

Отделимые и неотделимые улучшения, выполненные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, затраты на них увеличивают остаточную стоимость арендованного имущества. Если техническое состояние возвращаемого имущества после окончания срока договора аренды ухудшилось, то арендатор возмещает арендодателю нанесенный ущерб в соответствии с действующим законодательством. Таким же образом арендатор возмещает ущерб арендодателю за преждевременное (раньше полного амортизационного срока) выбытие из строя имущества в виде недовнесенной арендной платы, а также другие убытки. Если иное не предусмотрено договором, то арендодатель выплачивает арендатору компенсацию за использование арендного имущества после истечения обусловленного договором срока.

Арендатор имеет право частично или полностью выкупить арендованное имущество, если ограничения или запрещения не предусмотрены законодательными актами. Споры разрешаются государственным арбитражем или судом. Выкуп - это акт купли-продажи государственных предприятий в коллективную или индивидуальную собственность. Выкуп осуществляется внесением арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества и возмещения арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения полного амортизационного срока. Источниками выкупа могут быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия. Выкуп позволяет арендному предприятию по решению трудового коллектива преобразовать его в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество.

Сроки аренды определяются договором. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение возможны при соглашении сторон. По требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению государственного арбитража или суда, причем в случаях нарушения другой стороной условий договора. Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении или изменении. В этом случае условия договора могут быть уточнены или изменены по соглашению сторон.

Таким образом, права арендодателя и арендатора являются договорными и заключаются на добровольной правовой основе.

§ 1. Общие положения об аренде (ст. 606 - 625)
- Статья 606. Договор аренды
- Статья 607. Объекты аренды
- Статья 608. Арендодатель
- Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 610. Срок договора аренды
- Статья 611. Предоставление имущества арендатору
- Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
- Статья 614. Арендная плата
- Статья 615. Пользование арендованным имуществом
- Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
- Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
- Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
- Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
- Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
- Статья 623. Улучшения арендованного имущества
- Статья 624. Выкуп арендованного имущества
- Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
- Статья 626. Договор проката
- Статья 627. Срок договора проката
- Статья 628. Предоставление имущества арендатору
- Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
- Статья 630. Арендная плата по договору проката
- Статья 631. Пользование арендованным имуществом
- Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
- Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
- Статья 654. Размер арендной платы
- Статья 655. Передача здания или сооружения
- Статья 656. Договор аренды предприятия
- Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
- Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
- Статья 659. Передача арендованного предприятия
- Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
- Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
- Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
- Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
- Статья 664. Возврат арендованного предприятия
- Статья 665. Договор финансовой аренды
- Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
- Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
- Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
- Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
- Статья 670. Ответственность продавца
-->

Мнения экспертов компании ILM

Успех в эксплуатации объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит от взаимоотношений между собственником и арендодателем. Собственники максимально нацелены на получение стабильного дохода от эксплуатации своего объекта, в тоже время стабильный арендный поток обеспечивают арендаторы, которые могут полноценно работать в здании и оставаться довольными, если собственник учитывает их пожелания и создает комфортную для работы атмосферу. В любых взаимоотношениях могут возникнуть конфликтные ситуации. Аренда коммерческой недвижимости не является исключением.

Что лежит в основе конфликтов между собственником и арендатором?

В основе всех конфликтов между собственником и арендатором лежит плохо проработанный договор аренды. Иногда стороны подписывают договор, не до конца понимая последствия тех или иных условий договора. Иногда договор не достаточно содержательный, чтобы охватить все возможные конфликтные ситуации и способы их разрешения, иногда одна из сторон не выполняет свои обязательства, но в договоре не прописаны способы наложения санкций за невыполнение таких обязательств. Иногда конфликты носят искусственный характер и связаны с тем, что либо арендодатель, либо арендатор добивается досрочного выхода из договора. Но в основе конфликта всегда лежит плохо составленный и неправильно интерпретированный договор аренды.

Каковы наиболее распространенные причины конфликтов?

Конфликты часто возникают, когда одна из сторон начинает считать коммерческие условия, закрепленные договором, не справедливыми.

Это происходит, как правило, в периоды резкого роста или падения арендных ставок. Кризис 2008 года показал, что и в таких условиях тоже можно договариваться, если стороны настроены на долгосрочные отношения.

Очень часто споры между арендатором и арендодателем возникают из-за задержки выплаты арендной платы и иных платежей. Чтобы избежать конфликта, связанного с несвоевременными выплатами, необходимо четко прописать сроки внесения оплаты за аренду. Разрешить ситуацию в свою пользу возможно, если только опираться на юридически грамотно составленный договор. Если своевременно не вносится арендная плата, собственники могут и имеют на это право потребовать уплаты штрафа от арендатора, либо вообще расторгнуть досрочно договор аренды и тем самым вынудить арендатора освободить занимаемое помещение.

Еще одним основанием для возникновения конфликтной ситуации является порча имущества. Риск порчи износа и порчи имущества при сдаче в аренду помещения есть всегда и собственник обычно готов к этому риску. Тем не менее, чтобы еще на этапе заключения договора аренды предотвратить связанную с порчей имущества конфликтную ситуацию, важно четко прописать в договоре аренды обязанности арендатора по освобождению помещения.

Какие правила и рекомендации по урегулированию или разрешению конфликтов Вы можете дать?

Для управления конфликтом, если таковой не носит искусственный характер, мы рекомендуем участие третей стороны. Это должен быть человек с медиаторскими способностями, со знанием рынка, не вовлеченный в эмоциональную сторону конфликта.

Существуют ли определенные приоритеты / льготы, позволяющие удержать текущих арендаторов?

Нужно, как минимум, поддерживать тесные контакты с якорными арендаторами, которые повышают ценность здания. Стандартного набора приоритетов и льгот для таких арендаторов не существует, но, как правило, это более выгодные коммерческие условия, гибкие возможности по расширению и сокращению арендуемых площадей, выделение дополнительных электрических мощностей, парковочных мест и т.д.

Вообще, природа отношений арендатора и арендодателя часто носит реактивный характер. Обе стороны, закладывая основы будущих отношений, опираются исключительно на предыдущий опыт и ошибки. Привлечение же сторонней консалтинговой компании к процессу поиска помещения и согласованию договора аренды позволяет использовать более широкий опыт, который она аккумулирует на ежедневной основе, и заранее прогнозировать возможные конфликтные ситуации и предусмотреть способы их разрешения.

Сегодня как арендодатели, так и арендаторы используют более гибкий подход по отношению друг к другу и чаще всего находят компромисс, на который обе стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы. Те же собственники, мало обращающие внимания на изменения рынка и не проявляющие гибкость в отношениях с арендаторами, имеют либо пустующие площади, либо неплатежи.

В процессе хозяйственной деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей нередко возникает необходимость арендовать помещение для ведения своего бизнеса или, наоборот, сдать простаивающие площади. В таких случаях стороны заключают договор аренды в письменной форме. В связи с тем, что в Российской Федерации регулирование арендных отношений довольно диспозитивно, то есть сторонам предлагается много вариантов возможного поведения, предлагаем обратить внимание на некоторые детали.

1. Предмет аренды

Для заключения договора аренды недвижимого имущества ключевым фактором является определение его предмета, то есть объекта, который будет сдаваться в аренду. Мы рекомендуем нашим клиентам, кроме указания адреса нахождения объекта аренды и его площади, описывать тип помещения, конкретизировать кадастровый номер, ссылаться на приложение к договору, в котором будет как план помещения, так и цветовое выделение арендуемой площади. Конкретизация предмета является важнейшим аспектом, так как возможным последствием нечеткого определения предмета может стать признание договора незаключенным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2016 по делу N А40-20381/2016).

2. Срок аренды

Срок в договоре аренды не является обязательным условием. При этом для сторон он является одним из самых главных. Если договор аренды не содержит условие о сроке, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского Кодекса РФ).

Необходимо знать, что договоры аренды, заключенные на срок более года, подлежат обязательной государственной регистрации. На практике это обычно приводит к тому, что стороны не желают осложнять себе жизнь подобной процедурой, поэтому заключают договор на срок менее года. В связи с этим впоследствии, если стороны продолжат исполнять договор, им необходимо заключать дополнительное соглашение о новом сроке аренды. Судебная практика показывает, что даже в случае, когда один арендатор фактически владел и пользовался объектом аренды более года, такие арендные отношения все равно не требуют государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу N А21-884/2012).

То же самое касается и договора, в котором изначально прописано, что он заключен на неопределенный срок (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2015 по делу N А31-12352/2013). Обратить внимание стоит и на то, что, в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, порядок расторжения такого договора особый: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Это положение стороны могут изложить в иной редакции, предусмотрев предупреждение о прекращении договора за значительно меньший срок.

3. Арендная плата

Чаще всего цена для сторон имеет основополагающее значение, но отметим, что она, как и срок, не является обязательным условием в договоре аренды . Обычно стороны согласуют арендную плату в твердой сумме — указывается плата за все помещение. Также стороны могут определить механизм расчета арендной платы. Например, указать, что оплата арендных платежей осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа из расчета 8 долларов США за квадратный метр арендуемого помещения. В разделе, посвященному оплате по договору, необходимо указывать, что входит в арендную плату. Коммунальные платежи могут как входить в нее, так и оплачиваться арендатором отдельно (самостоятельно или путем возмещения суммы коммунальных платежей арендодателю). В договоре можно указать, в какой момент арендная плата считается внесенной: в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя, в момент списания денежных средств со счета арендатора и т. п.

4. Защита интересов сторон договора аренды

В зависимости от того, кем является субъект договора аренды – арендатором или арендодателем – возникают различные интересы в формулировке тех или иных вопросов, отраженных в договоре аренды. Рассмотрим основные вопросы, к регулированию которых стоит отнестись с особой серьезностью, а также дадим советы сторонам:

1) Кто будет оплачивать капитальный и текущий ремонт (по общему правилу, капитальный – арендодатель, текущий – арендатор)? Что делать сторонам: арендодателю – попытаться капитальный ремонт или его часть вменить в обязанность арендатору; арендатору – проследить, что согласно договору он не осуществляет капитальный ремонт своими силами, оговорить, в каких случаях он не должен производить текущий ремонт.

2) Кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении? Что делать сторонам: арендодателю – закрепить в договоре, что все штрафы, приходящие от уполномоченных органов, оплачивает арендатор; арендатору – настаивать на включении в договор конкретного перечня того, за какие правила пожарной безопасности в помещении он отвечает.

3) Какие последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения договора (в том числе размер неустойки, удержание платежей, недопуск сотрудников арендатора в арендуемое помещение)? Что делать сторонам: арендодателю – предусмотреть пени за несвоевременную оплату по договору, установить увеличенную арендную плату в случае несвоевременного возврата помещения, оставить за собой право заблокировать доступ в помещение арендатору и его сотрудникам (необходимо знать, что за это время арендатор не должен уплачивать арендную плату - постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011); арендатору – настаивать на уменьшении размера неустойки, прописанной в договоре, указывать большой срок нарушения условий договора, после которого у арендодателя возникает право заблокировать доступ в помещение или вовсе исключить этот пункт.

4) Каким образом повышается арендная плата? Что делать сторонам: арендодателю – фиксировать в договоре право ежегодного увеличения арендной платы путем направления уведомления; арендатору – идти на повышение арендной платы только после проведения переговоров с арендодателем, оформляя такое повышение дополнительным соглашением.

5) Основания отказа от исполнения договора. Стороны могут предусмотреть как немотивированный отказ от исполнения договора, так и перечень конкретных обстоятельств для арендодателя и арендатора, при наступлении которых возникает право на отказ от исполнения договора (например, при использовании помещения не по назначению, неосуществлении арендодателем капитального ремонта, если такая обязанность у него была).

6) Претензионный порядок разрешения споров. Что делать сторонам: и арендодателю, и арендатору удобнее зафиксировать небольшой срок (например 10 дней), в течение которого будут рассматриваться претензии перед обращением в суд.

7) Что зафиксировать в акте приема-передачи/возврата помещения: арендодателю – текущее состояние помещения, описать объекты, которые находятся в помещении, при возврате указать на недостатки возвращаемого имущества; арендатору – сверить, что все, указанное в акте приема-передачи помещения, действительно присутствует, проверить состояние кранов, мебельной фурнитуры и других предметов, при наличии недостатков указать на них.

Таким образом, сторонам договора аренды предоставляется значительный выбор регулирования их отношений. В связи с тем, что договор аренды чаще всего разрабатывается арендодателем, ему необходимо иметь готовые формы, которые будут отвечать его интересам, а арендатору важно внимательно читать условия договора и отстаивать свои права при обсуждении итоговой редакции документа.

Читайте также: