Аренда государственного и муниципального имущества кратко

Обновлено: 05.07.2024

Порядок передачи в аренду государственного и муниципального имущества

Без проведения торгов может быть передана в аренду часть помещения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения.

Добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона. При этом размер арендной платы определяется по результатам актуальной оценки рыночной стоимости объекта.

Кроме того, информация о перечне государственного имущества, предлагаемого субъектам малого и среднего предпринимательства, размещена на сайте министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Амурской области.

Разъяснение подготовлено управлением по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры области

Прокуратура
Оренбургской области

Прокуратура Оренбургской области

10 августа 2021, 11:57

Порядок передачи в аренду государственного и муниципального имущества

Аренда государственного и муниципального имущества отличается жесткой нормативной регламентацией. При заключении договора аренды такого имущества необходимо четко выполнять требования закона во избежание административной и гражданско-правовой ответственности. Как правильно арендовать госимущество, на что обратить внимание в договоре и как его продлить по истечении срока - обо всем этом читайте в нашей статье.

Специфика и правовое регулирование аренды государственного и муниципального имущества

Предметом договора аренды в данном случае является имущество, находящееся в собственности государства (федеральной или субъектов РФ) и муниципальных образований, как движимое, так и недвижимое.

При этом оно может находиться одновременно в хозяйственном ведении или оперативном управлении казенных и бюджетных учреждений, государственных и муниципальных предприятий. Эти титульные владельцы тоже передают имущество в аренду.

Соответственно, на стороне арендодателя могут выступать:

федеральные, региональные и муниципальные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по управлению имуществом (министерства имущественных отношений, комитеты по управлению имуществом);
государственные или муниципальные унитарные предприятия, автономные учреждения, бюджетные и казенные учреждения, госорганы, органы местного самоуправления при наличии у них права хозяйственного ведения/оперативного управления этим имуществом.

Обратите внимание! Земельные участки, лесные участки, водные ресурсы, участки недр, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, передаются в аренду не по общим нормам ст. 17.1, а в соответствии с отраслевыми нормативными правовыми актами (Земельный кодекс, Водный кодекс, Лесной кодекс и т.д.). В нашей статье мы не рассматриваем передачу в аренду этих видов имущества.

Что касается арендатора, то в отличие от договоров аренды частного имущества, стать им может далеко не любой желающий. О том, как выбирается арендатор госимущества, рассказываем далее.

Как выбирается арендатор для заключения договора аренды госимущества

По общему правилу, для передачи государственного имущества в аренду, не переданного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо недвижимого имущества, переданного на указанных правах государственным и муниципальным унитарным предприятиям, автономным учреждениям, бюджетным и казенным учреждениям, госорганам и органам местного самоуправления, арендодателю необходимо провести торги (ч. 1, ч. 3 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).

В то же время закон содержит немалое количество исключений из этого правила. Так, не нужны торги, если будущий арендатор - это:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

государственный или муниципальный орган;
государственный внебюджетный фонд;
Центральный банк РФ;
государственное и муниципальное учреждение;
некоммерческая организация в виде ассоциации или союза, редигиозная или общественная организация, ТСЖ, профсоюз, социально-ориентированная НКО;
адвокатская, нотариальная, торгово-промышленная палата;
медицинская организация;
образовательная организация;
правопреемник приватизированного унитарного предприятия;
субъекты, имеющие право на государственные и муниципальные преференции в соответствии с гл. 5 закона о защите…

Минуя процедуру торгов, можно получить в аренду государственное имущество для размещения сетей связи, объектов почтовой связи, а также для использования сети инженерно-технического обеспечения. Кроме того, землю без торгов под сети дают теплоснабжающим организациям.

Допустимо обойтись без аукциона (конкурса), если срок аренды небольшой (до 30 календарных дней в течение 6 месяцев) или в аренду передается маленькое помещение, до 20 кв. м и составляющее до 10% от площади всего объекта недвижимости, принадлежащего арендодателю, либо по договору происходит замена помещения в связи со сносом или реконструкцией здания.

Не требуется проведение торгов, если предоставление имущества в аренду предусмотрено ранее заключенным госконтрактом по 44-ФЗ либо договором по 223-ФЗ с этим же лицом, либо имеется решение суда, нормативный акт, международный договор, обязывающие заключить договор аренды.

Если государственная и муниципальная собственность сдается в аренду в обход процедуры торгов, то заключенный договор можно признать недействительным по ст. 168 ГК РФ. Кроме того, арендодателю грозит привлечение к административной ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.

Порядок проведения торгов и заключения договора

Торги проводятся в виде открытого аукциона или открытого конкурса в зависимости от вида арендуемого имущества. При этом право выбора между этими формами торгов принадлежит собственнику (уполномоченному им обладателю прав) только в отношении ограниченного перечня видов имущества особой значимости, утвержденного приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (приложение) (далее – приказ № 67):

объекты ж/д и трубопроводного транспорта;
объекты воздушного транспорта (аэропорты, аэродромы, взлетно-посадочные полосы, производственная и инженерная инфраструктура и т.д.);
морские и речные порты, их инфраструктура, гидротехнические сооружения;
транспорт общего пользования, включая метро;
системы коммунальной инфрастуктуры (объекты водо-, тепло-, газо_ и энергоснабжения, производству и передаче электро- и теплоэнергии и т.д.);
нежилые помещения, которые включены в специальный перечень имущества, предназначенного исключительно для предоставления на длительный срок малого и среднего предпринимательства;
имущество технопарков.

Организатор торгов на госимущество

Организатором торгов является собственник имущества в лице федерального, регионального или местного органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению соответствующим имуществом, либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления, в ряде случаев также государственное унитарное предприятие (п. 4 приказа № 67).

Непосредственно организацией аукциона или конкурса занимается создаваемая организатором аукционная или конкурсная комиссия, состоящая как минимум из 5 человек. Участвовать в аукционе может любое юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель.

Проведение торгов на госимущество

Извещение о проведении торгов должно быть размещено на официальном сайте заранее (за 30 дней до даты проведения конкурса и за 20 дней до даты проведения аукциона).

По итогам проведенного конкурса или аукциона определяется победитель, с которым организатор обязан заключить договор аренды.

Если только одно лицо подало заявку на участие, и она соответствует всем требованиям конкурсной или аукционной документации, либо одно лицо признано единственным участником торгов, то договор аренды должен быть заключен с этим лицом.

Какого-то универсального типового договора аренды государственного и муниципального имущества в настоящее время не утверждено. Вместе с тем некоторые ведомства разработали примерные формы таких договоров (см., например, приказ Росгидромета от 03.12.2013 № 663; приказ Роспотребнадзора от 20.04.2012 № 468), а для недвижимого имущества Минэкономразвития России утвердило типовые условия договора аренды, касающиеся обязанностей арендаторов (см. приказ Минэкономразвития России от 11.01.2017 № 2).

Договор аренды на срок более 1 года подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Как определяется арендная плата

Обязанность оценить имущество ложится на плечи арендодателя. Передача в аренду госимущества по цене, определенной в обход правила об оценке, является серьезным нарушением установленной процедуры и часто признается судом как основание недействительности сделки (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу № А56-71589/2014).

При этом рыночная стоимость, определенная оценщиком и указанная в отчете об оценке, не является строго обязательной для указания в договоре аренды, а служит лишь ориентиром для арендодателя (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92).

Преимущественное право аренды на новый срок

Когда заключенный договор аренды государственного имущества подходит к концу, арендатор вправе в приоритетном порядке продлить его на новый срок.

Однако это право можно реализовать только, если первоначальный договор был заключен по итогам торгов (ч. 9, ч. 10 ст. 17.1 135-ФЗ). В противном случае договор на новый срок или допсоглашение о продлении являются недействительными. В то же время, если первоначальный договор аренды был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательных торгов, то арендатор не может быть лишен своего приоритета по заключению договора на новый срок (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 – далее постановление № 73).

Отказать арендатору госимущества в заключении договора на новый срок арендодатель может только при наличии долгов по арендной плате, либо если было принято решение о другом использовании этого имущества. Если отказ не обусловлен этими причинами, и далее имущество в течение года сдается в аренду другому лицу, то бывший арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора.

Заключая договор на новый срок с тем же арендатором, нужно заново согласовать сроки и размер арендной платы (п. 4.2 постановления № 73). Арендная плата определяется в соответствии с оценкой рыночной стоимости, а срок аренды не может быть меньше 3 лет, если только арендатор не попросит о его уменьшении.

Согласно разъяснениям ФАС при соблюдении всех вышеуказанных правил договор аренды может быть продлен неограниченное количество раз (см. письмо ФАС от 05.07.2019 № АЦ/57280/19).

Право выкупа арендуемого имущества

Для реализации этого права необходимо сочетание нескольких условий одновременно:

добросовестное внесение арендной платы, отсутствие задолженностей;
аренда в течение как минимум 2 лет;
имущество не входит в перечень имущества, подлежащего передаче в аренду субъектам МСП;
покупатель состоит в реестре субъектов МСП на день заключения договора купли-продажи.

Имущество выкупается по рыночной цене, определенной оценщиком, которую арендатор вправе оспорить (п. 4 ст. 4 закона № 159-ФЗ).

***
Итак, порядок сдачи в аренду государственного имущества в большинстве случаев предусматривает проведение достаточно сложной процедуры торгов. Арендная плата определяется с учетом рыночной оценки, произведенной профессиональным оценщиком. Арендаторы госимущества имеют право перезаключать договор на новый срок приоритетно перед другими субъектами, а малый и средний бизнес – также выкупить арендуемое имущество в собственность.

Mozilla/5.0 (Macintosh; Intel Mac OS X 10_6_8) AppleWebKit/535.19 (KHTML, like Gecko) Chrome/18.0.1025.11 Safari/535.19

Читайте также: