Метод сравнения продаж кратко

Обновлено: 05.07.2024

Ключевые выводы

  • Подход сравнения продаж – это метод оценки, используемый в сфере недвижимости, который сравнивает одну недвижимость с аналогичными, недавно проданными в этом районе.
  • SCA используется в качестве основы для сравнительного анализа рынка, который учитывает цены на недавно проданные объекты недвижимости, которые похожи и находятся в одной и той же географической зоне.
  • Некоторые из общих характеристик, составляющих SCA, включают местоположение, недавно проданные объявления, характеристики, возраст и состояние, а также среднюю цену за квадратный фут.

Понимание подхода сравнения продаж (SCA)

Подход сравнения продаж помогает профессионалам в сфере недвижимости и покупателям определить, является ли цена дома справедливой и сопоставимой с текущим рынком. Профессионалы используют аналогичные объекты недвижимости, которые недавно были проданы на небольшом расстоянии от объекта оценки – обычно в том же районе, – которые имеют аналогичные характеристики для сравнения.

SCA используется в качестве основы для сравнительного анализа рынка (CMA). Это анализ цен на недавно проданные объекты недвижимости, которые похожи и находятся в одной географической зоне. Другими словами, этот подход часто предполагает изучение местных свойств, чтобы увидеть, что у них общего. Оттуда оценщики могут определить стоимость собственности на основе ее характеристик.

Несмотря на то, что оценщик недвижимости может предпринять множество шагов при оценке стоимости собственности, в SCA чаще всего используются следующие характеристики:

  • Местоположение и окрестности. География может напрямую влиять на стоимость недвижимости. Важно сравнивать дома в одном районе, а не в другой части города. Учитываемые факторы включают близость к школам, близлежащим водоемам, паркам и их близость к автомагистралям и эстакадам, а также уровни загрязнения.
  • Недавно проданные объявления: эти объекты могут служить отправной точкой для определения стоимости домов в этом районе. Хотя характеристики и рыночный фактор влияют на цену продажи, анализ стоимости недвижимости и недавние продажи являются хорошими исходными показателями.
  • Особенности: Дом следует сравнивать с недвижимостью с таким же количеством спален, гаражей и ванных комнат. Сравнение должно включать дома примерно одинаковой площади на земельных участках примерно одинакового размера.
  • Возраст и состояние: важно сравнивать дома одного возраста, а также их надежность. Состояние дома существенно влияет на оценку. Например, в одном районе может быть два одинаковых дома. Но если кто-то нуждается в ремонте, это может серьезно повлиять на его стоимость.
  • Средняя цена за квадратный фут: после того, как составлены данные о похожих домах, возьмите каждую из продажных цен и разделите их на их квадратные метры. Результат дает стоимость квадратного фута на основе домов в сравнительном анализе продаж. Возьмите среднюю стоимость квадратного фута для всех сопоставимых домов и умножьте это число на квадратные метры оцениваемого дома.

Особые соображения

Есть много других функций, которые могут повысить стоимость дома. Однако сравнительный анализ продаж не является точной наукой, поскольку стоимость дома в некоторой степени субъективна, что означает, что одна семья может найти в нем большую ценность, чем другая, тем самым увеличивая свое предложение. Как указывалось ранее, внешние факторы, такие как общее состояние экономики, рынок труда и состояние рынка недвижимости, в значительной степени влияют на то, сколько дом продается или как долго он находится на рынке.

Краткий обзор

Поскольку метод сравнения продаж не является официальной оценкой, владельцам может потребоваться нанять оценщика для уникальных свойств и тех, которые трудно оценить.

Но помните, что метод сравнения продаж, используемый при оценке недвижимости, не является официальной оценкой. В случаях, когда необходимо оценить уникальное имущество или имущество, стоимость которого трудно определить, может потребоваться формальная оценка. Это означает найм оценщика – независимого и беспристрастного профессионала, который определяет справедливую стоимость собственности, используя определенные факты, цифры и другие соображения.

Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Если рассматривать методы с точки зрения трех известных подходов к оценке, то их можно разделить на следующие группы:

Элементы затратного подхода используются оценщиками в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход — основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т. д.). В связи с тем, что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных участков.

определяются аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

♦спрос и предложение;

Применение МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

♦наиболее простой подход;

♦предлагает методы корректировки;

♦обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

♦требует активного рынка;

♦сравнительные данные не всегда имеются;

♦требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

♦основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий.

1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

♦ публичные записи (данные регистрационных служб);

♦данные страховых компаний;

♦периодические издания по недвижимости;

♦данные брокеров по недвижимости;

♦данные, предоставляемые участниками сделок;

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

1.Передаваемые права собственности.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

♦ цена за сотку, гектар;

♦цена за 1 метр по фасаду;

♦цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

♦цена за 1 м 2 общей площади здания;

♦цена за 1 м 2 площади, подлежащей сдаче в аренду;

♦цена за 1 м 2 без учета местоположения (цена строительства 1 м 2 );

♦цена за единицу недвижимости (дом, комната);

♦цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

♦анализ парных продаж;

♦анализ вторичных данных.

Качественные:

♦относительный сравнительный анализ;

♦метод общей группировки;

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Принципы, применяемые в методе

Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую должен заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.

Предложение и спрос. При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

Последовательность применения метода

Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или другому диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:

- условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);

- условия продажи (обычные, закладные и т.п.);

- состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);

- физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);

- экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);

- возможное использование объекта после продажи;

- недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.

Область применения и ограничения метода

Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Данные о сделках по продаже прав земельных участков

Местоположение участка Целевое назначение участка (вид функционального использования) Площадь, м² Цена продажи, руб./м²
Аналог 1 Под строительство жилого дома 800 1,87
Аналог 2 Под строительство жилого дома 640 2,12
Аналог 3 Под строительство жилого дома с надворными постройками 900 2,0

Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 6 месяцев, предшествующих оценке. В табл. 2 приведены основные характеристики участков, влияющие на стоимость:

Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Показатели Оцениваемый участок Сопоставимые объекты
Участок 1 Участок 2 Участок 3
Адрес Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Цена продажи, руб. ? 1 500 1 360 1 800
Площадь участка, м² 800 800 640 900
Размер (масштаб) Оптимальная площадь Равный оптимальному На 160 м² меньше оптимального На 100 м² больше оптимального
Время продажи — 6 мес. назад
Вид функционального использования по ГКОЗП Земли под жилыми домами
Коммуникации На границе участка
Вид зонирования (разрешенное использование) Земли под поселением
Топография Без особенностей
Особые условия участка Без особенностей

Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. В следующей таблице приведены результаты корректировок на выявленные отличия:

Корректировки на выявленные отличия

Элементы сравнения Участок 1 Участок 2 Участок 3
Цена продажи 1 м² 1,87 2,12 2,0
Права собственности, корректировка % 0
Скорректированная цена 1,87 1,87 1,87
Условия финансирования, корректировка 0
Скорректированная цена 1,87 2,12 2,0
Условия продажи, корректировка 0
Скорректированная цена 1,87 2,12 2,0
Время продажи, корректировка +9,0 +9,0 +9,0
Скорректированная цена 2,03 2,31 2,18
Местоположение (оценочная зона), корректировка 1,1
Скорректированная цена 2,17 2,45 2,39
Размер (масштаб) 0 +2,5 –1,0
Скорректированная цена 2,17 2,51 2,37
Зонирование, корректировка 0
Скорректированная цена 2,17 2,51 2,37
Топография, корректировка 0
Скорректированная цена 2,17 2,51 2,37
Особые условия, корректировка 0
Скорректированная цена 2,17 2,51 2,37
Количество корректировок 3 4 3

Описание вносимых поправок

Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправка не требуется.

На время продажи: Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 1,5% ежемесячно.

На местоположение (кадастровый квартал при данном виде функционального использования): Проведена для 1, 2, 3-го участка: 1,1 — объекты находятся в одном районе.

На зонирование: Участки 1, 2, 3 и оцениваемый участок находятся в защитной зоне транспортной магистрали и жестко зонированы под ограниченный вид использования, а именно: земли под поселением.

На топографию: Участок 1, 2, 3 имеет обычный рельеф, корректировки не требуется. Наименьшее и одинаковое количество поправок имеют 1-ый, 2ой, и 3-ий участки. За искомую величину стоимости 1 м² оцениваемого участка примем среднюю арифметическую 4,05 руб.

Корректировка на размер применяется для аналога 2, +2,5%, –1% — аналог 3, аналог 1 аналогичен оцениваемому объекту.

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась объект оценки и аналоги не имеют отличий по данному элементу сравнения.

Таблица согласования результатов

Наименование Оцениваемый объект 1-й аналог 2-й аналог 3-й аналог
Скорректированная цена, руб. 1 736 1 606 2 131
Скорректированная цена, руб./м² 2,17 2,51 2,37
Средневзвешенная цена продажи, руб./м² 2,35
Медиана значения, руб./м² 2,34
Стоимость объекта, руб./м² 2,34
Стоимость объекта оценки, руб. 1 872

Расчетная стоимость оцениваемого земельного участка определяется следующим образом:

средневзвешенная скорректированная цена продажи: (2,17 + 2,51 + 2,37) / 3 = 2,35 руб./м²

медиальное значение цены продажи: (2,17 + 2,51) / 2 = 2,34 руб./м².

Цена продажи 1 м² принимаем равной среднему арифметическому между средневзвешенной ценой и медиальным значением: (2,35 + 2,34) / 2 = 2,34 руб./м². Стоимость земельного участка жилого дома в целом составит: 2,34 руб./м² × 800 м² = 1872 руб.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

3. Балабанов И.Т. Учебное пособие. СПб: Питер.,2000.

4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов, 2000.

4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.

4.2. Выбор аналогов

4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1).

Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

Критерий существенности зависит от [7, 8]:

  • объектного аспекта – параметров объекта оценки;
  • рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
  • оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.

4.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

Ключевым является совпадение у объекта оценки и объектов-аналогов варианта наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ в т.ч., определяет отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка.

Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.


4.2.3. При оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации (п.12 ФСО №10[8]).

4.3. Корректирование цен аналогов

4.3.1. Направление внесения корректировок:

  • повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
  • понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

4.3.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке машин и оборудования:

  • график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей);
  • необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
  • таможенные платежи;
  • страховые платежи и пр.

4.3.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

  • денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
    • к цене объекта аналога в целом;
    • к единице сравнения (например, к цене ед, КВт).

    4.3.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

    • прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
    • использование шкал экспертных оценок;
    • метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

    4.3.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

    Модель предполагает, что корректировки не оказывают взаимного влияния (потенциальные покупатели оценивают каждую характеристику независимо от других характеристик).

    4.3.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

    4.3.8. На что обратить внимание:

    4.3.8.1. В практической деятельности:

    • вопрос взаимного влияния и последовательности внесения корректировок является дискуссионным. Во многих русскоязычных учебниках в этой части наблюдается несоответствие иностранному первоисточнику, на котором они основаны;
    • в методической литературе часто встречается смешанная модель внесения корректировок – часть корректировок вносятся по аддитивной модели, а часть по мультипликативной;
    • вывод о применимости мультипликативной или аддитивной модели внесения корректировок (взаимном влиянии / отсутствии влияния корректировок) должен основываться на результатах анализа рынка. Однако трудоемкость такого анализа при подготовке одиночного отчета часто выходит за разумные пределы. В большинстве случаев на рынке наблюдается взаимное влияние корректировок (различий в значениях ценообразующих параметрах) – аддитивную модель рекомендуется применять только тогда, когда достоверно установлено, что конкретные характеристики не оказывают взаимного влияния.

    4.3.8.2. На квалификационном экзамене: в условии некоторых задачах прямо указывается последовательность внесения корректировок и их взаимное влияние.

    4.4. Метод сравнения продаж

    Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом. C A i C K = C A i × [ k 1 × k 2 × . . . k n ] ± [ k 1 ± k 2 ± . . . k m ] , / t e x > m a t h > C O O = C A i C K × d i , >^\;=\;C_>\;\times \;\left[k_\times k_\times \;. k_\right]\;\pm \left[k^\pm \;k^\pm \;. \;k^\right], C_=C_>^\times d_,>

    Ключевые выводы

    • Подход сравнения продаж – это метод оценки, используемый в сфере недвижимости, который сравнивает одну недвижимость с аналогичными, недавно проданными в этом районе.
    • SCA используется в качестве основы для сравнительного анализа рынка, который учитывает цены на недавно проданные объекты недвижимости, которые похожи и находятся в одной и той же географической зоне.
    • Некоторые из общих характеристик, составляющих SCA, включают местоположение, недавно проданные объявления, характеристики, возраст и состояние, а также среднюю цену за квадратный фут.

    Понимание подхода сравнения продаж (SCA)

    Подход сравнения продаж помогает профессионалам в сфере недвижимости и покупателям определить, является ли цена дома справедливой и сопоставимой с текущим рынком. Профессионалы используют аналогичные объекты недвижимости, которые недавно были проданы на небольшом расстоянии от объекта оценки – обычно в том же районе, – которые имеют аналогичные характеристики для сравнения.

    SCA используется в качестве основы для сравнительного анализа рынка (CMA). Это анализ цен на недавно проданные объекты недвижимости, которые похожи и находятся в одной географической зоне. Другими словами, этот подход часто предполагает изучение местных свойств, чтобы увидеть, что у них общего. Оттуда оценщики могут определить стоимость собственности на основе ее характеристик.

    Несмотря на то, что оценщик недвижимости может предпринять множество шагов при оценке стоимости собственности, в SCA чаще всего используются следующие характеристики:

    • Местоположение и окрестности. География может напрямую влиять на стоимость недвижимости. Важно сравнивать дома в одном районе, а не в другой части города. Учитываемые факторы включают близость к школам, близлежащим водоемам, паркам и их близость к автомагистралям и эстакадам, а также уровни загрязнения.
    • Недавно проданные объявления: эти объекты могут служить отправной точкой для определения стоимости домов в этом районе. Хотя характеристики и рыночный фактор влияют на цену продажи, анализ стоимости недвижимости и недавние продажи являются хорошими исходными показателями.
    • Особенности: Дом следует сравнивать с недвижимостью с таким же количеством спален, гаражей и ванных комнат. Сравнение должно включать дома примерно одинаковой площади на земельных участках примерно одинакового размера.
    • Возраст и состояние: важно сравнивать дома одного возраста, а также их надежность. Состояние дома существенно влияет на оценку. Например, в одном районе может быть два одинаковых дома. Но если кто-то нуждается в ремонте, это может серьезно повлиять на его стоимость.
    • Средняя цена за квадратный фут: после того, как составлены данные о похожих домах, возьмите каждую из продажных цен и разделите их на их квадратные метры. Результат дает стоимость квадратного фута на основе домов в сравнительном анализе продаж. Возьмите среднюю стоимость квадратного фута для всех сопоставимых домов и умножьте это число на квадратные метры оцениваемого дома.

    Особые соображения

    Есть много других функций, которые могут повысить стоимость дома. Однако сравнительный анализ продаж не является точной наукой, поскольку стоимость дома в некоторой степени субъективна, что означает, что одна семья может найти в нем большую ценность, чем другая, тем самым увеличивая свое предложение. Как указывалось ранее, внешние факторы, такие как общее состояние экономики, рынок труда и состояние рынка недвижимости, в значительной степени влияют на то, сколько дом продается или как долго он находится на рынке.

    Краткий обзор

    Поскольку метод сравнения продаж не является официальной оценкой, владельцам может потребоваться нанять оценщика для уникальных свойств и тех, которые трудно оценить.

    Но помните, что метод сравнения продаж, используемый при оценке недвижимости, не является официальной оценкой. В случаях, когда необходимо оценить уникальное имущество или имущество, стоимость которого трудно определить, может потребоваться формальная оценка. Это означает найм оценщика – независимого и беспристрастного профессионала, который определяет справедливую стоимость собственности, используя определенные факты, цифры и другие соображения.

    Читайте также: