Страхование ответственности риэлторов доклад

Обновлено: 02.07.2024

Ввиду несовершенства (почти полного) нашего законодательства в части гражданского кодекса (как минимум), покупка квартиры в определённых случаях есть процесс, который может больно ударить спустя годы после получения заветного права собственности .

На первый, иногда и на второй взгляд, все это выглядит здорово.

Вам, как покупателю гарантируют, что приобретенная вами квартира останется вашей в течение оговоренного срока. А если кто-то решит оспорить ваше право на купленную квартиру в течение всё того же срока, то агентство недвижимости готово будет оказать вам бесплатную юридическую помощь или (в случае потери квартиры) возместить вам ущерб деньгами.

Страхование профессиональной ответственности – не более, чем маркетинговый инструмент для агентства недвижимости. Потому что в условиях страхования четко определены случаи, когда страховая компания готова выплачивать деньги.

И эти случаи наступают в обычной риэлторской практике слишком редко.

Даже если наступил страховой случай, и вы потеряли право собственности ввиду ошибки риэлторской компании, то размер страховых выплат чаще всего будет много меньше, чем сумма, указанная в страховом полисе. И суммы, которую вы заплатили за квартиру

Помимо общей суммы страховых выплат (которая гордо красуется в страховых полисах агентствах) в условиях страхования есть еще и ограничение по размеру выплат по одному страховому случаю.

Предположим, на стене в переговорной висит страховой полис на 10 миллионов рублей.
Покупатель, клиент данного агентства недвижимости, потерял право собственности на купленную ранее квартиру по решению суда. Страховая компания провела проверку и выяснила, что сотрудники агентства недвижимости допустили халатности и признала случай клиента страховым (что уже само по себе редкость).

Стоимость квартиры в договоре купли-продажи была, к примеру, 3 миллиона рублей.

Например, по условиям страхования допускается всего 5 выплат в год. Тогда клиент получит 10/5=2 миллиона рублей. Даже если его случай будет единственным в году.

Вот такие пироги.

Всё это бумаги, выдаваемые самим агентством недвижимости, которые подтверждают обязательства риэлторской компании выплатить указанную в сертификате или гарантии сумму, в случае если клиент данного агентства недвижимости, купивший квартиру, потеряет впоследствии право собственности (полностью или частично) по решению суда.

Дальше – больше. Даже если агентство недвижимости будет честно исполнять свои обязанности по выданным сертификатам и гарантиям, покупателя-клиента будут ждать новые сюрпризы.

В российском законодательстве существует слишком много лазеек для того, чтобы признать сделку купли-продажи, совершенную согласно закону, впоследствии недействительной. Эти лазейки относятся в первую очередь к наследованию всей или частей квартиры.

И здесь ни один риэлтор, ни одна страховая компания не возьмет на себя ответственность отвечать за то, что произошло 3-5-10 лет назад и было связано с наследством.

Такие случаи не входят в гарантии и сертификаты агентств недвижимости.
Другими словами, защита и юридическая помощь распространяется на случаи, которые можно проверить еще на этапе покупки квартиры. Это логично, с одной стороны. Юристы агентства недвижимости делают свою работу и готовы за нее отвечать.

С другой стороны, клиенту-покупателю, который лишился своей квартиры из-за наследника, который должен был быть в цепочке собственников лет 10 назад, теперь решил осудить у клиента свою долю, все равно что там делали юристы агентства.
Ведь квартиру (или ее часть) клиент уже потерял. И гарантия риэлторской компании на подобный случай не распространяется.

► Знаете ли Вы, что…

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. А уж Продавцу – и подавно. Почему? Попробуем объяснить.

Но если бы Клиент задумался о сути этой страховки, то переживать ему нашлось бы о чем. Ведь страховка ответственности риэлторов предполагает, что Клиент получит денежную компенсацию только в том случае, если по вине агентства недвижимости он потерпит материальный ущерб. Ключевое слово здесь – по вине агентства. В чем здесь засада?

Любое агентство недвижимости предоставляет только консультационные и организационно-посреднические услуги в сделках с недвижимостью. И часто эти тезисы прямо указываются в агентском договоре. А что взять с посредника или консультанта? Они, всего лишь, опосредованно участвуют в сделке в качестве сторонних наблюдателей, советников, координаторов. И уж, конечно, не отвечают за действия непосредственных участников сделок – Продавцов и Покупателей квартир – особенно, если кто-то из них оказался мошенником или просто недобросовестным человеком. Но именно в результате действий самих участников сделок, кое-кто из них может пострадать материально. Предъявить претензии к агентству-посреднику здесь вряд ли получится.

На самом деле это просто маркетинговый ход, который добавляет внешней привлекательности агентству, подчеркивает его авторитет, и выделяет его на фоне других агентств. Клиенту при этом не разъясняют сути такой страховки, и тем более не рассказывают, что именно должно случиться, чтобы страховая компания выплатила ему компенсацию за возможный ущерб. Умалчивают также и о размере этой компенсации, которая вовсе не равняется цене отдельно взятой сделки, как это по умолчанию полагают многие Покупатели.

Понятно, что ни агентство недвижимости, ни тем более страховая компания вовсе не заинтересованы в том, чтобы выплачивать крупные суммы участникам сделок с недвижимостью. А потому агентские договоры составляются таким образом, чтобы по ним почти невозможно было предъявить материальные претензии по ущербу в результате недействительной сделки.

Добросовестные риэлторы в большинстве случаев свою деятельность страхуют, — говорит Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. — …Страховка распространяется на случаи причинения клиенту ущерба, вызванного недобросовестным исполнением фирмой обязанностей по договору. Возмещение риэлторской фирмой стоимости квартиры, в случае если сделка была признана недействительной в судебном порядке, зависит от условий договора с клиентом и конкретной ситуации. Возмещение стоимости риэлтором должно быть совершено, если это именно его недоработка.

Ключевые фразы здесь, которые относятся к случаям страховых выплат:

поиск подходящей квартиры и организация ее показа;
анализ предоставленных документов на квартиру;
консультации по вопросам приобретения недвижимости;
организация денежных расчетов через банковскую ячейку;
содействие в регистрации перехода права по сделке, и т.п.

Оно и понятно – ведь если потом сделка будет признана по суду недействительной, то к агентству здесь претензий нет. Оно выполнило все, что было прописано в агентском договоре – консультировало, анализировало, содействовало. Доказать вину агентства в случае недействительной сделки практически нереально. И случаев страховых выплат Покупателю, компенсирующих ему стоимость потерянной квартиры, в практике никто припомнить не может.

Поэтому в реальности, если сделка купли-продажи квартиры признается судом недействительной, то Покупателю стоит рассчитывать только на соболезнования со стороны агентства, и заверения в том, что их вины в этом нет, так как по условиям агентского договора они выполнили все, что там было написано. И попробуйте доказать, что это не так.

А чья же здесь вина? Формально – самих участников сделки, или Откроется в новой вкладке.">третьих лиц (родственников Продавца, например), которые решили оспорить сделку в суде, и вернуть квартиру обратно.

Мы входим в гильдию риелторов, у нас тоже есть добровольное страхование на 10 миллионов рублей и выплаты (в страховую компанию – Прим.) – около 3 тысяч рублей в месяц с каждого члена. Другой вопрос, что эта страховка не работает. Когда случаются такие случаи, страховщики находят тысячи причин, чтобы не выплачивать деньги.

К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же – риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает.

Проще говоря, если риэлтор по закону виноват и должен возместить ущерб, то за него это делает (теоретически) страховая компания. А если риэлтор формально не виноват (что обычно в практике и бывает), то никакая страховка здесь уже не действует.

Особенная хитрость (но строго по закону!) состоит в том, что в результате недействительности сделки суд постановляет вернуть все в исходное состояние – т.е. квартиру обратно Продавцу, деньги обратно Покупателю. Только квартира возвращается Продавцу быстро (достаточно внести новую запись в реестр прав), а вот деньги могут возвращаться Покупателю годами (например, путем удержания из зарплаты Продавца). Но цинизм здесь в том, что раз суд уже постановил вернуть деньги Покупателю, то страховая компания в таком случае не обязана выплачивать ему страховое возмещение.

Закон суров, но это – закон! Вряд ли большинство Покупателей об этом задумываются.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
Профессиональная юридическая поддержка по сделкам с недвижимостью - ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Отдельная категория страховых продуктов – полисы гражданской ответственности за причинение вреда имуществу, здоровью и жизни 3-их лиц из-за ошибок, допущенных юридическим лицом или его персоналом в процессе осуществления конкретного вида профессиональной деятельности.

Обязательное страхование профессиональной ответственности

Согласно действующему законодательству перечень видов деятельности, в отношении которых заключают договора страхования гражданской (профессиональной) ответственности работников за причинение вреда 3-им лицам, не ограничен. Закон определяет перечень профессий, для которых такое страхование обязательно.

Нотариусы

Если нотариусом совершено профессиональное действие, противоречащее законодательным нормам и повлекшее имущественный ущерб клиенту, либо разглашение конфиденциальной информации, то это событие признается страховым случаем.

При определении тарифов для страховщика важно установить все обстоятельства, способные увеличить или уменьшить риск наступления страхового случая. Таковыми признают: опыт нотариуса, предшествующую страховую историю. Закон утверждает начальные размеры гражданской ответственности нотариуса:

От 2 млн. руб. – в городском поселении (ФЗ №405 от 06.12.2011 г.);
От 1,5 млн. руб. – в сельском поселении.

Нотариальная палата, где состоит нотариус, заключает свой договор страхования, в котором наименьшее страховое покрытие равно 0,5 млн. руб.

Оценщики

Профессиональная ответственность оценщиков подлежит обязательному страхованию, согласно ст. 24.7 ФЗ №135 от 29.07.1998 г. Защита гарантирует возмещение ущерба 3-им лицам, а также заказчикам, подписавшим договор на выполнение оценки.

Страховой случай признают наступившим по решению руководства страховщика, либо по факту вступления в силу принятого арбитражным судом постановления. Ущерб может быть причинен действиями/бездействием оценщика, нарушившего отраслевые нормативы, либо инструкции, утвержденные СРО оценщиков. Компенсацию выплачивают в том размере, в котором она назначена судом, в рамках суммы, ограниченной договором страхования гражданской ответственности оценщика. Минимальный срок страхования – 1 год. Тариф определяют в зависимости от: опыта оценщика, периода безубыточности, продолжительности сотрудничества с данным страховщиком.

Таможенные брокеры

В соответствии со ст. 140 Таможенного кодекса РФ, ст. 13 кодекса Таможенного союза и ч. II Приказа ФТС РФ №1257 от 10.10.2007 г., юридическое лицо вправе быть включенным в Реестр таможенных брокеров только при наличии полиса гражданской ответственности. Минимальное страховое покрытие – 20 млн. руб.

При включении в Реестр, брокер представляет информацию в составе заявления:

Сумма страхования.
Реквизиты полиса.
Наименование страховщика, с указанием номера его лицензии.

Полис покрывает риски:

имущественный вред, причиненный брокером лицам, которых он представляет;
нарушение договора с клиентами.

Необходимость страхования ответственности брокеров вызвана спецификой их работы. Отсутствие полиса, либо несоответствие страховщика требованиям Федеральной таможенной службы (ФТС) влечет вероятность исключения брокера из Реестра. Заключение нового страхового договора и согласование его с ФТС занимает время, поэтому так важно пользоваться услугами только лицензированных и надежных страховщиков.

Строители и проектировщики

Согласно ФЗ №214 от 30.12.2004 г., застройщики, осуществляющие возведение жилых домов по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), обязаны страховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками одним из способов:

Участие в специально созданном для этого обществе взаимного страхования.
Заключение договора с аккредитованным ЦБ РФ страховщиком.

Центробанк РФ выдает аккредитацию данного типа лишь страховщикам, способным подтвердить:

Срок работы – более 5 лет.
Собственные средства в сумме более 1 млрд. руб., а уставной капитал – более 120 млн. руб.
Отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении платежеспособности и финансовой устойчивости.
Нет оснований предполагать банкротство (в соответствии с ФЗ №127 от 26.10.2002 г.).

Застройщики оформляют полис до момента заключения первого ДДУ. Выгодоприобретателями по страховке являются дольщики. Подтверждениями страхового случая является решение гражданского или арбитражного суда.

Полисы данного типа не могут иметь в своем составе франшизу. Минимальная величина страховой суммы определяется, отталкиваясь от цен квартир, обозначенных в ДДУ, либо площади жилого комплекса и средней рыночной цены 1 м 2 в данном субъекте РФ.

Отдельно страхуют гражданскую ответственность строители и проектировщики, участники СРО, специализирующиеся на возведении всех остальных объектов. Полис покрывает риски проектировщиков, изыскателей, строителей:

Ответственность за имущественный вред, ущерб жизни и здоровью 3-их лиц, причиненные строительной деятельностью страхователя на уже введенном в эксплуатации здании (ином объекте).
Ущерб жизни, здоровью, имуществу, причиненный 3-им лицам в результате действий или бездействия страхователя, допущенной небрежности, ошибки, носящих неумышленный характер.

Страховка не покрывает:

штрафы и неустойки, пени, упущенную выгоду, косвенные убытки, причиненные неисполнением договора с заказчиком;
претензии, вызванные дефектами или недостатками выполнения работ по договору, которые страхователь должен был предвидеть или знал о них, но вовремя не устранил.

Стороной договора страхования могут являться индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по строительству и проектированию не менее 3 лет, а также:

технические заказчики;
девелоперы;
генподрядчики и субподрядчики;
лица, осуществляющие архитектурно-строительное проектирование, инженерные изыскания, консультационные, экспертные, надзорные функции;
правопреемники страхователя.

Полис можно оформить с привязкой к конкретному договору подряда, либо на конкретный срок без такой привязки с покрытием всех рисков гражданской ответственности подрядчика.

Арбитражные управляющие

По ст. 24.1 ФЗ №127 от 26.10.2002 г., арбитражные управляющие заключают договора страхования ответственности за причинение вреда участникам дела о банкротстве и 3-им лицам своей профессиональной деятельностью. Выбор страховщика должен быть одобрен СРО арбитражных управляющих. Продолжительность действия полиса – от 1 года. Страховая сумма – от 10 млн. руб./год (ФЗ №360 от 03.07.2016 г.).

В срок до 10 дней после принятия решения арбитража заключают страховой договор, в котором страховая сумма пропорциональна балансовой стоимости активов должника (п. 2 ФЗ №195 от 19.07.2009 г.), но не менее:

3% от суммы, превосходящей балансовую ценность активов банкрота над 100 млн. руб., если они не оцениваются более, чем в 300 млн. руб.
6 млн. руб. + 2% от суммы, превосходящей балансовую ценность активов банкрота над 300 млн. руб., если они не оцениваются более, чем в 1 млрд. руб.
20 млн. руб. + 1% от суммы, превосходящей балансовую ценность активов банкрота над 1 млрд. руб., если они оцениваются более, чем в 1 млрд. руб.

Коллегиальное управление вправе обязать арбитражного управляющего оформить дополнительную страховку профессиональной ответственности, страховую сумму которой также назначает коллегия.

Полис не покрывает следующие риски:

Убытки по причине обстоятельств непреодолимой силы, последствий применения ядерного топлива, военных действий, террористических актов.
Моральный ущерб.
Противозаконные действия/бездействие 3-го лица.
Действия/ бездействие вне дела о банкротстве.

Эти виды ущерба возмещают, руководствуясь ГК и АПК РФ.

Адвокаты

По ст. 19 ФЗ №63 от 31.05.2002 г., адвокаты обязаны страховать риск профессиональной имущественной ответственности за нарушение соглашения об оказании юридической помощи.

Страховыми случаями признаются:

Необоснованное применение нормы права (регистрация сделки, консультация, представительство интересов и т.п.) в отношении клиента.
Упущение отведенного законом на совершение конкретного действия процессуального срока.
Ошибки в оформлении документации.
Утаивание от 3-их лиц последствий совершаемых юридических действий, повлекшее причинение им вреда.
Порча или потеря документации, полученной от клиента для выполнения договорной услуги. Риск не включает порчу или утрату данных, переданных на электронных носителях.
Разглашение конфиденциальной информации.
Иные ошибки.

Не имеют страхового покрытия исключения:

Умышленное причинение ущерба 3-им лицам.
Банкротство или неплатежеспособность адвоката.
Неосновательное обогащение адвоката.
Невыполнение договорных обязательств.
Причинение вреда имуществу, жизни и здоровью 3-их лиц, если это произошло в процессе нахождения под контролем или на ответственном хранении адвоката.
Нарушение авторских прав.
Ущерб деловой репутации.

Страховая сумма устанавливается по соглашению сторон, причем полис может предусматривать франшизу. Минимальный срок страхования профессиональной ответственности адвокатов – 1 год.

Добровольное страхование профессиональной ответственности

Перечень профессий, в отношении которых юридические лица заключают договора страхования гражданской (профессиональной) ответственности работников, не ограничен. Страховщики предлагают богатый выбор готовых продуктов, ориентированных на покрытие различных профессиональных рисков.

Аудиторы

Приступая к работе в качестве аудитора, специалист вправе защитить свои финансовые интересы соответствующим полисом в части следующих рисков:

ответственность за имущественный вред, причиненный клиенту нарушением договора об оказании услуг или выполнением его;
непредвиденные судебные и прочие расходы по участию в судебном процессе в связи с иском о возмещении вреда.

В каждом случае в полисе точно указывают перечень объектов страхования. При этом одновременно договор может покрывать только один из следующих рисков:

1. Ответственность аудитора по решению страховщика или суда за вред 3-им лицам, причиненный непреднамеренной профессиональной ошибкой, если:

ошибка произошла в период страхования или ретроактивный;
доказано причинение вреда клиенту именно этой ошибкой;
иск о возмещении вреда заявлен пострадавшим не позднее 3 лет после истечения срока полиса.

2. Иск о возмещении вреда 3-им лицам профессиональной ошибкой аудитора подан на условиях:

с согласия страховщика и страхователя, либо по решению суда;
ошибка аудитора допущена в страховой или ретроактивный период;
доказана связь между причиненным вредом и повлекшей его ошибкой;
иск подан до истечения периода страхования.

3. Непреднамеренная ошибка допущена аудитором и/или его работниками при выполнении договора об оказании услуг и повлекла его нарушение. При этом:

ошибка допущена до истечения срока действия полиса;
доказана связь между причиненным вредом и повлекшей его ошибкой;
иск заявлен пострадавшим не позже 3 лет после истечения срока действия полиса.

Риэлторы

В отношении риэлторской деятельности на рассмотрении государственной Думы РФ находится законопроект. С его принятием профессиональную ответственность будут обязательно страховать все риэлторы – члены СРО. В настоящий момент страхование профессиональной ответственности риэлторов остается добровольным.

По ГК РФ риэлтор обязан возмещать клиентам убыток, который причинил в процессе выполнения договора об оказании услуг. Защитить свои финансовые интересы позволит полис, в котором перечислены профессиональные ошибки, при наступлении которых клиенту был причинен ущерб. Например:

неверное оформление документов по сделке;
искажение данных, характеризующих объект недвижимости;
утрата титула из-за неправильного ведения сделки;
продажа объекта вопреки несогласию собственника;
признание судом сделки недействительной из-за участия в ней ограниченно или полностью недееспособного лица или незаконных действий заинтересованных лиц;
непреднамеренная порча или утрата документации клиента;
кража сведений злоумышленниками о финансовом состоянии 3-их лиц.

Только договоренность страховщика и риэлтора определяет размера лимита ответственности. Договор может устанавливать пределы покрытия на одного отдельно взятого пострадавшего или каждый страховой случай. Стороны могут включить в полис франшизу. Согласно актуальным требованиям Российской Гильдии Риэлторов, минимальный размер страховой суммы равен цене 1-комнатной квартиры в данном субъекте РФ на дату покупки полиса.

Медработники и фармацевты

Защитить свою профессиональную ответственность полисом данного типа могут индивидуальные предприниматели или юридические лица, специализирующиеся на оказании медицинских или фармацевтических услуг. Объектом страхования профессиональной ответственности врачей являются:

1. Ответственность за вред жизни, здоровью пациентов из-за непреднамеренной профессиональной ошибки;

2. Непредвиденные судебные и прочие расходы, вызванные иском о возмещении вреда здоровью и жизни. Речь идет о расходах на:

защиту в суде, арбитраже, в том числе на экспертные и адвокатские услуги;
выяснение обстоятельств, вызвавших предъявление иска;
внесудебное юридическое сопровождение в связи с предъявленным иском.

Медработник, фармацевт заинтересован в защите своих финансовых интересов в случае причинения ущерба пациенту:

ошибочным диагнозом;
неправильными рекомендациями по лечению;
некачественным лечением;
ошибочным рецептом;
преждевременной выпиской из стационара;
неверными данными инструментальных исследований;
ошибками в процессе выполнения хирургических вмешательств и т.д.

Полис не покрывает наступление страхового случая в результате действий медработника:

в состоянии алкогольного ил иного опьянения;
вопреки правилам хранения и использования лекарственных, сильнодействующих или наркотических препаратов;
при несоблюдении противоэпидемических, санитарно-гигиенических норм;
повлекшие заражение крови из-за непроверенного сертификата;
вызванных отказом пациента от лечения в письменной форме;
не по месту работы;
не соответствие должностным обязанностям или квалификации;
в экстремальных условиях по причине военных действий, ядерного взрыва и других чрезвычайных обстоятельств;
вызванных требованием компетентных органов.

Срок действия полиса – от 1 года. Размеры страхового покрытия определяет соглашение между страховщиком и клиентом. При этом к страховке могут применять понижающие и повышающие коэффициенты, учитывающие профиль медучреждения, стаж работы, деловую репутацию, вероятности наступления страховых случаев.

Архитекторы и проектировщики

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на представлении архитектурных услуг, выполняют следующие категории работ:

проектирование объектов строительства;
разработка градостроительных планов и сопутствующих документов;
консультирование и экспертные услуги;
координирование взаимодействия подрядчиков, проектировщиков и заказчика;
архитектурное сопровождение строительства.

Финансовая ответственность за результаты работы проектировщиков закреплена в ст. 761 ГК РФ. Архитекторы заинтересованы в страховой защите следующих рисков:

просчеты при выполнении проектов, носящие математический характер;
ошибки авторского надзора;
нарушение проектировочных норм;
отклонение проектных норм от действующих отраслевых стандартов.

Сроком действия полиса может быть продолжительность выполнения договора, заключенного с определенным заказчиком, либо иной период. Объектами страхования являются вред здоровью или жизни заказчика или 3-их лиц, либо их имуществу.

По общему правилу страховка не покрывает следующие риски, хотя по договоренности сторон любой из них может быть включен в перечень страховых случаев:

превышение сроков выполнения работ, сметных расходов;
убыток, вызванный выполнением гарантийных обязательств, возвратом денег за выполненную работу, перепроектированием или исправлением допущенных ошибок;
ущерб из-за профессиональной ошибки, которую невозможно было вовремя выявить по техническим причинам;
выплаты по гарантии или поручительству;
ущерб, вызванный действием асбеста, диоксина, мочевинного формальдегида, диэтилстирола;
нарушение авторского или патентного права, недобросовестная конкуренция;
административная ответственность;
другие.

Тарифы и размер страхового покрытия определяют с учетом перечня рисков, исключений, стажа архитектора или проектировщика, объемов выручки архитектурного бюро и других обстоятельств, позволяющих применить повышающие и понижающие коэффициенты.

Как оформить полис?

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

Образец удостоверения системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России в виде пластиковой карты (Фото: Гильдия риелторов Москвы)

Правило 2. Страхование ответственности

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

риск заключить договор с недееспособным продавцом;
риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Правило 6. Поведение риелтора

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
действуют по доверенности;
существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Читайте также: