Приватизация и рынок недвижимости доклад
Обновлено: 17.06.2024
В течение многих десятилетий в России абсолютно преобладала государственная собственность. Общественная собственность, которая в результате социалистической революции должна была прийти на смену частной, практически превратилась в бюрократическую ведомственно-отраслевую собственность. Отношения собственности в тех конкретных формах, которые сложились в СССР к середине 80-х годов, стали тормозом социально-экономического развития общества.
Снижение темпов социально-экономического развития, падение эффективности общественного производства потребовали изменения хозяйственного механизма, перехода от плановой к рыночной (смешанной) экономике. Последнее невозможно без демонтажа тоталитарного огосударствления экономики, формирования принципиально новой системы отношений собственности. Очевидно, что негосударственные формы собственности в России могли возникнуть лишь путем приватизации – перехода объектов собственности из государственной собственности в частную.
Процесс приватизации в России начался с принятием Верховным Советом РСФСР в июле 1991 г. законов о приватизации государственных и муниципальных предприятий и об именных приватизационных чеках. Эти законы определяли цели, задачи, методы приватизации.
Основные цели приватизации в России:
• формирование слоя частных собственников-предпринимателей;
• создание конкурентной среды;
• финансовая стабилизация экономики (снижение бюджетного дефицита, темпов инфляции, сокращение государственной задолженности);
• повышение эффективности деятельности предприятий;
• привлечение иностранных инвестиций;
• социальная защита населения и развитие объектов социальной инфраструктуры за счет средств от приватизации.
В ходе формирования приватизационной политики, выработки путей приватизации государственной собственности определились три основных метода (способа) приватизации государственной и муниципальной собственности в России.
1. Бесплатная передача собственности на имущество приватизируемых государственных предприятий всем гражданам России. В этих целях стоимость приватизируемых объектов (в ценах 1991 г.) была разделена на все население России. На каждого россиянина пришлось 10000 руб.* На эту сумму каждому и был выдан приватизационный чек (ваучер), который мог использоваться как платежное средство при приобретении объектов приватизации.
* Здесь и далее, если нет специальной оговорки, данные приводятся в неденоминированных рублях.
Рыночная цена ваучеров фактически оказалась значительно ниже их номинальной стоимости, пересчитанной с учетом инфляции, и они не смогли создать необходимых условий для всеобщей, равноправной и справедливой приватизации посредством раздела государственной собственности.
2. Бесплатная передача собственности на имущество приватизируемых государственных предприятий их трудовым коллективам. При таком способе приватизации имущество в денежной форме, преобразованное в доли, паи, акции, делилось между работниками предприятия.
3. Денежная приватизация предполагает продажу государственной собственности: по конкурсу или аукциону;
- продажу акций предприятия (после их преобразования в акционерные общества);
- полный или частичный выкуп государственного имущества, сданного в аренду.
Конкурс (коммерческий) – продажа государственных и муниципальных предприятий при согласии покупателей на выполнение определенных условий (например, сохранение профиля предприятия, численности занятых на нем, условий труда и т.п.). Победителем конкурса становится участник, предложивший наибольшую цену и согласившийся выполнять поставленные условия.
Аукцион – продажа предприятий и их активов на открытых торгах, когда в дальнейшем от покупателей не требуется выполнения каких-либо условий. Право собственности переходит покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.
Акционирование. Акционирование само по себе не является приватизацией. Предприятие приватизируется только тогда, когда большинство акций акционерного общества передается частным инвесторам. При этом наряду с бесплатной передачей части акций трудовым коллективам другая часть акций может продаваться. Существует несколько схем, методов акционирования, основные различия которых связаны с тем, в чьих руках оказывается контрольный пакет акций (в руках государства, трудового коллектива или частных (внешних) инвесторов).
Соотношение различных способов денежной приватизации видно из следующих данных (1996 г., в % к итогу):
- продажа на аукционах 3,9
- коммерческий и инвестиционный конкурс 9,6
- выкуп арендованного имущества 32,0
- продажа недвижимости и земли 24,4
Доля занятых в частном секторе и на предприятиях смешанной формы собственности в 1997 г. превысила 60% всех работающих.
Однако за этими внешне благополучными цифрами скрывается масса проблем, которые проявились в ходе приватизации:
1. Формально в России насчитывается более 60 млн. акционеров. Однако мелкие акционеры, владеющие несколькими акциями предприятий или чековых инвестиционных фондов, не могут рассматриваться как реальные собственники, так как никто из них не может практически принимать управленческих решений, которые бы свидетельствовали о праве распоряжаться имуществом.
2. Приватизация пока не привела к повышению эффективности деятельности предприятий. Если сегодня и наметились некоторые пока очень незначительные положительные сдвиги в динамике основных экономических процессов, очевидной связи между изменением формы собственности и этими сдвигами нет. В условиях глубочайшего экономического спада формальное преобразование форм собственности не способно за короткие сроки существенно повлиять на повышение эффективности производства.
3. Предполагалось, что уменьшение расходной части бюджета путем освобождения государства от необходимости поддержки планово-убыточных предприятий и с увеличением доходов бюджета за счет поступления средств от приватизации, будет содействовать финансовой стабилизации. Фактически этого не произошло; государство нередко по-прежнему несет бремя поддержки приватизированных предприятий, а доходы от приватизации ничтожны (в доходной части Федерального бюджета 1997 г. они составили менее 1%), так что говорить о содействии финансовой стабилизации не приходится.
4. Приватизация в сфере торговли и услуг способствовала созданию конкурентной среды. Что касается других отраслей экономики, то там нередко на основе государственной собственности организуются всякого рода ассоциации, концерны, тресты, акционерные общества, устанавливающие монопольные цены и не допускающие конкуренции.
5. Иностранные инвестиции в российскую экономику весьма незначительны, они не соответствуют ни масштабам потребностей российской экономики, ни масштабам приватизации. При этом отраслевые приоритеты, избираемые зарубежными вкладчиками, во многом не совпадают с приоритетами структурной перестройки России.
Процесс приватизации в России идет сложно, результаты ее неоднозначны. Нередко приватизация происходит путем присвоения, растаскивания государственной собственности ведомствами, министерствами, частными лицами. При распределении собственности между гражданами и организациями невиданных размеров достигли взяточничество и коррупция.
Неудовлетворительные результаты приватизации требуют перенесения центра внимания с раздачи и перераспределения собственности на создание условий для роста эффективности и конкурентоспособности производства, проведение активной структурной перестройки, развитие инвестиционного процесса и модернизацию управления. В переходной экономике процесс разгосударствления должен сочетаться с формированием эффективной государственной собственности, адекватной рыночной экономике.
Приватизация характерна не только для постсоциалистических стран, она осуществляется и в странахрыночной экономики.
Однако существуют принципиальные различия в масштабах, методах, целях приватизации, проводимой в странах рыночной и нерыночной экономики.
В 80-х годах XX века произошло серьезное переосмысливание экономических функций государства. Его результатом явилось провозглашение необходимости сокращения вмешательства государства в экономику. Государственное регулирование во многих случаях оказалось менее эффективным, чем рыночный механизм; это стало причиной возникновения многих тяжких проблем и потребовало существенной перестройки хозяйственного механизма, в том числе принятия и осуществления программ приватизации. В начале 90-х годов программы приватизации были приняты в 80 странах мира.
При всем различии конкретных программ все они нацелены на решение основной задачи – приспособления отношений собственности к потребностям нового типа экономического роста. Приватизация направлена на усиление рынка и сужение государственно-предпринимательского сектора, экономию государственных расходов, поддержку участия частных фирм в финансировании крупных государственных программ, содействие сотрудничеству между государственными и частными компаниями, либерализацию и дерегулирование экономики.
Масштабы приватизации зависят от того, насколько широко использовался в стране метод национализации частного сектора в предшествующий период. В странах, где национализация применялась редко (США, ФРГ, Япония), тенденция к приватизации проявилась слабо. В тех странах, где национализации осуществлялась в довольно широких масштабах (Великобритания, Франция), соответствующие размеры приобрела и приватизация.
В Великобритании на начало 1988 г. было приватизировано 40% имущества государственного сектора, более чем на 20 млрд. ф. ст. В результате доля государственной собственности в производственном капитале сократилась с 15–20 до 8%.
Во Франции за 1986–1987 гг. было приватизировано 14 государственных компаний из 65, подлежащих приватизации, и выручено 125 млрд. фр.
Итальянское правительство продавало ежегодно в течение 1980–1987 гг. в среднем 4–5 государственных предприятий, получив за это время 7 трлн. лир и уступив частному сектору 100 тыс. рабочих мест.
В ФРГ в 1984–1987 гг. полностью или частично проданы пакеты акций государства более чем 50 компаний на сумму свыше 5 млрд. марок.
Основные способы приватизации государственных и муниципальных предприятий в странах рыночной экономики:
• продажа государственных предприятий частным предпринимателям;
• допуск частного капитала в государственный сектор;
• продажа дочерних или контролируемых государством компаний;
• продажа части акций, принадлежащих государству, в смешанных компаниях;
• выпуск и продажа акций государственных предприятий;
• продажа предприятий его работникам путем выкупа акций государственного предприятия;
• бесплатная передача предприятия его работникам либо потребителям;
• закрытие неэффективных предприятий госсектора и тем самым поощрение конкуренции частных предприятий.
Выводы
1. Собственность, определяя характер существующей экономической системы, оказывает влияние на все стороны жизни общества. Для экономиста собственность – это экономические отношения между людьми по поводу присвоения экономических благ, т.е. возможности использовать в производстве и потреблении экономические блага исключительно данным субъектом экономических отношений. Собственность на факторы производства реализуется (приносит доход) в процессе хозяйственной деятельности, хотя она может осуществляться и не собственником непосредственно.
2. В понимании юристов собственность – это правовые, имущественные отношения, отношения субъекта собственности к объекту собственности. Собственность в юридическом смысле слова включает в себя такие понятия как владение, пользование и распоряжение. Экономическое и юридическое понимание собственности взаимосвязаны и взаимообусловлены.
4. Приватизация – это трансформация государственной собственности в частную. Проведение приватизации в России обусловлено необходимостью перехода от доказавшей свою несостоятельность плановой экономики к смешанной, предполагающей наличие разнообразных и равноправных форм собственности. Основные цели, которые должны были быть достигнуты в ходе приватизации – это формирование слоя частных собственников-предпринимателей; создание конкурентной среды; демонополизация экономики; повышение эффективности деятельности предприятий; привлечение иностранных инвестиций и др.
5. На первом этапе приватизации переход государственной собственности в частную происходил бесплатно, второй этап предполагает денежную приватизацию, осуществляемую путем продажи государственного имущества на аукционе, по конкурсу, продажи контрольного пакета акций акционерных обществ в частную собственность, выкупа ранее арендованного имущества. В ходе приватизации формально значительная часть государственной собственности была преобразована в частную. Однако юридическая смена собственника пока не привела к решению тех экономических задач, которые ставились перед приватизацией.
Процесс передачи государственного имущества Российской Федерации в частную собственность, который осуществлялся в России с начала 1990-х годов и сопровождался исключительным уровнем насилия, коррупции и разгулом преступности. Плюсы и минусы приватизации.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | презентация |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 17.12.2014 |
| Размер файла | 1,1 M |
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
HTML-версии работы пока нет.
Cкачать архив работы можно перейдя по ссылке, которая находятся ниже.
Подобные документы
Понятие разгосударствления собственности. Способы разгосударствления. Формы приватизации. Приватизация в России. Состояние российской экономики в начале 1990-х годов. Этапы проведения приватизации. Основные экономические итоги приватизации.
курсовая работа [38,0 K], добавлен 01.06.2005
Рассмотрение трех этапов приватизации в Российской Федерации: ваучерного, денежного и современного. Сущность, концепции и формы приватизационных процессов в государстве. Организационная форма перехода государственного имущества в частную собственность.
курсовая работа [194,1 K], добавлен 18.10.2011
Правовые основы приватизации государственного и муниципального имущества в РФ, история ее формирования. Анализ способа приватизации посредством системы приватизационных чеков. Особенности проведения залоговой приватизации, ее недостатки и недочеты.
реферат [22,2 K], добавлен 26.01.2013
Изменение отношений собственности. Процесс приватизации государственного имущества. Проблема государственного управления имуществом в Российской Федерации. Сфера управления недвижимостью. Модель управления развитием рынка жилья Ленинградской области.
контрольная работа [42,3 K], добавлен 07.11.2012
Приватизация и ее место в системе государственного регулирования экономики. Функции приватизации. Принципы приватизации в зрелой рыночной экономике и в переходный период. Практика и результаты российской приватизации.
реферат [57,3 K], добавлен 12.05.2007
Характеристика понятия приватизации государственного и муниципального имущества. Выявление сильных и слабых сторон приватизации в Российской Федерации. Структура и функции Территориального управления Росимущества по Челябинской области. Судебная практика.
курсовая работа [57,6 K], добавлен 10.06.2011
Общетеоретические вопросы перехода собственности из государственной в частную. Этапы приватизации в Российской Федерации. Способы приватизации. Правовые аспекты отечественной приватизации. Кто и почему остановил приватизацию в России?
В 2022 году вступает в силу ряд законов, которые существенно изменят жизнь россиян. Они касаются налогов на недвижимость, оплаты жилищно-коммунальных услуг, строительства индивидуальных домов, размера машино-мест, кадастровой оценки и аварийных домов.
Вместе с юристами рассказываем, что это за законы.
Строительство домов
С 1 марта 2022 года будет разрешено строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, если это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства.
Льготы для семей
- налогоплательщик (или его супруг) является родителем двух и более детей в возрасте до 18 лет, при их очном обучении — до 24 лет. Усыновленные дети при этом также учитываются;
- семья купила и оформила право собственности на новую недвижимость в том же календарном году, в котором продала имеющуюся недвижимость, или не позднее 30 апреля следующего года. По договору долевого участия в строительстве в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры в связи с увеличением площади после ввода объекта в эксплуатацию. При купле-продаже или мене нужно зарегистрировать право собственности. Причем покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи;
- общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб. Если кадастровую собственность нельзя установить, то учитывается только площадь;
- на момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
Налоговая декларация
Также подавать декларацию будет не нужно, если продажа осуществляется раньше минимального срока владения (в общем случае пять лет, а в ряде случаев — три года), уточнил юрист. По его словам, данные нововведения будут распространяться на лиц, продавших имущество начиная с налогового периода 2021 года.
Сведения в ЕГРН
С 1 января 2022 года расширен перечень основных сведений, включаемых в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В соответствии с приказом в ЕГРН начнут вносить полную информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющем государственный кадастровый учет недвижимости. Заказав выписку из ЕГРН, можно будет увидеть, кто проводил кадастровые работы, уточнил Катков.
Кроме того, с 1 февраля 2022 года вступает в силу закон, согласно которому Росреестр будет вносить сведения об аварийности многоквартирных домов. Если дом или квартира признаются аварийными, подлежащими сносу или реконструкции, а также непригодными для проживания, это должно обязательно отражаться в сведениях ЕГРН, объяснил партнер Novator Legal Group. Он отметил, что такие сведения в выписках из ЕГРН предупредят покупателей о проблемном доме или помещении.
С 1 сентября 2022 года вступает в силу закон, который позволит упростить процедуру регистрации прав на объекты капитального строительства для застройщиков. Документ был разработан для улучшения инвестиционного климата в России и направлен на снижение административных барьеров для застройщиков.
Увеличение кадастровой стоимости
С 1 января 2022 года в Москве увеличится кадастровая стоимость объектов недвижимости. Она составит 181 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 21,4% больше, чем в 2018 году, когда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО), — три года назад она составляла 149 тыс руб. за 1 кв. м.
Коммунальные тарифы
Правительство России утвердило индексы изменения платы за коммунальные услуги в среднем по регионам на 2022 год. Согласно постановлению кабмина, в первом полугодии 2022 года плату за коммунальные услуги индексировать не будут. Во втором полугодии индексация будет варьироваться от 2,9% до 6,5% в зависимости от региона.
Наименьший прирост тарифов ожидается в Свердловской области (2,9%), Марий Эл (3,2%) и Чукотском автономном округе (3,3%). Наибольшая индексация — в Чечне (6,5%), Санкт-Петербурге (6,3%), Севастополе, Крыму и Татарстане (по 6,2%), а также в Москве, Якутии и Дагестане (по 6%).
Отказ в субсидии на ЖКУ
Теперь никакие справки об отсутствии долгов предоставлять не нужно, все необходимые сведения должны быть получены компетентным органом по каналам межведомственной связи, уточнила Богданова. По ее словам, на субсидию имеют право семьи, в которых доля расходов на ЖКУ составляет более 22% доходов, а также некоторые категории льготников.
Временные участки
Квартиры соцнайма
С 1 марта 2022 года изменятся правила пользования жилыми помещениями. Согласно приказу Минстроя России, для лиц, которые пользуются государственными квартирами по договорам социального найма, вводится обязанность немедленно сообщать о неисправностях самого жилого помещения или сантехники и другого оборудования в нем, пояснил юрист из Novator Legal Group. Он уточнил, что действующие в настоящее время правила требуют сообщать об этом в муниципалитет только в случае необходимости.
Кроме того, новые правила вводят запрет на обшивку или остекление балконов нанимателями в квартирах и домах, которые используются по договору социального найма, договору специализированного жилого найма и договору найма жилого помещения из состава жилищного фонда социального использования, уточнил юрист. По его словам, чтобы получить разрешение на перепланировку, необходимо будет обратиться в архитектурную инспекцию.
Переоценка земли
Государственная кадастровая оценка увеличит кадастровую стоимость участков и повысит размер налогов, отметила юрист. По ее словам, нововведение может вызвать недовольство российских граждан.
Размер машино-мест
С 2022 года вступает в силу закон, согласно которому в России изменятся размеры машино-мест. Документом отменяется максимально допустимый размер парковочного места и определяется минимально допустимый размер, который теперь составит 5,3 на 2,5 м, отметил Катков. По его словам, закон отменяет максимально допустимый размер машино-места, который сегодня составляет 6,2 на 3,6 м.
Эксперты говорят, на что в первую очередь обратить внимание
Ситуация вокруг Украины будет провоцировать рост цен на недвижимость в России.
— Скорее всего, рынок недвижимости начнет проседать. Но масштабного обвала ждать не стоит. В свою очередь — это тоже закономерный процесс. А вот то, что происходило в 2020—2021 годах, нельзя назвать закономерностью. Цены тогда росли в геометрической прогрессии, некоторые объекты подорожали в два раза и более.
Такой стремительный рост цен совсем не коррелирует с доходами граждан, которые не только не росли так же стремительно, но и уменьшались в некоторых случаях из-за кризиса.
В результате сейчас мы имеем раздутые цены на недвижимость и все меньшее количество тех, кто реально может купить жилье по таким ценам. Поэтому, то, что должно произойти — абсолютно логичный процесс, рано или поздно это должно было случиться. Как минимум цены перестанут расти. Как максимум недвижимость начнет дешеветь в пределах 5−10%.
— Поддержать спрос поможет адекватное восприятие ситуации со стороны продавцов, которые должны понять одну простую вещь — у покупателей больше нет такого количества денег, как было раньше.
Также эффективными будут программы субсидирования со стороны застройщиков, которые по-прежнему предлагают льготные условия на свои объекты: ипотеку по сниженной процентной ставке на определенное время, беспроцентный период
— Банки вполне могут предлагать льготные условия для ипотечников. Но в ситуации с растущей процентной ставкой им это не выгодно. Скорее всего, банки просто вернутся к докризисным показателям и ужесточат требования к заемщикам, учитывая возросшую кредитную нагрузку.
В любом случае, спрос на жилье в России резко не пойдет вниз, особенно в крупных городах.
— Я не думаю, что им стоит ждать снижения ставки. Она будет только расти. Думаю, в течение года ставки по ипотеке могут находиться на уровне 12−15%.
Тем, кто планировал взять ипотеку, я бы рекомендовал сделать это прямо сейчас. Хотя, чем ниже будет спрос, тем больше ликвидных предложений начнет появляться на рынке.
— Безусловно, повышение ключевой ставки всегда приводит к пропорциональному росту ставок по ипотечным кредитам. В последние 2 года на рынке недвижимости случился небывалый до этого ажиотаж, квартиры в ипотеку брали даже те, кто не планировал, потому что ставки были более чем привлекательны.
Средний размер кредита был более 3 млн рублей, а средний срок кредита от 15 до 20 лет. Однако надо понимать, что при ставке более 10% годовых выходит серьезная переплата при таких суммах и на такой срок.
Мой прогноз: количество покупателей сократится, они станут более разборчивыми и будут крайне обдуманно относиться к решению об оформлении кредита. По идее, мы должны вернуться в ситуацию, которая была несколько лет назад.
Важно понимать, что действия Центробанка не были направлены на ухудшение ситуации на рынке недвижимости. Повышение ключевой ставки на тот момент (в середине февраля) было естественным ходом событий.
В нынешних же экономических и геополитических реалиях своими действиями Центробанк пытается сдержать инфляцию. То, что произойдет на рынке недвижимости в связи с этим, — лишь побочный эффект.
Читайте также: