Портфель вложений в недвижимое имущество доклад
Обновлено: 17.05.2024
Покупка жилой или коммерческой недвижимости за рубежом для последующей сдачи в аренду выглядит неплохим способом обеспечить себе пассивный доход. На деле такие инвестиции нередко разочаровывают покупателей. Чтобы избежать этого, нужно следовать простым правилам
Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.
Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.
Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.
Кто ищет, тот всегда найдет
Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.
Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.
Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.
Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.
Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.
Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.
Три ключевых правила
Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:
Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов
Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.
Правило 2: Тщательный расчет доходности
Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!
Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.
В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.
Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.
Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.
Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах
Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.
Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).
Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.
Важность диверсификации
Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.
По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.
Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.
Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.
На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.
Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.
Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.
Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.
Набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов разных этапах существования портфеля, в условиях деятельности рынка. Методы инвестирования, возможности привлечения заемных средств. Сравнительный анализ стратегических бизнес-единиц.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 01.12.2010 |
| Размер файла | 871,4 K |
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
1. Портфель недвижимости
Портфель недвижимости -- набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.
Управление портфелем -- совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков. [9]
Цели формирования портфеля.
Главная цель -- оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.
По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:
1. Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.
2. Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.
3. Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.
4. Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.
5. Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.
6. Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.
7. Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.
Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:
наличия собственных средств;
желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;
желания заниматься бизнесом -- управлять портфелем недвижимости и др. [15]
Основные принципы формирования портфеля.
Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.
Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем. [9]
Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:
методов инвестирования капитала;
предпочтений управляющего или компании;
экономического развития региона;
спроса и предложения на рынке недвижимости;
уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;
Тип недвижимости -- классификация объектов по целевому назначению приведена на рис. 1. [12]
Рис.1. Классификация объектов по целевому назначению
Местоположение определяется районом (кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.
Методы инвестирования -- возможность привлечения заемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги покупателя), опционы и др.
Предпочтения управляющего, инвестора или кредитора -- безрисковое ведение бизнеса; рискованное управление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде; получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др.
Экономическое развитие региона -- перспективы развития региона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов и развитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования с использованием современных методов и финансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численность населения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.
Спрос и предложение объектов недвижимости -- наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ; наличие конкуренции и др.
2. Доходность и рискованность активов портфеля
Доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков.
Для оценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности для различных типов недвижимости существует коэффициент корреляции.
Положительная корреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызывает рост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставок одного объекта вызывает снижение ставок другого объекта.
Если портфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе, то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, тем ниже уровень риска портфеля. Изменение структуры объектов недвижимости в портфеле должно происходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала. Необходимо контролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры по оптимизации портфеля. [9]
3. Портфельный анализ
Портфельный анализ - это инструмент сравнительного анализа стратегических бизнес-единиц компании для определения их относительной приоритетности при распределении инвестиционных ресурсов, а также получения в первом приближении типовых стратегических рекомендаций. Портфельный анализ является важным этапом разработки маркетинговой стратегии.
Суть портфельного анализа заключается в том, что компания рассматривается как совокупность стратегических бизнес-единиц, каждая из которых относительно самостоятельна. Цель портфельного анализа - согласование стратегий и наиболее эффективное использование имеющихся инвестиционных ресурсов с точки зрения достижения устойчивого положения компании в целом и роста финансовых результатов
Для наиболее эффективного распределения инвестиционных ресурсов между стратегическими бизнес-единицами, необходимо оценить потенциальную рентабельность, риски и стратегические перспективы развития каждой из них. В общем случае портфельный анализ построен на правиле, что чем выше потенциал развития бизнес-единицы (рост продаж и прибыли) и чем ниже риски - тем выгоднее для компании в целом инвестирование в развитие этой бизнес-единицы. Инвестиционные ресурсы при этом могут быть как внешние, так и внутренние (прибыль других бизнес-единиц).
Основные принципы формирования оптимального портфеля:
· диверсифицированность портфеля по рискам;
· диверсифицированность портфеля по стадиям жизненного цикла объектов;
· диверсифицированность портфеля по объектам инвестирования и донорам.
4. Матричные методы портфельного анализа
недвижимость инвестирование бизнес стратегический
Наиболее распространенным методами портфельного анализа являются матричные методы. Матрицы для портфельного анализа обычно являются двумерными таблицами (нам известна лишь одна трехмерная матрица стратегического анализа - вариация матрицы Ансофа), где по осям откладываются пограничные значения рассматриваемых факторов (важное условие: между факторами не должно быть строгой функциональной зависимости. Квадранты образуются пересечением пограничных значений обоих факторов. Попадание бизнес-единиц в тот или иной квадрант означает применимость к ним типовых стратегических рекомендаций.
Наиболее известные матрицы для портфельного анализа:
· Матрица БКГ (BCG) - Анализ темпов роста и доли рынка
· Матрица МКК (MCC) - Анализ соответствия бизнеса миссии предприятия и его ключевым компетенциям
· Матрица GE/McKinsey - Анализ сравнительной привлекательности рынка и конкурентоспособности бизнеса
· Матрица Shell - Анализ привлекательности ресурсоемкой отрасли в зависимости от конкурентоспособности
· Матрица Ансофа - Анализ стратегии по отношению к рынкам и продуктам
· Матрица ADL - Анализ жизненного цикла отрасли и относительного положения на рынке
5. Этапы портфельного анализа
Определение стратегических бизнес-единиц компании.
Выбор матричного метода анализа (см. выше).
Сбор необходимой для построения матрицы информации.
Такой информацией может быть:
- состояние и тенденции развития отраслей, в которых работают бизнес-единицы;
- доля бизнес-единиц на их рынках;
- стадии жизненного цикла продуктов и отраслей;
Построение выбранных матриц портфельного анализа.
На базе типовых рекомендаций выбранного метода матричного анализа разрабатываются общие стратегии для бизнес-единиц.
Подобные документы
Применение оценки недвижимости для проведения операций отчуждения, постановки на баланс неучтенных объектов, переоценки основных средств, разрешения имущественных споров. Сравнительный, затратный, доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.
курсовая работа [68,5 K], добавлен 30.07.2015
Сравнительный анализ методик оценок стоимости недвижимости, приобретенной с привлечением ипотечного кредита. Оценка эффективности привлечения заемных средств. Расчет чистого операционного дохода. Метод инвестиционной группы, прямой капитализации.
курсовая работа [390,8 K], добавлен 15.01.2016
Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.
курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012
Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.
курсовая работа [141,0 K], добавлен 28.03.2014
Теоретические основы управления портфелем недвижимости. Определение предмета и цели, принципы и факторы формирования портфеля. Риски в управлении и реакция на риск. Общие положения формирования портфеля недвижимости, стратегия разработки и управления.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 12.07.2010
Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
Инвестиционный портфель — это совокупность инструментов, приносящих доход. Они могут отличаться по уровню риска, прибыли и сроку вложений. Подобрав подходящий набор активов, инвестор сможет успешно реализовать свою портфельную стратегию.
Типы инвестиционных портфелей по степени риска
Состав оптимального портфеля определяется целью, которую хочет достигнуть инвестор. Это может быть:
постоянный стабильный доход;
быстрый возврат капитала;
динамичное или умеренное наращивание вложений.
Чем более рискованные инструменты используются для формирования портфеля инвестиций, тем выше уровень потенциальной прибыли. Профессиональные инвесторы всегда имеют несколько наборов активов с разными характеристиками.
Консервативный портфель инвестиций
Основная цель инвестиционных инструментов такого типа — это сохранение капитала и получение хотя бы минимального, но регулярного дохода.
В основе портфельного инвестирования с низким риском и стабильной прибылью могут использоваться следующие инструменты:
Облигации федерального займа (ОФЗ). Желательно выбирать бумаги с рейтингом А и выше.
Драгоценные металлы: золото, платина и другие.
Депозиты в банках с рейтингом А и более.
Недвижимость в странах со стабильной экономикой — Великобритании, Франции, Германии, США и в других.
Средняя доходность консервативного инвестиционного портфеля составляет 4–12% в год.
При выборе отдельных активов нужно учитывать возможное изменение их стоимости в ближайшие 5 лет, а также обращать внимание на показатели инфляции.
Умеренный портфель
Умеренность портфеля заключается в использовании инструментов с низким и средним уровнем рисков. Первые обеспечивают стабильный доход, вторые — более высокую прибыль. В сумме такие активы дают средний уровень рисков и прибыли.
Принципы формирования умеренного инвестиционного портфеля предполагают использование следующих инструментов:
Государственные и корпоративные облигации. Рекомендуется покупать 7–8 разных активов этой группы.
ETF-фонды. Инвестор платит брокерскую комиссию за одну акцию, при этом сам фонд может работать с десятками и сотнями прибыльных активов. Это один из самых простых и доступных способов получить прибыль от дорогих акций.
Паевые инвестиционные фонды. Пай даёт доступ к владению частью целого набора инструментов. Поскольку доход формируется за счёт работы с разными активами, риск потери средств остаётся низким.
Биржевые фонды хороши тем, что в них за управление деньгами инвесторов отвечают профессионалы. Сами фонды могут отличаться по типу своей работы:
облигационные и прочие.
Также крупные компании могут формировать собственные ПИФы и ETF. То есть выбор действительно большой: можно выбрать надёжные инструменты с разным уровнем доходности.
Умеренный портфель обеспечивает прибыль в пределах 12–25% в год. Доля инструментов с высоким уровнем риска должна составлять не более 25%.
Агрессивный портфель инвестора
Основная задача такого набора активов — получить предельно высокую прибыль. Формируется агрессивный портфель из высокодоходных и рискованных инструментов. Риск не является целью, он просто неизбежен при таких вложениях.
Инструменты, подходящие для агрессивного стиля инвестирования:
акции быстро развивающихся стартапов;
IPO — первичное размещение акций на фондовом рынке;
вложения в развитие стартапов;
фонды акций с высокими дивидендами;
недвижимость в странах, где возможен резкий скачок цен.
Доходность агрессивного инвестиционного портфеля составляет от 30% и выше. Границы риска и прибыли могут быть разными — всё зависит от предпочтений покупателя активов. Некоторые инвесторы сильно рискуют и получают 200–300% прибыли в год. Но такие вложения стоит делать только за счёт средств, которые можно безболезненно потерять в случае неверного прогноза.
Сбалансированный портфель
Опытные инвесторы часто комбинируют разные типы портфелей, не сосредотачиваясь на одном формате. Такой подход обеспечивает предельную диверсификацию и уровень дохода от среднего и выше.
Пример распределения капитала по разным направлениям:
Сбалансированный портфель имеет похожее распределение активов: большая часть инструментов надёжная и умеренно рискованная. Для хорошей диверсификации риска в каждом портфеле должно быть от 5 активов. При этом нужно выбирать разные сегменты рынка и сектора экономики.
Виды инвестиционных портфелей по степени вовлечённости
Инвесторы могут располагать разным количеством времени для работы с активами. С этой точки зрения можно выделить 2 основных вида портфелей:
Активный. Сюда входят высокодоходные рискованные инструменты, требующие ежедневного контроля из-за быстрого изменения рыночной ситуации. То есть инвестор будет часто покупать и продавать различные активы. Портфель формируется из IPO, высокодоходных облигаций, стартапов, акций роста, ПАММ-счетов и других инструментов. Рискованные инструменты могут быстро подорожать и внезапно потерять в цене. Чтобы вовремя зафиксировать прибыль, нужно постоянно следить за их состоянием.
Пассивный. Портфель, состоящий из активов, не требующих постоянной вовлечённости инвестора. Подходит тем, у кого нет времени или желания каждый день или неделю следить за ситуацией на рынке. Здесь ниже как уровень риска, так и размер потенциальной прибыли. Такие портфели часто содержат драгоценные металлы, паи ПИФов, акции индексных фондов и другие надёжные активы.
Можно передать управление агрессивным портфелем надёжной брокерской компании: тогда работать с ним будут профессионалы, но за услугу придётся платить комиссию.
Виды портфелей по сроку достижения цели
В зависимости от сроков выполнения поставленных целей, портфели можно разделить на несколько видов:
Долгосрочный — от 10 лет. Акцент делается на росте капитала с минимальным уровнем риска. Портфель формируется из ETF, ПИФов, банковских депозитов, ОФЗ. Высокорисковые инвестиции исключаются.
Среднесрочный — от 3 до 10 лет. Здесь уже допускается использование рискованных инструментов — корпоративных облигаций, акций устойчивых компаний. Но более 50% портфеля составляют надёжные активы.
Краткосрочный — до 3 лет. Наполняется инструментами как с низким, так и с высоким уровнем риска. Процентное соотношение определяется стилем инвестирования: агрессивным, умеренным или консервативным. Чем ближе дата вывода прибыли, тем меньше инвесторы оставляют в портфеле рискованных активов.
При наличии достаточного количества средств можно использовать несколько стратегий для достижения разных задач.
Портфельное инвестирование по стратегии Asset Allocation
Основная идея Asset Allocation сводится к тому, что уровень доходности портфеля напрямую зависит от его структуры. Если правильно распределить активы по классам, то можно получить желаемый уровень прибыли без активного управления инструментами.
Суть стратегии сводится к следующему:
Подбираются самые доходные инструменты среди активов с минимальным риском. То есть рисковые активы отсекаются.
Достигается низкая корреляция между разными инструментами. Это означает, что активы не должны зависеть друг от друга. Пример — акции и золото. Если происходит падение ценных бумаг, то инвестор переводит свои средства в максимально защищённый актив — драгоценные металлы. В итоге акции падают, но другой инструмент в активе (золото) растёт.
Определяется степень индивидуальной восприимчивости к сильным рискам. Есть инвесторы, которые спокойно воспринимают падение котировок купленных активов, но если это не так, лучше отказаться от инструментов с высокой волатильностью.
Подбираются инструменты с минимальными сопутствующими расходами: комиссиями, налогами.
Ребалансировка портфеля производится каждые полгода или ежегодно. Речь идёт о выравнивании долей активов. Пример: портфель на 40% состоит из акций, на 30% из облигаций и на 30% из драгметаллов. В течение года акции могут подорожать, и их доля в портфеле вырастет до 50%, а драгоценные металлы могут подешеветь, сократив свою долю до 20%. Ребалансировкой в данном случае будет продажа 10% акций и покупка дополнительных 10% золота. В итоге восстановится прежнее соотношение: 40% акции, 30% золото.
Для эффективной реализации стратегии Asset Allocation необходимо соблюдать следующие правила:
Чётко определять цель создания портфеля. Это может быть формирование пассивного дохода, быстрое увеличение капитала, оплата образования детей, покупка квартиры или машины.
Формировать портфель под себя. Не стоит использовать шаблонные варианты. При создании портфеля необходимо ориентироваться на цель собственных инвестиций.
Учитывать сроки. Выполнение некоторых инвестиционных задач требует более 10 лет. Инвестору необходимо осознать, сколько времени он может выделить для достижения цели и формировать портфель с учётом этого срока.
Учитывать свой уровень. Перед тем как собирать инвестиционный портфель, нужно определить свои слабые места и найти способы их минимизации. Например, использовать доверительное управление активами в неизвестных, но перспективных сегментах.
Правильно выполнять диверсификацию. Активы необходимо разделять по уровню развития рынков, валюте, классу и стране.
Стратегия Asset Allocation ориентирована на пассивное управление финансовым портфелем. Для её реализации часто используются долгосрочные вложения в биржевые ПИФы и ETF-фонды. Эти инструменты обеспечивают широкую диверсификацию с прибылью выше, чем при консервативном инвестировании.
Примеры сбалансированных инвестиционных портфелей
Характеристики и баланс активов при разных задачах различаются. Поэтому стоит рассмотреть примеры инвестиционных портфелей для достижения разных целей.
Продвинутый портфель
Его особенность в том, что часть средств инвестируется в недвижимость и альтернативные направления: например, предметы искусства, марки, монеты, криптовалюту.
Главный вопрос для начинающих инвесторов – как собрать инвестиционный портфель. Важно научиться понимать принципы отбора активов, основываясь на поставленных целях. Как не допустить базовых ошибок при инвестировании и сберечь портфель от непредвиденных убытков в будущем – об этом в статье.
Портфельные инвестиции
Простыми словами, портфель инвестиций – это набор активов с различным соотношением уровня риска и доходности. Несмотря на то, что главная цель на фондовой бирже – извлечение прибыли, диверсификация помогает минимизировать риск получения убытков.
Ниже мы будем рассматривать только ликвидные активы в портфеле инвестора.
Виды инвестиционных портфелей
Основная цель портфельного инвестора – создать оптимальный баланс риска и доходности своих активов.
Рассмотрим следующие способы формирования инвестиционного портфеля.
По степени риска
Выделяют три типа инвестиционного портфеля.
Защитный
Формируется из активов с пониженным риском: банковские депозиты, ПИФы, недвижимость, высоконадежные облигации и акции крупнейших компаний с регулярными дивидендными выплатами.
Агрессивный
Портфель интересен тем, кто желает в кратчайшие сроки получить значительный доход. Отличительная черта данного типа портфеля – размещение более 50% всех средств в акции. Несмотря на то, что агрессивная стратегия может показать инвестору впечатляющую доходность, вероятность полной потери вложенных средств также значительно увеличивается.
Сбалансированный
Наиболее оптимальным вариантом инвестирования служит сбалансированная стратегия. Портфель следует формировать преимущественно из государственных и корпоративных облигаций с высоким кредитным рейтингом, акций крупнейших компаний, лишь незначительную часть средств направлять на покупку высокодоходных активов.
По методу управления активами
Основные методы управления финансовыми инструментами следующие:
- пассивное управление,
- активное управление.
Ключевые особенности пассивного инвестирования:
- не требуется постоянной вовлеченности к отслеживанию рыночных котировок;
- низкий уровень риска;
- потенциальная доходность ненамного превышает ставку по банковским депозитам.
Основной принцип управления – купить и держать.
Что касается активного управления, то данный метод сводится к постоянному отслеживанию рыночных тенденций и частому изменению структуры портфеля.
По способу получения прибыли
Выделяют два вида.
Портфель роста
Рекомендуется покупать акции, по которым прогнозируется значительный рост их котировок. Основной способ получения прибыли сводится к продаже акций в будущем по более дорогой цене.
Портфель дохода
Соответствующий портфель создается для получения регулярной прибыли. Инвестору необходимо обращать внимание на дивидендные акции и купонные облигации высоконадежных эмитентов.
По срокам достижения целей
Бывают краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный портфели.
Краткосрочный
Инвестиционный горизонт составляет 1–2 года.
Портфель формируется преимущественно из высоколиквидных активов, которые могут быть быстро проданы. Следует сконцентрироваться на дивидендных акциях крупнейших компаний и акциях роста, облигациях, валюте и банковском депозите.
Что касается облигаций, то их можно продать раньше даты погашения. Поэтому инвестор может включить в портфель как краткосрочные, так и долгосрочные облигации. По поводу эмитента облигаций необходимо сказать, что государственные облигации в приоритете, однако можно приобрести и корпоративные облигации. Единственное условие – облигация должна быть с низким уровнем риска.
Среднесрочный
Формируется на срок от 1 до 5 лет.
Среднесрочный портфель уже допускает возможность включать в себя рискованные инструменты с повышенным доходом, однако больше 50% активов должны быть всё же в виде надежных ценных бумаг с умеренной доходностью.
Добавить можно паи инвестиционных фондов и структурные ноты.
Долгосрочный
Формируется пассивным инвестором на срок от 5 лет. Подход к покупке активов основан на поиске перспективных компаний с прогнозируемым денежным потоком дивидендов. Инвестиционная привлекательность ценной бумаги – более важный фактор, нежели ее степень ликвидности.
Включить можно акции банков с госучастием, страховых компаний и металлургических концернов. Среди облигации можно рассмотреть рублевые облигации вышеназванных компаний, еврооблигации и долгосрочные государственные облигации.
Какие активы могут входить в состав инвестиционного портфеля
Оптимальное сочетание тех или иных активов связано с целью, которую преследует инвестор на фондовом рынке. Ниже представлены наиболее популярные активы, которые следует включить в свой портфель.
Акция
Плюсы: потенциально высокая доходность, возможность участвовать в управлении компании, высокая ликвидность.
Минусы: негарантированная прибыль, сильная волатильность, влияние внешних факторов на рыночную стоимость ценной бумаги.
Облигация
Плюсы: фиксированная доходность, низкая волатильность, высокая ликвидность.
Минусы: низкая доходность, при досрочной продаже возможен убыток.
Валюта
Плюсы: более надежный и стабильный курс, защита от девальвации (снижение курса национальной валюты к иностранной).
Минусы: отсутствие пассивного дохода и гарантированной прибыли от курсовой разницы.
Драгоценные металлы
Плюсы: высокая ликвидность, долговечность.
Минусы: низкая доходность, отсутствие пассивного дохода, непредсказуемость курса.
ПИФ
Плюсы: диверсификация активов, отсутствие необходимости самостоятельно анализировать рынок ценных бумаг.
Минусы: доходность не гарантирована, возможные ошибки при инвестировании со стороны управляющей компании.
Доходная недвижимость
Плюсы: пассивный доход, разнообразие выбора.
Минусы: высокий стартовый капитал, низкая ликвидность, дополнительные издержки.
Как правильно составить инвестиционный портфель новичку
Создание оптимального инвестиционного портфеля подразумевает индивидуальный подход для каждого участника фондового рынка. Ниже представлены основные этапы формирования структуры портфеля.
Этап 1. Определение цели
Прежде чем приступить к выбору ценных бумаг, стоит определиться с целью инвестирования. Цель необходимо формулировать ясно и с четким ожиданием результата. Например, создать финансовую подушку безопасности через 10 лет в размере 5 млн рублей или накопить на образование ребенка через 2 года в размере 1 млн рублей.
Этап 2. Выбор уровня риска
Уровень риска прямо пропорционален цели. От этого будет зависеть соотношение активов с разной степенью риска и уровнем доходности.
Этап 3. Определение структуры портфеля
Определившись с типом портфеля, необходимо подобрать соответствующие активы. Ранее в статье уже были рассмотрены инвестиционные инструменты по степени риска, которые стоит включить в свой портфель.
Стратегия Asset Allocation
Asset Allocation – стратегия, которая предполагает размещение денежных средств в активы таким образом, чтобы сбалансировать уровень риска и доходности.
Ключевые особенности стратегии:
- сформировать оптимальный портфель с учетом целей, финансовой грамотности, возраста и опыта инвестора;
- портфель должен быть максимально диверсифицированным;
- выплачиваемые дивиденды и купоны подлежат постоянному реинвестированию;
- доходность от долгосрочных инвестиций должна превышать среднегодовую инфляцию в стране.
Примеры инвестиционных портфелей
Есть три вида портфелей.
Умеренный портфель
Структура умеренного инвестиционного портфеля основана на низком уровне риска и с доходностью, незначительно превышающей ставки по банковским депозитам.
Среди ценных бумаг, входящих в состав портфеля, стоит выделить:
- государственные долгосрочные облигации,
- корпоративные облигации высоконадежных эмитентов,
- акции крупнейших компаний,
- ПИФы.
Агрессивный портфель
Портфель преимущественно состоит из высокорискованных инструментов.
Финансовые активы, входящие в агрессивный портфель:
- высокодоходные облигации,
- акции технологического сектора,
- ПИФы с высокой потенциальной доходностью.
Сбалансированный портфель
Балансировка активов обеспечивает максимально широкую диверсификацию, включая ценные бумаги различных отраслей экономики.
Сбалансированный портфель представляет собой компромиссный вариант между агрессивным и умеренным портфелями с доходностью выше среднего. Состав портфеля разделен почти поровну между высокорискованными активами и бумагами с умеренной доходностью. Небольшой перевес капитала, как правило, наблюдается в пользу второй группы активов.
Как рассчитать доходность портфеля
Стандартный расчет определения доходности портфеля сводится к тому, чтобы поделить текущую стоимость активов на начальный объем инвестиций, вычесть единицу и умножить на 100%.
Текущая стоимость портфеля – 1100 р.
Начальный объем инвестиций – 1000 р.
(1100/1000 – 1) х 100% = 10%
Таким образом, доходность за определенный период времени составила 10%
Анализ эффективности, критерии оценки
Существуют пять ключевых показателей для оценки эффективности инвестиционного портфеля.
Среднегодовая доходность
Показывает темп прироста стоимости активов за один финансовый год по отношению к размеру первоначальных инвестиций.
Стандартное отклонение
Данный критерий показывает степень рискованности портфеля. Чем выше стандартное отклонение, тем выше риск доходности активов.
Корреляция
Статистический показатель, который показывает, насколько финансовые инструменты схожи между собой. Если рост стоимости одного актива приводит к увеличению в цене другого финансового инструмента, то коэффициент корреляции положительный, что говорит о тесной взаимосвязи, и наоборот. Однако когда изменение стоимости одной ценной бумаги никак не влияет на цену другой, то корреляция в таком случае стремится к нулю.
Бета
Коэффициент, который показывает, как ведет себя отдельный финансовый инструмент относительно всего фондового рынка.
- Бета более 1. Актив очень волатилен, но изменение его стоимости идентично фондовому рынку.
- Ровно 1. Ценная бумага всегда движется в одну сторону, что и рынок, и их волатильность одинакова.
- От 0 до 1. Финансовый инструмент и рынок двигаются в одну сторону, но процентное изменение доходности актива меньше.
- От −1 до 0. Движение актива и фондового рынка направлено в противоположные стороны. Финансовый инструмент в таком случае более стабилен.
- Бета менее −1. Ценная бумага и рынок движутся разнонаправленно. Финансовый актив более волатилен по сравнению с рынком.
Коэффициент Шарпа
Данный коэффициент дает четкое понимание того, как разумно формировать свой портфель. Чтобы определить значение коэффициента, необходимо воспользоваться следующей формулой:
(Доходность портфеля – Безрисковая процентная ставка / Стандартное отклонение)
В качестве безрисковой процентной ставки стоит использовать процентную ставку по правительственным облигациям. Чем выше значение коэффициента Шарпа, тем эффективнее инвестиционная стратегия.
Значение коэффициента Шарпа
Значение показателя
Оценка эффективности управления
Актив для инвестирования правильный. Риск оправдан. Потенциальная доходность высокая.
Риск не оправдан. Потенциальная доходность актива стремится к нулю.
Актив рискованный. Потенциальная доходность отрицательная.
Пример расчета
В портфеле имеются две акции: Сбербанка и ВТБ.
Цель: рассчитать коэффициент Шарпа для каждой акции и выяснить, принесет ли данный актив в будущем прибыль для инвестора.
Рассматриваемый период – 365 дней.
Собираем данные:
Годовая доходность акции Сбербанка за прошлый год составила 10%, ВТБ – 4%.
Безрисковым активом будет считаться облигация федерального займа (ОФЗ) с годовой доходностью 7%.
Теперь рассчитаем среднедневную доходность каждого актива по формуле:
(Годовая доходность, % / 365)
Получаем:
Среднедневная доходность ОФЗ равна 0.019%.
Среднедневная доходность акции Сбербанка равна 0.027%.
Среднедневная доходность акции ВТБ равна 0.011%.
Рассчитываем стандартное отклонение:
Стандартное отклонение по компании рассчитывается в excel по формуле =СТАНДОТКЛОН (), где в диапазон берется доходность актива за каждый рассматриваемый нами торговый день (в нашем примере – 365 дней).
Стандарт. отклонение по акции Сбербанка равно 0.09.
Стандарт. отклонение по акции ВТБ равно 0.03.
Примечание! Торги по акциям проводятся не все 365 дней, а гораздо меньше. 365 дней в нашем случае – это условная цифра.
Рассчитываем коэффициент Шарпа:
Коэффициент Шарпа по акции Сбербанка:
(0.027 – 0.019) / 0.09 = 0.08
Коэффициент Шарпа по акции ВТБ:
(0.011 – 0.019) / 0.03 = −0,26
Подводим итог:
Коэффициент Шарпа по акции Сбербанка равен 0.08. Это означает, что актив не высокодоходный. Рисков нет, но и доходность будет крайне мала. В данном случае акции Сбербанка подходят только для формирования умеренного портфеля.
Коэффициент Шарпа по акции ВТБ равен −0.26. Данный актив не рекомендуется включать даже в состав умеренного портфеля, так как акция, скорее всего, не принесет никакого дохода в будущем году и окажется убыточным активом.
Цели формирования финансового портфеля
Каждый участник фондового рынка должен сформулировать цель для своих инвестиций. Они могут быть различными. Увеличить объем текущего капитала, сформировать финансовую подушку безопасности, накопить на определенную вещь и т. д. Важно понимать, что правильная цель – это фундамент всей инвестиционной стратегии, поэтому от её выбора будут зависеть сумма достижения цели, срок инвестирования, приемлемый уровень риска и метод управления активами.
Ошибки начинающих инвесторов
Желание максимизировать свою прибыль в кратчайшие сроки или приобрести актив, потому что о нем говорят повсюду, часто приводит к отрицательным результатам. Ниже представлены ключевые ошибки, в результате которых инвесторы рискуют потерять вложенные средства.
Отсутствие цели инвестирования
Отсутствие четко сформулированной цели – залог неизбежных убытков. Торговля ценными бумагами требует холодной концентрации, однако постоянное колебание рыночных котировок будет заставлять инвестора принимать необдуманные решения.
Игнорирование диверсификации
Диверсификация подразумевает под собой наличие активов, различных по классам, по валюте и по стране эмитента. Вложение значительной части денежных средств в одну категорию активов или в одну компанию может привести к отрицательной доходности всего портфеля.
Концентрация на высокорискованных инструментах
Инвестирование в агрессивные активы подразумевает под собой повышенную волатильность портфеля. Без соответствующего опыта работы на фондовом рынке высокая потенциальная доходность может обернуться для новичка потерей всех денежных средств.
Спекуляция
Перспектива максимизировать свой доход за короткий промежуток времени выглядит заманчивой. Однако стоит помнить, что спекуляция – это не инвестирование, и на краткосрочной дистанции предсказать движение рыночных котировок почти невозможно.
Отсутствие финансовой подушки безопасности
Рыночные котировки постоянно колеблются, и нередко портфель может показывать отрицательную доходность. Не рекомендуется вкладывать в рынок больше, чем можно себе позволить. Отсутствие денежных средств на непредвиденные расходы неминуемо приведет к тому, что в экстренной ситуации необходимо будет продать часть своих активов и зафиксировать убытки.
Безосновательный выбор активов
Самый важный критерий отбора ценных бумаг – это финансовые показатели компании. Вкладывать средства в акции Tesla только из-за того, что вам нравится их продукция не самая лучшая идея. Опасно покупать актив только из-за личных предпочтений к соответствующей компаний, иначе можно понести огромные убытки.
Плюсы и минусы портфельных инвестиций
Портфельные инвестиции – отличный способ распределения денежных средств в различные классы активов в сочетании с оптимальным уровнем доходности. Несмотря на то, что портфельное размещение обладает рядом преимуществ, у него также есть свои недостатки.
- Небольшой стартовый капитал.
- Диверсификация.
- Пассивный доход.
- Самостоятельное управление.
- Возможность регулярной балансировки активов.
- Риск потери вложенных средств.
- Необходимость регулярного отслеживания ситуации на фондовом рынке.
Популярные вопросы
Портфель роста – это инвестиционный портфель, собранный из акций, рыночные котировки которых намерены быстро вырасти, по мнению инвестора. Структуру активов следует формировать из акций молодых компаний быстрорастущих отраслей. Инвестиции в такой портфель считаются достаточно рискованными, но потенциально дают возможность значительно увеличить капитал.
Начинающему инвестору стоит сконцентрировать свое внимание исключительно на акциях крупнейших компаний с регулярными выплатами дивидендов. К ним можно отнести МТС, Лукойл, Газпром, Сбербанк, Норильский Никель, Яндекс.
Инвестиционный портфель, как правило, представляет собой совокупность активов с различным соотношением риска и доходности. Каждая ценная бумага обладает своей рыночной стоимостью. Стоимость бумаг в портфеле означает совокупную стоимость всех ценных бумаг в портфеле одного инвестора.
Читайте также: