Классификация и суть поправок доклад

Обновлено: 02.07.2024

Содержание
Введение…………………………………………………………………………3
Глава 1. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости, предприятия (бизнеса)…………………………………………………………5
1.1.Общая характеристика сравнительного подхода, основные принципы отбора предприятий-аналогов 5
1.2.Классификация, суть и особенности расчета поправок 10
Глава 2. Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости28
2.1. Оценка стоимости недвижимости 28
2.2.Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе 49
Заключение………………………………………………..…………. ………52
Список используемой литературы……………………………..…. ………..54

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных навыявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирование, дата сделки, местоположения, физические и экономическиехарактеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости.
Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижмости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит,либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к датеоценки. Более того, именно данный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно – для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило,сравнительный подход используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
К фа ктора м, огра ничивающим применимость сра внительного подхода , можно отнести: уника льность оценива емого объекта ; за крытость экономической информа ции,котора я для приобрета теля доходный недвижимости обычно является приоритетной; недоста точность информа ции об инвестиционных возможностей покупа теля; кризисна я ситуа ция на рынке дела ет невозможным использова ния да же ка чественной информа ции в связи с тем, что она переста ёт отра жа ть истинную рыночную мотива цию, принципы оценки.
Основу сра внительного подхода соста вляютба зовые принципы оценки, которые обосновыва ют соста в элементов сра внения, приведения ценообра зующих ха ра ктеристик, ра счёт и внесение корректировок. Спрос и предложение. Рыночна я цена объектов недвижимости формируется в процессе вза имодействия прода вцов и покупа телей, а та кже кредитов, увеличива ющий ра змер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи уста на влива емыхусловий фина нсирова ния. Соотношения спроса и предложения или покупа телей и прода вцов на территориа льном рынке определяет дина мику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровожда ется снижением цены. Специфические черты недвижимости – прикрепленность к земельному уча стку, длительный срок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

Х=1,0+15% • 1,0 = 1,0 • (1 + 0,15) = 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

Х= 1,0-15% •1,0= 1,0-(1,0-0,15) = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = Х+15% •Х = Х-(1+0,15), Х = 0,87.

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:

1,0 = Х-15% •X = Х • (1,0 - 0,15), Х = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества выборок из базы данных.

Корреляционно-регрессионный анализ может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции.

Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) и одним из анализируемых факторных признаков (характеристикой). При этом обычно предполагается условное равенство всех прочих характеристик в сравниваемых объектах, а результативный показатель есть функция от значения анализируемой ценообразующей характеристики аналогичных объектов.

Например, для определения степени тесноты парной линейной зависимости применяется линейный коэффициент корреляции (r).

Линейный коэффициент корреляции рассчитывается следующим образом:

Линейный коэффициент корреляции изменяется в пределах от -1 до + 1. Чем ближе его значение по модулю к 1, тем теснее связь. В силу того, что сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообразующих характеристик, линейный коэффициент корреляции может использоваться для выделения какой-либо одной из них, оказывающей максимальное влияние на формирование цен выбранных объектов-аналогов.

Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном анализе используются и другие статистические показатели: среднеквадратическое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициент вариации, достоверность.

Одним из важнейших этапов корреляционного анализа является выбор уравнения регрессии. Выбор уравнения регрессии, с помощью которого производится расчет стоимости оцениваемого объекта, осуществляется на основе значений коэффициентов корреляции достоверности каждого анализируемого вида регрессионного уравнения. При этом могут быть использованы следующие основные виды корреляционной зависимости:

Оценка меры достоверности анализируемого уравнения регрессии. Оценка меры достоверности (D) анализируемого уравнения регрессии производится с помощью процентного соотношения среднеквадратической ошибки уравнения (S_e) и математического ожидания по результативному признаку (Y)

Среднеквадратическая ошибка рассчитывается по формуле:

где - фактическое значение цены 1-го объекта-аналога;

- расчетное значение цены 1-го объекта-аналога по выбранному уравнению регрессии;

n - Количество объектов в выборке;

1 - число параметров уравнения регрессии.

В случае, если максимальное значение D не превышает 15%, анализируемое уравнение регрессии достаточно корректно отображает корреляционную связь и может быть использовано для расчета стоимости оцениваемой недвижимости.

Многофакторный анализ предполагает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и несколькими факторными признаками.

Применение многофакторного анализа для расчета стоимости оцениваемого объекта дает более точные результаты по сравнению с парной корреляцией и поэтому в большинстве случаев является более приоритетным. К тому же метод парной корреляции в оценке недвижимости применим в основном для расчета отдельных поправок, а метод множественной корреляции позволяет рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости в целом. Например, в многофакторном анализе для расчета стоимости оцениваемого объекта может быть использована линейная регрессия вида:

С_о = А₀+А₁Х₁ + А₁Х₂+. +А_n Х_n

где С_o - стоимость оцениваемого объекта;

Х₁. Х_п - основные ценообразующие характеристики сравниваемых объектов;

а_о. а_n - коэффициенты регрессии.

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Понятно, что первый закон о вине несовершенен, он должен эволюционировать. О версиях поправок в ФЗ стали говорить за несколько месяцев до его вступления в силу, а после, в сентябре 2020 года, одна из них бодро прошла первое чтение в Госдуме и застряла.

И вот 2 июля 2021 года поправки в закон о вине без шума и пыли прошли 3-е чтение в Госдуме, были подписаны президентом Российской Федерации и 6 июля вступили в силу. И грянул новый скандал: как водится, никто не читает исходники, не до конца понимает вырванные из контекста фразы, сложные для трактовки даже юристам. Никому не было интересно, что поправки изменили часть того, что в первоначально принятой версии ФЗ-468 было неточно, расплывчато, недостаточно и неверно.

Фото: © Игорь Родин

Шампаньгейт – много шума из ничего

Фото: © Ваня Березкин

Часть 2. На что обратить внимание в ФЗ-468

Суть поправок

Смысл ФЗ вовсе не в том, чтобы закрыть импорт вин, включая шампанское, и создать режим преимущества российскому виноделию – это было бы дарением одной-единственной рыбки, а не набора удочек. А в том, чтобы создать условия инвесторам больше вкладывать денег в выращивание винограда в России и в производство вина. Теперь закон дружелюбно повернулся к виноградарским и винодельческим малым и средним предприятиям, обеспечивая им благоприятные условия развития.

Фото: © Семен Кузьмин

Ключевые изменения Поправок

Фото: © Сергей Ратанов

Часть 3. Деловая

Прежде всего надо решать, как будут действовать импортеры, дистрибуторы, ритейл. Вчера Минфин и игроки алкогольного рынка как раз обсудили угрозу остановки импорта вин и шампанского из-за свежих поправок в российское законодательство. Пока ситуация не стабилизируется и не будет ясности, как работать в текущих условиях, для рынка существуют определенные риски.

Последствия вступления в действие поправок к ФЗ могут быть разнообразными:

Правительство взяло время на раздумья. А мы будем ждать комментарии участников рынка.

Рефераты знакомы каждому со школьной скамьи. Не оставит этот вид работ нас и в университете. Правда, в вузах они становятся сложнее и больше.

А какие вообще бывают виды рефератов? Чем отличаются школьные рефераты от университетских, как написать реферат, учитывая требования по ГОСТу, чтобы получить за него высший балл? Об этом мы расскажем в статье.

В нашем телеграм-канале есть масса информации о разных типах работ и их оформлении. Так что подписывайтесь и получайте полезные материалы. И не забывайте следить за акциями и скидками от компании.

Доверь свою работу кандидату наук!

Узнать стоимость бесплатно

Реферат: определение

Реферат — это короткий доклад на заданную тематику, в котором автор передаёт важную информацию из одного или нескольких источников. В данной работе можно сделать краткое изложение научной статьи, учебника, официального документа и так далее.

Чтобы разобраться с разновидностями реферата, нужно понимать, что собой представляет этот вид работы. А для этого обратимся к значению этого термина.

доклад на заданную тему, который включает обзоры соответствующих литературных и других источников;
изложение содержания научной работы, книги и других документов.

Виды рефератов: таблица

При написании реферата важно понимать, к какому виду он относится. Типы рефератов и их характеристики классифицируют по-разному. В таблице мы собрали образцы классификаций по разным признакам, а ниже приведём их описание:

Кстати! Для наших читателей сейчас действует скидка 10% на любой вид работы.

Виды рефератов и их особенности: классификации

А теперь подробнее рассмотрим классификации и разные типы рефератов, которые в них входят.

По новизне материала различают:

Продуктивные: обзор, доклад. Это типы рефератов, которые представляют собой творческое или критическое осмысление источника, на который ссылается автор. Реферат-обзор пишут на основе нескольких материалов. Здесь сопоставляют разные мнения по выбранному вопросу. Реферат-доклад содержит не только анализ информации первоисточника, но и объективную оценку проблемы.
Репродуктивные: резюме, конспект. Это виды рефератов, особенность которых заключается в том, что они воспроизводят содержание первичного текста. В реферате-конспекте отображается фактическая информация в общем виде, иллюстрации, информация о методах и результатах исследования, а также возможности их дальнейшего использования. В реферате-резюме представлены только основные положения выбранной темы.

Вот так выглядит титульный лист реферата, оформленный по ГОСТу:

По количеству первичных источников различают:

монографический — доклад на основе одного источника: книги, журнала или статьи;
обзорный — доклад на основе нескольких источников, в центре которого основной и конспект к нему;
фрагментный — доклад на основе лишь одной или нескольких глав источника;
аспектный — доклад на основе главных аспектов источника.

По полноте изложения бывают:

информативные рефераты — доклады, в которых тщательно излагается информация из первичного источника;
индикативные рефераты — доклады, в которых выделяют основные моменты, описывают проблемы и перечисляют факты.

По назначению рефераты могут быть:

По методу подготовки рефераты могут быть:

творческие — автор приводит собственное мнение о проблеме;
служебные — вид реферата, в котором собирают данные по конкретной проблеме, вызывающей затруднения в работе;
контрольные — доклад, в котором присутствует личная точка зрения и мнение по теме, подходит для аспирантов, которым важно показать заинтересованность в проблеме;
учебные — доклад, в котором перечисляют сведения о конкретной проблеме и высказывают собственное суждение по теме.

Мы разобрали, какие виды рефератов бывают, посмотрели их описание и примеры, а значит, теперь вы не запутаетесь в разных классификациях. А если нет времени и желания писать реферат самостоятельно, поручите эту задачу сервису студенческой помощи. Поверьте, оно того стоит!

Читайте также: