Инвентаризационная оценка недвижимого имущества доклад

Обновлено: 05.07.2024

Что представляют собой кадастровая и инвентаризационная стоимости, как узнать размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, что делать, если не согласны с ней и другие важные нюансы — в нашей статье.

Каковы различия

Под кадастровой понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, ее устанавливают после рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или по итогам заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Инвентаризационная стоимость — это стоимость объектов капитального строительства, которую определяли организации технической инвентаризации при проведении технической инвентаризации и изготовлении технического паспорта.

Для уточнения сведений об инвентаризационной стоимости, следует обращаться в орган технической инвентаризации, а не Управление Росреестра.

Как узнать размер кадастровой стоимости недвижимости

Внесенные в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости предоставляются в виде выписки из данного реестра.

Сведения можно получить, обратившись:

Сведения предоставляются бесплатно по запросам любых лиц.

Кроме того, заказать сведения о кадастровой стоимости можно в разделе предоставления государственных услуг в электронном виде на сайте Росреестра.

Что делать, если не согласны с кадастровой стоимостью

Можно обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (она создана в целях реализации Закона об оценке).

За оспариванием кадастровой стоимости в комиссию обращаются, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности физических или юридических лиц. Например: высокий налог, арендная плата.

Какие документы необходимо представить комиссии

В соответствии с Законом об оценке, к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимость, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на данный объект;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности этих сведений;

- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости.

Нужно ли экспертное заключение к отчету

Тем, кто собирается оспаривать кадастровую стоимость в комиссии, прилагать к отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертное заключение нет необходимости.

Дело в том, что федеральным законом № 172-ФЗ признана утратившей силу норма №135-ФЗ, предусматривавшая необходимость предоставления в комиссию положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа на отчет об определении рыночной стоимости объекта.

Подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости

В Курганской области заявления принимают по адресу: 640007, Курган, улица Б. Петрова, 98Д, кабинет 101.

По вопросам, связанным с работой комиссии, следует обращаться в отдел кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по телефонам: 8 (3522) 64-21-68, 8 (3522) 64-21-67.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы. Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…

Но погодите, должна же быть какая-то реальная стоимость той или иной квартиры. Или хотя бы разумный способ её рассчитать? Так называемая кадастровая стоимость недвижимости, которая сейчас используется на рынке, сильно ниже рыночной и всё-таки тоже не учитывает многие факторы. Поэтому давайте для начала разберёмся с инвентаризационной стоимостью. Сегодня поговорим о том, что это такое, как её определить, где она может пригодиться – и о многом другом.

Что учитывает инвентаризационная стоимость квартиры – и что не учитывает?

Инвентаризационную стоимость квартиры, также известную как инвентаризационную оценку, для простоты часто называют её себестоимостью. Пусть на деле это и далеко от реальности, но технически, в общем, верно.

Слово “технически” тут как нельзя кстати, потому что при расчёте инвентаризационной стоимости учитываются как раз технические характеристики квартиры. Это, например, её общая площадь, количество комнат в ней, высота потолков, количество разнообразных межкомнатных перегородок, количество дверных и оконных проёмов…

Также во внимание оценщиками принимается качество подведённых к квартире коммуникаций и, что особенно важно, использованных в ней материалов – от фундамента до потолка. Их стоимость считается отдельно, а позже учитывается в итоговой сумме.

Наконец, последний по очерёдности, но не последний по значимости фактор – дата возведения дома и его ввода в эксплуатацию. Понятно, что чем старше недвижимость, тем больше она потрёпана жизнью (или, вернее сказать, “жителями”), тем ниже её инвентаризационная стоимость.

Казалось бы, странно, ведь иногда возраст здания может быть ему в плюс. Кто же откажется жить в доме с историей? Но в том и дело, что инвентаризационная стоимость квартиры не включает в себя целое множество деталей, которые позже очень сильно влияют на её рыночную цену. Скажем, вообще игнорируется расположение дома. Далеко ли он находится от центра города, престижным ли ситчается его окружение, обеспечен ли он транспортной и какой-либо другой инфраструктурой – для расчёта инвентаризационной стоимости всё это неважно. Сюда же добавим стоимость обслуживания дома, его внешнюю привлекательность, уровень предлагаемого в нём комфорта. Некоторые из этих характеристик объективны, другие субъективны, однако все они абсолютно точно влияют на качество жизни, а значит и находят своё отражение в цене квартиры. Инвентаризационная стоимость потому и ниже рыночной, потому что ничего из этого не учитывает.

Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?

Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.

Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз. Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность. Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).

Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.

Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица. А с 2020-го года количество сделок с использованием инвентаризационной стоимости ещё сильнее уменьшится. В каком-то смысле это справедливо, ведь кадастровая стоимость ближе к рыночной. Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.

В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?

К счастью, расчёт налога на имущество – далеко не единственная ситуация, в которой вам может понадобится знание инвентаризационной стоимости вашей квартиры. Иногда она бывает нужна при продаже недвижимости, ведь данная сделка, как известно, тоже облагается налогом. Нужна и в других случаях передачи квартиры из одних рук в другие – это может быть процесс дарения, обмена, получения наследства. И в случае приватизации жилья, то есть при переходе квартиры от государства к частному лицу. А иногда её используют и при составлении договора аренды, который у нас в стране, впрочем, довольно часто просто игнорируется.

В общем, несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры в 2020-м году всё же актуальнее инвентаризационной, её знание необходимо любому ответственному собственнику недвижимости. Допустим, вы решили таким стать. С чего начнёте?

Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?

Вообще, инвентаризационную стоимость недвижимости определяет БТИ, поэтому туда и стоит за ней обращаться. Но имейте в виду, что человеку с улицы такую информацию просто так не предоставят – для обращения вам нужно быть собственником жилья или хотя бы иметь при себе нотариально заверенную доверенность. Другие документы, которые следует взять с собой в БТИ, это паспорт и выписка из Росреестра. Также от вас понадобится заявление, но его лучше заполнить на месте, чтобы не допустить никаких ошибок. Ну и да, услуга оценки – платная, поэтому не забудьте квитанцию или чек об оплате пошлины (это около 500 рублей).

Если в БТИ по какой-то причине идти не хочется, можно обратиться в ближайший МФЦ. К сожалению, его близость вовсе не гарантирует ускорение процесса. Даже наоборот – обращаясь в МФЦ, вы по сути просто находите себе посредника, который вместо вас обратится в БТИ. Ещё один вариант, который только с первого взгляда кажется более предпочтительным, – это подача электронного заявления через сайт Госуслуг. Мало того, что возможен он далеко не везде, так для него ещё и нужна регистрация на сайте, а пройти её – ещё тот квест, иногда лучше и отстоять в очереди. Так что все дороги ведут в БТИ.

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость?

Специалисты из БТИ, занимающиеся расчётом инвентаризационной стоимости квартиры, в своём деле используют один из трёх видов расчёта – затратный, доходный или сравнительный.

Первый вариант кажется самым логичным и, наверное, поэтому он же и самый популярный. Согласно ему, инвентаризационная стоимость квартиры зависит от размера затрат на неё, то есть от суммы стоимости материалов, коммуникаций и всего прочего. Особенно легко посчитать эту сумму в только что сданном доме, то есть в новостройке, на которую ещё не успело повлиять ни время, ни какие-либо другие внешние факторы.

Второй вариант основывается на логике, обратной предыдущей. Для того, чтобы составить расчёт, мы интересуемся не затратами, а доходами, то есть тем, сколько будет приносить квартира, если её решат сдать в аренду (и из этого ещё нужно не забыть вычесть стоимость её обслуживания!). Популярностью доходный способ расчёта не пользуется – видимо, логичным его считают не многие. А, пожалуй, единственный случай, когда он может прийти на помощь, – это когда информации о квартире совсем мало.

Наконец, самый простой вариант – сравнительный. Ваша квартира – не первая, для которой специалисты рассчитывают инвентаризационную стоимость. Поэтому они могут просто найти похожую квартиру, с которой уже работали ранее (например, квартиру из того же дома), вспомнить её инвентаризационную стоимость и актуализировать данные для вашего запроса. Оценка получится приблизительной, но о математической точности в данном случае не может быть и речи, инвентаризационная оценка, как ни странно, субъективна.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость?

Тем, кто никогда не занимался инвентаризационной оценкой, может показаться, что дело это не такое уж и сложное. Тем более, что для её расчёта есть даже специальная формула, которая ни от кого не скрывается и вообще хорошо известна. Вот, как она выглядит:

Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки)

Опять же, казалось бы, просто подставляешь переменные, производишь заданные действия и получаешь необходимый результат. Но на самом деле всё не так просто. Дело в том, что обывателю узнать каждую переменную для конкретной ситуации получится вряд ли. Ну, Си – это понятно, то, что мы хотим получить. А дальше?

Св – так называемая восстановительная стоимость дома, её ещё называют моральным износом. Это характеристика, которая демонстрирует, насколько устарела архитектура заданного дома, насколько он перестал соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям, насколько он отличается от себя же в момент ввода в эксплуатацию.

Ифиз – это тоже износ, но уже более понятный, физический. То есть то, насколько он теперь менее прочный и надёжный, чем был ранее. Интересно, что этот показатель, как и предыдущий, рассчитывается в рублях.

Ки – это коэффициент дифференциации. Переменная, которая поможет актуализировать старые данные, узнать её можно из официальных источников.

Если вы даже после разбора этой формулы всё равно мало что поняли, не расстраивайтесь. К счастью, есть люди, готовые посчитать всё это за вас, – и это даже относительно недорого вам обойдётся. А ещё теперь вы точно знаете, что работники БТИ не зря получают свою зарплату!

Вместо вывода – инвентаризационная стоимость в теории и на практике

Инвентаризационная стоимость квартиры – вещь загадочная. В теории её можно рассчитать самостоятельно – но на практике сделать это не получится практически ни у кого, даже с формулой расчёта на руках.

В теории она должна быть известна каждому собственнику недвижимости – но на практике многие о ней даже не задумываются, а чтобы её узнать, стоят с заявлением в очередях в БТИ и потом ещё долго ждут результата.

В теории она должна быть более популярной, чем кадастровая, потому что кажется какой-то более честной, простой, не учитывающей ничего лишнего, – но, опять же, на практике наоборот теряет популярность год от года.

А главное, инвентаризационная стоимость квартиры обычно настолько далека от её рыночной цены, что понимаешь – к абстрактной “настоящей” стоимости квартиры она отношения почти не имеет и скорее отдаляет от неё, чем приближает к ней. Инвентаризационная стоимость – сумма, мало что говорящая о ситуации на рынке недвижимости, а нужная только в нескольких конкретных ситуациях. Жаль, ведь казалось, что истина была где-то рядом.

Сегодня рыночная экономика использует инвентаризационную стоимость недвижимости, она еще имеет свои права и применяется в расчетах государственных органов. Но учитывая давно принятые и уже устаревшие методики инвентаризационной оценки, она уступает дорогу другим видам стоимости – кадастровой и рыночной.

Но пока инвентаризационная стоимость существует, мы расскажем о ней.

Всё об инвентаризационной стоимости

При таких сделках как обмен, продажа, приватизация, наследование нужна инвентаризационная оценка жилья. Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости это восстановительная стоимость объекта, учитывающая его износ, а также изменения цен на строительные материалы, работы и услуги. Указывается она по состоянию на день определения стоимости в справке об инвентаризационной стоимости и в техническом паспорте на объект.

Данный вид стоимости включает в себя все затраты на строительство, но не учитывает стоимость земли и некоторые другие факторы. Она отличается от рыночной стоимости и нужна только для расчетов в государственных органах.

БТИ выдает справку, где написана инвентаризационная стоимость вашего объекта недвижимости, если вам, к примеру, нужно вступить в наследство или заплатить налог. Такую справку не стоит оформлять заранее, потому что срок её действия ограничен. Кроме этого, БТИ ежегодно представляют в налоговую службу инвентаризационную стоимость объекта на 1 января.

Практические советы

Ваши действия, если вы хотите получить справку об инвентаризационной цене недвижимости:

узнать, нужна ли такая справка в вашем случае для ваших действий с недвижимостью
найти адрес районного БТИ
обратиться в данное БТИ с паспортом и документами, подтверждающими ваше право собственности на недвижимость или право пользования, например, договор социального найма
написать заявление о том, что вы хотите узнать инвентаризационную стоимость вашего объекта недвижимости. Через банк или в кассе организации оплатить услуги.
узнать время готовности документа
получить необходимую справку в БТИ в указанный день
если вы заняты и не имеете времени для хождения по инстанциям, вы можете обратиться в стороннюю организацию. Её сотрудники представят ваши интересы в БТИ и получат документ об инвентаризационной стоимости

В случае несогласия с инвентаризационной оценкой недвижимости, проведенной БТИ, возникает вопрос: можно ли оспорить инвентаризационную стоимость и как это делается. Возможны два повода, которые дают основание для пересмотра оценки недвижимости:

подача неправильных данных об объекте
инвентаризационная цена выше рыночной стоимости квартиры или близка к ней. Обычно, рыночная стоимость в несколько раз выше инвентаризационной оценки. И только в новостройках инвентаризационная стоимость недвижимости может быть приравнена к рыночной стоимости или когда БТИ само устанавливает рыночную стоимость, имея соответствующую лицензию

Чтобы пересмотреть инвентаризационную стоимость, надо:

подать заявление в арбитражный суд. Иск подается на орган, проводивший оценку стоимости жилья. В заявлении надо указать ваше требование — пересмотр инвентаризационной стоимости
приложить к заявлению следующие документы: инвентаризационный паспорт недвижимости (квартиры, дома и т.д.), копию свидетельства о вашем праве на недвижимость, заверенную у нотариуса, документы, которые подтверждают сомнительность сведений об объекте .

Этот закон ввел расчет налоговых ставок на недвижимость из кадастровой стоимости. В тех случаях, когда налог на недвижимость исчисляется из инвентаризационной стоимости, для расчета налоговой ставки введен коэффициент-дефлятор. Предполагается, что постепенно все перейдут на исчисление налога на недвижимость из кадастровой стоимости. Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости должна быть полностью отменена с 2020 года.

Возможно эти статьи будут интересны:

Доходный подход. Плюсы и минусы

В определенные моменты мы сталкиваемся с таким выбором: вкладывать накопленные средства в недвижимость или открывать счет в банке, продавать помещение или сдавать его, передавать землю в аренду или заложить кредитору для извлечения процентов. Для […]

Оцениваем недвижимость методом сравнения

Оценка недвижимости представляет собой определение цены недвижимости в соответствии с той целью, которая поставлена (продажа, покупка, аренда). Оценка недвижимости предполагает три подхода. Мы остановимся на одном из них – сравнительном. Этот метод является частным […]

Как определить рыночную стоимость объекта недвижимости

Для того, чтобы вы могли выгодно продать или купить квартиру или дом, вам, в первую очередь, необходимо знать среднюю стоимость аналогичного имущества. Всем известно, что покупатель всегда ищет жилье подешевле, а продавец пытается продать […]

9 комментариев

Нужна ли справка об инвентаризационной оценке квартиры, при продаже? Если нет, то в договоре купли-продажи, что-то указывается?

Светлана, справка не нужна, но в договоре цена указывается та, о которой договорились покупатель и продавец. Известны случаи и таких много, когда цена в договоре занижалась — это затем, чтобы платить поменьше налогов, если квартира в собственности меньше 3-х лет))
Однако заниженная цена это как мина — не известно в какой момент может взорваться…

Здравствуйте! Получила налоговое уведомление на уплату налога на имущество и ужаснулась. Дом площадью 56 кв.м. сумма налога 7653 рубля. По данным Росреестра кадастровая стоимость 1364500.48, инвентаризационная 765347. Мне кажется, что здесь что-то не так. Как пересмотреть сумму налога? Живу в сельской местности. Ростовская обл.

Для начала следует разобраться с кадастровой стоимостью — как формируется эта цифра у соседей и вообще в вашем населенном пункте. Если у всех одинаково большие цифры, которые не соответствуют реальности, то только судебное решение в состоянии изменить (если такое возможно) сумму налога.

Здравствуйте. Получил налог на квартиру в Санкт-Петербурге 8500 рублей. Квартира 36 метров в новостройке, собственность получена в 2014 году, техническая инвентаризация не проводилась. В налоговом уведомлении в качестве налоговой базы взята инвентаризационной стоимость, которая один в один равна кадастровой. Скажите, правомерно ли такое начисление налога?

Уважаемый Михаил, если вам нет 60-ти лет, то есть вы не освобождены от налога на имущество, то стоит зайти в БТИ и разобраться с ситуацией. Дальше посетите налоговую. Сумма налога может вас удивить. Поэтому тянуть не стоит, ибо можно попасть под судебное разбирательство. Вроде как неожиданно..))

Добрый вечер! Подскажите пож-та, каждый год получаем налог на имущество все более и более увеличенный. Судя по квитанция увеличивается инвентаризационная стомость жилья. Вопрос, при износе дома стоимость обычно уменьшается,почему она увеличивается у нас?

Марина, вы видимо пропустили момент, когда было объявлено о приведении стоимости имущества к кадастровой, то есть фактически к рыночной.
До настоящего времени стоимость имущества, берущаяся за базу для расчета налога на имущество значительно отставала от рыночной.
Было принято решение о постепенном приведении этой стоимости к рыночной, для чего ее и привязали к кадастровой стоимости.
Так что налог будет еще расти, пока кадастровая стоимость окончательно не сравняется с рыночной. Это примерно к 2020 году.
Естественно как и у любого новшества у этого пути есть недоработки.
Например, кадастровая стоимость имущества в деревнях и сельских поселениях (особенно у пенсионеров) видимо будет корректироваться в сторону уменьшения, поскольку то имущество не отвечает нынешним рыночным ценам.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость — это два разных понятия. Рассмотрим, в чем их отличия и где они используются.

Содержание

Что такое инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость — это себестоимость жилья, которую рассчитывают, исходя из использованных для постройки материалов. Также учитывается износ здания, который с каждым годом становится все больше, поэтому инвентарная стоимость постепенно снижается. При оценке не учитывается престижность района, наличие инфраструктуры или ремонта. То есть для расчетов используется минимум параметров.

Для чего нужна

С 2015 года вступил в силу закон, согласно которому практически для всех операций с недвижимым имуществом стали повсеместно использовать кадастровую стоимость. Но наряду с ней инвентаризационная применялась в следующих случаях:

расчет налоговой ставки на недвижимость (дома, квартиры, земельные участки) для физлиц;
приватизация (цена, высчитанная при инвентаризации, указывается в документах);
при покупке и продаже недвижимого имущества по инвентарной стоимости рассчитывался размер налогообложения;
расчет налога при заключении договора мены или дарения;
наследование жилья или участка (справка с инвентаризационной стоимостью требуется нотариусу).

Также справка с указанием инвентаризационной стоимости может потребоваться для госорганов.

На что влияет

Инвентаризационная стоимость влияет на расчет налоговых платежей за недвижимость. С 2013 года в основу расчетов бралась кадастровая величина, указанная в нормативно-правовых актах. При этом учитывали цену, полученную при инвентаризационной оценке объекта недвижимости. Она умножалась на дефлятор — специальный коэффициент, установленный Минэкономразвития. В 2015 году этот показатель составлял 1,147.

Инвентаризационная стоимость использовалась в некоторых регионах до 2020 года. Далее вместо нее стала применяться только кадастровая.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это цена недвижимого имущества, которую определило государство в результате проведения массовой оценки. Занимаются этим сотрудники госорганизации, которая выбирается Росреестром или местными властями. При оценивании недвижимости учитывается много различных параметров, поэтому кадастровая цена более точна, чем инвентаризационная.

Среди основных факторов, которые учитываются при расчете:

Населенный пункт и район, где располагается недвижимость. В Москве квартира с аналогичными параметрами будет стоить дороже, чем в пгт. В одном и том же городе цена одинакового жилья может различаться в зависимости от престижности района: центр всегда дороже окраины.
Этажность здания, расположение квартиры на этаже.
Состояние инфраструктуры. Ценность жилья увеличивается, если рядом расположены магазины, школы, детские сады, поликлиники.
Благоустройство многоэтажного дома и придомовой площади. Учитывается наличие грузовых и пассажирских лифтов, детской площадки, парковки, зеленой зоны.
Для земельных участков и частных домов дополнительно учитывается размер надела, доступ коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация).
Рыночная цена на аналогичные объекты в данном населенном пункте, конкретном районе города.

Все дома, построенные после 2014 года, учитывались только по кадастру, инвентаризационная цена для них перестала быть актуальной. Не стоит путать кадастровую цену с рыночной, они всегда отличаются.

Кадастровая цена нужна для расчета налогообложения в тех же случаях, что и инвентаризационная.

Отличия кадастровой и инвентаризационной стоимости

У представленных определений есть существенные различия. Инвентаризационная стоимость давно устарела, поэтому в 2016 году оценка недвижимости стала производиться согласно Федеральному закону №237-ФЗ. Рассмотрим основные отличия.

Налогообложение

Налог, начисляемый на инвентаризационную стоимость, был меньше, чем аналогичный при введении кадастровой цены. Разница в этих величинах могла составлять 30 и более раз. Это было обусловлено тем, что для расчетов использовался только год возведения здания и степень его износа. Но в то же время льготы получили владельцы жилья с маленькой площадью:

квартира — до 20 кв. м;
комната в коммунальном жилье — до 10 кв. м;
частный дом — до 50 кв. м.

На указанную площадь налог вообще не начисляется, если размеры жилища больше, то указанные площади вычитаются, а на остальное жилье налог начисляется на общих основаниях.

Как рассчитать

Инвентаризационную стоимость можно узнать в БТИ, для ее расчета использовалась формула:

Си = Св * (1- Ифиз / 100 * Ки)

В ней используются следующие условные обозначения:

Си — конечный результат расчетов;
Св — восстановительная цена (себестоимость затраченных материалов);
Ифиз — коэффициент физического износа;
К — коэффициент дифференциации.

Также для расчетов инвентаризационной цены применяются следующие методы:

Сравнительный. Оценщик анализирует цены на подобное жилье на рынке, а затем на их основе производит расчеты.
Затратный. Этот способ используется в основном для новостроек. Специалист при составлении оценки учитывает затраты на стройматериалы и проведение работ, а также цену земельного участка под зданием.
Доходный. Этот метод применяется реже всего, когда цена стройматериалов неизвестна. Тогда оценщик берет в расчет стоимость аренды и прибыль, полученную от нее.

Для расчетов кадастровой стоимости используются сложные формулы, в которых учитываются многие факторы, влияющее на колебания цен.

Разница с рыночной ценой

Инвентаризационная практически никак не привязана к рыночной цене, она может быть ниже в 10 и более раз. Тем более, что каждый год она еще больше снижается из-за износа, в то время как рыночная повышается из-за инфляции, либо престижности района, стремительного развития в нем инфраструктуры.

Рыночная обычно больше кадастровой в 1,5 — 3 раза, к тому же она может изменяться практически каждый месяц, в том время как кадастровая пересматривается раз в 5 лет, либо раз в 2-3 года. Но часто можно увидеть и обратную ситуацию, где кадастровая стоимость выше рыночной.

Как оспорить

Оспорить инвентаризационную стоимость можно в судебном порядке в любое время. А кадастровую оценку оспаривают либо при участии специальной комиссии Росреестра, либо в суде. Но делать это надо не позднее, чем через полгода после ее получения. В обоих случаях придется привлекать независимого эксперта для проведения оценивания.

Порядок оценки

При определении инвентаризационной стоимости производятся следующие работы:

Производится расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества.
Пересчитываются цены с учетом коэффициента для текущего года.
Определяется процент износа, а также его эквивалент в рублях.
Производится окончательный расчет инвентаризационной стоимости по формуле, указанной выше.
Рассчитывается налоговая ставка.

Кадастровая оценка проходит по следующему алгоритму:

Принимается решение о проведении очередной или внеочередной кадастровой оценке.
Определяется перечень объектов, которые надо оценить.
Проводится конкурс для организаций, занимающихся кадастровой оценкой, определяется победитель.
Проводится массовая оценка на основе данных, указанных в нормативных документах. При этом учитываются актуальные коэффициенты.
Составляется отчет, который проверяется экспертами. Он находится на официальном сайте Росреестра, любой желающий может предложить внести коррективы.
Результаты оценивания публикуются и заносятся в базы данных Росреестра.

Переоценка

Инвентаризационную оценку сотрудники БТИ должны предоставлять до 1 марта ежегодно. Кадастровая переоценка производится каждые 5 лет (иногда этот срок сокращают до трех лет), в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — раз в 2 года. При изменении законодательства переоценка проводится внепланово.

Как и где узнать инвентаризационную стоимость

Для получения справки с инвентаризационной стоимостью следует обращаться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или Многофункциональный центр, также ее можно посмотреть ее на портале Госуслуг.

Но в основном сейчас нужна выписка о кадастровой стоимости, которую взять в отделении Росреестра, МФЦ или воспользовавшись помощью сайта ЕГРНка.

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Часто задаваемые вопросы

При расчете кадастровой стоимости недвижимости учитывается больше факторов. Поэтому этот показатель значительно превышает инвентаризационную цену имущества.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости - это устаревший показатель. При его расчете учитывались лишь год постройки дома и его физический износ. На данный момент для оценки недвижимости используется кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной.

Сведения о кадастровой стоимости объекта можно узнать из выписки ЕГРН. Документ оформляется Росреестром. Получить справку можно в отделении госорганизации. проще и быстрее запросить выписку онлайн на портале ЕГРНка.ру.

Эти сведения можно получить в БТИ, на сайте госуслуги или в Росреестре. Для домов, возведенных после 2014 года этот показатель не используется. Для расчета рыночной цены и налоговой базы применяется кадастровая оценка.

Читайте также: