Доклад центробанка о жилищном строительстве
Обновлено: 05.07.2024
Сегодня главным инструментом приобретения собственного жилья среди жителей России считается ипотека. При этом, несмотря на дальнейшее снижение ставки по кредиту, у людей есть сомнения в том, что привычная система продолжит работать и в будущем.
Как следует из доклада Центробанка о жилищном строительстве, только 35 процентов российских семей могут позволить себе ипотечный кредит из расчета 18 квадратных метров жилой площади на человека. Можно предположить, что в связи с ростом стоимости квадратного метра жилья, зафиксированного в 2020 году, и снижением доходов граждан в пандемию, доля населения, способного взять ипотеку, будет только снижаться.
Государство обязалось обеспечить жильем более 4 миллионов семей в рамках отдельных программ. При этом больше половины этого числа — 2,4 миллиона — очередники со средним сроком ожидания недвижимости около 20 лет.
Общемировая практика решения жилищных вопросов показывает, что задачу граждан с низким достатком можно решить за счет предоставления жилья внаем. В подавляющем большинстве стран Европы доля социального найма составляет значительную часть жилого фонда. В Германии, к примеру, эта доля превышает 57 процентов, в Нидерландах — 43,5, в Дании и Австрии распределена по 42 процента.
Фото: Анна Быкова / Вечерняя Москва
В России же социальный наем используется лишь на 10 процентов.
Выполнение гособязательств невозможно без серьезного наращивания доли социального съемного фонда. Но мировая практика свидетельствует, что строительство подобного жилья никогда не ставит своей целью извлечение прибыли. Однако для запуска подобного проекта в России необходимо существенно менять законы и государственную политику.
Разработанный мной проект закона предполагает создание условий для развития наемного жилищного фонда. Стоимость найма в таких помещениях следует привязать к доходам конкретной семьи и ввести новый инструмент помощи гражданам с низкими доходами — субсидию на наем. Ее предлагается выплачивать тем, чьи расходы на аренду превышают определенный процент от совокупного дохода семьи. Таким образом власти смогут оперативно решать жилищные проблемы людей.
В ответ на спрос
Индивидуальное жилищное строительство в числе прочих тем обсуждали на президентском Совете по стратегическому развитию и нацпроектам в июле. Как заявил тогда вице-премьер Марат Хуснуллин, этот сегмент — одна из ключевых точек роста для строительства жилья. Почти 60% россиян хотели бы иметь именно свой дом, а не квартиру, показал опрос НАФИ.
По словам зампреда правительства, для развития рынка необходимо обеспечить предоставление земли и оформление прав на построенные объекты. Также важно создать реестр типовых проектов, упростить и упорядочить процедуру подключения к инфраструктуре. Кроме того, вице-премьер сообщил о совместной работе с ЦБ над ипотечным продуктом для ИЖС.
Он действительно нужен, согласилась глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Но для вывода такого продукта на массовый уровень необходимо время, поскольку сначала имеет смысл активно строить, а уже потом вводить ипотеку под созданные для этого условия, отметила она. Однако с параметрами продукта Владимир Путин попросил определиться до конца этого года.
Деньги на банку
Этот механизм был введен в середине 2019-го, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Новый порядок предполагает, что после получения разрешения на строительство покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Затем в банке открывается спецсчет эскроу, куда гражданин переводит средства. Застройщик сможет получить доступ к деньгам после выполнения своих обязательств перед покупателем. При этом девелопер может претендовать на кредит банка, где открыт счет эскроу.
— В отличие от традиционной ипотеки на квартиры, где есть достаточно ликвидный залог, его оценка не вызывает затруднений, особенностью ипотеки на ИЖС зачастую является низкая ликвидность залога, риски нарушения срока и качества строительства, сложность контроля за расходованием средств, — прокомментировали в Центробанке. — Эти и другие причины делают это кредитование достаточно высокорискованным для банков, которые вынуждены закладывать эти риски в ставку, что, соответственно, повышает его стоимость и снижает привлекательность для потребителя.
На свой риск
В банке действует две льготные программы, в том числе в рамках семейной ипотеки. В качестве залога в этих случаях выступают земельные участки, а последствии и построенный дом. Риски для банка снижаются за счет субсидирования, плюс заключить договор на строительство можно только с аккредитованной банком компанией.
Директор департамента ЦБ по финстабильности Елизавета Данилова — о рисках необеспеченного кредитования и будущем ипотеки после окончания льготной программы
Но ипотека — рыночный механизм, поэтому ставки по мере развития будут снижаться, отметил специалисты. Однако, по мнению Олега Комлика, в процесс необходимо вовлечение профессиональных строителей.
— Они, как и граждане, должны иметь возможность получения доступного финансирования. Масштабное развитие проектного финансирования в ИЖС поможет сформировать качественное предложение. При этом необходимо пересмотреть порядок формирования резервов по ссудам, выданным на стандартизированный ИЖС. Для этого требуется пересмотр нормативно-правовых актов Банка России, — подчеркнул он.
Переход на частности
Как полагает научный руководитель института региональных проблем Дмитрий Журавлев, программа ипотеки на ИЖС, когда в качестве залога выступает уже имеющееся жилье выгодна только кредитору.
— Как бы не пошло строительство, банк в любом случае имеет надежное обеспечение. А заемщик может остаться и с проблемами, и без квартиры, — подчеркнул эксперт.
Он отметил, что сложность для развития ипотеки на ИЖС состоит в том, что нужно учитывать риски всех сторон — кредитора, заемщика, застройщика.
— В этом смысле использование эскроу-счетов — неплохое решение для защиты интересов, по крайней мере, первых двух категорий. Но в случае, если застройщик — не маленькая фирма, а профессиональная компания с историей, то в этом случае возможно проектное финансирование во всех смыслах, когда под счета выдается кредит, — уверен Дмитрий Журавлев.
Профессор кафедры экономической теории РЭУ им Г.В. Плеханова Мая Дубовик также считает, что для ИЖС целесообразно прибегать к услугам только профессиональных строителей.
— Кроме того, нужно широко использовать эскроу-счета, реально соблюдать нормы и требования 214-ФЗ, предъявляемые как к частным домам, так и к коммуникациям и инфраструктуре, — уточнила она.
— В результате его реализации предполагалось к 2030 году довести ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м, причем 50 млн кв. м должно составлять ИЖС, — сказала Мая Дубовик.
Она согласна и с тем, что важно сделать простой и прозрачной оценку земельных участков. Это позволит использовать актив для залогового механизма, востребованного банками. Как рассказывал в июле Марат Хуснуллин, Росреестр уже выбрал земельные участки под ИЖС суммарной площадью 100 млн кв. м.
Кроме того, как добавила эксперт, стоит более широко применять субсидирование процентной ставки, поскольку сейчас по этому виду ипотеки они выше, чем при покупке квартир. Это происходит из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Поэтому для повышения привлекательности этого вида ипотеки очень важно снизить ее стоимость.
Эксперты говорят, на что в первую очередь обратить внимание
Ситуация вокруг Украины будет провоцировать рост цен на недвижимость в России.
— Скорее всего, рынок недвижимости начнет проседать. Но масштабного обвала ждать не стоит. В свою очередь — это тоже закономерный процесс. А вот то, что происходило в 2020—2021 годах, нельзя назвать закономерностью. Цены тогда росли в геометрической прогрессии, некоторые объекты подорожали в два раза и более.
Такой стремительный рост цен совсем не коррелирует с доходами граждан, которые не только не росли так же стремительно, но и уменьшались в некоторых случаях из-за кризиса.
В результате сейчас мы имеем раздутые цены на недвижимость и все меньшее количество тех, кто реально может купить жилье по таким ценам. Поэтому, то, что должно произойти — абсолютно логичный процесс, рано или поздно это должно было случиться. Как минимум цены перестанут расти. Как максимум недвижимость начнет дешеветь в пределах 5−10%.
— Поддержать спрос поможет адекватное восприятие ситуации со стороны продавцов, которые должны понять одну простую вещь — у покупателей больше нет такого количества денег, как было раньше.
Также эффективными будут программы субсидирования со стороны застройщиков, которые по-прежнему предлагают льготные условия на свои объекты: ипотеку по сниженной процентной ставке на определенное время, беспроцентный период
— Банки вполне могут предлагать льготные условия для ипотечников. Но в ситуации с растущей процентной ставкой им это не выгодно. Скорее всего, банки просто вернутся к докризисным показателям и ужесточат требования к заемщикам, учитывая возросшую кредитную нагрузку.
В любом случае, спрос на жилье в России резко не пойдет вниз, особенно в крупных городах.
— Я не думаю, что им стоит ждать снижения ставки. Она будет только расти. Думаю, в течение года ставки по ипотеке могут находиться на уровне 12−15%.
Тем, кто планировал взять ипотеку, я бы рекомендовал сделать это прямо сейчас. Хотя, чем ниже будет спрос, тем больше ликвидных предложений начнет появляться на рынке.
— Безусловно, повышение ключевой ставки всегда приводит к пропорциональному росту ставок по ипотечным кредитам. В последние 2 года на рынке недвижимости случился небывалый до этого ажиотаж, квартиры в ипотеку брали даже те, кто не планировал, потому что ставки были более чем привлекательны.
Средний размер кредита был более 3 млн рублей, а средний срок кредита от 15 до 20 лет. Однако надо понимать, что при ставке более 10% годовых выходит серьезная переплата при таких суммах и на такой срок.
Мой прогноз: количество покупателей сократится, они станут более разборчивыми и будут крайне обдуманно относиться к решению об оформлении кредита. По идее, мы должны вернуться в ситуацию, которая была несколько лет назад.
Важно понимать, что действия Центробанка не были направлены на ухудшение ситуации на рынке недвижимости. Повышение ключевой ставки на тот момент (в середине февраля) было естественным ходом событий.
В нынешних же экономических и геополитических реалиях своими действиями Центробанк пытается сдержать инфляцию. То, что произойдет на рынке недвижимости в связи с этим, — лишь побочный эффект.
Москва. 28 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку c 28 февраля 2022 года до 20% годовых, говорится в пресс-релизе ЦБ РФ.
"Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения", — сообщили в Банке России.
До этого ключевая ставка составляла 9,5%.
Дальнейшие решения по ключевой ставке ЦБ будет принимать исходя из оценки рисков со стороны внешних и внутренних условий и реакции на них финансовых рынков и с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте.
Сообщается также, что председатель Банка России выступит с заявлением по итогам внеочередного заседания совета директоров в 16:00 мск.
Как сообщалось ранее, Совет директоров ЦБ РФ на заседании 11 февраля принял решение повысить ключевую ставку на 100 базисных пунктов, до 9,5% годовых. Шаг в 100 б.п. регулятор делает во второй раз подряд и в третий — за текущий цикл ужесточения ДКП, который начался в марте прошлого года. В целом это восьмое повышение ключевой ставки подряд. После этого вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что повышение ключевой ставки является серьезной угрозой для жилищного строительства.
"Конечно, сегодняшняя ключевая ставка для нас является серьезной угрозой (для жилищного строительства – ИФ), мы сейчас думаем, как эту проблему решать", — сказал Хуснуллин, выступая на пленарном заседании Госдумы.
Он уточнил, что средняя ипотечная ставка по итогам 2021 года составила 7,5% — на 0,2 п.п. меньше, чем в 2022 году. Хуснуллин пояснил, что этого удалось достичь за счет "мягкой" политики Центробанка. Хуснуллин напомнил, что правительство стремится к тому, чтобы ставка была не выше 7,9%. Такие показатели заложены в цели нацпроекта. Кроме того, рост ставок по ипотеке оборачивается большей нагрузкой на бюджет.
"Только компенсация по льготным ипотечным программам в этом году бюджету обойдется примерно в 140 млрд (рублей – ИФ)", — сказал Хуснуллин.
Он добавил, что в 2021 правительство компенсировало порядка 8 млрд рублей. В 2020 году сумма компенсации составила 3 млрд рублей.
"Для нас рост ставки – это еще прямые затраты бюджета, потому что мы людям пообещали, что на весь период ипотечного кредита люди будут получать по фиксированной ставке, независимо от того, какая она будет. Конечно, мы ждем, что, когда как можно быстрее будет побеждена инфляция, и ставка вернется в нормальное русло", — подчеркнул Хуснуллин.
Читайте также: