Договор условного депонирования эскроу доклад

Обновлено: 17.05.2024

Депонирование. Нотариус - эскроу-агент

Безопасные расчеты через публичный депозитный счет нотариуса

Депонирование – это новый и надежный финансовый инструмент расчетов между покупателем и продавцом, который стал доступен в России с 2018 года. Публичный депозитный счет полностью защищен законом, нотариус гарантирует сохранность ваших денежных средств. Оцените все преимущества договоров условного депонирования (эскроу).

Смысл договора эскроу заключается в привлечении к сделке третьей стороны (нотариуса), выступающей гарантом исполнения указанных в договоре обязательств и последующего расчета между продавцом и покупателем.

Вопросы и ответы

Отвечаем на важные вопросы – что такое депонирование, зачем оно нужно, в чем выгода, почему это безопасно, как застрахованы денежные средства, почему стоит доверять нотариусу, кто может распоряжаться деньгами на публичном счете нотариуса, и другие важные ответы.

Нотариус – гарант исполнения указанных в договоре обязательств и последующего расчета между сторонами. Сторона-плательщик в рамках договора эскроу называется депонентом, а лицо, в пользу которого осуществляется депонирование, именуется бенефициаром. Третья доверенная сторона (нотариус), – контролирует весь процесс до полного исполнения указанных в договоре оснований.

Нотариус, являющийся эскроу-агентом, – берет на себя обязательство по хранению денег/ценных бумаг/документов/движимого имущества, переданного на специальный счет эскроу (публичный счет нотариуса), до наступления указанных в договоре оснований.

Как только агенту сообщается об исполнении предусмотренных договором обязательств, он досконально проверяет полученную информации и, убедившись в ее достоверности, передает принятые на хранение средства выгодоприобретателю.

Нотариус — это квалифицированный юрист, обладающий всеми необходимыми знаниями и опытом для составления грамотного договора депонирования, каждое условие которого будет соответствовать нормам закона. Это особенно важно ввиду того, что договор эскроу (договор депонирования) по своей сути не типовой и его содержание может значительно отличаться в каждом конкретном случае в зависимости от характера сделки и потребностей сторон.

Во многих странах мира соглашения об эскроу распространены довольно широко и применяются в самых разных случаях, но для России это новый финансовый инструмент, суть и область применения которого понятны далеко не всем.

Напрямую общаясь со сторонами сделки, нотариус разъяснит участникам договора все важные моменты и убедится в понимании ими принимаемых на себя обязательств. Такой порядок обеспечит защиту сделки от последующего оспаривания и будет способствовать эффективному внедрению договоров эскроу в российский гражданский оборот.

Договор условного депонирования — инструмент для безопасного расчета по сделкам с недвижимостью.

Абсолютная нейтральность (независимость) нотариуса — обязательное условие для эскроу-агента, ответственного за добросовестное исполнение обязательств по договору. Немаловажным фактором для договоров эскроу, которые чаще всего сопряжены с крупными сделками и высокими финансовыми рисками, выступает и полная имущественная ответственность нотариуса за результат своей работы.

До наступления определенных в договоре условного депонирования обстоятельств ни депонент, ни бенефициар не имеют права распоряжаться хранящимися на счете-эскроу средствами. При этом проверка состояния счета доступна всем сторонам сделки в любое время.

При заключении договора депонирования сбережения неприкосновенны – их никто не может снять или перевести до выполнения договора, взыскать их в счет уплаты долга тоже нельзя. Такой механизм повышает надежность расчетов по сделкам с недвижимостью во много раз.

В случае если договор эскроу заключается во исполнение нотариально удостоверенной сделки, законопроектом предусмотрена только одна фиксированная стоимость в 1 500 рублей.

Депонирование через публичный счет нотариуса – одна из самых безопасных схем при взаиморасчетах для сторон. Расчеты через публичный депозитный счет нотариуса – наиболее безопасный и цивилизованный способ произведения расчетов. Продавец ничем не рискует.

Механизм расчетов через публичный депозитный счет нотариуса – лучшая альтернатива банковским ячейкам, безопасность которых достаточна уязвима и которые все чаще фигурируют в качестве объектов мошеннических посягательств. Вести публичные депозитные счета нотариусов, закон возлагает на банки с капиталом не менее 20 млрд. рублей.

Договор условного депонирования является общедоступным механизмом надежного и защищенного от различных рисков расчета, как по крупным сделкам в корпоративной сфере, так и по сделкам между гражданами. Участие в сделках нотариуса, как эскроу-агента, поможет предотвратить возможные эпизоды мошенничества и максимально снизит риск признания сделки недействительной.

Часто используемая в купле-продаже недвижимости банковская ячейка обладает заметными минусами перед публичным депозитным счетом нотариуса.

А именно:
1. Банк не отвечает за содержимое ячейки
2. В договоре аренды ячейки не указывается содержимое ячейки и могут возникнуть трудности при доказывании суммы денежных средств, вложенных в нее
3. Необходимо отслеживать сроки аренды банковской ячейки, поскольку банк может вскрыть банковскую ячейку через определенный срок после окончания договора аренды.
4. Стоимость ячейки в банке – для сторон сделки она может быть очень высокой. Особенно, если вносится большая сумма денежная средств.

В случае признания банка несостоятельным (банкротом), денежные средства, находящиеся на публичном депозитном счете нотариуса, не включаются в общую конкурсную массу, а подлежат перечислению по указанию владельца счета (нотариуса) на его иной публичный депозитный счет, открытый в другом банке.

Таким образом, в случае недостаточности активов банка для удовлетворения требований кредиторов владельцы публичных депозитных счетов (нотариусы, служба судебных приставов, суд и др.) получат абсолютное преимущество в удовлетворении своих требований перед конкурсными кредиторами и даже перед залоговыми кредиторами.

Эскроу (от англ. escrow) – это обязательство, согласно которому денежные средства передаются должником (депонентом) третьему лицу (эскроу-агенту), функцией которого является обеспечение исполнения обязательств должника перед кредитором (бенефициаром).

Эскроу-агент обеспечивает безусловную передачу денег при предоставлении ему надлежащих документов, подтверждающих исполнение встречных обязанностей кредитора. Такое лицо, в данном случае нотариус, отвечает за сохранность и целевое использование денежных средств своей репутацией и своим имуществом.

Коротко в сводной таблице

По закону нотариусы обязаны страховать свою деятельность – минимальный размер страховки составляет 5 миллионов рублей. Если суммы покрытия по личному полису недостаточно, компенсировать ущерб будет региональная нотариальная палата за счёт коллективной страховки. А с 2018 года в качестве дополнительной гарантии начал полноценно действовать Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

Видео – “Что такое Депозит нотариуса?”

Как это работает? Инструкция по шагам

С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.

Что такое договор счета эскроу?

Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.

Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:

"В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. "

Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.

Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.

В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

ОБРАЗЕЦ

Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету (ст. 860.9 ГК РФ).

Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка Полина Лебедева, на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции (ст. 867 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:

ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:

"Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.

Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред.]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ст. 11, 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации". – Ред.]".

Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: "На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом".

Некоторые особенности использования договора счета эскроу

Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.

На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:

по инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ) – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.

По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).

Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).

Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. "Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки", – рассуждает она.

Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. "Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики", – считает эксперт.

При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО "Русатом Оверсиз" Константин Кряжевских, ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.

(введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

1. По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет.

Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг.

2. При возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту.

3. Объектом депонирования могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги.

4. После передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего периода действия договора эскроу депонент не вправе распоряжаться данным имуществом, если иное не предусмотрено договором.

5. Обязательство депонента по передаче бенефициару имущества считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту.

6. Сторонами может быть заключен договор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего договора друг другу (взаимное эскроу).

Первые поправки

В первых поправках в ГК, законодатель установил возможность выступать в роли эскроу-агента только для банков. В таком случае, они действовали как независимая организация и доверенное лицо с равными обязанностями по отношению ко всем сторонам договора. Нормы содержали и ряд ограничений, которые послужили препятствием для широкого распространения данного института. В частности, круг эскроу-агентов был ограничен банками, предметом эскроу могли выступать лишь безналичные денежные средства и т.д.

Новые правила

Кроме того, появились дополнительные механизмы, которые позволяют защитить интересы сторон договора эскроу.

Механизмы защиты при взыскании имущества. Законодатель запретил обращение взыскания, арест, принятие обеспечительных мер в отношении депонированного имущества по долгам эскроу-агента либо депонента. По долгам бенефициара взыскание может быть обращено только на его право (требование) к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества (ст. 926.7 ГК).

Эскроу бездокументарных ценных бумаг. С 1 января 2020 г. вступят в силу нормы, дополняющие законодательство о рынке ценных бумаг, которыми установлены новые правила осуществления записи об эскроу бездокументарных ценных бумаг, ее изменении, прекращении, а также выплате денежных средств при погашении таких ценных бумаг (Федеральный закон от 27.12.2018 № 514-ФЗ, далее – закон № 514-ФЗ). Изменениями предусматривается два способа условного депонирования бездокументарных ценных бумаг: i) путем внесения записи об эскроу по лицевому счету (счету депо) депонента по договору эскроу, если эскроу-агентом является держатель реестра или депозитарий, осуществляющий учет прав на ценные бумаги; или ii) путем открытия специального счета эскроу-агента и зачисления на него депонируемых ценных бумаг, если эскроу-агент не является держателем реестра или депозитарием. Закон № 514 ФЗ также устанавливает механизм перехода прав на депонированные ценные бумаги (в данном случае дублирует положения ГК РФ), специальные правила изменения или прекращения условий эскроу, и предусматривает гарантии в случаях погашения или приобретения депонированных ценных бумаг третьими лицами, тем самым формирует целостную систему регулирования эскроу бездокументарных ценных бумаг.

Вопросы применения

Поправки модернизировали Гражданский кодекс в части финансовых сделок. Многие его положения законодатель приблизил к международным нормам, расширил перечень предоставляемых финансовых услуг, а также возможности использования финансовых инструментов. Однако до сих пор остаются открытыми некоторые вопросы, которые несомненно возникнут в практике применения нового института.

Отзыв лицензии у банка. Остался неразрешенным вопрос, что произойдет в случае отзыва лицензии у банка, в котором открыт номинальный счет эскроу-агента. Законодатель дополнил регулирование договора эскроу нормами, которые обеспечивают сохранность депонированного имущества. Однако может возникнуть ситуация, ни депонент, ни бенефициар по договору эскроу не смогут получить депонированные средства полностью либо в части. Так проблема может произойти, если у банка отзовут лицензию и в отношении него начнется процедура банкротства. В таком случае безналичные денежные средства, которые находятся на номинальном счете агента попадут в конкурсную массу.

Депонирование ценных бумаг в залоге. Лица, которые ведут учет прав на бездокументарные ценные бумаги при их депонировании вносят соответствующие записи. Для этого они должны использовать специальный порядок (п. 3 ст. 149.2 ГК). При этом возникает вопрос о возможности депонирования бездокументарных ценных бумаг, которые уже находятся в залоге: каким образом депозитарий по счету депо зафиксирует запись о правах залогодержателя и эскроу-агента и в каком порядке будут осуществляться права по бездокументарным ценным бумагам. Неясно также, есть ли возможность по договору эскроу наделить эскроу-агента правом осуществлять права по бездокументарным ценным бумагам, которые находятся в залоге.

Читайте также: