От чего зависит сумма ипотечного кредита кратко

Обновлено: 04.07.2024

Виды ипотечных платежей

Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: части основного долга и процентов, начисленных банком за пользование кредитом. Основной долг — это вся сумма, которую клиент занял у банка для покупки недвижимости. Она разделена на период действия ипотеки и возвращается частями. Начисленные проценты — плата банку за возможность пользоваться его деньгами.

Выплачивать долг и проценты можно разными способами:

сначала платить проценты, а погашение основного долга оставить на более поздний срок — такой платеж называется аннуитетным;
сначала выплачивать основной долг, а ближе к концу договора — начисленные на его остаток проценты — это дифференцированный вид платежа.

Сейчас банки редко применяют дифференцированный платеж, сделав выбор в пользу аннуитетных платежей по ипотеке. Это удобно для клиента и банка. Тело кредита уменьшается медленнее, сумма начисляемых процентов выше. Но проценты начисляются только на остаток долга и их сумма уменьшается, если вы гасите кредит досрочно, поскольку при досрочном гашении вся сумма направляется на погашение основного долга. Так как многие заемщики используют материнский капитал, военную ипотеку, меняют квартиру, закрывая часть ипотеки деньгами от продажи предыдущей недвижимости, они получают возможность экономии на процентах.

Еще один плюс аннуитетного платежа — его размер фиксирован и не меняется на протяжении всего срока кредитования. Если клиент погасит часть долга по ипотеке досрочно, график платежей и сумма ежемесячного платежа при этом пересчитываются. При дифференцированном графике платежей принцип начисления процентов такой же: на остаток основного долга, а вот размеры платежей каждый месяц разные: в первой половине срока погашения разница с аннуитетом для такой же суммы общего долга может доходить до 45–50% в зависимости от ставки и срока кредитования. Банк рассчитывает ипотеку с учетом дохода клиента: ежемесячный платеж должен составлять не более 40–60% от дохода клиента. Если сумма больше — размер выдаваемого кредита снижают. Поэтому с применением дифференцированного способа погашения ипотеки люди с невысокими доходами могут рассчитывать на меньший объем кредитования, чем получили бы при аннуитетном графике.

Как рассчитать ипотечный кредит

Ипотека рассчитывается при помощи стандартных формул, в которые нужно подставить актуальные для вас данные. Выполнять вычисления удобнее всего в таблице Excel или в специальных калькуляторах — о них чуть ниже.

Одна из базовых формул расчета ипотеки выглядит так:

Х — это ежемесячный взнос по ипотеке, который мы пытаемся рассчитать.
S — это общая сумма кредита.
P обозначает месячную ставку по кредиту (это годовая процентная ставка, разделенная на 12).
M — это срок кредитования в месяцах.

Такая формула подходит чтобы узнать сумму ежемесячных аннуитетных платежей.
Для расчета дифференцированных платежей формула в упрощенном виде будет выглядеть немного иначе:

Однако такое уравнение правильно рассчитает только самый первый взнос, тогда как для последующих расчетов придется использовать более сложные формулы, учитывающие, что общая сумма основного долга по ипотеке, а значит, и начисленные на нее проценты, уменьшается с каждым месяцем. Чтобы не запутаться в вычислениях, проще будет воспользоваться ипотечным калькулятором — например, на сайте Райффайзенбанка.

Использование ипотечного калькулятора

Ипотечный калькулятор — это удобный способ рассчитать приблизительную величину ежемесячного платежа по ипотеке без необходимости производить сложные математические вычисления. Для расчетов калькулятор использует все те же стандартные формулы, просто в более удобном для восприятия виде.

Для вычисления примерной суммы ежемесячного взноса необходимо указать в калькуляторе следующую информацию:

Потенциального заемщика интересует множество вопросов: величина процентной ставки, на какую сумму по ипотеке можно рассчитывать, достаточно ли средств на первоначальный взнос, какими льготными условиями он вправе воспользоваться. Хорошо ознакомившись со всеми условиями банка, клиент знает, что максимальная сумма ипотечного кредита, на которую он может полагаться, будет рассчитываться индивидуально с учетом следующих критериев:

Доход – чем выше подтвержденная документально зарплата заемщика и членов его семьи, тем лучше. Условие в большинстве банков – ежемесячный платеж не превышает 40% от дохода потенциального заемщика.

Возраст – чаще всего от 21 до 65 лет. Идеальному заемщику по мнению банковского сотрудника от 35 до 45 лет. Чем старше клиент, тем меньше для него срок кредитования и выше стоимость обязательной страховки жизни и здоровья.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная сумма на личные нужды

До 80% от стоимости залоговой недвижимости

Недвижимость – влиять на максимальную сумму ипотеки будет и вид выбранного объекта (квартира, комнаты и доли, апартаменты и т.д.). Чем перспективнее жилье, тем больше доверия оно вызывает у банка. Ипотечная квартира – это залоговое имущество, которое должно котироваться на рынке.

Наличие созаемщика – позволяет рассчитывать на кредит клиенту с недостаточным уровнем дохода, влияет на сумму ипотеки, срок кредитования.

возраст – от 21 года (на момент выдачи ипотеки) до 65 лет (ко дню погашения);

трудоустройство (индивидуальным предпринимателем или наемным работником);

созаемщики (до трех человек) и поручители.

Как увеличить сумму ипотеки

Вас не устраивает предложенная банком сумма кредита на улучшение жилищных условий? Увеличить размер лимита по ипотеке можно несколькими способами:

привлечь созаемщика – им выступает супруг и другие близкие родственники, третьи лица;

предоставить данные о дополнительных доходах (банковский вклад, прибыль от сдачи в аренду недвижимости, автомобиля);

закрыть текущие долговые обязательства;

найти поручителя (несет ответственность за погашение кредита).

Звезды сошлись для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке

От 20% первоначальный взнос

На срок До 25 лет

Когда речь идет о крупных кредитах, экономия на десятые доли процента может оказаться существенной. Это касается и ипотеки. Сокращение переплаты на полпроцента позволит вам сберечь десятки тысяч рублей. При этом вы сами как заемщик можете повлиять на величину ставки.

Процентная ставка по ипотеке: что влияет на ее формирование

Зачастую ставка рассчитывается индивидуально для каждого заемщика. При этом учитываются параметры, которые зависят от кредитного прошлого, сроков и других условий сделки. Есть три фактора, лежащих в основе формирования ипотечной ставки.

Кредитная история

Размер переплаты по ипотеке будет зависеть от вашего кредитного прошлого. Банк должен застраховаться от потерь. Если заемщик неблагонадежный, к нему предъявляются более жесткие требования. Оценка заемщика основывается на анализе кредитного прошлого. Он позволяет узнать, какие кредиты брал заемщик, как их выплачивал, допускал ли просрочки, сколько отказов получал и т. д.

Если история положительная, кредитор предложит привлекательную ставку по ипотеке. В том случае, если в отчете есть информация о большом количестве просрочек, ставка будет максимально высокой. Также вероятен отказ по заявке.

С помощью кредитной истории вы можете сэкономить до 5% переплаты по ипотеке. Лучше заранее начать формирование хорошего рейтинга, чтобы к моменту обращения за ипотекой у вас был базис, на котором можно выстроить выгодные отношения с банком.

Первоначальный взнос

Ставка по ипотеке формируется под влиянием величины взноса. Заемщик может сразу внести определенную сумму. Именно от ее размера зависят условия кредитования. Чем ниже взнос, тем выше ставка. И наоборот. Если вы хотите сэкономить, надо скопить деньги к моменту оформления кредита. Чем больше вы соберете, тем выгоднее окажется сделка.

Кроме этого, банки предлагают несколько ипотечных программ. Они могут отличаться размером минимального взноса. Чтобы сэкономить, выбирайте вариант с наибольшим первоначальным взносом (от 20%).

Сроки ипотеки

Объем переплат зависит от того, на сколько лет вы берете кредит. Краткосрочная ипотека может показаться вам более выгодной по сравнению с долгосрочной. На деле все получается иначе. Банку не выгодно кредитовать вас на 5 лет. Спустя это время ему вновь придется искать заемщика. Гораздо удобнее выдать кредит на 15−20 лет. В течение этого срока деньги банка будут работать, т. е. приносить доход.

Выдавая ипотеку на короткий срок, кредитор повышает процентную ставку. Этим он компенсирует свои потери в перспективе. Именно поэтому долгосрочная ипотека является более выгодной для заемщика. Вы можете выплатить все раньше, если появится возможность. Надо лишь дождаться, пока закончится срок ограничения на досрочное погашение.

Используйте рычаги влияния на ставку по ипотеке, чтобы сократить переплаты и сэкономить. Вы можете снизить плату по кредиту и получить более выгодное предложение от банка, если заранее просчитаете возможные варианты и используете свой финансовый потенциал.

Под стоимостью жилья понимается конечная цена недвижимости, на покупку которой берется кредит. Первоначальный взнос – это часть стоимости недвижимости, которую вы готовы сразу оплатить продавцу. Если у вас не останется свободных средств, то в стоимость ипотеки нужно заложить дополнительные расходы, связанные с оформлением кредита (оценку жилья, страховку и т.д.). Получается такой расчёт:

Сумма кредита = (стоимость жилья + дополнительные расходы) – первоначальный взнос.

Например, квартира стоит 3 млн рублей, допрасходы составляют 70 тыс. рублей, а первоначальный взнос 400 тыс. рублей. Рассчитываем: (3 млн + 70 тыс.) – 400 тыс. = 2,67 млн рублей.

Подсчитать стоимость ипотечного кредита, то есть переплату банку, будет сложнее. Она состоит из процентной ставки и иных банковских платежей (комиссий), начисляемых в течение всего срока кредита. Некоторые люди считают просто: берут сумму кредита, умножают её на процентную ставку и количество лет. Например, 3 млн рублей * 5 лет * 15% = 2,25 млн рублей. А на самом деле эта сумма при аннуитетных платежах равна 1,282 млн рублей, а при дифференцированных – 1,143 рублей. Правда, и при первом, и при втором подсчете не учитывалась сумма комиссии по кредиту, которая индивидуальна для каждого банка.

Почему же такая большая разница в подсчётах? Она объясняется просто: при возврате долга, его сумма уменьшается, следовательно, при расчёте нового платежа начисление процентов происходит на сниженный остаток долга.

Производить самостоятельные расчёты стоимости ипотечного кредита проблематично, поскольку финансовые учреждения используют две схемы платежей, о которых было сказано выше, аннуитетные и дифференцированные. Аннуитетные платежи выплачиваются равными суммами в течение всего срока займа, дифференцированные – с каждым разом становятся все меньше и меньше. В большинстве случаев банки отдают предпочтение аннуитетному виду.

Для того, чтобы избежать сложных расчётов можно воспользоваться калькулятором ипотеки Сравни.ру. Вам нужно внести всего несколько параметров: стоимость жилья, первоначальный взнос, срок кредита – в результате вы получите список наиболее выгодных предложений банков. Выбрав подходящий вариант, откроется страница с указанием точной стоимости кредита, условием займа и графиком платежей. Так, всего за несколько секунд вы получите необходимые цифры, на самостоятельные подсчёты которых у вас могло бы уйти до получаса времени.

Совет Сравни.ру: Если нет компьютера под рукой, то можно позвонить в банк, в котором вы хотите оформить ипотеку. Попросите оператора произвести расчёт. Она сделает это, и назовёт вам нужные цифры всего за 1-2 минуты.

Читайте также: