Анализ рынка недвижимости в рф кратко
Обновлено: 07.07.2024
Рынок недвижимости в России (как и в других развитых странах) меняется достаточно быстро. Особенно непредсказуемыми изменения становятся в кризисные периоды. В таких ситуациях анализ рынка являет собой сложную задачу: цены и спрос могут качнуться как вверх, так и вниз.
Ниже IQReview приводит краткий обзор текущего положения дел рынка недвижимости в РФ. Эти данные актуальны в первую очередь тем, кто в ближайшие полгода-год планирует покупку или продажу имущества.
История создания и развития рынка недвижимости в РФ
Как и в любой другой стране рынок недвижимости в России имел и имеет свои характерные особенности. Изначально они были такими:
Спрос превышал предложение в несколько раз, а в крупных городах — в десятки раз.
Услуги риелторов На что живут риелторы? не были так распространены, как сейчас, и в целом оказывались непрофессионально.
Процесс формирования цены
Вторичный рынок Москвы (и других городов РФ) условно формировался в несколько этапов:
Со второй половины 1993 до конца 1995 года. Стремительный рост, который наметился в предыдущие два года, стал замедляться, ситуация на рынке стала более стабильной. Стабилизироваться начали и цены: если раньше они часто назначались хаотично, и были далеки от адекватных (как в большую, так и в меньшую стороны), то к этим годам на стоимость жилплощади стали больше влиять такие факторы, как тип дома, расположение, планировка квартиры, окружающая инфраструктура и так далее. Именно в конце 1995 года российская столица стала одним из самых дорогостоящих городов планеты по расценкам на жилье.
С начала 1996 по середину 1998 года. Масштабы и расценки постепенно стабилизировались, принимая более системный и продуманный характер.
Со второй половины 1998 по середину 1999 года. Из-за кризиса в 1998 году торговля квартирами существенно замедлилась. На спад пошли и расценки на жилье в долларах.
1997 год — $600- 1000 за «квадрат;
Для более состоятельных покупателей, покупающих жилье в престижных районах, цены были выше примерно на 50%.
Самый дорогой и престижный сегмент рынка стал формироваться ориентировочно в конце 1994 года. Выделять элитные квартиры стали в первую очередь в Москве и нескольких других крупных городах. На конец 1994 года средняя стоимость 1 квадратного места такого жилья в Москве составляла около $2500, а на пике цен (в 1996 году) доходила до $4000.
Текущее состояние
Начиная с 2010 по 2013 годы рынок российской недвижимости испытывал стабильный плавный рост. Рос как спрос на жилье, так и стоимость жилплощади.
Рынок Российской недвижимости
С началом кризиса рост замедлился, и начался откат. Причин тому несколько:
“Просел” реальный доход населения, из-за чего граждане стали меньше покупать жилье (как в ипотеку, так и без нее).
Ужесточились ипотечные требования, из-за чего взять ее стало сложно даже тем, у кого хватает средств на выплату кредита.
Выросла себестоимость строительства нового жилья (из-за роста курса доллара, который увеличил цены на строительную технику).
Эти факторы привели к тому, что рынок недвижимости (прогноз на который в 2010-2013 годах был стабильно положительным) стал “падать”:
снизился уровень продаж квартир в новостройках;
уменьшилось количество взятых ипотек;
уменьшилось общее количество сделок по покупке;
уменьшилась стоимость квадратных метров (в первую очередь для вторичного жилья );
снизились темпы строительства (новое жилье все равно продолжает строиться, но уже не в тех масштабах, что были до кризиса).
Часто в новостройках жилье раскупается неохотно. В некоторых жилых комплексах, сданных 1-2 года назад, до сих пор остается пустой значительная часть квартир. Такая тенденция наблюдается по всей территории страны — как в регионах, так и в Москве.
Такая ситуация на рынке недвижимости в 2017 году может привести к дефициту новостроек в обозримом будущем. Если кризис уже пережил пик, и дальше экономика государства пойдет на восстановление, то спрос на жилплощадь снова начнет расти. Из-за того, что сейчас значительная часть объектов оказалась замороженной, на рынке может оказаться недостаточно предложений. Такая ситуация маловероятна, но все же возможна (и в основном для крупных городов).
Снижение цен на вторичном рынке недвижимости
На вторичном рынке недвижимости в 2017 году (и в ближайшие 1-2 года) прогнозируется продолжение снижения цен. Это может частично стимулировать спрос.
Какова ситуация в сегменте коммерческих объектов?
В первой половине 2017 года в крупных городах начинает восстанавливаться спрос на офисную недвижимость. Для примера: в Москве за первый квартал объем новых сделок покупки и аренды оказался на 45% больше, чем за такой же период в 2016 году, и на 66% больше, чем в 2015. Получается, что спрос на столичные офисы поднялся в полтора раза.
Прогноз по рынку недвижимости (видео)
Финансовый институт развития в жилищной сфере
Универсальный ипотечно-строительный банк
Единая информационная система жилищного строительства.
Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости
Федеральный брокер по недвижимости
Управление жилой и коммерческой недвижимостью
Управление паевыми инвестиционными фондами
Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы
Облигации на финансирование инфраструктуры
Откройте вклад
С доходность до 21%
Программа поддержки
проектов жилищного
строительства
Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства
Создаем стандарты
арендного жилья
Единый оператор льготных программ в жилищной сфере
Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки
О компании
Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.
Ипотека
Аренда для жизни
Городская среда
Реализация земли и объектов
Все ответы о жилье
Аналитика рынка
Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.
Топ 20 ипотечных банков в январе 2022 г.
Ипотечный рейтинг — 2022 г.
Приложение к отчету
Ипотечный рейтинг — 2022 г.
Данный сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google.
На сайте используются файлы cookie
Указанные выше персональные данные являются необходимыми для заявленной цели обработки. Настоящим подтверждаю, что данные, указанные в обращении, не содержат специальных категорий персональных данных, а именно сведений, касающихся моей расовой, национальной принадлежности, политических взглядов, религиозных или философских убеждений, состояния здоровья, интимной жизни.
Настоящим согласием я также разрешаю Обществу поручать обработку моих персональных данных следующим организациям:
Настоящее согласие на обработку моих персональных данных может быть отозвано мной путем подачи письменного уведомления в Общество.
Права и обязанности в области защиты персональных данных мне разъяснены и понятны.
Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.
В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.
- клиентами, потенциальными клиентами, их родственниками или представителями;
- контрагентами и партнерами (как существующими, так и потенциальными);
- сотрудниками (включая их родственников) и соискателями.
Мы можем передавать ваши персональные данные, в том числе трансгранично, строго при соблюдении требований законодательства.
Мы уважаем ваши права и свободы, в частности, связанные с вопросами обработки ваших персональных данных.
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
Уходящий год на рынке недвижимости России оказался крайне противоречивым. Ипотечная ставка снижалась, но объемы кредитования при этом резко упали. Доходы населения росли, а количество сделок в первом полугодии снизилось практически на 10%. Впервые за много лет почти исчезла взаимосвязь между ценой нефти и спросом на жилье. Чтобы понять, что происходит в отрасли, разбираем итоги, тренды и ожидания вместе с экспертами.
Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года
Второй фактор — рост стоимости жилья (находится в пределах инфляции). Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников на 2,3%. И это произошло при снижении реальной покупательской способности жителей. В некоторых регионах реальный рост превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в третьем квартале 2017 года она составляла 1974 тыс. рублей, в 2018 — 2360 тысяч, а в 2019 — 2415 тысяч. И это не связано с увеличением метража, так как в 2019 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2017−2018 годах.
Безусловно, ведущая роль в росте цен на новостройки принадлежит переходу от долевого строительства, когда дольщики напрямую кредитовали застройщика, к варианту замораживания этих денег на банковских эскроу-счетах. Вступивший в июле текущего года 214-ФЗ защитил дольщиков, но повлиял на рост цен на недвижимость.
Объемы падают, цены растут, а что со спросом?
В целом по рынку ситуация неясная — цены затормозили рост при снижении объема ипотеки и падающем спросе. Важно заметить, что вкупе по году удорожание оказалось на уровне 3−8%. Сейчас рынок занял выжидательную позицию — все движение находится в пределах статистической и инфляционной погрешности. О том, что спрос немного замер, а цены продавцами слегка завышены, может подсказать уровень торга — он снова начал расти с мая 2019, а это показатель того, что покупатель не считает выставленную цену справедливой.
Несомненно, существуют региональные отличия. По-прежнему резко растет цена в Санкт-Петербурге, и одновременно там значительно сокращается ввод нового жилья, бум которого наблюдался весь 2018 год. При этом город на Неве лидирует по количеству переезжающих туда на постоянное место жительства людей. Это значит, что спрос и цены продолжат рост быстрее, чем по стране в целом. В ближайшем Подмосковье на спрос повлияло открытие линий Московских центральных диаметров: количество обращений от потенциальных покупателей по некоторым направлениям выросло на 10%, и большинство из них интересуются близостью новостройки к МЦД.
Новостройки и вторичка — извечная конкуренция
Загородная и коммерческая недвижимость: новая тенденция или временное явление?
Ключевые прогнозы экспертов на 2020 год
Одна из главных опасностей отрасли — уход с рынка тех девелоперов, которые не смогут работать по правилам, установленным законом 214-ФЗ. Этот нормативный акт предусматривает новые правила оформления документов, увеличение финансового порога входа в бизнес, проектное финансирование, большую долю собственного капитала в стоимости объекта, взносы в компенсационный фонд и прочие ужесточения для застройщиков. Ориентировочный прогноз таков, что бизнес покинут около 20% участников. Потенциально это снизит возможности оставшихся по вводимым объемам и дополнительно может повысить цены из-за консолидации рынка.
Главный аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук полагает, что основной тенденцией следующего года станет продолжающееся падение спроса на новостройки на фоне роста цены, падающих доходов и недостаточно низкой ипотечной ставки. При этом застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы как-то поддержать ввод в эксплуатацию объектов, по которым получены разрешения на строительство. Но снижение вряд ли превысит 1% к текущему уровню.
Главный вопрос — когда покупать?
Если прогнозы экспертов в отношении снижения ключевой ставки оправдаются, то оно приведет к очередному нарушению баланса на рынке недвижимости между спросом и предложением, что естественным образом вновь скажется на цене. И не стоит забывать о традиционном весенне-летнем оживлении спроса. Поэтому рост цен на недвижимость в будущем году — процесс необратимый.
Исторически сложилось так, что недвижимое имущество в России воспринимается как лучшая денежная инвестиция. С этим утверждением сложно спорить, особенно учитывая тот факт, что недвижимость можно передать по наследству и она, в отличие от банка, никогда не обанкротится и не попадет под санкции.
Квартиры покупают не только с целью личного проживания в них, но и для сдачи в аренду. И хотя это далеко не самый прибыльный бизнес (по разным оценкам доходность от сдачи жилья составляет 5-6% от его стоимости, но тут нужно учесть еще расходы на ЖКХ, ремонт и налоги), риски здесь минимальные. Поэтому тенденция приобретения недвижимости для сдачи в аренду только укрепляется.
Проблемы покупки недвижимости
В ближайшие годы прогнозируется кризис ипотечной системы кредитования. Все дело в ужесточении требований ЦБ по отношению к кредитам с первоначальным взносом менее 20%. На практике эта инициатива лишит покупателей со средним и низким доходом шанса на приобретение собственного жилья.
Помимо распоряжений о минимальных процентах первоначальной выплаты, более серьезные требования теперь будут выдвигаться и к подтверждению платежеспособности граждан. Фактически, пропадет возможность взять ипотеку, имея на руках лишь паспорт.
Что касается ипотечной ставки, которая в прошлом году достигла исторического минимума, в этом году она постепенно поднимается, перешагнув десятипроцентный рубеж.
Тенденции развития рынка недвижимости
Как уже было сказано выше, актуальность приобретения недвижимости для сдачи в аренду постепенно возрастает, правда сегодня ее формат меняется.
Доходность от классического арендного жилья небольшая, поэтому многие инвесторы стали обращать внимание на апарт-отели или точечные жилищные проекты вместо многоквартирных домов.
Еще одна тенденция современного рынка недвижимости – переход сделок между застройщиком и покупателем на эскроу-счета, которые по-другому называют условными. Суть этой системы в том, что приобретая квартиру, инвестор кладет деньги на счет в банке, а не перечисляет их непосредственно продавцу. Застройщик же получает оплату только после выполнения заранее оговоренных условий (например, после переоформления недвижимости на покупателя). Таким образом, приобретатель застрахован от непредвиденных ситуаций.
На практике эта инициатива отразится в усреднении цен между теми, которые обычно предлагаются на этапе котлована, и теми, по которым совершаются сделки с уже готовыми апартаментами.
Перспективы развития недвижимости
Прогнозируется, что итогом распространения эскроу-счетов станет стабилизация цен на рынке новостроек, а значит и сокращение разрыва между новым жильем и вторичками.
Покупатели потеряют заинтересованность в квартирах, предлагаемых на этапе котлована, ведь разницы в цене с готовым жильем не будет. Поэтому эксперты считают, что спрос на вторичную недвижимость вырастет. Поспособствуют этому и плюсы, присущие таким квартирам: близкое расположение к местам активностей, магазинам и историческим центрам, капитальная застройка, “прозрачность” квартиры (на лицо достоинства, недостатки, история жильцов, соседи и т.д.).
Факторы ценообразования на рынке недвижимости
На конечную стоимость недвижимости влияет в первую очередь ее расположение и уровень жизни людей, населяющих выбранный город. Так, например, наличие крупных промышленных, экономических и культурных центров рядом повышает цену за квадратный метр.
На ценообразование на рынке недвижимости оказывают влияние совокупность трех факторов:
- расположение квартиры;
- состояние дома, в котором она расположена;
- состояние самой квартиры.
Что касается расположения, то цену повышает наличие в пешей доступности объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц, библиотек и т.д.), транспортных развязок, крупных торговых точек. Влияет и близость к центру города, а также соседство с парками, скверами и объектами культурного наследия.
Здание, в котором расположена квартира, оценивается с точки зрения года постройки, материала изготовления, количества этажей, состояния дома и его технического обеспечения (лифты, мусоропровод и т.д.). Естественно, исходя из предположения о том, что новостройки воздвигаются качественно, цена на них существенно выше, чем стоимость апартаментов в старом секторе.
На стоимость квартиры влияет и количество комнат, и общая площадь, и этажность, и состояние отделки.
Таким образом, наивысшая цена за квадратный метр обычно наблюдается в новостройках, расположенных недалеко от исторического центра, рядом с парком или сквером, а также близко к крупным торговым объектам.
Надо сказать, что даже в пределах одного населенного пункта стоимость жилья колеблется в зависимости от соотношения спроса и предложения. При низком спросе цена неизменно падает даже на самые удачные с точки зрения расположения и технического состояния апартаменты.
Актуальные проблемы недвижимости
Самая большая проблема на рынке недвижимого имущества России – снижение реальных доходов граждан, а значит уменьшение покупательской способности.
Нововведения ипотечного кредитования и отсутствие стабильности в экономике страны отнюдь не способствуют повышению количества сделок купли-продажи жилья.
Читайте также: