Ставка дисконтирования и ставка капитализации сущность методы формирования реферат

Обновлено: 05.07.2024

Сравнительная характеристика ставок дисконтирования и капитализации в процессе оценки бизнеса и недвижимости

  1. 2014 г. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения (на примере Земель лесного фонда)
  2. 2013 г. Методы оценки рыночной стоимости миноритарных пакетов акций
  3. 2013 г. Сравнительная характеристика инвестиционной и рыночной стоимости предприятия
  4. 2013 г. Сравнительная характеристика инвестиционной и рыночной стоимости бизнеса
  5. 2013 г. Практические аспекты применения метода кумулятивного построения ставки дисконтирования
  6. 2013 г. Оценка инвестиционной стоимости бизнеса
  7. 2013 г. Оценка недвижимости для целей налогообложения
  8. 2013 г. Сравнительная характеристика ставок дисконтирования и капитализации (текущая страница)
  9. 2013 г. Оценка рыночной стоимости миноритарных пакетов акций
  10. 2013 г. Оценка инвестиционной стоимости на примере ООО
  11. 2012 г. Особенности оценки предприятий в целях антикризисного управления
  12. 2012 г. Безрисковая ставка доходности: понятие, методики расчета, влияние на стоимость

Возможно Вас заинтересуют следующие разделы:

Другие дипломные работы в разделе Оценка бизнеса (предприятия) --> Все дипломные работы в разделе готовые дипломы

-->

Оглавление

  • Введение
  • Глава 1. Понятие и методы расчета ставок дискон­тирования и капитализации
    • 1.1. Понятие ставок дискон­тирования и капитализации
    • 1.2. Методы расчета ставок дискон­тирования и капитализации для целей оценки недвижимости
    • 1.3. Методы расчета ставок дискон­тирования и капитализации для целей оценки бизнеса
    • 2.1. Краткая характеристика предприятия
    • 2.2. Определение ставок дискон­тирования и капитализации для оценки недвижимости предприятия
    • 2.3. Определение ставок дискон­тирования и капитализации для оценки бизнеса

    Фрагмент дипломной работы

    Введение

    Глава 1. Понятие и методы расчета ставок дисконтирования и капитализации

    1.1. Понятие ставок дисконтирования и капитализации

    Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).
    Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.
    Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.
    Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.
    Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.
    Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

    Заключение

    Пример выполнения работы на тему "Ставка дисконтирования и ставка капитализации"

    Список литературы и источников на тему "Ставка дисконтирования и ставка капитализации"

    • монографии, учебники, брошюры;

    Как работаем и отдыхаем в 2022 году ?

    Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

    Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

    Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

    Суть метода дисконтирования денежных потоков

    Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.

    Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.

    Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.

    Как отражать в бухгалтерской отчетности курсовые разницы и денежные потоки в иностранной валюте?

    Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

    Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть. Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.

    Целесообразно применять метод ДДП, если:

    • есть основания считать, что в будущем денежные потоки могут существенно измениться;
    • информации об объекте оценки достаточно для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
    • на потоки финансов оказывает сильное влияние сезонность;
    • предмет оценки представляет собой коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
    • оцениваемая недвижимость только что построена или введена в эксплуатацию.

    ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

    Практическое применение метода ДДП

    Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:

    • доходность (сами денежные потоки);
    • сроки расчетов;
    • ставка дисконтирования.

    Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.

    Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

    Сроки прогнозов

    Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.

    В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

    Расчет коэффициента дисконта

    Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:

    • инфляционный коэффициент;
    • доходность по активам, не предусматривающим финансовых рисков;
    • прибыль за счет риска;
    • ставка рефинансирования;
    • процент по кредитным вкладам;
    • средняя стоимость капитала и др.

    Коэффициент дисконта определяется по формуле:

    • Кд – коэффициент дисконта;
    • Сд – ставка дисконтирования;
    • Nt – номер временного периода.

    Порядок применения метода ДДП

    Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:

    1. Выбор оценочного периода. Как уже говорилось, для российских компаний он не может превышать 35 лет, тогда как мировая практика использует значительно более длинные периоды оценки за счет снижения количества неконтролируемых факторов.
    2. Определение исследуемого типа денежного потока. Можно оценивать величины денежных потоков в обе стороны (доходы и убытки) путем анализа финансовой отчетности (текущей и за предыдущие годы) и реальной рыночной ситуации с учетом прогнозов. Учитывается несколько типов доходов, как-то:
      • действительный валовой доход (за вычетом налога на недвижимость и предпринимательских расходов собственника);
      • возможный валовой доход;
      • чистый операционный доход (за вычетом капитальных вложений и платежей по обслуживанию займов);
      • денежные потоки до и после уплаты налогов.

    Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.

    СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.


    Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

    1. Расчет ставки капитализации
    2. Составляющие ставки капитализации
    3. Ставка капитализации для недвижимости
    4. Ставка капитализации дохода
    5. Ставка капитализации методы

    При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

    Расчет ставки капитализации

    Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

    Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

    Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

    Составляющие ставки капитализации

    Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

    Ставка капитализации для недвижимости

    В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

    Базовая формула имеет такой вид:

    V — стоимость объекта недвижимости;
    I — доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
    R — коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

    Ставка капитализации дохода

    Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент займа или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

    Ставка капитализации методы

    В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

    Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

    Иногда необходимо оценить бизнес-собственность по разным причинам, например, при анализе будущих продаж или инвестиционных рисков. Вы можете сложить стоимость всех ваших ресурсов, чтобы определить их стоимость. Но бизнес - это не только основные средства, это прежде всего доход, который они приносят или могут приносить.

    Недостаточно оценить, какой денежный поток может предоставить предприятие и его имущество, все же необходимо сопоставить эти денежные потоки с настоящим временем, чтобы определить, является ли текущая цена, подлежащая уплате, разумной с учетом будущей прибыли.Давайте подробнее рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), используемый для оценки стоимости бизнеса.

    Содержание:

    • 1. Суть метода дисконтирования денежных потоков
    • 2. Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков
    • 3. Практическое применение метода ДДП
    • 3.1. Исходная величина для дисконтирования денежных потоков
    • 3.2. Сроки прогнозов
    • 3.3. Расчет коэффициента дисконта
    • 3.4. Порядок применения метода ДДП
    • 4. Как быстро разобраться в методе дисконтированных денежных потоков?

    1. Суть метода дисконтирования денежных потоков

    Дисконтирование означает концепцию фактического соотношения будущих денежных потоков, которые оцененная недвижимость может обеспечить сегодня этими деньгами.

    Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время вы можете купить больше, чем за ту же сумму в будущем. Дисконтирование основано на выборе настоящего времени в качестве отправной точки, которое дает значение ожидаемых денежных потоков, как прибылей, так и убытков. Для этого используйте ставку (коэффициент, норму) дисконта , которая представляет собой возврат денежных потоков, то есть их доходность.

    Важный показатель также является временным: на сколько лет учитывается прогноз доходов.

    2. Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

    Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, каков будет будущий доход на данный момент. Денежные потоки могут быть переменными, прибыль заменяется потерями, и динамику не всегда можно предсказать. Но вы всегда можете оценить приобретенную недвижимость с точки зрения тех выгод, которые она может получить в будущем.

    Метод ДДП рекомендуется, если:

    • есть основания полагать, что в будущем денежный поток может существенно измениться;
    • информация об оценке достаточна для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
    • сезонность оказывает большое влияние на финансовые потоки;
    • предметом оценки является коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
    • оцененная недвижимость была только что построена или введена в эксплуатацию.

    ВАЖНО! В дополнение к очевидным преимуществам этого метода следует учитывать факторы, которые могут снизить его достоверность: вероятность ошибки при составлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

    3. Практическое применение метода ДДП

    Чтобы предсказать будущие денежные потоки и привести их к текущему моменту, необходимы следующие данные:

    • прибыльность (денежные потоки);
    • расчетные условия;
    • ставка дисконтирования.

    На их основе рассмотрим алгоритм расчета с использованием метода дисконтирования денежных потоков.

    3.1. Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

    3.2. Сроки прогнозов

    Определение расчетного периода зависит от объема информации о предмете оценки. Если в долгосрочной перспективе их достаточно, чтобы сделать прогнозы, Вы можете выбрать более длительный период или повысить точность оценки.

    В условиях российской экономической реальности средний период более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

    3.3. Расчет коэффициента дисконта

    Этот показатель переводит сумму дохода в текущее время по отношению к стоимости. Для этого денежный поток должен быть умножен на ставку дисконтирования, являющейся ставкой дохода, которую может ожидать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При установке ставки применяются следующие факторы:

    • уровень инфляции;
    • возврат активов, не связанных с финансовым риском;
    • прибыль под риском;
    • ставка рефинансирования;
    • проценты по кредитным вкладам;
    • средняя стоимость капитала и т. д.

    Коэффициент дисконта определяется по формуле:

    Кд = 1 / (1 + Сд)Nt

    • Кд – коэффициент дисконта;
    • Сд – ставка дисконтирования;
    • Nt – номер временного периода.

    3.4. Порядок применения метода ДДП

    Чтобы правильно использовать метод ДДП, необходимо работать в соответствии со следующим алгоритмом, который хорошо зарекомендовал себя на практике оценки:

      1. Выбор периода оценки. Как уже упоминалось, в случае российских компаний не может превышать 35 лет, в то время как мировая практика использует гораздо более длительные периоды оценки из-за сокращения числа неконтролируемых факторов.
      2. Определение типа денежного потока подлежит определению. Вы можете оценить объем денежных потоков в обоих направлениях (доходы и убытки), проанализировав финансовые отчеты (текущий и предыдущие годы) и реальную ситуацию на рынке с учетом прогнозов. Несколько видов доходов принимаются во внимание, такие как:
        • реальный валовой доход (после вычета налога на имущество и хозяйственных расходов собственника);
        • возможный валовой доход;
        • чистый операционный доход (исключая инвестиции в акционерный капитал и платежи по кредитам);
        • денежные потоки до и после налогов.

      Амортизация не включена в расчет денежных потоков. Потоки включены отдельно для каждого года прогнозного периода.

      ВАЖНО! В Российской Федерации чаще всего выбирают не сами потоки для использования метода DDP, а чистый операционный доход без задолженности, налогооблагаемого дохода и денежного потока за вычетом операционных расходов.

      1. Расчет реверсии - остаточная стоимость предмета оценки после прекращения потока дохода. Обращение может быть грубо определено:

      • тестирование стоимости подобных объектов на внутреннем рынке;
      • прогнозирование рынка;
      • Независимый расчет ставки капитализации - доход за год, следующий за окончанием прогнозного периода.

      2. Вычисление ставки дисконтирования. Самым сложным моментом в этих расчетах является правильное определение ставки дисконта, то есть нормы прибыли. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых имеет много преимуществ и недостатков. В каждом случае выбирается оптимальный метод. Специалисты Российской Федерации отдают предпочтение кумулятивному методу (добавляя все риски). В западной практике наиболее часто используемые методы:

      • сравнение альтернативных инвестиций - чаще всего они используются при оценке недвижимости (норма прибыли зависит от прибыли инвестора или дохода от других проектов того же инвестора)
      • распределение - составной процент транзакций рассчитывается по отношению к аналогичным объектам на рынке;
      • Мониторинг - на основе регулярного мониторинга рынка для анализа инвестиций в недвижимость, показатель получается путем качественного сравнения сводных показателей.

      3. Применение метода ДДП в соответствии с рассчитанными начальными показателями .

      Для расчета используйте формулу:

      ДДП = ∑ Nt=1ДП / (1+ Сд)t

      • ДДП – дисконтированные денежные потоки;
      • ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
      • Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
      • t – временной прогнозный период;
      • N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.

      4. Как быстро разобраться в методе дисконтированных денежных потоков?

      По нашему опыту, проблемы с пониманием метода дисконтированных денежных потоков часто возникают, когда в экономике предприятия не хватает знаний, например, специалистов с базовым техническим образованием, которые изучают оценку бизнеса во время курсов переподготовки. В этом случае мы можем порекомендовать следующие руководства по оценке бизнеса, широко доступные в Интернете:

      Эти руководства не являются новыми, но в них подробно обсуждаются вопросы прогнозирования компонентов денежных потоков при оценке компании (выручка, затраты, чистый оборотный капитал и т.д.), а также расчета окончательной стоимости компании.

      Читайте также: