Реферат метод сравнительного анализа продаж

Обновлено: 06.07.2024

Подход сравнительного анализа продаж - популярная методика оценки недвижимости (имущества). В основе подхода - анализ объемов продаж объектов оценки после учета ряда корректировок, характеризующих их отличия.

Подход сравнительного анализа продаж: суть, сфера применения

Сравнительный анализ - одна из методик, где применяются данные о проведенных в последнее время операциях на рынке недвижимости. Оценщик сопоставляет несколько объектов на интересующем рынке, вносит ряд корректировок (поправок) с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления. Результат анализа - цена продажи каждого из объектов сопоставления с позиции, что все они имеют такие же характеристики, как и объект оценки. Получение скорректированной стоимости посредством анализа - возможность сделать выводы о наиболее точной цене объекта в условиях рынка.

Подход сравнительного анализа имеет несколько синонимов - рыночная методика, метод сравнительных продаж, метод рыночной информации.

Есть три основных варианта оценки недвижимости:

- в доходном методе коэффициент капитализации вычисляется с учетом информации рынка;

- в затратном методе оценивается замещенная стоимость с учетом данных о ценах рынка на рабочую силу и материалы, объемов нормальной прибыли и текущих затрат. Основа метода - вклад, пропорциональность, объемы предложения и спроса, замещение;

- в подходе сравнительного анализа сопоставляются показатели, которые учитвыают характеристики объектов.

Подход сравнительного анализа - метод, отличающийся своей наглядностью и простотой, ведь его основой являются стандартные сравнения с учетом поправок.

Сложность подхода сравнительного анализа связана с необходимостью большого объема данных, что возможно только на активном рынке недвижимости и при существенных объемах продаж. Чем больше корректирующих поправок применяется, тем меньше точность информации.

Сфера применения подхода сравнительного анализа - оценка некоторых земельных участков, объектов малой предпринимательской деятельности, рынка жилья и так далее.

Источник для оценки - информация из страховых компаний, данные информационных агентств, периодические издания, архивы компании-оценщика.

Подход сравнительного анализа продаж: этапы и технология оценки

Процесс сравнительного анализа проходит в несколько этапов:

- производится изучение рыночного сегмента и выбираются объекты оценки, имеющие аналогичные оцениваемому параметры;

- собираются необходимые данные по объектам и проверятся их достоверность;

- выбираются единицы сравнения для последующего анализа;

- корректируются цены по анализируемым объектам с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления;

- согласовываются поправочные цены, и вычисляется конечная стоимость объекта оценки.

В методе сравнительного анализа объекты сопоставления берутся из одного сегмента с учетом следующих аспектов :

- независимости объектов. Это актуально, когда покупатель и продавец являются родственниками, представителями одной компании или холдинга, имеют общую заинтересованность;

- срока экспозиции - времени существования оценочного объекта на рынке;

- инвестиционной мотивации - может определяться степенью износа объекта оценки, мотивами инвесторов, эффективным применением.

Подход сравнительного анализа подразумевает применение следующих критериев при выборе сопоставимых объектов:

- наличия права собственности. Суть корректировки - учет разницы между арендной платой рынка и договорной ценой;

- условия финансирования операции. При нетипичности условий проводится дополнительный анализ и вносится корректировочный коэффициент;

- времени и условий продажи;

Итог подхода сравнительного анализа - получение конечной стоимости, вычисляемой с применением корректировок. Расчет последних осуществляется с учетом важности каждого из показателей.

В подходе сравнительного анализа применяется два вида поправок:

1. Процентные - учитываются посредством умножения стоимости продажи сопоставимого объекта на поправку (коэффициент), определяющий их различия с оцениваемым объектом. В ситуации когда основной (оцениваемый) объект лучше объекта сопоставления, то используется повышающая поправка, если хуже, то понижающая.

2. Стоимостные поправки бывают двух видов:

- абсолютные - учитываются с единицей сравнения. Такие поправки меняют стоимость реализованного объекта сопоставления на какую-то сумму, в которую оценено отличие двух объектов - основного и аналога. Если объект оценки лучше объекта сопоставления, то поправка положительная, если хуже - отрицательная;

- финансовые (денежные) - меняют стоимость объекта сопоставления на сумму, в которую оценены отличия.

3. Кумулятивные поправки - параметр, получаемый путем умножения индивидуальных корректировочных коэффициентов.

Плюсы подхода сравнительного анализа:

- учет мнения основных участников сделок (покупателей и продавцов);
- статистическая обоснованность;
- учет инфляции и корректировки финансовых условий;
- внесение поправок на отличия объектов;
- простота и надежность.

Минусы подхода сравнительного анализа:

- проблемы со сбором информации о реальных ценах;
- отличия каждой из продаж;
- зависимость результатов от активности и стабильности рынка;
- проблемы с согласованием данных от различных сделок.

Название работы: Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости

Предметная область: Экономическая теория и математическое моделирование

Описание: Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка а также то что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями не отражающими общее состояние рынка делают применение этого подхода нецелесообразным.

Дата добавления: 2013-11-23

Размер файла: 18.08 KB

Работу скачали: 46 чел.

Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам ; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспо зиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следова тельно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;

• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность ;

• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

• занимаются продажей имущества умерших лиц;

• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенно го имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;

• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

• степенью износа здания.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности .

Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки .

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи .

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4) Время продажи один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение необходимый элемент сравнения сопоста вимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Алгоритм расчета износа рыночным методом
• Сбор информации.
• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).
• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам
(Ссзд).
• Ссзд = Ссн – Ссу , где Ссн — рыночная стоимость сопоставимого объекта.
• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (Ссзд.восс.).
• Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).
• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).
• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:
Износ(и) = Исзд / Тсэф
• Среднегодовой коэффициент износа:
Кзд = Исзд / Ссзд.восс.
3. Метод срока жизни
• Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд / Сзд.восс. = накопленный износ.
• Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).
Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.
Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП:
• спрос и предложение;
• замещение;
• пропорциональность;
• зависимость.
Применение МПСАП
МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.
Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.
Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).
МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.
При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.
Преимущества МПСАП:
• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатки МПСАП:
требует активного рынка;
сравнительные данные не всегда имеются;
требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.
Источники информации:
публичные записи (данные регистрационных служб);
данные страховых компаний;
информационные службы;
периодические издания по недвижимости;
данные брокеров по недвижимости;
данные, предоставляемые участниками сделок;
архивы оценщика.
Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.
Последовательно:
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе:
5. Местоположение.
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта.
8. Использование объекта.
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.
При продаже земли это:
• цена за сотку, гектар;
• цена за 1 м2;
• цена за 1 метр по фасаду;
• цена за лот;
• цена за единицу плотности.
При продаже застроенных участков это:
цена за 1 м2 общей площади здания;
цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;
цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);
цена за 1 м3;
цена за единицу недвижимости (дом, комната);
цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
• анализ парных продаж;
• статистический анализ;
• графический анализ;
• трендовый анализ;
• анализ вторичных данных.
Качественные:
• относительный сравнительный анализ;
• метод общей группировки;
• персональные интервью.
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Метод сравнительного анализа продаж основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках. Данный метод базируется на принципе замещения. При его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т.е. такой же полезностью.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

где Ц_пр – цена продажи аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑D – сумма поправочных корректировок.

Оценщик, изучив рыночную стоимость аналогичных проданных объектов и внеся поправки, отражающие качественные различия с оцениваемым объектом, определяет рыночную стоимость последнего.

Подход сравнительного анализа продаж также называют:

- подходом прямого сравнительного анализа продаж;

- рыночным методом определения стоимости недвижимости;

- методом рыночной информации.

Последовательность при оценке недвижимости с использованием метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Необходимо выявить недавно совершенные сделки по продаже сопоставимых объектов на том же рынке, на котором выставлен на продажу оцениваемый объект, а также на рынках близлежащих регионов. Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит произвести их оценку с точки зрения достоверности. Кроме того, необходимо убедиться, что экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

3. Произвести корректировку стоимости сопоставимых объектов. Оцениваемая недвижимость всегда в той или иной степени будет отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том случае, когда сопоставляется стоимость двух стандартных домов, приходится учитывать различия в их местоположении, что вызывает различия и в их стоимости. В зависимости от того, в какой степени оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой, в цену последней, т.е.сопоставимойнедвижимости, необходимо внести поправки с целью определения ее стоимости, как если бы она обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Цель внесения поправок в стоимость проданных объектов заключается в том, чтобы определить цену, по которой они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же качественными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость толькосопоставимого объекта.Например, если сопоставимый объект (офисное помещение) находится ближе к деловой части города, чем оцениваемая недвижимость, и это на рынке оценивается в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Читайте также: