Реферат метод сравнения продаж

Обновлено: 06.07.2024

Метод продаж в оценке бизнеса сравнительным подходом

В качестве первичной информации для расчета стоимости готового бизнеса по методу продаж также используются данные о цене приобретения пакетов акций компаний-аналогов. Главное отличие этого метода от предыдущего в том, что при его применении допустимо использование информации о ценах на акции аналогичных предприятий в любых сделках. Метод же компаний-аналогов подразумевает использование данных о сделках с контрольными пакетами акций аналогичных компаний.

Метод прямого сравнения продаж в сравнительном подходе оценки недвижимости

Последовательность определения стоимости по методу прямого сравнения продаж:

Анализ рынка недвижимости и выбор объектов-аналогов, о которых имеется вся необходимая информация (цена, правовые, технические и экономические характеристики и пр.).

Выбор единицы сравнения (для земельных участков 1 кв.м, 1 га, 1 пог.км, для зданий и сооружений 1 кв.м, 1 куб.м, 1 машино-место и др.).

Выбор элементов (показателей) сравнения. При оценке недвижимости принято сравнивать объекты по правам, условиям финансирования, чистоте сделки, дате оценки, местоположению, физическим характеристикам, экономическим характеристикам, отклонениям от целевого использования и наличию движимого имущества.

Расчет корректировок по выбранным элементам сравнения.

Внесение корректировок (суммирование или мультиплицирование) и расчет скорректированных цен объектов-аналогов.

Анализ скорректированных цен объектов-аналогов и определение взвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Особого внимания заслуживает этап расчета корректировок.

Для измерения корректировок в основном применяют количественные методики. Качественные методики также используют, но при их обязательном обосновании.

К количественным методикам относят 13 :

анализ парного набора данных ( paired data set analysis );

статистический анализ ( statistical analysis );

графический анализ ( graphic analysis );

анализ тенденций ( trend analysis );

анализ издержек ( cost-related analysis );

анализ вторичных данных ( secondary analysis ).

К качественным методикам относят:

относительный сравнительный анализ ( relative comparison analysis );

распределительный анализ ( ranking analysis );

индивидуальные опросы ( personal interviews ).

Анализ парного набора данных. Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи встречаются редко, но при достаточной информационной базе метод дает хорошие результаты.

Статистический анализ. Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массива данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью соответствующих формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продаже собственности с несовпадающими параметрами этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек. В этом методе основой корректировок служит амортизированная стоимость здания. Следует заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночных данных.

Анализ вторичных данных. Данным методом определяются величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях органов статистики, специализированных аналитических агентств и пр.

Относительный сравнительный анализ относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ. Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные опросы. В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.

Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом прямого сравнения продаж

Исходные данные: объект оценки – индивидуальный жилой деревянный дом общей площадью 38,5 кв.м с надворными постройками на земельном участке 600 кв.м.

Оценить стоимость объекта недвижимости по методу прямого сравнения продаж.

Для определения стоимости объекта оценки были подобраны три аналога, информация о которых представлена в табл.25.

Метод прямого сравнительного анализа продаж при оценке недвижимости

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости

Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

Переданные права собственности на недвижимость.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

Условия продажи (чистота сделки)

Динамика сделок на рынке (дата продажи)

Отклонения от целевого использования

Наличие движимого имущества

Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Метод сравнения продаж для оценки недвижимости

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.

Есть обязательные критерии сопоставимости:

категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;

функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;

передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом собственности;

условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

продолжительности срока экспозиции;

независимости субъектов сделки;

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

переданные права собственности на недвижимость;

условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

условия продажи (чистота сделки);

наличие движимого имущества.

Метод сравнения продаж при оценке земли

21.1. Технология применения метода сравнительных продаж для сельскохозяйственных угодий принципиально не отличается от технологии оценки незастроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов.

21.2. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.

21.3. Ниже приведен пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж американскими оценщиками 12 .

Подобраны три участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки внесены на распределение угодий и на их продуктивность. Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. Общая площадь угодий оцениваемой фермы – 319 акров. Из них: интенсивная культура – 298 акров; дороги – 8 акров; под постройками – 13 акров.

Определение величины поправки на распределение земли

Сделка 1. Общая площадь – 240 акров. Цена сделки – $1188/акр, в том числе цена пашни – $1100/акр, цена земли под постройками – $1100/акр.

Процедура оценки земельного участка включает совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки земельных участков, в соответствии с обязательными стандартами оценки, при ее проведении оценщик обязан, применять сравнительный, затратный и доходный подходы.

Если рассматривать методы с точки зрения трех известных подходов к оценке, то их можно разделить на следующие группы:

Элементы затратного подхода используются оценщиками в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Сравнительный подход — основан на определении рыночной стоимости земельного участка путем его сравнения с аналогичными участками, стоимость которых уже известна (имеются публичные котировки, предложения, заключены договоры и т. д.). В связи с тем, что абсолютно идентичных земельных участков не бывает, при расчете рыночной стоимости земельного участка методологией данного подхода предусматриваются определенные корректировки и корреляции стоимости аналогичных объектов.

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при наличии информации о рыночной стоимости аналогичных участков.

определяются аналогичные (близкие по характеристикам) земельные участки, рыночная стоимость которых известна;

определяются отличия аналогичных земельных участков от оцениваемого участка;

корректируется стоимость аналогичных земельных участков с учетом проанализированных выше отличий;

оценивается рыночная стоимость оцениваемого участка на основе обобщения скорректированных цен на аналогичные земельные участки.

При этом основными анализируемыми характеристиками, влияющими на рыночную стоимость, являются: площадь и местоположение земельного участка; категория земель и вид разрешенного использования участка; установленные ограничения и обременения на участок; транспортная, энергетическая, коммунальная и социальная инфраструктура, градостроительные особенности и экология.

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

♦спрос и предложение;

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

♦наиболее простой подход;

♦предлагает методы корректировки;

♦обеспечивает данные для других подходов к оценке.

♦требует активного рынка;

♦сравнительные данные не всегда имеются;

♦требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

♦основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий.

1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

♦ публичные записи (данные регистрационных служб);

♦данные страховых компаний;

♦периодические издания по недвижимости;

♦данные брокеров по недвижимости;

♦данные, предоставляемые участниками сделок;

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

1.Передаваемые права собственности.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

♦ цена за сотку, гектар;

♦цена за 1 метр по фасаду;

♦цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

♦цена за 1 м 2 общей площади здания;

♦цена за 1 м 2 площади, подлежащей сдаче в аренду;

♦цена за 1 м 2 без учета местоположения (цена строительства 1 м 2 );

♦цена за единицу недвижимости (дом, комната);

♦цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

♦анализ парных продаж;

♦анализ вторичных данных.

♦относительный сравнительный анализ;

♦метод общей группировки;

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Принципы, применяемые в методе

Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую должен заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.

Предложение и спрос. При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

Последовательность применения метода

Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или другому диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:

- условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);

- условия продажи (обычные, закладные и т.п.);

- состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);

- физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);

- экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);

- возможное использование объекта после продажи;

- недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.

Область применения и ограничения метода

Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты). Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Алгоритм расчета износа рыночным методом
• Сбор информации.
• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).
• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам
(Ссзд).
• Ссзд = Ссн – Ссу , где Ссн — рыночная стоимость сопоставимого объекта.
• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (Ссзд.восс.).
• Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).
• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).
• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:
Износ(и) = Исзд / Тсэф
• Среднегодовой коэффициент износа:
Кзд = Исзд / Ссзд.восс.
3. Метод срока жизни
• Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд / Сзд.восс. = накопленный износ.
• Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).
Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.
Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП:
• спрос и предложение;
• замещение;
• пропорциональность;
• зависимость.
Применение МПСАП
МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.
Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.
Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).
МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.
При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.
Преимущества МПСАП:
• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатки МПСАП:
требует активного рынка;
сравнительные данные не всегда имеются;
требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.
Источники информации:
публичные записи (данные регистрационных служб);
данные страховых компаний;
информационные службы;
периодические издания по недвижимости;
данные брокеров по недвижимости;
данные, предоставляемые участниками сделок;
архивы оценщика.
Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.
Последовательно:
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе:
5. Местоположение.
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта.
8. Использование объекта.
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.
При продаже земли это:
• цена за сотку, гектар;
• цена за 1 м2;
• цена за 1 метр по фасаду;
• цена за лот;
• цена за единицу плотности.
При продаже застроенных участков это:
цена за 1 м2 общей площади здания;
цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;
цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);
цена за 1 м3;
цена за единицу недвижимости (дом, комната);
цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
• анализ парных продаж;
• статистический анализ;
• графический анализ;
• трендовый анализ;
• анализ вторичных данных.
Качественные:
• относительный сравнительный анализ;
• метод общей группировки;
• персональные интервью.
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Целью настоящей работы является формирование целостной системы теоретических и практических основ оценки недвижимости как самостоятельной дисциплины. Особенностью предлагаемой системы является использование в качестве основы с одной стороны, традиционно сложившихся в Белоруссии и систем ценообразования и нормативных баз в строительстве, методики технической диагностики и стандартов производства строительных работ, а с другой стороны — современных достижений теории и практики оценки, международных профессиональных стандартов и определений, используемых в странах с развитой рыночной экономикой. Подобный подход потребовал систематизации, адаптации и доработки комплекса выбранных отечественных и зарубежных методик для их применения в рыночной экономике с учетом особенностей современной российской действительности.

Содержание

Оглавление
ВВЕДЕНИЕ 3
1.Общие положения и основные понятия. 4
1.1 Область применения и ограничения метода сравнения продаж 4
1.2. Последовательность применения метода сравнения продаж 5
1.3. Выбор единиц сравнения 5
1.4. Выбор элементов сравнения 6
1.5. Анализ и корректировка элементов сравнения 7
1.6. Техника выполнения корректировок 13
1.6.1. Измерение корректировок 13
1.6.2. Последовательность корректировок 15
1.7. Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи 17
2. Практическое применение метода сравнения продаж 19
2.1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных 19
2.2. Определение рыночной стоимости офисного здания относительным сравнительным анализом 23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 32
Список литературы 33

Работа содержит 1 файл

Метод сравнения продаж.DOC

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

• анализ парного набора данных (paired data set analysis>;

• статистический анализ (statistical analysis);

• графический анализ (graphic analysis);

• анализ тенденций (trend analysis);

• анализ издержек (cost-related analysis);

• анализ вторичных данных (secondary data analysis). К качественным методикам относят:

• относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

• распределительный анализ (ranking analysis);

• индивидуальные опросы (personal interviews).

Анализ парного набора данных. Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

Статистический анализ. Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью специальных формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами, этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек. В этом методе в основе корректировок лежит амортизированная стоимость здания. Следует однако заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночными данными.

Анализ вторичных данных. Данный метод определяет величины корректировок опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследовательских фирм и т.д.

Относительный сравнительный анализ. Данный подход относится к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ. Следует заметить, что на практике эти два метода применяют как отдельно друг от друга, так и совместно.

Проведение сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:

• определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

• измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;

• проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

• анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.

При применении качественной методики все объекты делят на две группы: имеющие большие сравнительные характеристики и имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения.

При окончательном согласовании стоимости больший вес должны иметь объекты сравнимых продаж, наиболее близкие по своим характеристикам.

В заключение следует заметить, что, владея всем арсеналом методов корректировки, профессиональный оценщик может решить практически любую задачу. Обсуждению подлежит лишь точность результата, которая зависит от достоверности исходной информации.

1.6.2. Последовательность корректировок

Последовательность, в которой производятся корректировки, определяется, в основном, анализом рыночных данных и сложившимися традициями на рынке. Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимого объекта. Результаты корректировки обычно представляют в виде следующей таблицы:

Таблица 4
Элемент сравнения	Рыночно-обоснованные корректировки	Коррекция к цене продажи
Цена продажи		200000
Корректировка на права собственности	+6%	+12000
Скорректированная цена		212000
Корректировка на условия финансирования	-3%	-6360
Скорректированная цена		205640
Корректировки на условия продажи	+5%	+10282
Скорректированная цена		215922
Корректировки на условия рынка	+4%	+8637
Скорректированная цена		224559
Корректировки на:
Местоположения	+3%	+6737
Физические характеристики	-5%	-11228
Экономические характеристики	-5%	-11228
Использование	+2%	+4491
Компоненты, не связанные с недвижимостью	+3%	+6737
ИТОГО		220068

Представленная последовательность корректировок, с одной стороны, достаточно хорошо зарекомендовала себя на практике, а с другой стороны, имеет убедительную внутреннюю логику.

Первые четыре корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей.

Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки. Последовательность их выполнения может быть произвольной.

1.7. Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи

Еще одним подходом, позволяющим оценить рыночную стоимость недвижимости является анализ доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке. К таким показателям относят:

• валовый рентный мультипликатор (GRM);

• общий коэффициент капитализации (Ro).

Валовый рентный мультипликатор (grross rent multiplier] определяется отношением цены продажи либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.

Для определения стоимости с помощью валового рентного мультипликатора необходимо:

• на основе анализа рынка определить величину рыночной арендной платы для объекта оценки;

• на основе анализа рынка определить отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получить значения GRM для данного типа собственности;

• умножить величину арендной платы для объекта оценки на GRM для данного типа собственности, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки. Следующий пример иллюстрирует эту последовательность:

Таблица 5
Объект сравнения	Цена продажи	Потенциальная валовая арендная плата	Валовый рентный мультипликатор
А	700000	100000	7.00
В	850000	125000	6.80
С	630000	88000	7.16

Валовый рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обуславливает его недостатки:

• метод применим только на активных рынках доходной недвижимости;

• метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;

• метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов.

Общий коэффициент капитализации ( overall rate of return) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие GRM.

Затем для каждого объекта сравнения определяется Ry путем деления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение Rp. Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения rq на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI). Другими словами, здесь используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.

Последовательность определения Ry проиллюстрирована в следующем примере:

Таблица .6
Объект сравнения	Чистый операционный доход	Цена продажи	Общий коэффициент капитализации
А	63000	525000	0.12
В	87000	791000	0.11
С	54000	540000	0.10

Для данного рынка объекты сравнения характеризуются средним значением общего коэффициента капитализации, равным 0.11. Отсюда, зная величину чистого операционного дох ода для объекта оценки, можно найти его рыночную стоимость.

Читайте также: